容积率对城市住宅用地价格影响研究以南京为例
容积率对城市住宅用地价格影响研究以南京为例[20200511191543]
摘要：研究目的：探讨容积率对城市住宅用地价格的影响，解决容积率是否在对土地市场进行调节的同时会产生了负面影响这一问题。研究方法：文献归纳法、描述性统计分析，OLS模型分析。研究结果：无区位限制下容积率对于楼面地价影响遵循边际报酬递增递减规律，而区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。研究结论：在规划方面应确定最佳容积率，在稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注，在土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标。
关键字：容积率；影响；楼面地价
Study on the Influence of Capacity Density on Land Price of Urban Residential Land:
A Case Study of Nanjing
Student majoring in Land Resource Management Tian Haochen
Tutor Tang Yan
Abstract：The purpose of the paper is to explore the influence of capacity density on land price of urban residential land and to solve the problem whether the capacity has a negative effect on land market or not.The research methods:document induction,descriptive statistics,OLS quantitative analysis.The research result:under no consideration of the location,the impact on the capacity density to the land price follows the law of increasing and decreasing.Location is the bridge of floor price and capacity density,but their relationship is not obvious.The conclusion of the research:we ought to confirm best capacity density.The government should reduce attention on the influence of capacity density on land price stability.We should apply floor price to monitor the land price in the land market.
一、问题提出
在自然、社会、经济等因素共同作用下得到了相应的地价，可以说它是城市土地收益能力的体现。目前普遍认为地价的影响因素主要有区位、容积率、地块大小等方面，在空间分析的实证研究方面，曾有国内学者以土地批租地块为样本，利用GIS软件的空间计量分析，配合多元线性回归分析的计量模型, 对上海地价与其城市中心区域、主要商业街以及重要交通点等区位因素的线性关系进行了研究，表明了越是发达的城市，其地价在空间上向心性越强的特点。对于影响地价的地块面积方面，有国外学者提出地价与地块面积成凹函数，为检验该项假设，他们以城市CBD为主要研究对象，将其与其他区域的凹度进行对比，最终得出CBD的凹度要小于城市的其他区域。
针对于国外对该项问题的研究历史，以前着重研究点是在容积率的制定方面，同时在城市的区划中，国外学者为了让区划得到科学的技术支持，严格利用土地经济学理论和房地产发展的一般经济规律对于相应的区划控制指标进行了制定，因此对于该方向进行了深入的探索研究。
在国内研究历程中，学者们对该方向的研究是多视角的。有的学者从建筑投资（综合建筑造价）最小化的方面以经济学的视角对于该方向进行研究；有的学者以马克思主义级差地租理论为基础从土地投入产出角度分析容积率对地价的影响；有的学者则从容积率的调控作用角度出发，对于其经济意义进行探讨和研究；有的学者从容积率和建造成本之间的关系入手进行分析，以函数表达式及函数图象形式证明出房地产市场中存在最佳容积率。其中国内学者研究的入手点的理论基础主要是级差地租理论、房屋开发成本理论、行政管理理论、土地估价原理理论等四方面。
纵观国内外研究现状，主要有两点不足，一是在容积率的各类研究中，考虑其外部效应的研究不是很多。目前研究角度多为如何通过运用控制容积率来提升相应收益，或者如何借此来进行土地集约利用等，然而外部性影响方面研究不是很多。二是容积率以独立影响因素出现对城市住宅用地价格进行影响的研究相对比较少。当前对于容积率的研究会受到区位等条件的影响，单纯的容积率对城市住宅用地价格影响的研究比较少。
就我国目前的房地产市场来讲，住宅价格普遍上涨过快的问题已经越来越明显。曾有学者指出在住宅建设密度方面不能按照一般的市场规律去评判，即容积率方面可能会存在市场失灵。原因主要是在规划中已经定好的容积率指标，由于土地市场规划机制监管不足，在房地产开发过程中会出现容积率超标的情况，这是因为针对地产商而言，如果现实中容积率变大，这就令单位建筑面积上住宅用地价格分摊减少, 进而使得成本降低, 导致经济剩余增加, 投资利润率也由此得到提高，基于经济人追求最大收益的经济学理论，开发商会在实际开发过程中增加容积率以此增加房价，最终会导致土地本身被超密度开发。基于此项理论，政府为了控制房价上涨的幅度，避免土地被超密度开发，陆续出台了很多政策，但是总体来看收效甚微。不少学者发现合理运用容积率会在有效调控城市住宅用地市场的同时，可以为优化城市土地资源配置、调整城市用地结构提供决策参考。
有些学者认为应该将容积率作为政府引导城市发展和调控房地产市场的工具, 从而可以在某种程度上控制房价，但是另外一有些学者认为，这一做法是政府造成土地市场价格扭曲的根本原因之一。那么容积率作为控制手段，在调整土地市场进行的同时是否会因此产生负面影响这一问题成为了本文研究的中心内容。
二、相关概念界定
楼面地价是成交净地总价比上可建建筑面积得出的，反映的是该净地按照规划容积率开发时形成的每平方米建筑面积所应分摊的土地价格。其测算公式为：
其中 表示地块成交单位地价； 表示地块成交楼面地价； 表示土地成交净地价总额； 表示地块用地面积； 表示地块按照容积率开发可形成的总建筑面积。进而得出容积率的计算公式：
（ 代表容积率）
从公式上可以很明显地看出容积率与楼面地价和单位地价的关系，对某一宗地地块来讲，当楼面地价确定时，容积率与单位地价越呈现正相关；在单位地价确定后，楼面地价和容积率则呈反比例关系。这表明容积率增高，每平方米所承担的分摊地价会跟着减少。三者的理论关系非常清晰，但是实际出让地块时三个因素都是未知要素，并由此加入了区位等多种因素的共同作用，这就使它们的关系变得相对复杂，基于此本文的研究对象就是容积率和楼面地价的关系。
三、理论基础
从理论上讲住宅用地单位地价受容积率的影响非常明显，有些学者将单位地价作为地价监测指标，认为地价高是导致房价高的重要原因是有失妥当的。实际上用单位地价测度地价与房价的关系忽略了容积率的潜在作用，将单位地价折算为楼面地价才能与每平方米建筑的开发成本紧密衔接。
