昆山市一手房单价走势研究
昆山市一手房单价走势研究[20191219194959]
摘要
本文从影响昆山市一手房价单价走势的各种因素来展开。论文首先总结归纳了近几年昆山市各地区版块一手房单价走势的基本规律，对昆山市房产市场的现状进行了一定的分析，以及对影响今后本地区各版块一手房价走势的各种因素进行了解读。然后就是通过实证楼盘的具体情况对昆山目前在售楼盘的统计、归纳、分类，之后就是运用统计学的方法从所获得的数据中发现问题、得出结论，然后就是做出合理化建议。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:一手房单价;房产政策；主成分分析法；金融调控；建设用地；销售模式；
目 录
1.引言 1
1.1选题背景 1
1.2相关领域的研究成果 1
2.影响昆山房价的主要因素 3
2.1地铁的规划与通车 4
2.2刚需及投资类客户分析 5
2.3中介公司的作用 6
3.昆山市商品房用地情况分析 7
3.1主成分分析法 8
3.2主成分分析的基本原理 9
3.3实证研究 10
4.中央政府与地方政府的政策调控 11
4.1行政调控 12
4.2金融调控 13
5.结论与建议 14
5.1结论 18
5.2政策建议 19
参考文献 20
致谢 21
1.引言
1.1选题背景
作为发展中大国的我们和成熟的资本市场相比，我们国家的房地产市场还显得不够成熟。还记得改革开放以前，住房都是由国家分配的。随着改革开放的不断深入，房产市场也在蓬勃的发展中。当然在这其中不可避免的会遇到很多问题是我们之前从来没有遇到过的。如何衡量一个房产问题、发现并提出解决问题的有效方法是我们研究这个课题的初衷。同时，发达的国外资本市场和国内致力于相关方面研究的学者的相关论文给了我很多启示。
1.2相关领域的研究成果
首先要提的就是[美]M.D. 迈耶，[加] E.J. 米勒，他们在自己的书中系统地介绍了城市交通规划的有关问题，诸如城市交通规则的定义和背景、交通规则与决策、城市出行与交通系统的特征、决策过程中的数据管理与使用、交通需求分析、城市活动系统分析、供给分析、交通系统与项目评价以及规划程序与项目实施。与此同时他们在阐述这些问题的时候分析了大量的信息和数据，并结合了很多他们所在国的城市交通规则实例。
蔡蔚，朱建月的观点：从城市圈规模扩大、城市中心布局改变、线路成为城市的发展轴以及车站的影响作用等几个方面，分析了轨道交通对城市发展的引导作用，并对轨道交通的规则提出了一些建议。欧阳长城的观点指出：随着我国地区经济的持续发展、城市范围的扩大和人口增加,开始出现城市群和都市区。城市轨道交通以其运能大、速度快、污染低将成为适应这一城市发展要求的重要交通方式。通过对轨道交通系统的经济对比分析,认为有必要就轨道交通系统的建设、运营对城市经济的影响进行分析,提出修建经济实用型轨道变通系统应重点研究的前提条件,以有利于我国轨道交通建设的发展。
杨洋的观点指出当交通条件改善后，交通条件改善地区的房地产业将不断升温，住房价格将呈上升趋势。在北京这类大城市中，地铁、轻轨等交通项目的建设会产生诸多经济与社会效应，公共交通设施的正外部性将十分明显，刺激周边地区房地产市场的发展就是其中的重要方面。
蒋立红、李庆花指出一个地区房地产的价格是由众多因素交互影响而形成的, 是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响尤深。但是一直以来,人们对房价的一般因素关注较多,而忽略了区位因素。文章通过实例分析区位因素与房地产价格的关系,以期对房地产商和未来房地产市场的发展有所借鉴。
