房地产企业财务报表分析研究以南京高科股份有限公司为例
目 录
1 引言 1
2 财务报表分析理论综述 1
2.1 财务报表分析的内涵 1
2.2 财务报表的分析程序 2
2.3 财务报表分析的意义 2
3 财务报表分析的方法 3
3.1 比较分析法 3
3.2 比率分析法 3
3.3 趋势分析法 4
3.4 因素分析法 4
4 行业及目标企业发展现状 5
4.1 房地产业的发展现状 5
4.2 南京高科股份有限公司简介 5
4.3 公司发展战略分析 6
5 南京高科股份有限公司2012-2015年财务报表分析 9
5.1 资产负债表分析 9
5.2 利润表分析 15
5.3 现金流量表分析 19
6 南京高科股份有限公司财务报表综合指标分析 20
6.1 偿债能力分析 20
6.2 营运能力分析 21
6.3 盈利能力分析 22
7 对南京高科股份有限公司财务状况的评价及发展预测 23
7.1 存在的问题及可能面临的风险 23
7.2 未来发展预测 23
结论 24
致谢 26
参考文献 27
1 引言
财务报表往往能反映一个企业的经营状况和发展前景。只有充分了解企业的财务状况，才能做出正确的战略决策，维系企业的健康成长[1]。然而，由于一般意义上的财务报表分析只是对其数据进行简单的数据指标计算，然后将得出的数据和一个固定值进行比较，再说明比较结果反映了哪些问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
。这种比较很单一抽象，忽略了行业的特性以及企业的特征。每个企业的发展状况、经营模式和内部环境等都各不相同，每个行业也有其特殊性，特别是对于一家上市公司来说，财务报表上的数据以及由这些数据得出的各项指标，远不能反映该企业的全部信息，一些非财务信息可能比财务报表上的数据指标更加重要[2~4]。
本次研究理论联系实际，探究财务报表分析的新方向，进而帮助企业建立更加完善，更加科学的财务报表分析体系。相信在不久的将来，财务报表分析系统不断完善的同时，其与非财务信息分析的关系也将越来越紧密，这两者的结合会形成新的针对企业的综合分析系统[5]。
2 财务报表分析理论综述
2.1 财务报表分析的内涵
随着社会和经济的发展，人们对“财务报表分析”的认识也在不断改变。首先，总的来说，财务报表分析是根据某企业的财务报表上的数据资料，对有关项目加以分析和考察，从而评价和剖析企业的资产负债结构、财务状况和经营成果等，以反映企业在经营过程中的利弊情况和发展趋势[6]。
其次，财务报表分析是一种挖掘企业背后信息的工具。财务报表所反映的内容往往是高度浓缩、概括和抽象的，报表项目中有很多项目是分开反映同一项经济内容的，如何透过这些单一的数据看到更多，获取自己所需要的信息，这需要报表使用者综合各项知识积累来剖析和挖掘报表数据背后所隐藏的经济内容[7]。
最后，财务报表分析是信息使用者获取有效信息的重要途径。面对一家陌生公司，投资者(或者说是利益相关者)入手的最直接有效的途径就是财务报表，尤其是上市公司，年报是按照规定报送且经独立第三方进行审计，信息量巨大，对其的分析能看到公司的财务情况、经营方针等信息。利用一定的分析方法和策略，对财务报表进行分析，能从看出企业过去和将来的经营状况，并给出较明确的判断[8~9]。
2.2 财务报表的分析程序
2.2.1 财务报表编制
企业如何从一张张原始凭证加工成会计信息，这一过程可能就是一个复杂的“黑箱”。因此，对于信息使用者来说，必须搞清楚会计信息的加工过程，才能对财务报表所反映出的信息做出分析和评价。简单来说，财务报表的编制就是首先根据经济业务（原始凭证）填制记账凭证，再将记账凭证上的记录登入账簿（总账、明细账和日记账）；最后将账簿（总账和明细账）中的余额或发生额编入会计报表。“财务报表”这个“最终产品”就是信息使用者的主要信息来源，而相关报表数据也成为其重要分析对象[10]。