针对于容积率对城市住宅用地价格影响参考前人学者研究成果总结如下：
（一）不同城市规模容积率对城市住宅地价的影响
一般学术成果认为城市规模大小与容积率对城市住宅用地价格影响显著性呈正相关。主要内容是对于相对规模大的城市而言，容积率的影响是符合普遍规律的，即容积率越大，城市地价越高。对相对规模小的城市而言，容积率的作用并不是特别显著。造成该现象的主要原因是在大城市的土地市场中，其运行制度的相对比较合理，因此市场中的经济规律明显；中小城市的土地市场中，由于规模受到限制，运行过程中会受到政府、地产商等因素的控制，会影响市场作用的发挥。
出现这种现象主要原因可以用供给—需求的经济学理论进行分析：首先是供给角度。土地供给体系会随着城市规模的变大而愈发完善，因此政府对于土地市场的宏观控制能力也会跟着变强，这就会使得土地的经济剩余集中表现地价上，致使这种影响变的显著。其次就是需求方面，城市的规模不同，它对于需求层次也就会不同，大城市的商品性住宅开发过程中考虑的是建筑面积，而小城市的地产开发看中的则是财产的积累，并不关心建筑的面积。因此从理论上讲城市规模大小与容积率对于地价的影响显著性息息相关。
基于此项结论，就有学者做了相关的实证探索，他们以杭州和诸暨市枫桥镇作比较，采用分类讨论方法，即对待杭州时是遵循地价和容积率同步变化的规律，并以楼面地价来反应地价水平，计算具体容积率水平的地价；而对待诸暨市枫桥镇时，由于土地出让时根本没有容积率该项内容，因此计算楼面地价也就不存在意义。由此可得城市规模会对研究造成影响，因此在选择实证研究对象时，应保证城市的规模要大，这样相对更容易研究容积率对于住宅用地价格的影响。
（二）不同区位容积率对城市住宅地价的影响
一般学术成果认为城市中心的区位条件会更好, 其土地利用的需求量、收益等方面都比其他区域要高，尤其会明显比城市郊区高。在土地市场残酷竞争中，地产商需要凭借将开发强度提到最大，以此来攫取最大收益，进而可以去支付最高的地价。这种情况得到的地价随容积率的变动更偏近土地收益机制得到的地价随容积率的变动，也就是说此时容积率对地价的影响程度最大。由此得到结论距离城市中心的距离越远，容积率对地价的影响程度越低。
在理论分析支持下，又有很多学者从实证的角度加以佐证。有学者以西安为例，利用计量软件对调研数据中的拟合样点地价进行回归方程的方法，以此估算地价。检验其显著性之后，得到了最能体现容积率与地价函数关系表达式，即：
其中 是样点地价， 是容积率， 和 是由区位决定的两个常数。
也有学者以杭州市商住综合用地为例，在证实该项理论的同时，还总结得出了新的结论，即针对于同一用地类型，但是不同土地等级情况下，容积率对地价影响的大小并不是相同的，而是存在差异的。因此在选取实证研究对象时，在对城市选择后要对其城市中的具体研究区位加以甄选。
针对不同级别的土地价格受容积率的影响规律的研究，有研究是选取对商业用地为例来进行分析阐述的。研究成果指出容积率对于一级商业用地的楼面地价的影响并不显著，但是随着容积率的增加 ，二级商业用地和三级商业用地的楼面地价有很明显的下降趋势。该现象表明高级别商业用地市场中竞争相对充分，而在低级别的用地市场中，由于各个房产开发商的不同，在细分市场的同时，建成的房产也成为有差别的商品。而本项研究结果是否同样适用于容积率对住宅用地价格的影响规律则有待考量。
（三）遵循报酬递增递减规律
报酬递增递减原则是指在其他生产要素确定的情况下，单纯地增加某一个生产要素的单位投入量时，纯收益也跟着增加。达到一定数目以后，若接着增加这一个生产要素的单位投入量，它的纯收益就不再上涨，反而有可能会降低。
多位国内学者将经济学中的报酬递增递减规律应用到容积率对地价影响规律这方面，提出了最佳容积率的假说。即在土地面积不变的情况下，建筑面积随着建筑投资的增加而增加，容积率也随之增大，单位土地价格也会随之上涨，但是当容积率达到某一个值的时候，单位土地价格随着容积率的增加开始下降，这个拐点就称为最佳容积率。在实证方面部分学者以绍兴市某市郊地段住宅用地容积率为例，对最佳容积率进行的实证的研究，得出了容积率对地价的非线性影响，存在有最佳合理容积率这一结论。
本文通过分析边际成本和边际收益的关系，得出如下分析图，在理论的角度佐证了最佳容积率存在的科学性。
图1成本收益与容积率影响关系
（四）小结
通过对于前人学者的研究不难得总结出容积率与城市住宅用地价格在理论上的关系：不同城市规模、不同区位的容积率均对城市住宅地价有巨大影响，且该影响遵循报酬递增递减规律在，即地价在一定范围内是随着容积率的增加而增加的，但是超过一定的容积率以后，地价是会随之递减的。基于前人的研究成果中城市规模的问题的考虑，本文需要选取规模相对较大的城市加以分析。研究结论中第二点提出区位因素对地价的影响是显而易见的，但是它对楼面地价和容积率影响却不清楚，此处也应加以详细研究。同时参考理论研究的第三点中提出的容积率对于楼面地价影响，应对其加以完善。
综合以上研究理论基础，本文就试图通过对南京市的数据分析，寻找楼面地价和容积率的联动规律，其中假设内容为：无区位条件影响下，容积率对楼面地价影响遵循边际递增递减，区位控制条件下，容积率和楼面地价之间不存在显著的函数关系，即从本质上来说在区位控制条件下，容积率对楼面地价影响并不显著的。
四、实证研究
（一）研究区概况及数据来源
南京市作为我国经济发达的省会城市，该区域是否合理利用土地资源，直接关系着全江苏省，乃至江浙沪地区的经济、社会、人口及资源环境的协调发展，而长江三角洲地区作为我国核心的的经济区域，其协调发展对我国的整个国民经济的发展有着巨大的助力作用。
回顾南京市房地产发展来看，南京市土地公开出让市场自2000年建立开始至今经历了两个阶段，2000年到2004年中土地市场刚刚开始发挥作用；2004年以后进入平稳发展阶段，市场规律相对明显，同时在2012年全面强化土地市场监管力度根据市场价格高低排布的情况，将南京市主城区住宅用地定为7级，这使得全市地产市场出现了整体保持平稳发展势头的气象：在2012年，全市房地产开发投资达1015.76亿元，其中住宅投资高达676.36亿元，房地产开发企业竣工面积达1699.73万平方米，其中住宅1362.23万平方米，商业营业用房111.94万平方米，其他商品房187.57万平方米，而全年新建商品房销售面积为950.87万平方米，其中全市商品住宅销售面积则是达到了876.25万平方米。这为研究提供了巨大的数据支持。本文所研究的数据来源就是涉及到这7个等级住宅用地价格，针对南京市的8个主城区的住宅小区进行数据搜集，获得的数据依据随机性和代表性原则进行筛选，保证每个城区都有等量样本的涉及，最终得到了90个住宅小区2012年的楼面地价。
（二）描述性统计
为了确保研究的科学性，调研数据选择的时间节点即成交时间控制在2012年，这就最大程度的降低时间变量的影响，同时研究的装修情况统一控制在毛坯的情况，同样的降低了该项因素对于结果的影响，通过数据筛选以后，最终得到了90个数据，其平均地价和平均容积率如下表1和图2所示:
表1样本平均楼面地价和平均容积率
地区 平均楼面地价 平均容积率
白下区 28521.7143 3.9171
鼓楼区 26100.0000 5.0575
建邺区 23869.9286 2.7250
栖霞区 14227.2727 1.6623
秦淮区 26000.0000 2.9500
下关区 19920.0000 2.3430
玄武区 24343.7500 2.2200
雨花台区 15659.0909 2.3627
图2平均容积率与平均楼面地价描述性统计结果
