物流园区运营与盈利模式研究
目录
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 物流园区研究的相关理论 1
1.3 研究内容 2
2 国内外物流园区发展现状 4
2.1 国外物流园区发展现状 4
2.2 国内物流园区发展现状 6
2.3 国内外发展现状小结 8
3 我国物流园区运营与盈利模式分析 9
3.1 运营模式分析 9
3.2 盈利模式分析 12
3.3 我国物流园区盈利模式存在的问题 14
4 物流园区运营与盈利模式设计——以淮通物流园为例 15
4.1 淮通物流园简介 15
4.2 淮通物流园经营业务 16
4.3 淮通物流园运营模式设计 16
4.4 淮通物流园盈利模式设计 19
结论 21
致谢 22
参考文献 23
1 绪论
1.1 研究背景
继管理革命、成本控制革命之后，现代物流业成为降低资源消耗，提高劳动生产率之后的“第三利润源”,成为了一个国家和地区经济竞争力的一个重要表现能力[1]。中国经济的持续快速平稳发展，又推动着中国物流业的繁荣，物流园区是物流业的一个重要基础设施。
我国的物流园区建设是九八年才开始兴起的，但是在国外经济发达的国家，物流园区已经有了几十年的发展历史，并形成了相关物流园区运营理论。因此，我国物流园区运营发展与相关理论研究与发达国家还有相当大的差距。日本在二战后一直以经济发展为中心，开始修建物流团地，后来以此为基础建设物流园区。二十世纪九十年代初，刚统一后的德国致力于国内建设，为发展全国经济，在不莱梅原有货运企业聚集的基础上 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
组建了德国第一个物流园区，即不莱梅物流园区，不莱梅物流园区带动当地的经济发展。此后二十年，德国物流园区发展到了33个（德国政府规定每50万人才能建一个物流园区）。美国在二战时候就将物流思想运用到了军队后勤物资配送，是物流发展最早的国家，由于起点高，美国在物流园区规划运营方面也有着不少的经验。
1.2 物流园区研究的相关理论
1.2.1 物流园区的概念
物流园区的概念，目前在世界范围内还没有一致的权威的定论。早年在日本，日本人把物流园区叫做“物流团地”；上世纪的德国，物流园区被称为“货运村”；在国内，有的地区把物流园区叫做“物流基地”[2]。尽管物流园区在世界各地的称呼不一样，但是他发挥的作用大同小异。
根据06年我国修订的物流术语的解释，物流园区就是是为了实现城市物流集约化合理化的目的，在城市周围交通便利的区域，或者拥有众多物流企业的地域上集中修建的物流设施，以便整合物流资源，达到集聚效应。
1.2.2 物流园区的功能作用
结合国内外物流园区的运营发展经验，物流园区主要有物流组织管理和推动经济发展的功能作用。
物流园区最基本的功能是将零散的物流企业、组织以及物流管理活动聚集在一起，即物流活动所必须具备的基本服务功能、增值服务功能的整合与优化。物流园区的基本服务功能主要有：仓储、搬运、包装、流通加工等;增值服务包括:包装、再包装、流通加工、分拣、配送、咨询、培训、物流系统方案设计、库存控制、信息服务等。
物流园区还有推动经济发展的功能。物流园区的基础设施的建设发展可从根本上推动物流产业的发展，并可以提高其他产业的运作效率。比如说物流园区可以帮助其服务的公司降低运输、仓储等一系列的成本，提高公司的效率。同时物流园区可以对地区的资源进行整合并合理配置，将资源利用率最大化 。所以物流园区对当地的行业发展和经济发展能带来显著的经济效益和社会效益。
1.2.3 物流园区的研究方向与方法
