探析房价泡沫的演变及其影响【字数：13588】
摘 要首先，本文引入泡沫的经济学基本理论，阐明泡沫在资本市场中的定义，进一步揭示房地产市场泡沫的形成过程及其影响。接着，对上海市商品房（住宅、商铺、写字楼）从2011年1月到2018年12月之间的月度数据，采用描述统计方法、BSADF方法、多元线性回归方法对其泡沫情况进行研究。最后，依据上海市在我国经济发展中的代表性将其房地产市场与我国房地产市场相联系，得出针对我国房价泡沫可以采取的相应控制措施。本文的研究结果主要表明在研究时期内，上海市不同类型的房地产市场存在着不同程度的泡沫，而且泡沫在不同类型的房产市场上出现迁移和扩散的现象；上海市住宅价格泡沫比写字楼和商铺价格泡沫更为严重，且是影响整个房地产市场泡沫走势的最重要因素；我国对房价泡沫膨胀的控制策略应为有选择性的重点控制，多层次地调控不同类型的房产价格。
目录
1绪论 1
1.1研究背景及意义 1
1.2 文献综述 2
1.3研究思路 4
2相关概念界定和研究方法 5
2.1经济学中泡沫的相关概念 5
2.2房价泡沫形成理论模型 6
2.3房价泡沫测度方法 7
3房价泡沫动态演变的实证分析 8
3.1描述统计分析 8
3.2上海市不同类型房价泡沫的存在性检验 9
3.3上海市不同类型房价泡沫存续周期时点及其泡沫程度的比较分析 10
3.4 上海市不同类型房价泡沫的贡献度比较分析 15
4结论与决策方法 21
4.1结论 21
4.2决策方法 21
参考文献 22
致谢 23
附录 24
1绪论
1.1研究背景及意义
改革开放以来，我国房地产业得到快速发展，有力地推动了国民经济的发展和改善了人民的生活状况。但是，从2005年以来，在面临多次宏观调控政策的作用下我国房地产市场的价格仍旧持续上涨。目前，在许多城市，房价的上涨趋势越来越偏离经济增长的速度和普通居民的收入水平。我国青年对于本国过于高昂的房价带来的生活压力普遍产生了焦虑，社会转型的困难加大，社会风险的不断加剧，人民的生活异常脆弱。如何监测和控制 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
给人民生活带来种种不利影响的过分高昂的房价问题，已经成为了目前我国亟需解决的重要社会问题。
近几年来，房地产价格持续上涨使得购房置业者们不堪重负，也导致了房地产泡沫的催生与积聚。此外，房地产业也是个关联性很强的产业，它的发展与诸多产业密切相关，一旦出现泡沫，如若不加以干涉控制，任由其大肆膨胀以至破裂，不但会阻碍国家各个行业的正常运营，导致国民经济发展不稳，而且还会诱发金融危机，影响社会稳定大局。历史上，日本东京房地产泡沫破裂导致经济10年内发展停滞不前就是一个惨痛的教训。
从长远来看，上海作为中国的经济中心和国际大都市，随着中国改革开放的深入和国际人才跨国流动的日益频繁，上海将与纽约、香港等城市的市场具有一定的关联性和可比性。纽约、香港等地的房地产市场长期以来存在价格泡沫，且其泡沫程度严重，其演化情况比较复杂，对于当地的经济和与其有密切关联的地区有很大的影响。此外，值得注意的是，纽约、香港等地的房地产市场中不同类型的房产市场均有泡沫存在，且泡沫的程度不相同。这些不同类型房产泡沫之间存在迁移、扩散、促进、抑制等相互影响的情况。
基于此，通过对于上海市的不同类型房价泡沫的研究，本文在一定程度上能够揭示我国房地产市场泡沫的演化过程。我国房地产市场中的房产类型的分类标准有多种，其中包括房地产的售卖次数、面积、档次和地理位置的分布等，这样的分类有利于更详细地对我国庞大而分散的房地产市场进行不同层次的调控，从而提高调控效率。即构建针对各类房地产泡沫监测预警机制，全面、系统、及时掌握各类房地产泡沫的演变情况，为制定差异化、针对性的房地产泡沫治理政策提供信息支持。动态监测各类房地产泡沫之间的交叉影响，掌握其运行规律，为政府提供有助于优化房地产市场调控的参考建议，并且为企业和个人提出相应的房地产经济波动下金融风险的防范对策建议。
