城镇地价对土地集约利用的影响研究以南京市为例
城镇地价对土地集约利用的影响研究以南京市为例[20200511190755]
摘要：我国目前正处于城市化、工业化加速发展阶段，这一趋势将成为今后几十年城市发展的主要特征,在城市化发展进程中,存在的一个最为突出的问题是土地供需矛盾突出。然而,一边是极度紧缺,一边却是挥霍浪费。目前,对照国际上的大都市,我国每单位工业用地所产生的工业增加值大大低于当时发达国家的值,人均综合用地却相当于发达国家的近两倍。土地资源已严重地制约了我国的经济发展。因此开展土地集约利用及其相关研究,已成为解决土地供需矛盾,协调社会经济可持续发展的重要手段。地价作为理顺土地经济关系,衡量土地经济活动的量化手段,运用地价可以调节土地的供需，促进人们更好地集约利用土地。从总体上深入研究城市土地集约利用和地价的关系,有利于完善土地集约利用的方式, 保障城市地价的合理性,为政府积极进行地价调控,促进土地资源的的合理利用及土地市场的健康发展提供依据。
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关键字:地价；土地集约利用；南京；影响
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、国内外研究概况2
二.城市土地利用集约度分析3
（一）城市土地集约利用的内涵及特性3
1. 城市土地集约利用的内涵3
2.城市土地集约利用的特性4
（二）南京市土地集约利用评价4
1. 评价指标的确定4
2. 城市土地集约利用指标的建立5
3．城市土地集约利用评价方法6
4. 城市土地利用集约度计算7
三.南京市地价数据7
四.地价对土地集约利用的影响分析9
（一）城市土地集约度与商业地价9
（二）城市土地集约度与住宅地价10
五.结论及建议11
（一）.研究结论11
（二）. 政策建议11
致谢12参考文献13
城镇地价对土地集约利用的影响研究——以南京市为例
引言
引言
我国目前一个主要的国情就是人多地少。耕地数量已经逐渐接近了18亿亩的耕地红线。现在随着城镇的飞速发展,建设用地供求矛盾将进一步加大。控制城市用地蔓延,提高城市土地利用集约度,探讨城市土地利用模式与经济发展的关系，一直是人们关注的焦点。在城市化发展进程中,存在的一个最为突出的问题就是城市的发展速度与土地利用效率十分不协调，城市土地总体上处于粗放利用的状态,土地资源可持续利用受到极大挑战。我国人均城市用地一直处于较高位置，土地闲置率也较高，特别是20世纪90年代初出现的圈占浪费土地的现象己向我们敲响了警钟，所以必须改变当前我国城市土地粗放经营模式,促进城市土地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
利用由外延扩展向外延扩张和内涵挖潜协调发展的方向发展,使资源的稀缺性与社会经济发展的可持续性相协调。【】
一、 国内外研究概况
西方学者们首次提出土地集约利用研究,是李嘉图等古典政治学家从地租理论中提出来的。那时研究地租与土地集约利用关系特指对农业土地利用的研究,他们针对农村
土地利用提出了农业土地集约经营;杜能的《农业区位论》也有提及,它认为农业土地利用的合理集约度,按土地区位地租高低,即距离市场远近配置,将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起【2】。
美国著名土地经济学家理查得.T.伊利在世纪初提出了对土地集约利用影响的几个重要因素,他认为:“地价昂贵的第一个后果是,使人们不得不高度集约利用土地。”对现在己利用的土地增加劳力和资本,这个方法叫做土地利用的集约.[3]
其它经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住性用地、厂商用地竞标地租曲线进行了
研究,阿郎索提出了城市土地竞租模型。在他的理论中他将三类用地的竞标地租函数和
曲线进行叠加,在将市场均高于地租而成为市场所确定的同时,也把土地利用结构和利用的集约程度与地租确定下来.[4] 这些研究对后来研究土地价格对土地集约利用的影响
奠定了重要的基础。