目前，在有关物流园区的理论研究方面，专门针对物流园区研究方向的文献很少，大多数都是在涉及物流园区规划的文献中作为理论来说明的。比如说，Shaffer从制造企业和供应链管理角度描述了建设物流园区的重要性，同时对园区的规划发展和盈利模式提出一些建设性的意见[3]；Brian Slack从系统角度提出了物流园区功能定位的概念及其影响因素[4]。我国学者钟蕾在《物流园区开发建设与经营管理模式分析》中，分析了我国物流园区建设的盲目混乱状态和管理模式存在的问题，并且指出了我国发展物流园区的思路； 李基初在《物流园区企业化运营管理模式分析》的文章中阐述了将物流园区进行企业化管理的可能性。
1.3 研究内容
本文首先对物流园区研究背景和国内外发展现状进行综述；然后分别对我国物流园区的运营模式与盈利模式进行系统的分析；接着以江苏淮通物流园为例，对其运营模式和盈利模式进行了设计，最后得出了结论。
图1-1 理论研究框架
2 国内外物流园区发展现状
2.1 国外物流园区发展现状
物流业伴随着经济发展而出现，物流园区随着物流业的繁荣应运而生，物流园区在德国、日本和美国等欧美经济和物流业都较为发达的国家早已出现[5]。物流园区的前身在日本称为物流团地，在德国称为货运村，虽 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
然他们的名称不同，各自的定义也不大一样，但是他们的建设目的、功能作用都基本一致。并且，由于各个国家的国情与文化的差异，每个国家物流园区运营与盈利模式也有不小的差异。
2.1.1 日本物流园区发展现状
日本物流园区建设目地。物流园区最早出现于上世纪60年代的日本东京，日本日把物流园区叫做物流团地,二战后日本已经成为世界上人口密度最高的国家,东京过度拥挤,资源缺乏的现象越来越严重,东京人与城市用地紧张的矛盾越来越尖锐，为了解决这一系列的问题，物流团地也就出现了,日本政府从城市的整体利益出发,在郊区或交通便利的主要道路地区构建物流园区,通过在园区内建立完善物流基础设施,并且出台一系列各种优惠政策,完成了城市物流资源的整合。当时的当地政府在东京修建了四个物流园区，分担了城市的压力。物流园区以吸引大量的物流企业聚集,以获得规模经济,降低物流成本,效率交付、质量服务和低成本使日本企业竞争力大大增强,同时,也减少了仓库配送中心配送带来的各种不利的影响。
日本物流园区运营模式。经过半个多世纪的发展，日本已经形成了较为成熟的物流园区研究理论与运营盈利模式，对于物流园区的规划设计与运营管理,日本政府主要采取四个措施进行引导，他们分别是:第一,政府非常重视物流园区行的规划设计建设，政府在城区建设时,把郊区或交通便利的主要道路地区，或者在未来有可能建设交通设施配套建设的地块划为物流园区用地。第二,注重基础设施建设，特别是道路交通的规划建设，为物流园区提供良好的市政设施环境。对于那些正在设计规划或者在建的物流园区,政府就会加快物流园区周边交通基础设施的建设、使物流园区土地和财产升值,让投资者得到回报。第三,提供优惠的土地政策和资金使用政策。日本政府将园区内的土地以地皮的价格卖给物流公司，物流公司再在园区内建设各种专业的物流基础设施。如果物流公司缺乏资金，日本政府还可以向提供长期的低息的贷款。第四,政府不直接参与经营管理的园区。政府在宏观调控中发挥作用,具体经营管理由私人组织和公司承担[6]。
日本物流园区盈利模式。日本的四个物流园区始建于上世纪七十年代，日本政府考虑到了物流行业的特殊性，采取了政府加盟企业集资建设仓储公共设施并向物流企业出租分红的发展模式。总结日本的物流园区的盈利模式主要有两个方面。一，利用物流园区内的地价升值，将园区内的土地以地皮的价格卖给物流物流协会，他们再在内部招标，募集资金用来在园区内进行物流基础设施的建设，日本物流园区的收入主要来自于土地的增值。二提供廉价的仓储服务，由于土地成本低，所以园区的库房租金低于市场价格，较其他专门仓储公司有价格优势，并且园区的仓库可以按市场价格转租给其他企业。