2.2.2 财务报表的解读步骤
面对一套财务报表，应从哪里着手？
首先，财务报表分析是以财务报表及其相关信息为基础而展开的进一步加工，所以这里的“基础信息”要大体可靠，否则只能是“错上加错”。所以，解读财务报表的第一步就是要先看关于该报告它的注册会计师的审计报告。审计报告可以提供关于财务报表是否合法、公允及信息是否可信的综合意见：无保留意见、保留意见、否定意见、无法表示意见，而在这四类基本审计意见中只有无保留意见或保留意见才有必要进行进一步的解读和分析。
其次，在具体分析财务报表之前，还必须了解目标企业的基本信息：属于哪个行业？主要产品以及主要市场是什么？它在该行业处于什么样的地位（领先、追逐、边缘化）？政府对该行业及该企业是什么态度（支持、限制、反对）？它是国有控股还是私人控股企业？它的主要 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
竞争对手是谁？
最后，阅读财务报表主体及其诠释性附表、附注。财务报表主体部分中的数据都是高度浓缩、精炼后的数据，只有各项目的总数，而没有各数字的具体形成过程，所以，需要针对重要的报表项目查阅相关附表。诠释性附表中主要包括关于财务报表重要项目的说明，如“存货”、“应收账款”项目的说明；关于重要资产转让及出售的说明；关于重大投资、融资活动的说明等[11]。
2.3 财务报表分析的意义
不同的信息使用者对财务报表进行分析的目的往往存在差异。
从企业债权人角度来看，他们最关心自己贷给企业的借款或其他债权的安全性，企业又能否及时、足额偿还，通过财务报表分析可以看出企业的长短期偿债能力，这可以帮助他们面向企业的贷款及其他债权作出决策。
对于企业投资者来说，无论他们的投资目的是什么，他们都关心着企业的投资报酬率。因为首先，从投资的那一刻开始，他们一直承担着风险，根据一般企业利润分配的顺序，企业只有先支付债权人利息和优先股股利之后，才能发放普通股股利。此外，投资能得到什么？能否得到更大的利益？这些都是投资者最关心的问题。所以，通过财务报表分析能够为不同的投资者提供企业的经营情况和财务成果方面的资料，特别是对企业盈利能力的分析信息能够为投资者进行投资决策提供科学依据。
对于企业经营者来讲，通过对财务报表的日常分析与定期分析，可以深入了解企业的财务状况以及经营成果等各方面的财务信息，让他们及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题。比如，通过应收账款账龄分析可以了解企业各账期应收账款的分布，从而看出企业在结算方式上存在的问题。
对于企业管理者来讲，财务报表分析能帮助企业管理者随时掌握企业动态，应对不断发生的客观情况，正确把控当前的财务状况，评估各种投资方案，进而做出合理的决策[12]。
3 财务报表分析的方法
3.1 比较分析法
1）现有公司的竞争
2014年，以万科、绿地、保利、中海等为代表的品牌企业，市场占有率14.06%，较上年提高2.92个百分点。其中，20强品牌房地产企业销售额1.7万亿元，占全国的22.2%，房地产品牌企业的品牌价值均值由2011年的77.79亿元上升到2015年的107.15亿元。同时，这些品牌企业还注重创新，他们加快转变发展方式，推进产品结构调整，深化企业改革创新，促进技术进步和绿色环保发展，与互联网等新经济紧密融合，区域影响力、辐射力进一步增强。从产品研发到设计规划，从投融资到生产建设，从产品销售到配套服务，在住区开发、旅游地产、园区地产、养老地产、社区服务方面进行创新，取得了积极的成效。创新已经成为引领房地产业发展的新动力和新的利润增长点。面对如此强劲的行业领先者的竞争，南京高科还有很多要学习借鉴的。
