房价上涨的推动因素与房地产刚需问题研究(附件)
房产行业是我国经济的重要组成部分。它对我国经济的发展和人民生活水平的提高具有不容忽视的影响。进入新时代以来，中国房地产业快速回暖，房地产的价格上涨，增速远快于国民收入水平。尽管出台了多项宏观调控政策，但其却一直徘徊在较高的价格水平。相比之下，房地产的库存量却不是少数。造成一方面，房地产的供应量远远高于消费者对房屋的需求量，价格却没有下降的势头；另一方面，消费者对住房有需求，但是面对过高房价却有心无力。房地产行业是供需不平衡是一个不容忽视的大问题。本文主要陈述了房价上涨的推动因素，概括了刚需房推动房价上涨这一问题的研究理论，总结了房价调控背景下房价依旧没有下降的主要原因，然后从供需方面提出了房价上涨问题的解决措施，给予调控方案，最后得出结论。关键词 房价，刚需房，房价调控，供需平衡
目 录
1 引言 1
2 房价上涨影响因素理论文献研究 1
2.1 供给因素对房价上涨影响的研究文献 2
2.2 需求因素对房价上涨影响的研究文献 3
3 刚性需求对房地产行业发展的影响机理研究 5
3.1 刚性需求的涵义 5
3.2 刚需产生的影响因素 6
3.3 刚需推动房价上涨的过程 7
4 控制我国房价快速上涨解决刚需问题的对策及建议 8
4.1 解决刚需导致房价快速上涨的举措 8
4.2 对使房地产市场供需平衡提出建议和对策 9
结 论 11
致 谢 12
参 考 文 献 13
1 引言
在我们国家，房地产是一个风险相对而言较大的行业，也是国民经济的重要组成部分。即使在我国这一行业起步时间没有其他国家早，但是在改革开放之后房地产的发展很快。而且它的发展与我国经济的快速发展有着极其密切的关系。它的稳定和健康可以促进我国经济的繁荣[4]；相反，在房地产开发过程中过多的滋生泡沫会给我们国家金融系统带来危机，更甚者会导致国家经济的停滞。特别是这几年，房地产的各种指标不断上涨。而且部分城市的投资持续不断，供需不平衡。供求关系紧张，商品房地产的结构性矛盾。房地产价格上升趋势迅速，一系列的恶习引起了党中央和国务院的高度关注。政府 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
和相关部门接连出台了控制房地产价格的宏观调控措施，如“国六条”、“国八条”。
目前，我国房地产的投资正在逐步回落，但商品房的价格却在一步步上涨。我国在对土地使用问题进行重新审视的同时，调整土地的相关政策，调整房地产开发的土地。但根据住房需求，房价将继续上涨。再有投资者的投资介入，助长房价的上涨。房地产开发商打造“品牌化房”，以多样的用户的需求为基础建设特定阶层的商品房。由于市场多元化使得房地产供应量不足，带动了房价的上涨。
我们知道，商品的价值对商品的标价有决定作用，商品的价位又受制于供给和需求。从广义上来说，因为需求是体现在消费者身上，因此国家对于房价的调控基本是从供给入手。但是即使一定程度上解决了供给问题，房价还是上涨，这就涉及到一个刚需的概念。我国对于房地产的刚性需求量较大，因此房价上涨是情有可原，对房价的抑制也需要做大量工作。
2 房价上涨影响因素理论文献研究
房地产作为社会经济的一部分，不仅有经济市场的共性特征，还有其独有的特点。作为一种商品，它具有一般商品具有的共同特点：具有价值和使用价值。其价格会受供求的影响。
通过微观经济学的学习，我们知道商品的价格受供给和需求因素的影响。房地产作为一种商品，房价必然也受供需关系的影响。同时房地产作为一种与国家宏观政策紧密相关的商品，宏观经济指标的变动必定也会影响它的价格。那么供需因素究竟如何影响着房价的上涨呢？
2.1 供给因素对房价上涨影响的研究文献
导致房价上涨的供给方面的主要原因就是土地，而其中又以土地面积以及土地价格为主。
土地是房地产之基，在房地产的成本构成中，土地的价格占据了大部分。随着地价继续上涨，在房子开发方面所耗费的成本也增加，房子价格也随着上涨。投资者对房价上涨的预期以及中国现阶段实施的土地供应制度也导致了土地价格的上涨。但是当土地价格过分上涨，高于房价涨幅时，房地产商可预期利润变少，就会减少房地产行业的资金投入。因此，对地价与房价之间的关系进行研究可以更清楚地看到他们之间的关系以及土地价格在房地产价格变化中所起到的影响度大小，就可以作为政府调整地价和房价的重要依据[1]。