随着我国经济的快速发展以及工业化、城市化的到来，土地市场化程度的日益提高，人地矛盾愈演愈烈，土地集约利用和城市土地价格逐渐成为我国城市社会经济发展中的重要研究课题。我国学术界对城市地价、土地集约利用的研究很多，但考虑两者相互关系的全面、系统研究尚不多见。目前有郑新奇通过 GIS 研究，建立数字地价模型指导城市土地集约配置的研究【5】；也有杨渝红、刘秀华通过运用地价理论，分析地价杠杆在城市土地经营中作用的研究【6】；同时通过李翅、吕斌的研究还发现：在市场经济条件下，高土地价格保证了土地的集约化【7】；但具体土地集约利用对城市地价影响的阐述尚缺乏系统的理论研究与实践研究。
针对城市地价与地价集约利用之间的关系，国内外学者已都做了不少的研究成果，如斯日古楞、卡海衣沙尔江、艾尼瓦尔等在《基于 GIS 的黄冈市土地集约利用评价研究》一文中着重讲解了如何在集约利用评价中引入 GIS 技术，并对研究区域黄冈市的各个区域的集约利用分值进行了评价并对各个区域的集约利用结构进行了分析；张会会在《基于 ArcGIS Engine 县域开发区土地集约利用评价系统》一文中对如何在 ArcGIS 平台下构建土地集约利用评价系统进行了详细的叙述，对如何构建土地集约利用评价系统进行了积极的探索和实践。笔者发现大部分研究都是就集约利用评价的系统或者城市地价的系统如何构建进行的探索，而针对地价对集约利用评价的定量因素并未考虑，而且在整个评价体系中未将地价剥离出来考虑对土地集约利用的影响。
外学者大部分是对土地利用过程中土地集约利用的间接研究,如规划理念方面,从早期的强调功能、追求理想城市形态的城市规划理念,到近代在欧美城市中出现的新古典主义式的城市改建计划,再到具有代表性的田园城市理论、区划理论、有机疏散理论、混合功能区理论,都是为了解决城市问题和满足城市功能的城市规划理念。综上所述,国外的研究比较关注解决城市土地利用过程中的粗放与集约的矛盾,追求最佳的土地利用方式。
总的看来，城市土地集约利用的研究尚处在初步阶段 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
，城市土地集约利用专题研究不多，而且研究大多是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段、集约利用评价方法等单方面来研究城市土地问题，对土地集约利用的实践及多目标化研究较少。正如土地集约利用对城市地价的合理发展密切相关，但考虑二者相互关系的全面、系统研究尚不多见，长此发展下去不仅会影响到土地市场理性发展，土地价格的不合理还会造成圈地现象的出现以及城市盲目扩张，因此对城市地价与土地集约利用相互关系研究，有待进一步深入。
二.城市土地利用集约度的分析
（一）城市土地集约利用的内涵及特性
1. 城市土地集约利用的内涵
土地集约利用的概念最早来自古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究,随后,土地集约利用的概念被引入城市土地研究中,形成城市土地集约利用的概念,但由于城市土地利用方式的多样性,城市土地集约利用的内涵远比农业土地集约利用复杂和丰富【8】。而城市土地集约利用的概念是由农业土地集约里转移过来的。考虑到城市土地在国民经济生活中独特的作用与地位,笔者对城市土地集约利用的概念进行了总结。
城市土地集约度受到土地区位,地形地貌,社会经济发展状况等很多条件的影响, 影响城市土地集约利用度的指标很多,如土地投入产出、土地利用结构与布局、土地利用的可持续性等等。一般来讲,土地投入产出量越大,土地集约利用度越高,土地利用结构与布局越合理,土地集约利用度越合理,土地投资强度越大、容积率越大, 则土地集约利用度就越高[9]。要实现土地集约利用必须从土地的合理布局,土地投入及土地利用的强度等方面来考虑,只有统筹区域布局,进行产业升级,实现投入产出的高效化及土地利用的可持续性,才能最终达到土地集约利用的目的[10]。
(5)定性与定量相结合的原则
城市土地集约利用评价指标要利用定性分析揭示其本质及内在联系,然后通过定量分析找出土地集约利用的变化趋势和规律,分析时要尽量以定量分析为主。
2. 城市土地集约利用指标的建立
结合南京市主城区的实际情况,在对南京市的自然,经济社会状况进行分析的基础上,以科学合理为出发点,以评价原则为指导,可持续发展利用为目标,根据城市土地集约利用评价因素的系统性,综合性,可操作性以及弹性原则,分目标,分层次构建城市土地集约利用潜力评价指标体系【8,24】。具体见。
