美国房地产信托基金发展的经验及启示
摘 要REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种起源于美国的证券化产业投资基金，既是一种较好的房地产业间接投资方式，又可以优化投资组合。近年来，我国REITs运作模式逐渐起步、发展，但也存在着一些问题。基于此，研究美国REITs的发展经验，并结合中国的具体情况，对中国REITs运作模式的改进有着较为明显的借鉴作用。本文主要由四部分组成：第一部分介绍了美国REITs的发展历程；第二部分分析了美国REITs的发展经验；第三部分主要分析中国REITs的现状和问题；第四部分阐述美国REITs对中国的经验启示以及分析REITs在中国的发展对策。中国要根据中国的国情，根据经济发展的状况冷静观察，稳步前进，沉着应对力求将REITs对中国的风险降至最低。
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
第二章 美国REITs的概述 2
2.1美国REITs的发展历程 2
2.2美国REITs的特征与优势 4
第三章 美国REITs的经验分析 6
3.1 REITs的自身优势是其发展的内因 6
3.2享受税收优惠是REITs发展的外因 6
3.3发达的证券市场是发展REITs的重要外部环境 6
3.4法律法规的支持是REITs发展的动力 6
第四章 中国REITs的分析 7
4.1中国REITs发展的现状 7
4.2中国发展REITs的PEST分析 7
4.3中国发展REITs面临的问题 11
第五章 美国REITs对中国的启示 13
5.1完善法律法规体系 13
5.2建立风险控制机制 14
5.3完善信息披露制度 15
5.4培养复合型人才 15
结束语 17
致 谢 18
参考文献 19
第一章 引言
1.1研究背景
REITs（Real Estate Investmen
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
t Trusts）即房地产投资信托基金，是一种证券化的产业投资基金，房地产投资信托代表着目前世界上房地产领域最先进的生产力。最近几年，中国的房地产业正以惊人的速度发展着，已经成长为中国的支撑性产业之一。相对较低的税率和较高的利率让REITs受到人们的欢迎。在经济繁荣时期，REITs股价有望受益，当经济不景气时，REITs仍然有稳定的收入，同时REITs具有门槛低、流动性强、收入高等方面的优势，这些对大部分中小投资者而言，是一种很好的对房地产业进行间接投资的方式。另外，REITs和股票之间的关联性较低，债券市场与房地产基金投资组合的配置，可以使投资组合优化，对单一投资证券市场的风险可以进行有效的分散。
由于国内房地产的紧缩政策，投资者都面临着很大的困难，有不少投资者将目光转向海外投资房地产。前两年一些网站还组织一些人到欧洲，美国，澳大利亚看房，很多有资本的投资者已经在海外买房，但作为普通投资者来说去海外买房有很大的难度。另外一个很重要的一点是，国外物业税的成本是比较高的，流动性比较大，风险比较集中，但是它可以将政府利益最大化，并对整个房地产行业进行有效的规范。完善开发商的的股权比例是潮流，建立REITs是房地产直接融资的方向。为了能够更好地处理风险与收益相匹配的问题，只有对房地产进行基于股权的融资。
1.2研究意义
尽管REITs具有流动性高等方面的优势，又能对投资单一投资证券市场的风险进行有效的分散，然而，在房地产行业在发展过程中，过去十年里一直依靠银行的间接贷款融资，这使得银行和房地产开发商被迫捆绑开发，信贷风险大幅增加。同时，REITs还存在有关法律缺陷和缺乏市场调节机制等其他问题。相比于海外发展情况来看，中国的REITs运作模式仍然是一个流动性不足，并且是落后的不够专业的的形式，这使得投资者对这种投资没有信心。因此，中国应该从其他国家的发展道路中得到教训和启发，支持并推动REITs在中国立法。从全球范围来看，美国房地产的信托发展是最古老和最成熟的。因此，有必要从美国REITs发展的经验中学习，并对整体经济环境进行分析，从理论，政策及研究，开发模型等方面推导出REITs在中国的正确发展道路，同时创立和完善房地产信托基金相关的法律法规，促进中国房地产市场的健康发展。
第二章 美国REITs的概述
2.1美国REITs的发展历程
在美国REITs得到了很大发展和普及的数十年来，金融市场的繁荣和发展创造了大量的信托投资产品，并且建立和完善了相关的法律和监管制度。美国拥有全球最大的REITs市场的资产管理，以及最完整的法律制度，已然成为REITs发展的典范。
1994年以前，REITs的投资仅仅在狭窄的物业类型方面，如公寓、酒店、写字楼等数量有限的房地产； 1994年后，REITs有了很大的发展，同时也在扩大其投资范围。迄今为止，几乎所有类型的财产，如相应的公寓、商场，写字楼、基础设施、购物中心、酒店等都有相应的REITs。在各种各样不同的房地产投资中，分散化资产、公寓、区域购物商场的投资占据了绝大部分，见下图：
表1 美国REITs投资的房地产分布
分散化资产 Diversified
12%
公寓 Apartments
12%
区域购物商场 Regional Malls
12%
医疗 Health Care
10%
办公 Office
9%
基础设施 Infrastructure
8%
购物中心 Shopping Centers
7%
酒店/度假村 Lodging/Resort
6%
自助式储存仓库 Self Storage
6%
住宅贷款 Home Financing
5%
工业 Industrial
3%
林场 Timber
3%
独立 Free Standing
3%
混合 Mixed
2%
商业贷款 Commercial Financing
2%
制造厂 Manufactured Homes