由趋势散点图可以看出容积率与楼面地价之间存在正相关，即容积率越大，楼面地价会越高。不过除该项结果以外，还可以得出随着容积率的增加，单位楼面地价的增加开始有下降的趋势，也就是说这种变化是遵循边际报酬递增递减理论的。分析该现象的原因就是容积率增加时，相应的建筑技术要求加大，诸如巩固地基等方面要求开始增加，因此住宅的单位造价就会提高，但是房屋造价上涨的幅度比住宅售价上涨幅度要大，就会导致单位楼面地价出现下降。即容积率增加至某一值的时候，和其他固定要素的组合比例就会出现失衡状况，因此就有可能会出现容积率增加而楼面地价减少的情况。
同时参照南京2012年地价等级分段情况，对比之下发现调研数据样点中的鼓楼区的平均楼面地价发生了明显的变形，即鼓楼区的楼面地价高于本身的地价等级。理论上分析来看明显是受到了容积率的影响，即鼓楼区的调研数据容积率过高，大于本身其他因素的影响，使得其地价等级发生了变形。
基于地价影响因素中最重要的区位因素对本研究的影响，在统计平均楼面地价和平均容积率的同时对于样本数据中的区位也进行了统计，其中板块到市中心的平均距离这一项是以新街口为标准，即各个样本到新街口的距离。统计结果如表2和图3所示：
表2样本到市中心距离
序号12345678
板块白下区鼓楼区建邺区栖霞区秦淮区下关区玄武区雨花台区
板块到市中心的平均距离（km）2.694.659.2315.135.857.387.97.65
图3距离与地价描述性统计
通过图1和图2可以看出，距离新街口距离越近，容积率越高，楼面地价越高，但是具体是区位影响了楼面地价还是容积率影响了楼面地价却是很难判断，因此需要进一步的数学模型分析。
（三）回归模型分析
1.模型及公式
OLS模型就是在回归模型中最优拟合直线应该使各点到直线的距离的和最小，也可表述为距离的平方和最小。本文的主要模型公式是：
其中LOU为楼面地价数据，RATIO为容积率，ZONE为区位变量，其中此处的ZONE特指距离市中心的距离特点，D1、D2、D3为区位的虚拟变量，之所以将区位拆为三个，是因为一共选取了8个城区，此处定虚拟变量的意思是为了将城区分开，具体见表3所示：
表3虚拟变量描述
区域 D1 D2 D3
白下区 0 0 0
鼓楼区 1 0 0
建邺区 0 1 0
栖霞区 0 0 1
秦淮区 1 1 0
下关区 1 0 1
玄武区 0 1 1
雨花台区 1 1 1
三个公式分别描述的是在区位控制和无区位控制两种条件下的楼面地价和容积率的关系。之所以取对数值是为了使数据平稳，消除异方差,因此公式中的C代表相应变量每增加（减少）1%，地价随之增加（减少）百分之C。数据变量描述如表4所示：
表4变量描述
变量名 字母代码 均值 样本量
楼面地价 LOU 20762.0111 90
容积率 RATIO 2.5938 90
区位变量 ZONE - 90
区位虚拟变量 D1 - -
区位虚拟变量 D2 - -
区位虚拟变量 D3 - -
2.实证结果展示
实证（I）首先进行回归的是不加区位限制条件下的容积率对于楼面地价的影响，回归结果如表5所示：
表5不考虑区位影响条件下容积率与地价的关系
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO 0.2580419 0.0691734 3.73 0.000
_cons 9.66594 0.0662618 145.88 0.000
F(1,88)=13.92 Prob>F=0.0003 R-squared=0.1365 Adj R-squared=0.1267
该状况下容积率对地价影响公式为：
由回归结果不难发现，在没有区位控制下，随着容积率的增加，楼面地价是增加的，即容积率与楼面地价是正相关，符合一般的理论，但是由于 太小，证明该公式的适用范围并不能扩大。
由于本文涉及的数据大部分为低容积率，递增递减规律并不明显，结合描述性统计分析，不难得出在不考虑区位控制条件下，针对低容积率来讲，容积率对城市住宅用地价格的影响是大致呈正相关的直线变化，而统计结果中 太小，并不能依据公式对于变化趋势进行估计，结合描述性统计结果不难得到随着容积率的增加到一定程度有可能会出容积率增加而楼面地价减少的情况。
实证（II）接下来就是研究基于区位条件下的容积率对于楼面地价的影响。原因就是对一个城市来讲，不同区位的楼面地价随容积率的变化，其变化的弹性值是相似的，如果不考虑楼面地价的区位性，那么不同区位的楼面地价也许出现会相互干扰的现象，致使容积率对楼面地价影响的定量结果偏大，随之可靠性下降。因此，楼面地价受容积率影响的程度分析需在区位因素控制下得到的结果。回归结果如表6所示：
表6容积率在区位控制条件下对地价的影响1
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO -0.015905 0.0658598 -0.02 0.981
ZONE -0.3469629 0.0482325 -7.19 0.000
_cons 10.56207 0.1352899 78.07 0.000
F(2,87)=36.84 Prob>F=0 R-squared=0.4586 Adj R-squared=0.4461
此时容积率对地价影响公式为：
回归结果表明，在区位因素控制下，容积率与楼面地价的相关系数下降，T检验可信度明显下降。这表明，区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。
实证（III）最后是将区位表达为虚拟变量，因为区位中可能不止有距离一项特点，因此本项实证旨在为实证（II）提供更科学的证明。检验结果如表7所示：
表7容积率在区位控制条件下对地价的影响2
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO 0.1479838 0.0744401 -0.13 0.894
D1 -0.0102421 0.0764744 1.99 0.050
D2 0.1274434 0.0705681 1.81 0.074
D3 -0.29106 0.0836709 -3.48 0.001
_cons 9.886071 0.1087062 90.94 0.000
F(4,85)=8.23 Prob>F=0 R-squared=0.2792 Adj R-squared=0.2453
此时容积率对地价影响公式为:
该项内容配合实证（II）的研究情况进一步说明了区位控制条件下，容积率与楼面地价无明显关系。因此，在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价之间不存在显著的函数关系，即从本质上来说在区位控制条件下，容积率对楼面地价影响并不显著的，若忽略区位条件的话，会令不同区域的楼面地价彼此之间互相作用，进而容积率对楼面地价数据分析结果T值上升，导致研究结果失真。
五、研究结论与政策建议
（一）研究结论
1.无区位限制下容积率对楼面地价遵循边际递增递减影响
根据定性分析和定量分析表明，无区位限制下，在一定范围内，容积率越高，楼面地价越高。但是低容积率下，容积率对地价的影响是大致呈正相关的直线变化。超过一定范围以后，会出现容积率越高，地价并不一定越高的现象，只有在适当的容积率下才是最高地价。
容积率对地价的影响遵循低→中高→中低→高→低的模式，也就是说容积率对于单位地价影响规律遵循边际报酬递增递减这一经济规律。因此在影响过程中会出现一个拐点，即最佳的容积率是存在的，此时的地价并不一定是地价的最高价，而是容积率单位增加量带来的需单位追投量等于总房地价的增加量。
2.区位限制下容积率对楼面地价影响不显著
根据OLS模型定量分析表明，区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。即在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价两者之间不存在明显的函数关系，即从本质上来说容积率对楼面地价影响是不显著的，该项结果表明通过控制容积率来控制楼面地价是不太可行。
