房地产价格上涨的原因和趋势分析(附件)【字数：9492】
摘 要自从我国从90年代初期开始取消了福利分房制度，同时开始实行住房货币化、市场化。导致了我国房地产行业步入了一个全新的发展时期。就目前来说房地产行业已然成为了我国国民经济的支柱性产业。这主要体现在两个方面，一来是本行业在人们生活中所占据的重要地位，二来是因为本行业具有一定的投资价值。南京作为我国东部地区重要的中心城市和都市核心圈城市，其房地产价格伴随着经济的快速发展进入了增长的快车道。本文在对南京市2011年到2016年房屋建筑施工面积、销售面积销售平均价格、竣工面积等因素进行简要分析的基础上，对比社会经济发展过程当中的一些宏观指标以及南京市房屋销售平均价格的增长幅度。提炼总结出来了对南京市房价产生影响的八个重要指标包括一致性指标、反向性指标以及滞后性指标。并且将对南京市房地产的价格的可能走势进行一定程度上的预估。
Key words: House price; Nanjing; Forecast 目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 1
1.3研究意义 1
1.4研究现状 2
第二章 南京房地产发展现状 4
2.1房屋建筑施工面积及增长率 4
2.2住宅商品房销售面积及增长率 4
2.3住宅商品房销售均价及增长率 5
第三章 影响南京市房地产价格的关键因素 9
3.1一致性指标 7
3.1.1固定资产投资增长率 7
3.2滞后性指标 8
3.2.1GDP以及人均GDP增速滞后 8
3.3反向性指标 10
3.3.1社会消费品零售总额增长速度 10
第四章 南京市房价走势预测 13
4.1 趋势分析及模型构建
4.2趋势预测 15
结束语 17
致 谢 18
参考文献 19
第一章 绪论
1.1研究背景
改革开放之前，房地产被严格禁止，改革开放之后随着土地和住房的不断商品化，作为国民经济热点的房地产周期 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
性日益凸显，尤其是在1992年1993年出现的房地产泡沫，商品房过量积压，目前，中国房市又进入一个发展高峰期，房价迅猛上涨，现阶段是否存在着房产过热的现象，该轮周期还能持续多久，因此，研究房地产周期具有非常必要的紧迫性，近年来除了高速增长的房产消费，房产投资也居高不下，关于房产泡沫房产投资过度等争论一直没有停止过，很多人担心房地产行业是否会存在泡沫，泡沫破裂后甚至会市场危机，拖垮金融市场，所以对房地产的各种研究成为了近年来热点话题，在实际运行过程中，资源以及消费约束也会影响房地产发展，房地产业会出现收缩阶段，或者进入扩张阶段，周而复始，循环往复由此构成房地产波动现象，这是该行业发展的规律，但是长期以来人们不重视这种规律，给该行业甚至整个宏观经济造成灾难性打击，在这方面典型的例子就是上世纪末的东南亚金融危机，该危机产生的原因之一就是国家金融资本在房地产行业过度介入导致房地产过度开发，使银行不良资产迅速增加造成金融危机。
1.2研究目的
对房地产波动周期进行研究主要目的是对其规律进行掌握，缩短房产市场的收缩期防止房价大起大落，本文通过构建江苏省南京市房地产周期波动指标的体系，计算房产周期波动情况，证明波动周期的规律性和客观性，并预测南京市房地产周期将来的波动情况。
1.3研究意义
我国房地产行业起步晚不成熟，尽管已经总结了一定的经验但是缺乏完整系统的理论体系，还存在着许多急待解决的问题。在如今，本行业已经发展成为了整个国家的支柱产业之一，它的运营成果会很大程度上的影响国家的整体经济，因此，上述问题是否能够得到妥善的解决对于我国的国民经济以及房地产行业的运行都有着非常重要的作用。房地产周期波动具有其规律性和客观性，同时，它有受到生产波动周期的影响这一影响程度取决于房地产市场的成熟与完善程度，因此研究房地产价格的波动能够对实践进行指导，降低盲目性。房地产市场是一个风险较高的行业，开发商、银行等主体为了进行反周期操作，需要对房地产运行周期进行预测。在最大限度之内回避风险对政府部门来说能够进行更好的宏观调控。从理论的角度来说对房产波动周期进行研究有利于经济周期理论体系的完善。