1 引言 1
2 财务报表分析理论综述 1
2.1 财务报表分析的内涵 1
2.2 财务报表的分析程序 2
2.3 财务报表分析的意义 2
3 财务报表分析的方法 3
3.1 比较分析法 3
3.2 比率分析法 3
3.3 趋势分析法 4
3.4 因素分析法 4
4 行业及目标企业发展现状 5
4.1 房地产业的发展现状 5
4.2 南京高科股份有限公司简介 5
4.3 公司发展战略分析 6
5 南京高科股份有限公司2012-2015年财务报表分析 9
5.1 资产负债表分析 9
5.2 利润表分析 15
5.3 现金流量表分析 19
6 南京高科股份有限公司财务报表综合指标分析 20
6.1 偿债能力分析 20
6.2 营运能力分析 21
6.3 盈利能力分析 22
7 对南京高科股份有限公司财务状况的评价及发展预测 23
7.1 存在的问题及可能面临的风险 23
7.2 未来发展预测 23
结论 24
致谢 26
参考文献 27
1 引言
财务报表往往能反映一个企业的经营状况和发展前景。只有充分了解企业的财务状况，才能做出正确的战略决策，维系企业的健康成长[1]。然而，由于一般意义上的财务报表分析只是对其数据进行简单的数据指标计算，然后将得出的数据和一个固定值进行比较，再说明比较结果反映了哪些问题 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
。这种比较很单一抽象，忽略了行业的特性以及企业的特征。每个企业的发展状况、经营模式和内部环境等都各不相同，每个行业也有其特殊性，特别是对于一家上市公司来说，财务报表上的数据以及由这些数据得出的各项指标，远不能反映该企业的全部信息，一些非财务信息可能比财务报表上的数据指标更加重要[2~4]。
本次研究理论联系实际，探究财务报表分析的新方向，进而帮助企业建立更加完善，更加科学的财务报表分析体系。相信在不久的将来，财务报表分析系统不断完善的同时，其与非财务信息分析的关系也将越来越紧密，这两者的结合会形成新的针对企业的综合分析系统[5]。
2 财务报表分析理论综述
2.1 财务报表分析的内涵
随着社会和经济的发展，人们对“财务报表分析”的认识也在不断改变。首先，总的来说，财务报表分析是根据某企业的财务报表上的数据资料，对有关项目加以分析和考察，从而评价和剖析企业的资产负债结构、财务状况和经营成果等，以反映企业在经营过程中的利弊情况和发展趋势[6]。
其次，财务报表分析是一种挖掘企业背后信息的工具。财务报表所反映的内容往往是高度浓缩、概括和抽象的，报表项目中有很多项目是分开反映同一项经济内容的，如何透过这些单一的数据看到更多，获取自己所需要的信息，这需要报表使用者综合各项知识积累来剖析和挖掘报表数据背后所隐藏的经济内容[7]。
最后，财务报表分析是信息使用者获取有效信息的重要途径。面对一家陌生公司，投资者(或者说是利益相关者)入手的最直接有效的途径就是财务报表，尤其是上市公司，年报是按照规定报送且经独立第三方进行审计，信息量巨大，对其的分析能看到公司的财务情况、经营方针等信息。利用一定的分析方法和策略，对财务报表进行分析，能从看出企业过去和将来的经营状况，并给出较明确的判断[8~9]。
2.2 财务报表的分析程序
2.2.1 财务报表编制
企业如何从一张张原始凭证加工成会计信息，这一过程可能就是一个复杂的“黑箱”。因此，对于信息使用者来说，必须搞清楚会计信息的加工过程，才能对财务报表所反映出的信息做出分析和评价。简单来说，财务报表的编制就是首先根据经济业务（原始凭证）填制记账凭证，再将记账凭证上的记录登入账簿（总账、明细账和日记账）；最后将账簿（总账和明细账）中的余额或发生额编入会计报表。“财务报表”这个“最终产品”就是信息使用者的主要信息来源，而相关报表数据也成为其重要分析对象[10]。