了解掌握容积率对楼面地价的影响，对于政府意图通过调整容积率来调整楼面地价的做法提供了重要的意义。
3.调控容积率进而调控土地市场效果不理想
政府意图通过控制容积率来干预住宅用地市场，该种做法在促进土地出让金增加、提高土地集约利用水平的同时，并未对楼面地价产生明显影响，因此在房屋价格审核制度建立的前提下，通过调整容积率调控住房楼面地价，进而影响土地市场应该并不能收到理想的效果。
（二）政策建议
1.在规划方面应确定最佳容积率
容积率作为一项用地控制指标，在规划中引导城市发展作用方面，应该发挥重要作用。而在出让用地的规划方面，可以在合理范围内适当调整不同区域出让地块的容积率，以此来显示现现化城市容积率梯度的特征，通过该种做法既能提高住宅用地集约利用水平，同时也能增加土地出让收益。其中最佳容积率的确定成为了重中之重，即应采用追投量和地价总的增加量相等时的容积率。
2.稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注
上文研究结论中提到，在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价二者之间并没有很明显的函数关系，也就是说本质上容积率对楼面地价影响是不显著的。该项结论表明政府虽然能通过调整出让地块容积率来调整住宅用地成交的单位地价，但是却很难借此来稳定楼面地价，即政府试图通过控制容积率来“稳定房价”，其能力是单薄的。
3.土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标
这些年来，土地市场中以“招拍挂”方式出让的建设用地其所占比例正在逐渐提高，这就意味着土地市场交易价格将会成为一项重要的地价表现形式，楼面地价不同于单位地价，它受到容积率的影响更小，更加稳定，因此未来的研究角度可以考虑用楼面地价代替单位地价作为地价动态监测的首选指标。然而该项指标并不能被政府通过调控容积率进行干预和影响，符合一般的市场规律。
六、结语
容积率对于城市地价具有重要影响，前人学者对此也做出了很多的探讨研究，最终得到的结论为城市住宅用地价格在一定范围内是随着容积率的增加而增加的，但是超过一个固定的容积率值以后，地价是随着容积率的增加而减少的。但是在这些研究中更多的是容积率对于城市商业用地价格影响的研究。容积率对于城市住宅用地价格的研究仅仅局限在理论研究的层面上，并没有过多的实证研究，因此，系统地研究城市住区容积率确定方法，考察各个方面因素的影响，从实例出发，研究容积率对于城市住宅用地价格影响，进而对城市的规划具有重要的实践意义。
本文首先从概念上对于容积率和城市的楼面地价做了概念的界定，回顾研究前人学者的成果，从理论上和实证角度分别研究了容积率对于城市住宅用地价格的影响，得出在区位控制和非区位控制两个不同条件下容积率对楼面地价的影响，最终提出在规划、稳定房价、土地市场三个方面的政策建议，对解决容积率是否在对土地市场进行调节的同时会产生了负面影响这一问题具有一定的参考价值。
致谢
在这美丽的钟山脚下，在这秉承诚朴勤仁的热土上，在这享有学术盛誉的拜年学府里，我度过了1400多个日日夜夜。本科论文完成之际，四年的本科学习生涯也即将结束。回想昔日的点滴，感激之情油然而生。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Keywords1
引言1
一、问题提出1
二、相关概念界定2
三、理论基础2
（一）不同城市规模容积率对城市住宅地价的影响3
（二）不同区位容积率对城市住宅地价的影响3
（三）遵循报酬递增递减规律3
（四）小结4
四、实证研究4
（一）研究区域概况及数据来源4
（二）描述性统计5
（三）回归模型分析6
1．模型及公式 6
2．实证结果展示7
五、研究结论及政策建议8
（一）研究结论8
1．无区位限制下容积率对楼面地价遵循边际递增递减影响8
2．区位限制下容积率对楼面地价影响不显著8
3．调控容积率进而调控土地市场效果不理想8
（二）政策建议8
1．在规划方面应确定最佳容积率8
2．稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注8
3．土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标9
六、结语9
致谢9
参考文献9
容积率对城市住宅用地价格影响研究——以南京为例
引言
引言
摘要：研究目的：探讨容积率对城市住宅用地价格的影响，解决容积率是否在对土地市场进行调节的同时会产生了负面影响这一问题。研究方法：文献归纳法、描述性统计分析，OLS模型分析。研究结果：无区位限制下容积率对于楼面地价影响遵循边际报酬递增递减规律，而区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。研究结论：在规划方面应确定最佳容积率，在稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注，在土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标。
关键字：容积率；影响；楼面地价
Study on the Influence of Capacity Density on Land Price of Urban Residential Land:
A Case Study of Nanjing
Student majoring in Land Resource Management Tian Haochen
Tutor Tang Yan
Abstract：The purpose of the paper is to explore the influence of capacity density on land price of urban residential land and to solve the problem whether the capacity has a negative effect on land market or not.The research methods:document induction,descriptive statistics,OLS quantitative analysis.The research result:under no consideration of the location,the impact on the capacity density to the land price follows the law of increasing and decreasing.Location is the bridge of floor price and capacity density,but their relationship is not obvious.The conclusion of the research:we ought to confirm best capacity density.The government should reduce attention on the influence of capacity density on land price stability.We should apply floor price to monitor the land price in the land market.