1.4研究现状
房地产市场它与宏观经济一样，它们同样都存在着周期性的波动，同样都有扩张阶段以及收缩阶段。从目前来说，国内对于房地产周期波动普遍持有的观点是：它相比于宏观经济的波动走势在整体上是具有一定优势的。但与此同时，这种波动也是较大的，特别是与宏观经济相比时，这种特点的显现更为明显。在美国，对于房地产行业的发展的周期性有着很系统的研究，主要体现在著名经济学家米切尔的相关论述中，他对于在本行业的运用周期性预测的方法进行了详细的讨论，并且进行了延伸，带出了建筑周期的概念。Burns对美国房地产周期通过官方数据进行了详尽的描述，该研究结果属于房地产周期研究的最早期的成果之一。
戈贝尔（2012）通过大量的数据分析，发现在一个国家或地区中，GDP的峰值往往是会领先与房地产行业的，时间长达十一个月。
Pritchett（2014）对美国在1969年至1982年之间的经济周期对于房地产投资产生的影响进行分析研究，在分析研究之后得出结论认为，房地产供应以及需求之间存在着一定的领先或者滞后的关系，这就是房地产周期波动存在的机制以及原因。
邬思怡（2017）研究了地价和房地产价格之间的关系，通过运用数学模型研究了房地产价格与地价二者之间有何关系，此学者的研究结果表明了房地产价格和地价之间虽然有着较强的相互关系，但是这两二者之间并没有线性关系存在。对房地产价格产生重要影响的是居民对于房地产的需求量，换句话说，只要居民对房地产的需求量越大，房地产价格上涨的幅度机会越明显。对于地价来说，地价的上涨只是房地产价格上涨的部分因素之一，并非是绝对因素。
李剑（2014）研究了建筑业投资、居民失业率、居民平均收入水平、工业品产出、银行贷款利率等因素与房地产价格之间的关系。此学者通过计算分析了这些指标序列与房地产序列之间的关系，并没有指出这些指标与房地产价格的变量之间存在着较大的关系。
Key words: House price; Nanjing; Forecast 目 录
摘 要 I
ABSTRACT II
第一章 绪论 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的 1
1.3研究意义 1
1.4研究现状 2
第二章 南京房地产发展现状 4
2.1房屋建筑施工面积及增长率 4
2.2住宅商品房销售面积及增长率 4
2.3住宅商品房销售均价及增长率 5
第三章 影响南京市房地产价格的关键因素 9
3.1一致性指标 7
3.1.1固定资产投资增长率 7
3.2滞后性指标 8
3.2.1GDP以及人均GDP增速滞后 8
3.3反向性指标 10
3.3.1社会消费品零售总额增长速度 10
第四章 南京市房价走势预测 13
4.1 趋势分析及模型构建
4.2趋势预测 15
结束语 17
致 谢 18
参考文献 19
第一章 绪论
1.1研究背景
改革开放之前，房地产被严格禁止，改革开放之后随着土地和住房的不断商品化，作为国民经济热点的房地产周期 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
