物业管理收费难的原因与对策研究
目 录
1 引言 1
2 理论基础 1
2.1 物业管理概念 1
2.2 物业管理定价方式与收费方式 2
2.3 目前我国物业管理收费的情况 3
3 淮安市物业管理收费情况调查 3
3.1 问卷设计 4
3.2 问卷调查 4
3.3 问卷分析 4
4 淮安市物业管理收费存在的问题及原因分析 6
4.1 浅层次原因 6
4.2 深层次原因 9
5 淮安市物业管理收费难的对策建议 12
5.1 加大宣传扭转业主观念、弥补信息不对称 12
5.2 物业企业合理定位，加强自身建设，提高服务质量 12
5.3 政府引导，切实发挥业主委员会作用 13
5.4 物业管理费收缴、使用规范透明 13
5.5 行业法规建设：要全面要具有可操作性 13
结 论 14
致 谢 15
参 考 文 献 16
附录A 17
附录B 18
附录C 19
1 引言
在中国物业管理是伴随着市场经济体制下的住房制度改革和房地产业的发展逐步发展起来的新兴产业，目前对于现代化都市来说可以说是朝阳产业，从现阶段的发展情况来看，物业管理具有科学规范的服务、专业和现代的团队，也有助于创建更好的社会、经济和环境效益。为业主提供服务物业管理企业，理应获得相应的报酬。但在实践中，由于各种原因，许多公司由于自身的不足，影响其正常运行和操作，很多公司的收入超过支出，甚至亏损严重，同时在我国物业管理费已成为新的投诉热点，并有逐年增加 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
的趋势。随着经济的不断发展，房地产现代化的进步，物业管理作为一个新兴产业油然而生。然而作为一个成熟的行业将面临着许多困难，目前在其生长发育过程中，我国物业管理面临很多的问题，例如物业管理的业主委员会难以成立，物业管理服务不到位，产权纠纷，根据现有的法律法规这些很难解决，这些都是目前物业管理中十分重要的问题。本文的主要研究方法是文献阅读法，首先通过大量的文献阅读，并且对相应的研究成果进行分析总结，以淮安物业管理服务为实例进行分析，分析目前淮安物业管理服务收费难的现状和存在的问题，并且将理论与实践结合，提出相应的解决建议。
2 理论基础
2.1 物业管理概念
从目前的发展情况来看，物业管理主要是指物业管理公司对业主所在小区建筑物及建筑物内的公共建筑物、场所、设施等进行的一种委托服务，可以简单的理解为小区业务集体委托相应的公司管理整个小区的建筑物、基础设施、公共场地等。
目前从学术界的角度来看，物业管理有广义和狭义两种区分，狭义的定义是物业管理是指小区的业主集体委托物业服务企业依据委托合同的内容来对整个小区的房屋建筑设施进行管理，例如绿化管理、叫停管理、卫生管理公共设施维护和治安环境维护等，并且定期在小区内部举行相应的活动[]。
从广义的角度上来看，物业管理可以说是小区业主共同管理的一种方式和过程，简单的说是委托业务公司或他人进行管理，实际上是共同承担了管理的责任，为整个小区的居民提供一个舒适健康的生活环境。
由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动[]。
2.2 物业管理定价方式与收费方式
1）物业管理费构成
对于一个物业管理公司来说，其管理费用的收费应该根据其提供的服务内容，服务质量来进行收费，并且要公开、公正的进行收费，还要遵循业主的实际承受能力等原则。目前我国的物业收费标准主要是根据物业公司的基本性质、服务质量和特点，并且由政府部门参与到定价和市场调查中，这样就会防止物业管理乱收费的情况出现。
目前来看物业管理公司一般会向业主提供公共卫生清洁服务、公共基础设施维修服务、安保服务和环境维护服务，同时大部分的业务公司还提供水电气代收服务等，?这些服务价格都是通过政府部门的参与协商，最终定价形成。甚至对于现阶段的很多高档小区和别墅区来说，物业公司的收费相比普通小区更高，提供的服务内容更加全面，当然这些都是政府要设立一个相应的指导价格，对于目前的少部分外销商品住房来说，物业管理费用需要物业管理公司和小区业主进行一定的协商确定整体的收费价格。
2）我国物业管理定价方式
从目前的发展情况来看，我国现有的物业管理收费形式有两种，第一种是实行政府定价或政府指导定价，为房主或业主提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，其收费标准是由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导下的物业管理服务收费方式，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。第二种是实行经营者定价，为物业产权人、使用人的个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准是由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案[]。