一、问题提出
在自然、社会、经济等因素共同作用下得到了相应的地价，可以说它是城市土地收益能力的体现。目前普遍认为地价的影响因素主要有区位、容积率、地块大小等方面，在空间分析的实证研究方面，曾有国内学者以土地批租地块为样本，利用GIS软件的空间计量分析，配合多元线性回归分析的计量模型, 对上海地价与其城市中心区域、主要商业街以及重要交通点等区位因素的线性关系进行了研究，表明了越是发达的城市，其地价在空间上向心性越强的特点。对于影响地价的地块面积方面，有国外学者提出地价与地块面积成凹函数，为检验该项假设，他们以城市CBD为主要研究对象，将其与其他区域的凹度进行对比，最终得出CBD的凹度要小于城市的其他区域。
针对于国外对该项问题的研究历史，以前着重研究点是在容积率的制定方面，同时在城市的区划中，国外学者为了让区划得到科学的技术支持，严格利用土地经济学理论和房地产发展的一般经济规律对于相应的区划控制指标进行了制定，因此对于该方向进行了深入的探索研究。
在国内研究历程中，学者们对该方向的研究是多视角的。有的学者从建筑投资（综合建筑造价）最小化的方面以经济学的视角对于该方向进行研究；有的学者以马克思主义级差地租理论为基础从土地投入产出角度分析容积率对地价的影响；有的学者则从容积率的调控作用角度出发，对于其经济意义进行探讨和研究；有的学者从容积率和建造成本之间的关系入手进行分析，以函数表达式及函数图象形式证明出房地产市场中存在最佳容积率。其中国内学者研究的入手点的理论基础主要是级差地租理论、房屋开发成本理论、行政管理理论、土地估价原理理论等四方面。
纵观国内外研究现状，主要有两点不足，一是在容积率的各类研究中，考虑其外部效应的研究不是很多。目前研究角度多为如何通过运用控制容积率来提升相应收益，或者如何借此来进行土地集约利用等，然而外部性影响方面研究不是很多。二是容积率以独立影响因素出现对城市住宅用地价格进行影响的研究相对比较少。当前对于容积率的研究会受到区位等条件的影响，单纯的容积率对城市住宅用地价格影响的研究比较少。
就我国目前的房地产市场来讲，住宅价格普遍上涨过快的问题已经越来越明显。曾有学者指出在住宅建设密度方面不能按照一般的市场规律去评判，即容积率方面可能会存在市场失灵。原因主要是在规划中已经定好的容积率指标，由于土地市场规划机制监管不足，在房地产开发过程中会出现容积率超标的情况，这是因为针对地产商而言，如果现实中容积率变大，这就令单位建筑面积上住宅用地价格分摊减少, 进而使得成本降低, 导致经济剩余增加, 投资利润率也由此得到提高，基于经济人追求最大收益的经济学理论，开发商会在实际开发过程中增加容积率以此增加房价，最终会导致土地本身被超密度开发。基于此项理论，政府为了控制房价上涨的幅度，避免土地被超密度开发，陆续出台了很多政策，但是总体来看收效甚微。不少学者发现合理运用容积率会在有效调控城市住宅用地市场的同时，可以为优化城市土地资源配置、调整城市用地结构提供决策参考。
有些学者认为应该将容积率作为政府引导城市发展和调控房地产市场的工具, 从而可以在某种程度上控制房价，但是另外一有些学者认为，这一做法是政府造成土地市场价格扭曲的根本原因之一。那么容积率作为控制手段，在调整土地市场进行的同时是否会因此产生负面影响这一问题成为了本文研究的中心内容。
二、相关概念界定
楼面地价是成交净地总价比上可建建筑面积得出的，反映的是该净地按照规划容积率开发时形成的每平方米建筑面积所应分摊的土地价格。其测算公式为：
其中 表示地块成交单位地价； 表示地块成交楼面地价； 表示土地成交净地价总额； 表示地块用地面积； 表示地块按照容积率开发可形成的总建筑面积。进而得出容积率的计算公式：
（ 代表容积率）
从公式上可以很明显地看出容积率与楼面地价和单位地价的关系，对某一宗地地块来讲，当楼面地价确定时，容积率与单位地价越呈现正相关；在单位地价确定后，楼面地价和容积率则呈反比例关系。这表明容积率增高，每平方米所承担的分摊地价会跟着减少。三者的理论关系非常清晰，但是实际出让地块时三个因素都是未知要素，并由此加入了区位等多种因素的共同作用，这就使它们的关系变得相对复杂，基于此本文的研究对象就是容积率和楼面地价的关系。
三、理论基础
从理论上讲住宅用地单位地价受容积率的影响非常明显，有些学者将单位地价作为地价监测指标，认为地价高是导致房价高的重要原因是有失妥当的。实际上用单位地价测度地价与房价的关系忽略了容积率的潜在作用，将单位地价折算为楼面地价才能与每平方米建筑的开发成本紧密衔接。
针对于容积率对城市住宅用地价格影响参考前人学者研究成果总结如下：
（一）不同城市规模容积率对城市住宅地价的影响
一般学术成果认为城市规模大小与容积率对城市住宅用地价格影响显著性呈正相关。主要内容是对于相对规模大的城市而言，容积率的影响是符合普遍规律的，即容积率越大，城市地价越高。对相对规模小的城市而言，容积率的作用并不是特别显著。造成该现象的主要原因是在大城市的土地市场中，其运行制度的相对比较合理，因此市场中的经济规律明显；中小城市的土地市场中，由于规模受到限制，运行过程中会受到政府、地产商等因素的控制，会影响市场作用的发挥。
出现这种现象主要原因可以用供给—需求的经济学理论进行分析：首先是供给角度。土地供给体系会随着城市规模的变大而愈发完善，因此政府对于土地市场的宏观控制能力也会跟着变强，这就会使得土地的经济剩余集中表现地价上，致使这种影响变的显著。其次就是需求方面，城市的规模不同，它对于需求层次也就会不同，大城市的商品性住宅开发过程中考虑的是建筑面积，而小城市的地产开发看中的则是财产的积累，并不关心建筑的面积。因此从理论上讲城市规模大小与容积率对于地价的影响显著性息息相关。
基于此项结论，就有学者做了相关的实证探索，他们以杭州和诸暨市枫桥镇作比较，采用分类讨论方法，即对待杭州时是遵循地价和容积率同步变化的规律，并以楼面地价来反应地价水平，计算具体容积率水平的地价；而对待诸暨市枫桥镇时，由于土地出让时根本没有容积率该项内容，因此计算楼面地价也就不存在意义。由此可得城市规模会对研究造成影响，因此在选择实证研究对象时，应保证城市的规模要大，这样相对更容易研究容积率对于住宅用地价格的影响。