聂学峰、刘传哲得出的结论是：运用相关分析、Granger因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明,货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著,货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。
邱强：文章从房地产市场的过热与泡沫问题的概念出发,在对我国房地产市场的“国房景气指数”、开发投资指标、销售价格指标、房价收入指标和商品房空置率指标分析的基础上,得出了我国房地产不存在房地产泡沫,但要警惕泡沫出现的结论。
朱世娇：该文以北京为例，得出：对于市场而言，只要房地产消费者、房地产中介从业者和市场管理者都讲“诚信”，房地产消费者将会获得价格合理令人满意的服务；房地产中介机构将会获得适当的经营收入和市场品牌，并以此可以扩大市场份额，增强自身的竞争力；房地产中介从业人员将会获得可靠且不菲的经济收入和稳定的客户群；而作为市场管理者将会看到整个行业的稳定快速发展。房地产中介市场各方才能取得多赢结果。
宋玉娟：该论文的结论说明，尽管房地产业是一种资金密集型的产业，但是利率调整对房地产业产生影响会有一个相当长时间的滞后性，房地产业对利率变动的敏感程度不高。
李雅静，杨毅：包括利率和货币供应量在内的宏观货币政策对房地产投资的调控作用不大。特别是货币政策中影响最大的利率政策不是调控房地产投资的有效手段。货币供应量虽有一定的调控作用,但力度有限。所以,利率和货币供应量这两个主要的宏观货币政策不能作为调控房地产投资的主要手段。要对房地产投资进行有效调控,必须依靠其它的方式。
孙立军，孙立彬：通过实证检验和分析，证明货币政策对房价有影响，但是由于我国货币政策本身调控不到位、货币政策独立性的缺乏、货币政策的时滞以及房地产的复杂性和决定影响的多重主体性，导致货币政策在调控房地产价格方面仍有力所不及，对房地产价格的调控效果还不理想。
2.影响昆山房价的主要因素
2.1地铁的规划与通车
我们都知道有一句话是这么讲的：地铁一通，黄金万两。自2007年3月1日上海轨道交通11号线正式动工建设以来，从规划一出来，即大家都知道这条线是连接上海与昆山的跨省市地铁，其类似于北京地铁10号线，采取主线和支线两条线路，主线自嘉定北站至江苏路站（北段一期）江苏路站至浦东三林（北段二期)，支线由花桥至嘉定新城站途径上海国际赛车场站，并与11号线主线段在嘉定新城站并线。因为我们知道花桥即在昆山，换句话说，11号线也是连接上海和昆山的一条跨省市地铁项目，并且为全国唯一一例。从相关的学术报告中我们也可知：在区域轨道交通中，最重要的组成即为城际轨道交通。城际轨道交通为其中的多个城市之间的交通问题提供了一个良好的解决形式，同时也可用以解决城市空间发展问题，通过选择良好的城际轨道交通方式，城市居民在两个相邻城市之间生活与工作。正是这样的预期与上海人常年生活在有地铁的城市而带来的切身好处，可见消息一出之时对上海人要到昆山买房时多大的触动！
另外，据专业人士统计，昆山地铁S1号线（即上海11号线）投入运营后，单节车厢载客量将为310人，整列车额定载客量1860人。根据客流预测，初期每天将有2.48万人次乘客乘坐11号线往返于上海和昆山之间；而到远期，日客流量则可能激增至10.10万人次。这样的便捷与商机吸引了不知道多少慕名来昆山买房的客户！
2.2刚需及投资类客户分析