3）物业管理收费方式
我国的物业管理收费形势有两种：
酬金式是指物业管理酬金在服务开始后从物业管理账户中直接扣除，如果遇到管理费账户收入款项不足支付物业管理开支时，物业企业就会暂时垫付部分，最终由业主方付差额，如账户有盈余则保留在业主管理账户中，作为以后物业管理的开支留存。
包干式指物业管理企业每月向业主收取定额的费用，管理费用账户不足支付物业管理开支时，则由物管公司自行支付差额，若有盈余则作为物管公司的收益。目前这两种收费方式较为常用
2.3 目前我国物业管理收费的情况
我国第一家物业管理公司是在1981年成立于深圳，经过了30多年的发展，绝大多数的城市已经拥有了相应的物业管理公司，我国目前从事物业管理的企业超过4万家，从业人员超过450万，对于所有的物业管理公司来说，物业管理费用是他们赖以生存的基础，保障了物业管理的顺利实施，对于业务来说，物业管理费用关乎了业主、物业公司和从业人员三者的利益。从目前来看我国物业公司发展情况良好，但是总体的收费问题比较严重，根据住房部调查研究发现，我国目前大多数的物业公司收费率仅仅只有75%左右，很少地区能够达到90%，甚至少部分的物业公司收费率只有40%左右，可以说物业管理费收费难已经成为限制我国物业管理行业发展的首要问题，并且使得很多公司的经营陷入了困境[]。
3.3.1 业主方面问卷分析
1）此次问卷调查中受访业主总人数为50人，调查数据表明84%的业主认为有必要启用物业管理，16%的人认为无所谓是否启用，而这部分认为无所谓的业主中又有62.5%的人认为没有必要缴纳物业管理费用，认为没有必要缴纳费用的业主又因为各种原因影响，其中服务问题占主要原因。这是观念上的问题，如果业主一开始就认为启用物业管理无所谓的话，有大半会认为没必要缴纳费用。
1 引言 1
2 理论基础 1
2.1 物业管理概念 1
2.2 物业管理定价方式与收费方式 2
2.3 目前我国物业管理收费的情况 3
3 淮安市物业管理收费情况调查 3
3.1 问卷设计 4
3.2 问卷调查 4
3.3 问卷分析 4
4 淮安市物业管理收费存在的问题及原因分析 6
4.1 浅层次原因 6
4.2 深层次原因 9
5 淮安市物业管理收费难的对策建议 12
5.1 加大宣传扭转业主观念、弥补信息不对称 12
5.2 物业企业合理定位，加强自身建设，提高服务质量 12
5.3 政府引导，切实发挥业主委员会作用 13
5.4 物业管理费收缴、使用规范透明 13
5.5 行业法规建设：要全面要具有可操作性 13
结 论 14
致 谢 15
参 考 文 献 16
附录A 17
附录B 18
附录C 19
1 引言
在中国物业管理是伴随着市场经济体制下的住房制度改革和房地产业的发展逐步发展起来的新兴产业，目前对于现代化都市来说可以说是朝阳产业，从现阶段的发展情况来看，物业管理具有科学规范的服务、专业和现代的团队，也有助于创建更好的社会、经济和环境效益。为业主提供服务物业管理企业，理应获得相应的报酬。但在实践中，由于各种原因，许多公司由于自身的不足，影响其正常运行和操作，很多公司的收入超过支出，甚至亏损严重，同时在我国物业管理费已成为新的投诉热点，并有逐年增加 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
的趋势。随着经济的不断发展，房地产现代化的进步，物业管理作为一个新兴产业油然而生。然而作为一个成熟的行业将面临着许多困难，目前在其生长发育过程中，我国物业管理面临很多的问题，例如物业管理的业主委员会难以成立，物业管理服务不到位，产权纠纷，根据现有的法律法规这些很难解决，这些都是目前物业管理中十分重要的问题。本文的主要研究方法是文献阅读法，首先通过大量的文献阅读，并且对相应的研究成果进行分析总结，以淮安物业管理服务为实例进行分析，分析目前淮安物业管理服务收费难的现状和存在的问题，并且将理论与实践结合，提出相应的解决建议。
2 理论基础
2.1 物业管理概念
从目前的发展情况来看，物业管理主要是指物业管理公司对业主所在小区建筑物及建筑物内的公共建筑物、场所、设施等进行的一种委托服务，可以简单的理解为小区业务集体委托相应的公司管理整个小区的建筑物、基础设施、公共场地等。