（二）不同区位容积率对城市住宅地价的影响
一般学术成果认为城市中心的区位条件会更好, 其土地利用的需求量、收益等方面都比其他区域要高，尤其会明显比城市郊区高。在土地市场残酷竞争中，地产商需要凭借将开发强度提到最大，以此来攫取最大收益，进而可以去支付最高的地价。这种情况得到的地价随容积率的变动更偏近土地收益机制得到的地价随容积率的变动，也就是说此时容积率对地价的影响程度最大。由此得到结论距离城市中心的距离越远，容积率对地价的影响程度越低。
在理论分析支持下，又有很多学者从实证的角度加以佐证。有学者以西安为例，利用计量软件对调研数据中的拟合样点地价进行回归方程的方法，以此估算地价。检验其显著性之后，得到了最能体现容积率与地价函数关系表达式，即：
其中 是样点地价， 是容积率， 和 是由区位决定的两个常数。
也有学者以杭州市商住综合用地为例，在证实该项理论的同时，还总结得出了新的结论，即针对于同一用地类型，但是不同土地等级情况下，容积率对地价影响的大小并不是相同的，而是存在差异的。因此在选取实证研究对象时，在对城市选择后要对其城市中的具体研究区位加以甄选。
针对不同级别的土地价格受容积率的影响规律的研究，有研究是选取对商业用地为例来进行分析阐述的。研究成果指出容积率对于一级商业用地的楼面地价的影响并不显著，但是随着容积率的增加 ，二级商业用地和三级商业用地的楼面地价有很明显的下降趋势。该现象表明高级别商业用地市场中竞争相对充分，而在低级别的用地市场中，由于各个房产开发商的不同，在细分市场的同时，建成的房产也成为有差别的商品。而本项研究结果是否同样适用于容积率对住宅用地价格的影响规律则有待考量。
（三）遵循报酬递增递减规律
报酬递增递减原则是指在其他生产要素确定的情况下，单纯地增加某一个生产要素的单位投入量时，纯收益也跟着增加。达到一定数目以后，若接着增加这一个生产要素的单位投入量，它的纯收益就不再上涨，反而有可能会降低。
多位国内学者将经济学中的报酬递增递减规律应用到容积率对地价影响规律这方面，提出了最佳容积率的假说。即在土地面积不变的情况下，建筑面积随着建筑投资的增加而增加，容积率也随之增大，单位土地价格也会随之上涨，但是当容积率达到某一个值的时候，单位土地价格随着容积率的增加开始下降，这个拐点就称为最佳容积率。在实证方面部分学者以绍兴市某市郊地段住宅用地容积率为例，对最佳容积率进行的实证的研究，得出了容积率对地价的非线性影响，存在有最佳合理容积率这一结论。
本文通过分析边际成本和边际收益的关系，得出如下分析图，在理论的角度佐证了最佳容积率存在的科学性。
图1成本收益与容积率影响关系
（四）小结
通过对于前人学者的研究不难得总结出容积率与城市住宅用地价格在理论上的关系：不同城市规模、不同区位的容积率均对城市住宅地价有巨大影响，且该影响遵循报酬递增递减规律在，即地价在一定范围内是随着容积率的增加而增加的，但是超过一定的容积率以后，地价是会随之递减的。基于前人的研究成果中城市规模的问题的考虑，本文需要选取规模相对较大的城市加以分析。研究结论中第二点提出区位因素对地价的影响是显而易见的，但是它对楼面地价和容积率影响却不清楚，此处也应加以详细研究。同时参考理论研究的第三点中提出的容积率对于楼面地价影响，应对其加以完善。
综合以上研究理论基础，本文就试图通过对南京市的数据分析，寻找楼面地价和容积率的联动规律，其中假设内容为：无区位条件影响下，容积率对楼面地价影响遵循边际递增递减，区位控制条件下，容积率和楼面地价之间不存在显著的函数关系，即从本质上来说在区位控制条件下，容积率对楼面地价影响并不显著的。
四、实证研究
（一）研究区概况及数据来源
南京市作为我国经济发达的省会城市，该区域是否合理利用土地资源，直接关系着全江苏省，乃至江浙沪地区的经济、社会、人口及资源环境的协调发展，而长江三角洲地区作为我国核心的的经济区域，其协调发展对我国的整个国民经济的发展有着巨大的助力作用。
回顾南京市房地产发展来看，南京市土地公开出让市场自2000年建立开始至今经历了两个阶段，2000年到2004年中土地市场刚刚开始发挥作用；2004年以后进入平稳发展阶段，市场规律相对明显，同时在2012年全面强化土地市场监管力度根据市场价格高低排布的情况，将南京市主城区住宅用地定为7级，这使得全市地产市场出现了整体保持平稳发展势头的气象：在2012年，全市房地产开发投资达1015.76亿元，其中住宅投资高达676.36亿元，房地产开发企业竣工面积达1699.73万平方米，其中住宅1362.23万平方米，商业营业用房111.94万平方米，其他商品房187.57万平方米，而全年新建商品房销售面积为950.87万平方米，其中全市商品住宅销售面积则是达到了876.25万平方米。这为研究提供了巨大的数据支持。本文所研究的数据来源就是涉及到这7个等级住宅用地价格，针对南京市的8个主城区的住宅小区进行数据搜集，获得的数据依据随机性和代表性原则进行筛选，保证每个城区都有等量样本的涉及，最终得到了90个住宅小区2012年的楼面地价。
（二）描述性统计
为了确保研究的科学性，调研数据选择的时间节点即成交时间控制在2012年，这就最大程度的降低时间变量的影响，同时研究的装修情况统一控制在毛坯的情况，同样的降低了该项因素对于结果的影响，通过数据筛选以后，最终得到了90个数据，其平均地价和平均容积率如下表1和图2所示:
表1样本平均楼面地价和平均容积率
地区 平均楼面地价 平均容积率
白下区 28521.7143 3.9171
鼓楼区 26100.0000 5.0575
建邺区 23869.9286 2.7250
栖霞区 14227.2727 1.6623
秦淮区 26000.0000 2.9500
下关区 19920.0000 2.3430
玄武区 24343.7500 2.2200
雨花台区 15659.0909 2.3627
图2平均容积率与平均楼面地价描述性统计结果