所谓刚需客户群，是相对于弹性需求而言。指商品供求关系 中受价格影响较小的需求，理论上刚性需求曲线是一条直线，即需求不受价格影响。在我们房产方面即是指：急于用房，对房屋需求比较急，外界因素对其购买影响较小，只要有适合的房源，就会果断出手的客户。比如结婚人群购买婚房。因为我实习地的缘故，所以很多时候我都能第一时间的接触到这样一类群体。他们或是因为较长时间的在上海工作，但是又不满足在上海购房的条件（在上海购房需满足：异地非沪籍人口连续3年内缴满2年的社保，并且还需要是已经结婚的，未婚不可以。如果是上海户口，且必须是以家庭为单位最多只能购买2套住宅）。这样的客户群绝大部分是上海之外的人，他们因为长期在上海工作，已经习惯了大城市的生活方式又不愿再回到老家去，在上海又被限购，最好的选择也只能是到上海地铁通到的昆山花桥来置业了。另外还有一个很重要的原因就是相当部分的客户手上目前没有足够的资金，可能也就十万甚至更少的资金，这样的条件想在上海买房对他们来说还是很遥远的事情。因此昆山总价低、首付比例低（例如千灯裕花园、花桥裕花园首付只要一成）地段又好的房子，自然就成了他们的首选。
摘要
本文从影响昆山市一手房价单价走势的各种因素来展开。论文首先总结归纳了近几年昆山市各地区版块一手房单价走势的基本规律，对昆山市房产市场的现状进行了一定的分析，以及对影响今后本地区各版块一手房价走势的各种因素进行了解读。然后就是通过实证楼盘的具体情况对昆山目前在售楼盘的统计、归纳、分类，之后就是运用统计学的方法从所获得的数据中发现问题、得出结论，然后就是做出合理化建议。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:一手房单价;房产政策；主成分分析法；金融调控；建设用地；销售模式；
目 录
1.引言 1
1.1选题背景 1
1.2相关领域的研究成果 1
2.影响昆山房价的主要因素 3
2.1地铁的规划与通车 4
2.2刚需及投资类客户分析 5
2.3中介公司的作用 6
3.昆山市商品房用地情况分析 7
3.1主成分分析法 8
3.2主成分分析的基本原理 9
3.3实证研究 10
4.中央政府与地方政府的政策调控 11
4.1行政调控 12
4.2金融调控 13
5.结论与建议 14
5.1结论 18
5.2政策建议 19
参考文献 20
致谢 21
1.引言
1.1选题背景
作为发展中大国的我们和成熟的资本市场相比，我们国家的房地产市场还显得不够成熟。还记得改革开放以前，住房都是由国家分配的。随着改革开放的不断深入，房产市场也在蓬勃的发展中。当然在这其中不可避免的会遇到很多问题是我们之前从来没有遇到过的。如何衡量一个房产问题、发现并提出解决问题的有效方法是我们研究这个课题的初衷。同时，发达的国外资本市场和国内致力于相关方面研究的学者的相关论文给了我很多启示。
1.2相关领域的研究成果
首先要提的就是[美]M.D. 迈耶，[加] E.J. 米勒，他们在自己的书中系统地介绍了城市交通规划的有关问题，诸如城市交通规则的定义和背景、交通规则与决策、城市出行与交通系统的特征、决策过程中的数据管理与使用、交通需求分析、城市活动系统分析、供给分析、交通系统与项目评价以及规划程序与项目实施。与此同时他们在阐述这些问题的时候分析了大量的信息和数据，并结合了很多他们所在国的城市交通规则实例。
蔡蔚，朱建月的观点：从城市圈规模扩大、城市中心布局改变、线路成为城市的发展轴以及车站的影响作用等几个方面，分析了轨道交通对城市发展的引导作用，并对轨道交通的规则提出了一些建议。欧阳长城的观点指出：随着我国地区经济的持续发展、城市范围的扩大和人口增加,开始出现城市群和都市区。城市轨道交通以其运能大、速度快、污染低将成为适应这一城市发展要求的重要交通方式。通过对轨道交通系统的经济对比分析,认为有必要就轨道交通系统的建设、运营对城市经济的影响进行分析,提出修建经济实用型轨道变通系统应重点研究的前提条件,以有利于我国轨道交通建设的发展。
杨洋的观点指出当交通条件改善后，交通条件改善地区的房地产业将不断升温，住房价格将呈上升趋势。在北京这类大城市中，地铁、轻轨等交通项目的建设会产生诸多经济与社会效应，公共交通设施的正外部性将十分明显，刺激周边地区房地产市场的发展就是其中的重要方面。