摘要：我国目前正处于城市化、工业化加速发展阶段，这一趋势将成为今后几十年城市发展的主要特征,在城市化发展进程中,存在的一个最为突出的问题是土地供需矛盾突出。然而,一边是极度紧缺,一边却是挥霍浪费。目前,对照国际上的大都市,我国每单位工业用地所产生的工业增加值大大低于当时发达国家的值,人均综合用地却相当于发达国家的近两倍。土地资源已严重地制约了我国的经济发展。因此开展土地集约利用及其相关研究,已成为解决土地供需矛盾,协调社会经济可持续发展的重要手段。地价作为理顺土地经济关系,衡量土地经济活动的量化手段,运用地价可以调节土地的供需，促进人们更好地集约利用土地。从总体上深入研究城市土地集约利用和地价的关系,有利于完善土地集约利用的方式, 保障城市地价的合理性,为政府积极进行地价调控,促进土地资源的的合理利用及土地市场的健康发展提供依据。
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关键字:地价；土地集约利用；南京；影响
目录
摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
引言1
一、国内外研究概况2
二.城市土地利用集约度分析3
（一）城市土地集约利用的内涵及特性3
1. 城市土地集约利用的内涵3
2.城市土地集约利用的特性4
（二）南京市土地集约利用评价4
1. 评价指标的确定4
2. 城市土地集约利用指标的建立5
3．城市土地集约利用评价方法6
4. 城市土地利用集约度计算7
三.南京市地价数据7
四.地价对土地集约利用的影响分析9
（一）城市土地集约度与商业地价9
（二）城市土地集约度与住宅地价10
五.结论及建议11
（一）.研究结论11
（二）. 政策建议11
致谢12参考文献13
城镇地价对土地集约利用的影响研究——以南京市为例
引言
引言
我国目前一个主要的国情就是人多地少。耕地数量已经逐渐接近了18亿亩的耕地红线。现在随着城镇的飞速发展,建设用地供求矛盾将进一步加大。控制城市用地蔓延,提高城市土地利用集约度,探讨城市土地利用模式与经济发展的关系，一直是人们关注的焦点。在城市化发展进程中,存在的一个最为突出的问题就是城市的发展速度与土地利用效率十分不协调，城市土地总体上处于粗放利用的状态,土地资源可持续利用受到极大挑战。我国人均城市用地一直处于较高位置，土地闲置率也较高，特别是20世纪90年代初出现的圈占浪费土地的现象己向我们敲响了警钟，所以必须改变当前我国城市土地粗放经营模式,促进城市土地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
利用由外延扩展向外延扩张和内涵挖潜协调发展的方向发展,使资源的稀缺性与社会经济发展的可持续性相协调。【】
一、 国内外研究概况
西方学者们首次提出土地集约利用研究,是李嘉图等古典政治学家从地租理论中提出来的。那时研究地租与土地集约利用关系特指对农业土地利用的研究,他们针对农村
土地利用提出了农业土地集约经营;杜能的《农业区位论》也有提及,它认为农业土地利用的合理集约度,按土地区位地租高低,即距离市场远近配置,将区位与土地利用合理集约度研究结合在一起【2】。
美国著名土地经济学家理查得.T.伊利在世纪初提出了对土地集约利用影响的几个重要因素,他认为:“地价昂贵的第一个后果是,使人们不得不高度集约利用土地。”对现在己利用的土地增加劳力和资本,这个方法叫做土地利用的集约.[3]
其它经济学家如柏克曼、阿郎索对城市居住性用地、厂商用地竞标地租曲线进行了
研究,阿郎索提出了城市土地竞租模型。在他的理论中他将三类用地的竞标地租函数和
曲线进行叠加,在将市场均高于地租而成为市场所确定的同时,也把土地利用结构和利用的集约程度与地租确定下来.[4] 这些研究对后来研究土地价格对土地集约利用的影响
奠定了重要的基础。
随着我国经济的快速发展以及工业化、城市化的到来，土地市场化程度的日益提高，人地矛盾愈演愈烈，土地集约利用和城市土地价格逐渐成为我国城市社会经济发展中的重要研究课题。我国学术界对城市地价、土地集约利用的研究很多，但考虑两者相互关系的全面、系统研究尚不多见。目前有郑新奇通过 GIS 研究，建立数字地价模型指导城市土地集约配置的研究【5】；也有杨渝红、刘秀华通过运用地价理论，分析地价杠杆在城市土地经营中作用的研究【6】；同时通过李翅、吕斌的研究还发现：在市场经济条件下，高土地价格保证了土地的集约化【7】；但具体土地集约利用对城市地价影响的阐述尚缺乏系统的理论研究与实践研究。