1.2 文献综述
自1998年以来，我国的房地产逐渐开始进入市场，随后国家开始发展住房金融，住房消费者和投资者正密切关注着中国房地产市场的变化。在这一点上，我国消费的住房需求得到了放大，房地产市场的规模开始激增，房地产市场逐步进入快速发展的时期。随之而来的是，房地产市场中的投机投资逐渐滋生，房价泡沫问题日趋严峻。对此，越来越多的学者进行了理论和实证层面的研究。
陈龙在文[1]中研究了中国房地产泡沫的历史和现状，利用通过模型对比分析了当前中国房价高昂的原因及其中的泡沫成分。在此基础上提出稳定房地产发展的原则性建议。
程明月在文[2]中指出改革开放以来，房地产业飞速发展后已经成为我国国民经济的重要支柱产业。土地和房屋从古至今就作为人们生产和生活的载体，促进社会的发展进步，是不可或缺的物质条件。由于房地产业的附加值极高，政府在此处获得了很丰厚的财政税收。因此，房地产业的的快速协调发展与国民经济息息相关。
赵云亭、刘远康在文[3]中采用问卷调查法，并辅以半结构性访谈法对上海青年的生存性焦虑状况展开研究。数据显示，上海青年的生存性焦虑具有普遍性、严重性和差异性等特征。住房对于民生问题的重要性可见一斑。
顾云昌在文[4]中指出住宅建设的发展赖以住房有效需求的增加，从分析增加住房有效需求的主要途径入手，预测一二年内增加住房有效需求的总量，并论述了住房发展对经济增长的影响。
毛勇，余新民，殷保兵在文[5]中根据房地产市场的相关指数对我国的楼市进行了实证分析，得出我国房地产部分市场确实出现了泡沫。针对泡沫产生的根源，提出了有利于楼市健康发展的相关建议。
赵恩博在文[6]中指出上海房地产业在近20年的发展历程中，随着上海国民经济快速发展，消费结构逐步完善，人民收入水平不断提高，加之房地产市场化进程的持续推进，上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步。他将纽约、东京、新加坡、香港和台北等城市与上海进行比较，以房地产业发展的长周期为着眼点，并以经济数据作比较方向，用定量分析与定性分析相结合的方法，实证研究房地产业增长与经济周期的关系。
目录
1绪论 1
1.1研究背景及意义 1
1.2 文献综述 2
1.3研究思路 4
2相关概念界定和研究方法 5
2.1经济学中泡沫的相关概念 5
2.2房价泡沫形成理论模型 6
2.3房价泡沫测度方法 7
3房价泡沫动态演变的实证分析 8
3.1描述统计分析 8
3.2上海市不同类型房价泡沫的存在性检验 9
3.3上海市不同类型房价泡沫存续周期时点及其泡沫程度的比较分析 10
3.4 上海市不同类型房价泡沫的贡献度比较分析 15
4结论与决策方法 21
4.1结论 21
4.2决策方法 21
参考文献 22
致谢 23
附录 24
1绪论
1.1研究背景及意义
改革开放以来，我国房地产业得到快速发展，有力地推动了国民经济的发展和改善了人民的生活状况。但是，从2005年以来，在面临多次宏观调控政策的作用下我国房地产市场的价格仍旧持续上涨。目前，在许多城市，房价的上涨趋势越来越偏离经济增长的速度和普通居民的收入水平。我国青年对于本国过于高昂的房价带来的生活压力普遍产生了焦虑，社会转型的困难加大，社会风险的不断加剧，人民的生活异常脆弱。如何监测和控制 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
给人民生活带来种种不利影响的过分高昂的房价问题，已经成为了目前我国亟需解决的重要社会问题。