1 绪论 1
1.1 研究背景 1
1.2 物流园区研究的相关理论 1
1.3 研究内容 2
2 国内外物流园区发展现状 4
2.1 国外物流园区发展现状 4
2.2 国内物流园区发展现状 6
2.3 国内外发展现状小结 8
3 我国物流园区运营与盈利模式分析 9
3.1 运营模式分析 9
3.2 盈利模式分析 12
3.3 我国物流园区盈利模式存在的问题 14
4 物流园区运营与盈利模式设计——以淮通物流园为例 15
4.1 淮通物流园简介 15
4.2 淮通物流园经营业务 16
4.3 淮通物流园运营模式设计 16
4.4 淮通物流园盈利模式设计 19
结论 21
致谢 22
参考文献 23
1 绪论
1.1 研究背景
继管理革命、成本控制革命之后，现代物流业成为降低资源消耗，提高劳动生产率之后的“第三利润源”,成为了一个国家和地区经济竞争力的一个重要表现能力[1]。中国经济的持续快速平稳发展，又推动着中国物流业的繁荣，物流园区是物流业的一个重要基础设施。
我国的物流园区建设是九八年才开始兴起的，但是在国外经济发达的国家，物流园区已经有了几十年的发展历史，并形成了相关物流园区运营理论。因此，我国物流园区运营发展与相关理论研究与发达国家还有相当大的差距。日本在二战后一直以经济发展为中心，开始修建物流团地，后来以此为基础建设物流园区。二十世纪九十年代初，刚统一后的德国致力于国内建设，为发展全国经济，在不莱梅原有货运企业聚集的基础上 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
组建了德国第一个物流园区，即不莱梅物流园区，不莱梅物流园区带动当地的经济发展。此后二十年，德国物流园区发展到了33个（德国政府规定每50万人才能建一个物流园区）。美国在二战时候就将物流思想运用到了军队后勤物资配送，是物流发展最早的国家，由于起点高，美国在物流园区规划运营方面也有着不少的经验。
1.2 物流园区研究的相关理论
1.2.1 物流园区的概念
物流园区的概念，目前在世界范围内还没有一致的权威的定论。早年在日本，日本人把物流园区叫做“物流团地”；上世纪的德国，物流园区被称为“货运村”；在国内，有的地区把物流园区叫做“物流基地”[2]。尽管物流园区在世界各地的称呼不一样，但是他发挥的作用大同小异。
根据06年我国修订的物流术语的解释，物流园区就是是为了实现城市物流集约化合理化的目的，在城市周围交通便利的区域，或者拥有众多物流企业的地域上集中修建的物流设施，以便整合物流资源，达到集聚效应。
1.2.2 物流园区的功能作用
结合国内外物流园区的运营发展经验，物流园区主要有物流组织管理和推动经济发展的功能作用。
物流园区最基本的功能是将零散的物流企业、组织以及物流管理活动聚集在一起，即物流活动所必须具备的基本服务功能、增值服务功能的整合与优化。物流园区的基本服务功能主要有：仓储、搬运、包装、流通加工等;增值服务包括:包装、再包装、流通加工、分拣、配送、咨询、培训、物流系统方案设计、库存控制、信息服务等。
物流园区还有推动经济发展的功能。物流园区的基础设施的建设发展可从根本上推动物流产业的发展，并可以提高其他产业的运作效率。比如说物流园区可以帮助其服务的公司降低运输、仓储等一系列的成本，提高公司的效率。同时物流园区可以对地区的资源进行整合并合理配置，将资源利用率最大化 。所以物流园区对当地的行业发展和经济发展能带来显著的经济效益和社会效益。
1.2.3 物流园区的研究方向与方法