2.2.2 财务报表的解读步骤
面对一套财务报表，应从哪里着手？
首先，财务报表分析是以财务报表及其相关信息为基础而展开的进一步加工，所以这里的“基础信息”要大体可靠，否则只能是“错上加错”。所以，解读财务报表的第一步就是要先看关于该报告它的注册会计师的审计报告。审计报告可以提供关于财务报表是否合法、公允及信息是否可信的综合意见：无保留意见、保留意见、否定意见、无法表示意见，而在这四类基本审计意见中只有无保留意见或保留意见才有必要进行进一步的解读和分析。
其次，在具体分析财务报表之前，还必须了解目标企业的基本信息：属于哪个行业？主要产品以及主要市场是什么？它在该行业处于什么样的地位（领先、追逐、边缘化）？政府对该行业及该企业是什么态度（支持、限制、反对）？它是国有控股还是私人控股企业？它的主要 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
竞争对手是谁？
最后，阅读财务报表主体及其诠释性附表、附注。财务报表主体部分中的数据都是高度浓缩、精炼后的数据，只有各项目的总数，而没有各数字的具体形成过程，所以，需要针对重要的报表项目查阅相关附表。诠释性附表中主要包括关于财务报表重要项目的说明，如“存货”、“应收账款”项目的说明；关于重要资产转让及出售的说明；关于重大投资、融资活动的说明等[11]。
2.3 财务报表分析的意义
不同的信息使用者对财务报表进行分析的目的往往存在差异。
从企业债权人角度来看，他们最关心自己贷给企业的借款或其他债权的安全性，企业又能否及时、足额偿还，通过财务报表分析可以看出企业的长短期偿债能力，这可以帮助他们面向企业的贷款及其他债权作出决策。
对于企业投资者来说，无论他们的投资目的是什么，他们都关心着企业的投资报酬率。因为首先，从投资的那一刻开始，他们一直承担着风险，根据一般企业利润分配的顺序，企业只有先支付债权人利息和优先股股利之后，才能发放普通股股利。此外，投资能得到什么？能否得到更大的利益？这些都是投资者最关心的问题。所以，通过财务报表分析能够为不同的投资者提供企业的经营情况和财务成果方面的资料，特别是对企业盈利能力的分析信息能够为投资者进行投资决策提供科学依据。
对于企业经营者来讲，通过对财务报表的日常分析与定期分析，可以深入了解企业的财务状况以及经营成果等各方面的财务信息，让他们及时发现生产经营中存在的问题与不足，并采取有效措施解决这些问题。比如，通过应收账款账龄分析可以了解企业各账期应收账款的分布，从而看出企业在结算方式上存在的问题。
对于企业管理者来讲，财务报表分析能帮助企业管理者随时掌握企业动态，应对不断发生的客观情况，正确把控当前的财务状况，评估各种投资方案，进而做出合理的决策[12]。
3 财务报表分析的方法
3.1 比较分析法
1）现有公司的竞争
2014年，以万科、绿地、保利、中海等为代表的品牌企业，市场占有率14.06%，较上年提高2.92个百分点。其中，20强品牌房地产企业销售额1.7万亿元，占全国的22.2%，房地产品牌企业的品牌价值均值由2011年的77.79亿元上升到2015年的107.15亿元。同时，这些品牌企业还注重创新，他们加快转变发展方式，推进产品结构调整，深化企业改革创新，促进技术进步和绿色环保发展，与互联网等新经济紧密融合，区域影响力、辐射力进一步增强。从产品研发到设计规划，从投融资到生产建设，从产品销售到配套服务，在住区开发、旅游地产、园区地产、养老地产、社区服务方面进行创新，取得了积极的成效。创新已经成为引领房地产业发展的新动力和新的利润增长点。面对如此强劲的行业领先者的竞争，南京高科还有很多要学习借鉴的。
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