性日益凸显，尤其是在1992年1993年出现的房地产泡沫，商品房过量积压，目前，中国房市又进入一个发展高峰期，房价迅猛上涨，现阶段是否存在着房产过热的现象，该轮周期还能持续多久，因此，研究房地产周期具有非常必要的紧迫性，近年来除了高速增长的房产消费，房产投资也居高不下，关于房产泡沫房产投资过度等争论一直没有停止过，很多人担心房地产行业是否会存在泡沫，泡沫破裂后甚至会市场危机，拖垮金融市场，所以对房地产的各种研究成为了近年来热点话题，在实际运行过程中，资源以及消费约束也会影响房地产发展，房地产业会出现收缩阶段，或者进入扩张阶段，周而复始，循环往复由此构成房地产波动现象，这是该行业发展的规律，但是长期以来人们不重视这种规律，给该行业甚至整个宏观经济造成灾难性打击，在这方面典型的例子就是上世纪末的东南亚金融危机，该危机产生的原因之一就是国家金融资本在房地产行业过度介入导致房地产过度开发，使银行不良资产迅速增加造成金融危机。
1.2研究目的
对房地产波动周期进行研究主要目的是对其规律进行掌握，缩短房产市场的收缩期防止房价大起大落，本文通过构建江苏省南京市房地产周期波动指标的体系，计算房产周期波动情况，证明波动周期的规律性和客观性，并预测南京市房地产周期将来的波动情况。
1.3研究意义
我国房地产行业起步晚不成熟，尽管已经总结了一定的经验但是缺乏完整系统的理论体系，还存在着许多急待解决的问题。在如今，本行业已经发展成为了整个国家的支柱产业之一，它的运营成果会很大程度上的影响国家的整体经济，因此，上述问题是否能够得到妥善的解决对于我国的国民经济以及房地产行业的运行都有着非常重要的作用。房地产周期波动具有其规律性和客观性，同时，它有受到生产波动周期的影响这一影响程度取决于房地产市场的成熟与完善程度，因此研究房地产价格的波动能够对实践进行指导，降低盲目性。房地产市场是一个风险较高的行业，开发商、银行等主体为了进行反周期操作，需要对房地产运行周期进行预测。在最大限度之内回避风险对政府部门来说能够进行更好的宏观调控。从理论的角度来说对房产波动周期进行研究有利于经济周期理论体系的完善。
1.4研究现状
房地产市场它与宏观经济一样，它们同样都存在着周期性的波动，同样都有扩张阶段以及收缩阶段。从目前来说，国内对于房地产周期波动普遍持有的观点是：它相比于宏观经济的波动走势在整体上是具有一定优势的。但与此同时，这种波动也是较大的，特别是与宏观经济相比时，这种特点的显现更为明显。在美国，对于房地产行业的发展的周期性有着很系统的研究，主要体现在著名经济学家米切尔的相关论述中，他对于在本行业的运用周期性预测的方法进行了详细的讨论，并且进行了延伸，带出了建筑周期的概念。Burns对美国房地产周期通过官方数据进行了详尽的描述，该研究结果属于房地产周期研究的最早期的成果之一。
戈贝尔（2012）通过大量的数据分析，发现在一个国家或地区中，GDP的峰值往往是会领先与房地产行业的，时间长达十一个月。
Pritchett（2014）对美国在1969年至1982年之间的经济周期对于房地产投资产生的影响进行分析研究，在分析研究之后得出结论认为，房地产供应以及需求之间存在着一定的领先或者滞后的关系，这就是房地产周期波动存在的机制以及原因。
邬思怡（2017）研究了地价和房地产价格之间的关系，通过运用数学模型研究了房地产价格与地价二者之间有何关系，此学者的研究结果表明了房地产价格和地价之间虽然有着较强的相互关系，但是这两二者之间并没有线性关系存在。对房地产价格产生重要影响的是居民对于房地产的需求量，换句话说，只要居民对房地产的需求量越大，房地产价格上涨的幅度机会越明显。对于地价来说，地价的上涨只是房地产价格上涨的部分因素之一，并非是绝对因素。
李剑（2014）研究了建筑业投资、居民失业率、居民平均收入水平、工业品产出、银行贷款利率等因素与房地产价格之间的关系。此学者通过计算分析了这些指标序列与房地产序列之间的关系，并没有指出这些指标与房地产价格的变量之间存在着较大的关系。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/jjymy/291.html