目前，在有关物流园区的理论研究方面，专门针对物流园区研究方向的文献很少，大多数都是在涉及物流园区规划的文献中作为理论来说明的。比如说，Shaffer从制造企业和供应链管理角度描述了建设物流园区的重要性，同时对园区的规划发展和盈利模式提出一些建设性的意见[3]；Brian Slack从系统角度提出了物流园区功能定位的概念及其影响因素[4]。我国学者钟蕾在《物流园区开发建设与经营管理模式分析》中，分析了我国物流园区建设的盲目混乱状态和管理模式存在的问题，并且指出了我国发展物流园区的思路； 李基初在《物流园区企业化运营管理模式分析》的文章中阐述了将物流园区进行企业化管理的可能性。
1.3 研究内容
本文首先对物流园区研究背景和国内外发展现状进行综述；然后分别对我国物流园区的运营模式与盈利模式进行系统的分析；接着以江苏淮通物流园为例，对其运营模式和盈利模式进行了设计，最后得出了结论。
图1-1 理论研究框架
2 国内外物流园区发展现状
2.1 国外物流园区发展现状
物流业伴随着经济发展而出现，物流园区随着物流业的繁荣应运而生，物流园区在德国、日本和美国等欧美经济和物流业都较为发达的国家早已出现[5]。物流园区的前身在日本称为物流团地，在德国称为货运村，虽 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
然他们的名称不同，各自的定义也不大一样，但是他们的建设目的、功能作用都基本一致。并且，由于各个国家的国情与文化的差异，每个国家物流园区运营与盈利模式也有不小的差异。
2.1.1 日本物流园区发展现状
日本物流园区建设目地。物流园区最早出现于上世纪60年代的日本东京，日本日把物流园区叫做物流团地,二战后日本已经成为世界上人口密度最高的国家,东京过度拥挤,资源缺乏的现象越来越严重,东京人与城市用地紧张的矛盾越来越尖锐，为了解决这一系列的问题，物流团地也就出现了,日本政府从城市的整体利益出发,在郊区或交通便利的主要道路地区构建物流园区,通过在园区内建立完善物流基础设施,并且出台一系列各种优惠政策,完成了城市物流资源的整合。当时的当地政府在东京修建了四个物流园区，分担了城市的压力。物流园区以吸引大量的物流企业聚集,以获得规模经济,降低物流成本,效率交付、质量服务和低成本使日本企业竞争力大大增强,同时,也减少了仓库配送中心配送带来的各种不利的影响。
日本物流园区运营模式。经过半个多世纪的发展，日本已经形成了较为成熟的物流园区研究理论与运营盈利模式，对于物流园区的规划设计与运营管理,日本政府主要采取四个措施进行引导，他们分别是:第一,政府非常重视物流园区行的规划设计建设，政府在城区建设时,把郊区或交通便利的主要道路地区，或者在未来有可能建设交通设施配套建设的地块划为物流园区用地。第二,注重基础设施建设，特别是道路交通的规划建设，为物流园区提供良好的市政设施环境。对于那些正在设计规划或者在建的物流园区,政府就会加快物流园区周边交通基础设施的建设、使物流园区土地和财产升值,让投资者得到回报。第三,提供优惠的土地政策和资金使用政策。日本政府将园区内的土地以地皮的价格卖给物流公司，物流公司再在园区内建设各种专业的物流基础设施。如果物流公司缺乏资金，日本政府还可以向提供长期的低息的贷款。第四,政府不直接参与经营管理的园区。政府在宏观调控中发挥作用,具体经营管理由私人组织和公司承担[6]。
日本物流园区盈利模式。日本的四个物流园区始建于上世纪七十年代，日本政府考虑到了物流行业的特殊性，采取了政府加盟企业集资建设仓储公共设施并向物流企业出租分红的发展模式。总结日本的物流园区的盈利模式主要有两个方面。一，利用物流园区内的地价升值，将园区内的土地以地皮的价格卖给物流物流协会，他们再在内部招标，募集资金用来在园区内进行物流基础设施的建设，日本物流园区的收入主要来自于土地的增值。二提供廉价的仓储服务，由于土地成本低，所以园区的库房租金低于市场价格，较其他专门仓储公司有价格优势，并且园区的仓库可以按市场价格转租给其他企业。
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