1%
数据来源：美国房地产投资信托协会网站（www.nareit.com）2015年8月
1960年的《房地产投资信托法（REIT Act）》是美国REITs发展的开始，40多年中，经历了萌芽、繁荣、衰退、复苏和快速发展的五个阶段。美国的房地产信托是封闭式的基金，能够在二级市场流通，其流程图如图下：
目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究意义 1
第二章 美国REITs的概述 2
2.1美国REITs的发展历程 2
2.2美国REITs的特征与优势 4
第三章 美国REITs的经验分析 6
3.1 REITs的自身优势是其发展的内因 6
3.2享受税收优惠是REITs发展的外因 6
3.3发达的证券市场是发展REITs的重要外部环境 6
3.4法律法规的支持是REITs发展的动力 6
第四章 中国REITs的分析 7
4.1中国REITs发展的现状 7
4.2中国发展REITs的PEST分析 7
4.3中国发展REITs面临的问题 11
第五章 美国REITs对中国的启示 13
5.1完善法律法规体系 13
5.2建立风险控制机制 14
5.3完善信息披露制度 15
5.4培养复合型人才 15
结束语 17
致 谢 18
参考文献 19
第一章 引言
1.1研究背景
REITs（Real Estate Investmen
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072$
t Trusts）即房地产投资信托基金，是一种证券化的产业投资基金，房地产投资信托代表着目前世界上房地产领域最先进的生产力。最近几年，中国的房地产业正以惊人的速度发展着，已经成长为中国的支撑性产业之一。相对较低的税率和较高的利率让REITs受到人们的欢迎。在经济繁荣时期，REITs股价有望受益，当经济不景气时，REITs仍然有稳定的收入，同时REITs具有门槛低、流动性强、收入高等方面的优势，这些对大部分中小投资者而言，是一种很好的对房地产业进行间接投资的方式。另外，REITs和股票之间的关联性较低，债券市场与房地产基金投资组合的配置，可以使投资组合优化，对单一投资证券市场的风险可以进行有效的分散。
由于国内房地产的紧缩政策，投资者都面临着很大的困难，有不少投资者将目光转向海外投资房地产。前两年一些网站还组织一些人到欧洲，美国，澳大利亚看房，很多有资本的投资者已经在海外买房，但作为普通投资者来说去海外买房有很大的难度。另外一个很重要的一点是，国外物业税的成本是比较高的，流动性比较大，风险比较集中，但是它可以将政府利益最大化，并对整个房地产行业进行有效的规范。完善开发商的的股权比例是潮流，建立REITs是房地产直接融资的方向。为了能够更好地处理风险与收益相匹配的问题，只有对房地产进行基于股权的融资。
1.2研究意义
尽管REITs具有流动性高等方面的优势，又能对投资单一投资证券市场的风险进行有效的分散，然而，在房地产行业在发展过程中，过去十年里一直依靠银行的间接贷款融资，这使得银行和房地产开发商被迫捆绑开发，信贷风险大幅增加。同时，REITs还存在有关法律缺陷和缺乏市场调节机制等其他问题。相比于海外发展情况来看，中国的REITs运作模式仍然是一个流动性不足，并且是落后的不够专业的的形式，这使得投资者对这种投资没有信心。因此，中国应该从其他国家的发展道路中得到教训和启发，支持并推动REITs在中国立法。从全球范围来看，美国房地产的信托发展是最古老和最成熟的。因此，有必要从美国REITs发展的经验中学习，并对整体经济环境进行分析，从理论，政策及研究，开发模型等方面推导出REITs在中国的正确发展道路，同时创立和完善房地产信托基金相关的法律法规，促进中国房地产市场的健康发展。
第二章 美国REITs的概述
2.1美国REITs的发展历程
在美国REITs得到了很大发展和普及的数十年来，金融市场的繁荣和发展创造了大量的信托投资产品，并且建立和完善了相关的法律和监管制度。美国拥有全球最大的REITs市场的资产管理，以及最完整的法律制度，已然成为REITs发展的典范。
1994年以前，REITs的投资仅仅在狭窄的物业类型方面，如公寓、酒店、写字楼等数量有限的房地产； 1994年后，REITs有了很大的发展，同时也在扩大其投资范围。迄今为止，几乎所有类型的财产，如相应的公寓、商场，写字楼、基础设施、购物中心、酒店等都有相应的REITs。在各种各样不同的房地产投资中，分散化资产、公寓、区域购物商场的投资占据了绝大部分，见下图：
表1 美国REITs投资的房地产分布
分散化资产 Diversified
12%
公寓 Apartments
12%
区域购物商场 Regional Malls
12%
医疗 Health Care
10%
办公 Office
9%
基础设施 Infrastructure
8%
购物中心 Shopping Centers
7%
酒店/度假村 Lodging/Resort
6%
自助式储存仓库 Self Storage
6%
住宅贷款 Home Financing
5%
工业 Industrial
3%
林场 Timber
3%
独立 Free Standing
3%
混合 Mixed
2%
商业贷款 Commercial Financing
2%
制造厂 Manufactured Homes
1%
数据来源：美国房地产投资信托协会网站（www.nareit.com）2015年8月
1960年的《房地产投资信托法（REIT Act）》是美国REITs发展的开始，40多年中，经历了萌芽、繁荣、衰退、复苏和快速发展的五个阶段。美国的房地产信托是封闭式的基金，能够在二级市场流通，其流程图如图下：
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