房屋生产成本包括土地使用权的征收费用和土地开发费。土地使用权的征收费用即土地使用权取得费，也就是土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地的使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款[2]。土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用，包括城市基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费，而其中对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”[2]。“三通一平”指的是：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指的是：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面[2]。完成这一系列土地开发的成本可以计算为住房生产成本。另外，土地供给一方面是土地的总供给控制，直接控制着住房的总供给。另一方面，每个地方的用地资源是有差异的，可用土地也是不一样的。
商品价格的高低取决于很多因素，其中一个就是成本。据有关资料显示，中小城市的土地成本一般超过建筑材料的成本。土地成本在商业住宅的总成本和价格中起着重要的作用。特别是一线城市商品住宅的成本，土地成本占比很高。这意味着中国的高房价可能与高地价相关[5]。但目前，我国房价一直处于上涨状态，尤其是一二线城市房价上涨更为明显，在政府推出了各种稳定住房价格的政策情况下，作为土地供给的操纵方，国家或政府已经无法坦然继续让土地出让金上涨。往后土地售价将会下降。但是，应该理解的是，作为地方政府财政的主要来源之一，土地转让费的减少将会对地方政府的财政造成巨大的打击[5]。但是，即便我国减少了土地转让费，由于土地的二级市场透明度较低，到最后反映在商业住宅成本方面的土地成本依旧很高[5]。
虽然我国幅员辽阔，但实际上可供人类使用的土地资源有限。虽然它的经济供给具有一定的灵活性，可以更改其他土地的使用方式使其转化为建设用地。但目前各种土地的使用都处于非常紧张的状态[13]。另外，增加建设用地的经济供应也很少。房地产开发应以土地为基础，由于较为缺乏土地资源，导致房地产开发存在局限，导致商业住宅市场供应不足，这是导致价格上涨的重要原因[13]。
目 录
1 引言 1
2 房价上涨影响因素理论文献研究 1
2.1 供给因素对房价上涨影响的研究文献 2
2.2 需求因素对房价上涨影响的研究文献 3
3 刚性需求对房地产行业发展的影响机理研究 5
3.1 刚性需求的涵义 5
3.2 刚需产生的影响因素 6
3.3 刚需推动房价上涨的过程 7
4 控制我国房价快速上涨解决刚需问题的对策及建议 8
4.1 解决刚需导致房价快速上涨的举措 8
4.2 对使房地产市场供需平衡提出建议和对策 9
结 论 11
致 谢 12
参 考 文 献 13
1 引言
在我们国家，房地产是一个风险相对而言较大的行业，也是国民经济的重要组成部分。即使在我国这一行业起步时间没有其他国家早，但是在改革开放之后房地产的发展很快。而且它的发展与我国经济的快速发展有着极其密切的关系。它的稳定和健康可以促进我国经济的繁荣[4]；相反，在房地产开发过程中过多的滋生泡沫会给我们国家金融系统带来危机，更甚者会导致国家经济的停滞。特别是这几年，房地产的各种指标不断上涨。而且部分城市的投资持续不断，供需不平衡。供求关系紧张，商品房地产的结构性矛盾。房地产价格上升趋势迅速，一系列的恶习引起了党中央和国务院的高度关注。政府 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
和相关部门接连出台了控制房地产价格的宏观调控措施，如“国六条”、“国八条”。
目前，我国房地产的投资正在逐步回落，但商品房的价格却在一步步上涨。我国在对土地使用问题进行重新审视的同时，调整土地的相关政策，调整房地产开发的土地。但根据住房需求，房价将继续上涨。再有投资者的投资介入，助长房价的上涨。房地产开发商打造“品牌化房”，以多样的用户的需求为基础建设特定阶层的商品房。由于市场多元化使得房地产供应量不足，带动了房价的上涨。