由趋势散点图可以看出容积率与楼面地价之间存在正相关，即容积率越大，楼面地价会越高。不过除该项结果以外，还可以得出随着容积率的增加，单位楼面地价的增加开始有下降的趋势，也就是说这种变化是遵循边际报酬递增递减理论的。分析该现象的原因就是容积率增加时，相应的建筑技术要求加大，诸如巩固地基等方面要求开始增加，因此住宅的单位造价就会提高，但是房屋造价上涨的幅度比住宅售价上涨幅度要大，就会导致单位楼面地价出现下降。即容积率增加至某一值的时候，和其他固定要素的组合比例就会出现失衡状况，因此就有可能会出现容积率增加而楼面地价减少的情况。
同时参照南京2012年地价等级分段情况，对比之下发现调研数据样点中的鼓楼区的平均楼面地价发生了明显的变形，即鼓楼区的楼面地价高于本身的地价等级。理论上分析来看明显是受到了容积率的影响，即鼓楼区的调研数据容积率过高，大于本身其他因素的影响，使得其地价等级发生了变形。
基于地价影响因素中最重要的区位因素对本研究的影响，在统计平均楼面地价和平均容积率的同时对于样本数据中的区位也进行了统计，其中板块到市中心的平均距离这一项是以新街口为标准，即各个样本到新街口的距离。统计结果如表2和图3所示：
表2样本到市中心距离
序号12345678
板块白下区鼓楼区建邺区栖霞区秦淮区下关区玄武区雨花台区
板块到市中心的平均距离（km）2.694.659.2315.135.857.387.97.65
图3距离与地价描述性统计
通过图1和图2可以看出，距离新街口距离越近，容积率越高，楼面地价越高，但是具体是区位影响了楼面地价还是容积率影响了楼面地价却是很难判断，因此需要进一步的数学模型分析。
（三）回归模型分析
1.模型及公式
OLS模型就是在回归模型中最优拟合直线应该使各点到直线的距离的和最小，也可表述为距离的平方和最小。本文的主要模型公式是：
其中LOU为楼面地价数据，RATIO为容积率，ZONE为区位变量，其中此处的ZONE特指距离市中心的距离特点，D1、D2、D3为区位的虚拟变量，之所以将区位拆为三个，是因为一共选取了8个城区，此处定虚拟变量的意思是为了将城区分开，具体见表3所示：
表3虚拟变量描述
区域 D1 D2 D3
白下区 0 0 0
鼓楼区 1 0 0
建邺区 0 1 0
栖霞区 0 0 1
秦淮区 1 1 0
下关区 1 0 1
玄武区 0 1 1
雨花台区 1 1 1
三个公式分别描述的是在区位控制和无区位控制两种条件下的楼面地价和容积率的关系。之所以取对数值是为了使数据平稳，消除异方差,因此公式中的C代表相应变量每增加（减少）1%，地价随之增加（减少）百分之C。数据变量描述如表4所示：
表4变量描述
变量名 字母代码 均值 样本量
楼面地价 LOU 20762.0111 90
容积率 RATIO 2.5938 90
区位变量 ZONE - 90
区位虚拟变量 D1 - -
区位虚拟变量 D2 - -
区位虚拟变量 D3 - -
2.实证结果展示
实证（I）首先进行回归的是不加区位限制条件下的容积率对于楼面地价的影响，回归结果如表5所示：
表5不考虑区位影响条件下容积率与地价的关系
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO 0.2580419 0.0691734 3.73 0.000
_cons 9.66594 0.0662618 145.88 0.000
F(1,88)=13.92 Prob>F=0.0003 R-squared=0.1365 Adj R-squared=0.1267
该状况下容积率对地价影响公式为：
由回归结果不难发现，在没有区位控制下，随着容积率的增加，楼面地价是增加的，即容积率与楼面地价是正相关，符合一般的理论，但是由于 太小，证明该公式的适用范围并不能扩大。
由于本文涉及的数据大部分为低容积率，递增递减规律并不明显，结合描述性统计分析，不难得出在不考虑区位控制条件下，针对低容积率来讲，容积率对城市住宅用地价格的影响是大致呈正相关的直线变化，而统计结果中 太小，并不能依据公式对于变化趋势进行估计，结合描述性统计结果不难得到随着容积率的增加到一定程度有可能会出容积率增加而楼面地价减少的情况。
实证（II）接下来就是研究基于区位条件下的容积率对于楼面地价的影响。原因就是对一个城市来讲，不同区位的楼面地价随容积率的变化，其变化的弹性值是相似的，如果不考虑楼面地价的区位性，那么不同区位的楼面地价也许出现会相互干扰的现象，致使容积率对楼面地价影响的定量结果偏大，随之可靠性下降。因此，楼面地价受容积率影响的程度分析需在区位因素控制下得到的结果。回归结果如表6所示：
表6容积率在区位控制条件下对地价的影响1
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO -0.015905 0.0658598 -0.02 0.981
ZONE -0.3469629 0.0482325 -7.19 0.000
_cons 10.56207 0.1352899 78.07 0.000
F(2,87)=36.84 Prob>F=0 R-squared=0.4586 Adj R-squared=0.4461
此时容积率对地价影响公式为：
回归结果表明，在区位因素控制下，容积率与楼面地价的相关系数下降，T检验可信度明显下降。这表明，区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。
实证（III）最后是将区位表达为虚拟变量，因为区位中可能不止有距离一项特点，因此本项实证旨在为实证（II）提供更科学的证明。检验结果如表7所示：
表7容积率在区位控制条件下对地价的影响2
yl Coef. Std.Err. t P>|t|
RATIO 0.1479838 0.0744401 -0.13 0.894
D1 -0.0102421 0.0764744 1.99 0.050
D2 0.1274434 0.0705681 1.81 0.074
D3 -0.29106 0.0836709 -3.48 0.001
_cons 9.886071 0.1087062 90.94 0.000
F(4,85)=8.23 Prob>F=0 R-squared=0.2792 Adj R-squared=0.2453
此时容积率对地价影响公式为:
该项内容配合实证（II）的研究情况进一步说明了区位控制条件下，容积率与楼面地价无明显关系。因此，在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价之间不存在显著的函数关系，即从本质上来说在区位控制条件下，容积率对楼面地价影响并不显著的，若忽略区位条件的话，会令不同区域的楼面地价彼此之间互相作用，进而容积率对楼面地价数据分析结果T值上升，导致研究结果失真。
五、研究结论与政策建议
（一）研究结论
1.无区位限制下容积率对楼面地价遵循边际递增递减影响
根据定性分析和定量分析表明，无区位限制下，在一定范围内，容积率越高，楼面地价越高。但是低容积率下，容积率对地价的影响是大致呈正相关的直线变化。超过一定范围以后，会出现容积率越高，地价并不一定越高的现象，只有在适当的容积率下才是最高地价。
容积率对地价的影响遵循低→中高→中低→高→低的模式，也就是说容积率对于单位地价影响规律遵循边际报酬递增递减这一经济规律。因此在影响过程中会出现一个拐点，即最佳的容积率是存在的，此时的地价并不一定是地价的最高价，而是容积率单位增加量带来的需单位追投量等于总房地价的增加量。
2.区位限制下容积率对楼面地价影响不显著
根据OLS模型定量分析表明，区位因素的存在是搭建起楼面地价和容积率相互联系的桥梁，而楼面地价和容积率二者本身之间的关系并不是很明确。即在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价两者之间不存在明显的函数关系，即从本质上来说容积率对楼面地价影响是不显著的，该项结果表明通过控制容积率来控制楼面地价是不太可行。
了解掌握容积率对楼面地价的影响，对于政府意图通过调整容积率来调整楼面地价的做法提供了重要的意义。
3.调控容积率进而调控土地市场效果不理想
政府意图通过控制容积率来干预住宅用地市场，该种做法在促进土地出让金增加、提高土地集约利用水平的同时，并未对楼面地价产生明显影响，因此在房屋价格审核制度建立的前提下，通过调整容积率调控住房楼面地价，进而影响土地市场应该并不能收到理想的效果。
（二）政策建议
1.在规划方面应确定最佳容积率
容积率作为一项用地控制指标，在规划中引导城市发展作用方面，应该发挥重要作用。而在出让用地的规划方面，可以在合理范围内适当调整不同区域出让地块的容积率，以此来显示现现化城市容积率梯度的特征，通过该种做法既能提高住宅用地集约利用水平，同时也能增加土地出让收益。其中最佳容积率的确定成为了重中之重，即应采用追投量和地价总的增加量相等时的容积率。
2.稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注
上文研究结论中提到，在土地市场平稳运行时，容积率和楼面地价二者之间并没有很明显的函数关系，也就是说本质上容积率对楼面地价影响是不显著的。该项结论表明政府虽然能通过调整出让地块容积率来调整住宅用地成交的单位地价，但是却很难借此来稳定楼面地价，即政府试图通过控制容积率来“稳定房价”，其能力是单薄的。
3.土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标
这些年来，土地市场中以“招拍挂”方式出让的建设用地其所占比例正在逐渐提高，这就意味着土地市场交易价格将会成为一项重要的地价表现形式，楼面地价不同于单位地价，它受到容积率的影响更小，更加稳定，因此未来的研究角度可以考虑用楼面地价代替单位地价作为地价动态监测的首选指标。然而该项指标并不能被政府通过调控容积率进行干预和影响，符合一般的市场规律。
六、结语
容积率对于城市地价具有重要影响，前人学者对此也做出了很多的探讨研究，最终得到的结论为城市住宅用地价格在一定范围内是随着容积率的增加而增加的，但是超过一个固定的容积率值以后，地价是随着容积率的增加而减少的。但是在这些研究中更多的是容积率对于城市商业用地价格影响的研究。容积率对于城市住宅用地价格的研究仅仅局限在理论研究的层面上，并没有过多的实证研究，因此，系统地研究城市住区容积率确定方法，考察各个方面因素的影响，从实例出发，研究容积率对于城市住宅用地价格影响，进而对城市的规划具有重要的实践意义。
本文首先从概念上对于容积率和城市的楼面地价做了概念的界定，回顾研究前人学者的成果，从理论上和实证角度分别研究了容积率对于城市住宅用地价格的影响，得出在区位控制和非区位控制两个不同条件下容积率对楼面地价的影响，最终提出在规划、稳定房价、土地市场三个方面的政策建议，对解决容积率是否在对土地市场进行调节的同时会产生了负面影响这一问题具有一定的参考价值。
致谢
在这美丽的钟山脚下，在这秉承诚朴勤仁的热土上，在这享有学术盛誉的拜年学府里，我度过了1400多个日日夜夜。本科论文完成之际，四年的本科学习生涯也即将结束。回想昔日的点滴，感激之情油然而生。
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摘要1
关键词1
Abstract1
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引言1
一、问题提出1
二、相关概念界定2
三、理论基础2
（一）不同城市规模容积率对城市住宅地价的影响3
（二）不同区位容积率对城市住宅地价的影响3
（三）遵循报酬递增递减规律3
（四）小结4
四、实证研究4
（一）研究区域概况及数据来源4
（二）描述性统计5
（三）回归模型分析6
1．模型及公式 6
2．实证结果展示7
五、研究结论及政策建议8
（一）研究结论8
1．无区位限制下容积率对楼面地价遵循边际递增递减影响8
2．区位限制下容积率对楼面地价影响不显著8
3．调控容积率进而调控土地市场效果不理想8
（二）政策建议8
1．在规划方面应确定最佳容积率8
2．稳定房价方面应注意减轻对容积率的关注8
3．土地市场方面采用楼面地价作为地价监测指标9
六、结语9
致谢9
参考文献9
容积率对城市住宅用地价格影响研究——以南京为例
引言
引言
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