近几年来，房地产价格持续上涨使得购房置业者们不堪重负，也导致了房地产泡沫的催生与积聚。此外，房地产业也是个关联性很强的产业，它的发展与诸多产业密切相关，一旦出现泡沫，如若不加以干涉控制，任由其大肆膨胀以至破裂，不但会阻碍国家各个行业的正常运营，导致国民经济发展不稳，而且还会诱发金融危机，影响社会稳定大局。历史上，日本东京房地产泡沫破裂导致经济10年内发展停滞不前就是一个惨痛的教训。
从长远来看，上海作为中国的经济中心和国际大都市，随着中国改革开放的深入和国际人才跨国流动的日益频繁，上海将与纽约、香港等城市的市场具有一定的关联性和可比性。纽约、香港等地的房地产市场长期以来存在价格泡沫，且其泡沫程度严重，其演化情况比较复杂，对于当地的经济和与其有密切关联的地区有很大的影响。此外，值得注意的是，纽约、香港等地的房地产市场中不同类型的房产市场均有泡沫存在，且泡沫的程度不相同。这些不同类型房产泡沫之间存在迁移、扩散、促进、抑制等相互影响的情况。
基于此，通过对于上海市的不同类型房价泡沫的研究，本文在一定程度上能够揭示我国房地产市场泡沫的演化过程。我国房地产市场中的房产类型的分类标准有多种，其中包括房地产的售卖次数、面积、档次和地理位置的分布等，这样的分类有利于更详细地对我国庞大而分散的房地产市场进行不同层次的调控，从而提高调控效率。即构建针对各类房地产泡沫监测预警机制，全面、系统、及时掌握各类房地产泡沫的演变情况，为制定差异化、针对性的房地产泡沫治理政策提供信息支持。动态监测各类房地产泡沫之间的交叉影响，掌握其运行规律，为政府提供有助于优化房地产市场调控的参考建议，并且为企业和个人提出相应的房地产经济波动下金融风险的防范对策建议。
1.2 文献综述
自1998年以来，我国的房地产逐渐开始进入市场，随后国家开始发展住房金融，住房消费者和投资者正密切关注着中国房地产市场的变化。在这一点上，我国消费的住房需求得到了放大，房地产市场的规模开始激增，房地产市场逐步进入快速发展的时期。随之而来的是，房地产市场中的投机投资逐渐滋生，房价泡沫问题日趋严峻。对此，越来越多的学者进行了理论和实证层面的研究。
陈龙在文[1]中研究了中国房地产泡沫的历史和现状，利用通过模型对比分析了当前中国房价高昂的原因及其中的泡沫成分。在此基础上提出稳定房地产发展的原则性建议。
程明月在文[2]中指出改革开放以来，房地产业飞速发展后已经成为我国国民经济的重要支柱产业。土地和房屋从古至今就作为人们生产和生活的载体，促进社会的发展进步，是不可或缺的物质条件。由于房地产业的附加值极高，政府在此处获得了很丰厚的财政税收。因此，房地产业的的快速协调发展与国民经济息息相关。
赵云亭、刘远康在文[3]中采用问卷调查法，并辅以半结构性访谈法对上海青年的生存性焦虑状况展开研究。数据显示，上海青年的生存性焦虑具有普遍性、严重性和差异性等特征。住房对于民生问题的重要性可见一斑。
顾云昌在文[4]中指出住宅建设的发展赖以住房有效需求的增加，从分析增加住房有效需求的主要途径入手，预测一二年内增加住房有效需求的总量，并论述了住房发展对经济增长的影响。
毛勇，余新民，殷保兵在文[5]中根据房地产市场的相关指数对我国的楼市进行了实证分析，得出我国房地产部分市场确实出现了泡沫。针对泡沫产生的根源，提出了有利于楼市健康发展的相关建议。
赵恩博在文[6]中指出上海房地产业在近20年的发展历程中，随着上海国民经济快速发展，消费结构逐步完善，人民收入水平不断提高，加之房地产市场化进程的持续推进，上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步。他将纽约、东京、新加坡、香港和台北等城市与上海进行比较，以房地产业发展的长周期为着眼点，并以经济数据作比较方向，用定量分析与定性分析相结合的方法，实证研究房地产业增长与经济周期的关系。
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