目前从学术界的角度来看，物业管理有广义和狭义两种区分，狭义的定义是物业管理是指小区的业主集体委托物业服务企业依据委托合同的内容来对整个小区的房屋建筑设施进行管理，例如绿化管理、叫停管理、卫生管理公共设施维护和治安环境维护等，并且定期在小区内部举行相应的活动[]。
从广义的角度上来看，物业管理可以说是小区业主共同管理的一种方式和过程，简单的说是委托业务公司或他人进行管理，实际上是共同承担了管理的责任，为整个小区的居民提供一个舒适健康的生活环境。
由国务院于2007年8月26日发布，自2007年10月1日开始施行的《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动[]。
2.2 物业管理定价方式与收费方式
1）物业管理费构成
对于一个物业管理公司来说，其管理费用的收费应该根据其提供的服务内容，服务质量来进行收费，并且要公开、公正的进行收费，还要遵循业主的实际承受能力等原则。目前我国的物业收费标准主要是根据物业公司的基本性质、服务质量和特点，并且由政府部门参与到定价和市场调查中，这样就会防止物业管理乱收费的情况出现。
目前来看物业管理公司一般会向业主提供公共卫生清洁服务、公共基础设施维修服务、安保服务和环境维护服务，同时大部分的业务公司还提供水电气代收服务等，?这些服务价格都是通过政府部门的参与协商，最终定价形成。甚至对于现阶段的很多高档小区和别墅区来说，物业公司的收费相比普通小区更高，提供的服务内容更加全面，当然这些都是政府要设立一个相应的指导价格，对于目前的少部分外销商品住房来说，物业管理费用需要物业管理公司和小区业主进行一定的协商确定整体的收费价格。
2）我国物业管理定价方式
从目前的发展情况来看，我国现有的物业管理收费形式有两种，第一种是实行政府定价或政府指导定价，为房主或业主提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，其收费标准是由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理主管部门意见后，以独立小区为单位核定，实行政府指导下的物业管理服务收费方式，物业管理单位可以在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。第二种是实行经营者定价，为物业产权人、使用人的个别需要提供的特约服务，政府物价部门也无统一收费标准的，其收费标准是由物业管理单位与小区管理委员会或产权人、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备案[]。
3）物业管理收费方式
我国的物业管理收费形势有两种：
酬金式是指物业管理酬金在服务开始后从物业管理账户中直接扣除，如果遇到管理费账户收入款项不足支付物业管理开支时，物业企业就会暂时垫付部分，最终由业主方付差额，如账户有盈余则保留在业主管理账户中，作为以后物业管理的开支留存。
包干式指物业管理企业每月向业主收取定额的费用，管理费用账户不足支付物业管理开支时，则由物管公司自行支付差额，若有盈余则作为物管公司的收益。目前这两种收费方式较为常用
2.3 目前我国物业管理收费的情况
我国第一家物业管理公司是在1981年成立于深圳，经过了30多年的发展，绝大多数的城市已经拥有了相应的物业管理公司，我国目前从事物业管理的企业超过4万家，从业人员超过450万，对于所有的物业管理公司来说，物业管理费用是他们赖以生存的基础，保障了物业管理的顺利实施，对于业务来说，物业管理费用关乎了业主、物业公司和从业人员三者的利益。从目前来看我国物业公司发展情况良好，但是总体的收费问题比较严重，根据住房部调查研究发现，我国目前大多数的物业公司收费率仅仅只有75%左右，很少地区能够达到90%，甚至少部分的物业公司收费率只有40%左右，可以说物业管理费收费难已经成为限制我国物业管理行业发展的首要问题，并且使得很多公司的经营陷入了困境[]。
3.3.1 业主方面问卷分析
1）此次问卷调查中受访业主总人数为50人，调查数据表明84%的业主认为有必要启用物业管理，16%的人认为无所谓是否启用，而这部分认为无所谓的业主中又有62.5%的人认为没有必要缴纳物业管理费用，认为没有必要缴纳费用的业主又因为各种原因影响，其中服务问题占主要原因。这是观念上的问题，如果业主一开始就认为启用物业管理无所谓的话，有大半会认为没必要缴纳费用。
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