我们知道，商品的价值对商品的标价有决定作用，商品的价位又受制于供给和需求。从广义上来说，因为需求是体现在消费者身上，因此国家对于房价的调控基本是从供给入手。但是即使一定程度上解决了供给问题，房价还是上涨，这就涉及到一个刚需的概念。我国对于房地产的刚性需求量较大，因此房价上涨是情有可原，对房价的抑制也需要做大量工作。
2 房价上涨影响因素理论文献研究
房地产作为社会经济的一部分，不仅有经济市场的共性特征，还有其独有的特点。作为一种商品，它具有一般商品具有的共同特点：具有价值和使用价值。其价格会受供求的影响。
通过微观经济学的学习，我们知道商品的价格受供给和需求因素的影响。房地产作为一种商品，房价必然也受供需关系的影响。同时房地产作为一种与国家宏观政策紧密相关的商品，宏观经济指标的变动必定也会影响它的价格。那么供需因素究竟如何影响着房价的上涨呢？
2.1 供给因素对房价上涨影响的研究文献
导致房价上涨的供给方面的主要原因就是土地，而其中又以土地面积以及土地价格为主。
土地是房地产之基，在房地产的成本构成中，土地的价格占据了大部分。随着地价继续上涨，在房子开发方面所耗费的成本也增加，房子价格也随着上涨。投资者对房价上涨的预期以及中国现阶段实施的土地供应制度也导致了土地价格的上涨。但是当土地价格过分上涨，高于房价涨幅时，房地产商可预期利润变少，就会减少房地产行业的资金投入。因此，对地价与房价之间的关系进行研究可以更清楚地看到他们之间的关系以及土地价格在房地产价格变化中所起到的影响度大小，就可以作为政府调整地价和房价的重要依据[1]。
房屋生产成本包括土地使用权的征收费用和土地开发费。土地使用权的征收费用即土地使用权取得费，也就是土地出让金，是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地的使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款[2]。土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用，包括城市基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费，而其中对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”[2]。“三通一平”指的是：通水、通路、通电、平整地面。“七通一平”指的是：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面[2]。完成这一系列土地开发的成本可以计算为住房生产成本。另外，土地供给一方面是土地的总供给控制，直接控制着住房的总供给。另一方面，每个地方的用地资源是有差异的，可用土地也是不一样的。
商品价格的高低取决于很多因素，其中一个就是成本。据有关资料显示，中小城市的土地成本一般超过建筑材料的成本。土地成本在商业住宅的总成本和价格中起着重要的作用。特别是一线城市商品住宅的成本，土地成本占比很高。这意味着中国的高房价可能与高地价相关[5]。但目前，我国房价一直处于上涨状态，尤其是一二线城市房价上涨更为明显，在政府推出了各种稳定住房价格的政策情况下，作为土地供给的操纵方，国家或政府已经无法坦然继续让土地出让金上涨。往后土地售价将会下降。但是，应该理解的是，作为地方政府财政的主要来源之一，土地转让费的减少将会对地方政府的财政造成巨大的打击[5]。但是，即便我国减少了土地转让费，由于土地的二级市场透明度较低，到最后反映在商业住宅成本方面的土地成本依旧很高[5]。
虽然我国幅员辽阔，但实际上可供人类使用的土地资源有限。虽然它的经济供给具有一定的灵活性，可以更改其他土地的使用方式使其转化为建设用地。但目前各种土地的使用都处于非常紧张的状态[13]。另外，增加建设用地的经济供应也很少。房地产开发应以土地为基础，由于较为缺乏土地资源，导致房地产开发存在局限，导致商业住宅市场供应不足，这是导致价格上涨的重要原因[13]。
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