蒋立红、李庆花指出一个地区房地产的价格是由众多因素交互影响而形成的, 是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。区位因素对房地产价格影响尤深。但是一直以来,人们对房价的一般因素关注较多,而忽略了区位因素。文章通过实例分析区位因素与房地产价格的关系,以期对房地产商和未来房地产市场的发展有所借鉴。
聂学峰、刘传哲得出的结论是：运用相关分析、Granger因果关系分析和协整分析方法对我国货币政策影响房地产市场的效应与时滞进行实证分析的结果表明,货币政策能够影响房地产投资和价格,货币供应量对房地产市场的影响比利率政策更为显著,货币政策对房地产市场的影响时滞为2个季度。
邱强：文章从房地产市场的过热与泡沫问题的概念出发,在对我国房地产市场的“国房景气指数”、开发投资指标、销售价格指标、房价收入指标和商品房空置率指标分析的基础上,得出了我国房地产不存在房地产泡沫,但要警惕泡沫出现的结论。
朱世娇：该文以北京为例，得出：对于市场而言，只要房地产消费者、房地产中介从业者和市场管理者都讲“诚信”，房地产消费者将会获得价格合理令人满意的服务；房地产中介机构将会获得适当的经营收入和市场品牌，并以此可以扩大市场份额，增强自身的竞争力；房地产中介从业人员将会获得可靠且不菲的经济收入和稳定的客户群；而作为市场管理者将会看到整个行业的稳定快速发展。房地产中介市场各方才能取得多赢结果。
宋玉娟：该论文的结论说明，尽管房地产业是一种资金密集型的产业，但是利率调整对房地产业产生影响会有一个相当长时间的滞后性，房地产业对利率变动的敏感程度不高。
李雅静，杨毅：包括利率和货币供应量在内的宏观货币政策对房地产投资的调控作用不大。特别是货币政策中影响最大的利率政策不是调控房地产投资的有效手段。货币供应量虽有一定的调控作用,但力度有限。所以,利率和货币供应量这两个主要的宏观货币政策不能作为调控房地产投资的主要手段。要对房地产投资进行有效调控,必须依靠其它的方式。
孙立军，孙立彬：通过实证检验和分析，证明货币政策对房价有影响，但是由于我国货币政策本身调控不到位、货币政策独立性的缺乏、货币政策的时滞以及房地产的复杂性和决定影响的多重主体性，导致货币政策在调控房地产价格方面仍有力所不及，对房地产价格的调控效果还不理想。
2.影响昆山房价的主要因素
2.1地铁的规划与通车
我们都知道有一句话是这么讲的：地铁一通，黄金万两。自2007年3月1日上海轨道交通11号线正式动工建设以来，从规划一出来，即大家都知道这条线是连接上海与昆山的跨省市地铁，其类似于北京地铁10号线，采取主线和支线两条线路，主线自嘉定北站至江苏路站（北段一期）江苏路站至浦东三林（北段二期)，支线由花桥至嘉定新城站途径上海国际赛车场站，并与11号线主线段在嘉定新城站并线。因为我们知道花桥即在昆山，换句话说，11号线也是连接上海和昆山的一条跨省市地铁项目，并且为全国唯一一例。从相关的学术报告中我们也可知：在区域轨道交通中，最重要的组成即为城际轨道交通。城际轨道交通为其中的多个城市之间的交通问题提供了一个良好的解决形式，同时也可用以解决城市空间发展问题，通过选择良好的城际轨道交通方式，城市居民在两个相邻城市之间生活与工作。正是这样的预期与上海人常年生活在有地铁的城市而带来的切身好处，可见消息一出之时对上海人要到昆山买房时多大的触动！
另外，据专业人士统计，昆山地铁S1号线（即上海11号线）投入运营后，单节车厢载客量将为310人，整列车额定载客量1860人。根据客流预测，初期每天将有2.48万人次乘客乘坐11号线往返于上海和昆山之间；而到远期，日客流量则可能激增至10.10万人次。这样的便捷与商机吸引了不知道多少慕名来昆山买房的客户！
2.2刚需及投资类客户分析
所谓刚需客户群，是相对于弹性需求
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