针对城市地价与地价集约利用之间的关系，国内外学者已都做了不少的研究成果，如斯日古楞、卡海衣沙尔江、艾尼瓦尔等在《基于 GIS 的黄冈市土地集约利用评价研究》一文中着重讲解了如何在集约利用评价中引入 GIS 技术，并对研究区域黄冈市的各个区域的集约利用分值进行了评价并对各个区域的集约利用结构进行了分析；张会会在《基于 ArcGIS Engine 县域开发区土地集约利用评价系统》一文中对如何在 ArcGIS 平台下构建土地集约利用评价系统进行了详细的叙述，对如何构建土地集约利用评价系统进行了积极的探索和实践。笔者发现大部分研究都是就集约利用评价的系统或者城市地价的系统如何构建进行的探索，而针对地价对集约利用评价的定量因素并未考虑，而且在整个评价体系中未将地价剥离出来考虑对土地集约利用的影响。
外学者大部分是对土地利用过程中土地集约利用的间接研究,如规划理念方面,从早期的强调功能、追求理想城市形态的城市规划理念,到近代在欧美城市中出现的新古典主义式的城市改建计划,再到具有代表性的田园城市理论、区划理论、有机疏散理论、混合功能区理论,都是为了解决城市问题和满足城市功能的城市规划理念。综上所述,国外的研究比较关注解决城市土地利用过程中的粗放与集约的矛盾,追求最佳的土地利用方式。
总的看来，城市土地集约利用的研究尚处在初步阶段 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: %3^5`1^9`1^6^0`7^2#
，城市土地集约利用专题研究不多，而且研究大多是从城市土地资源集约利用的必要性、集约利用方式和手段、集约利用评价方法等单方面来研究城市土地问题，对土地集约利用的实践及多目标化研究较少。正如土地集约利用对城市地价的合理发展密切相关，但考虑二者相互关系的全面、系统研究尚不多见，长此发展下去不仅会影响到土地市场理性发展，土地价格的不合理还会造成圈地现象的出现以及城市盲目扩张，因此对城市地价与土地集约利用相互关系研究，有待进一步深入。
二.城市土地利用集约度的分析
（一）城市土地集约利用的内涵及特性
1. 城市土地集约利用的内涵
土地集约利用的概念最早来自古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究,随后,土地集约利用的概念被引入城市土地研究中,形成城市土地集约利用的概念,但由于城市土地利用方式的多样性,城市土地集约利用的内涵远比农业土地集约利用复杂和丰富【8】。而城市土地集约利用的概念是由农业土地集约里转移过来的。考虑到城市土地在国民经济生活中独特的作用与地位,笔者对城市土地集约利用的概念进行了总结。
城市土地集约度受到土地区位,地形地貌,社会经济发展状况等很多条件的影响, 影响城市土地集约利用度的指标很多,如土地投入产出、土地利用结构与布局、土地利用的可持续性等等。一般来讲,土地投入产出量越大,土地集约利用度越高,土地利用结构与布局越合理,土地集约利用度越合理,土地投资强度越大、容积率越大, 则土地集约利用度就越高[9]。要实现土地集约利用必须从土地的合理布局,土地投入及土地利用的强度等方面来考虑,只有统筹区域布局,进行产业升级,实现投入产出的高效化及土地利用的可持续性,才能最终达到土地集约利用的目的[10]。
(5)定性与定量相结合的原则
城市土地集约利用评价指标要利用定性分析揭示其本质及内在联系,然后通过定量分析找出土地集约利用的变化趋势和规律,分析时要尽量以定量分析为主。
2. 城市土地集约利用指标的建立
结合南京市主城区的实际情况,在对南京市的自然,经济社会状况进行分析的基础上,以科学合理为出发点,以评价原则为指导,可持续发展利用为目标,根据城市土地集约利用评价因素的系统性,综合性,可操作性以及弹性原则,分目标,分层次构建城市土地集约利用潜力评价指标体系【8,24】。具体见。
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