南京市城市商品住宅价格空间分异及其机理研究
南京市城市商品住宅价格空间分异及其机理研究[20200511190136]
摘要：在房地产业蓬勃发展，住宅价格逐渐成为整个社会关注的焦点的背景下，通过对南京市江南八区2015年各区属具有代表性的二手房分析，研究商品住宅价格的空间分异及其机理。运用趋势面分析方法，得出了南京市城市商品住宅价格的空间分布特征，并以此为基础，总结了南京市商品住宅价格空间分布的主要影响因素。研究表明：（1）南京市区域内商品住宅市场发展不平衡，在空间上呈现出整体分散和相对集中的特点；（2）南京市商品住宅价格的空间分布具有很强的向心性；（3）区位条件、基础设施完善程度、交通便捷度和生态环境质量等是影响商品住宅价格空间分异的主要因素。
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关键字:商品住宅价格；空间分异；形成机理；南京市
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
一、 前言 1
（一）研究背景和意义 1
1．研究背景 1
2．研究意义 2
（二）研究内容 2
（三）国内外研究概况 2
（四）研究方法与数据来源 3
1．数据来源 3
2．研究方法 4
二、南京市商品住宅价格的空间分析 4
（一）研究对象概述 4
1．南京市商品住宅发展状况 4
2．研究对象界定 4
（二）南京市商品住宅价格的空间分异特征 5
三、南京市商品住宅价格的空间分异的机理 6
（一）区位因素 6
（二）基础设施因素 6
（三）交通因素 6
（四）环境因素 6
四、研究结论 7
（一）研究分析与结果 7
（二）研究反思与不足 8
（三）研究启示与建议 8
致 谢 9
参考文献： 10
南京市城市商品住宅价格空间分异及其机理研究
引言
一、 前言
（一）研究背景和意义
1．研究背景
在城市化进程不断加快的过程中，城市住房制度改革逐步深入，商品住宅市场不断完善与成熟，房地产业俨然成为了国民经济支柱产业的地位。居者有其屋，是我国自古以来的一个传统，也是人们的殷切期望。然而，目前中国城市商品住宅市场尚存在许多问题，具体表现在房价上涨过快、投资过度、市场信息不对称、金融风险过大和商品房结构不合理等方面。
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在这些问题中，最显著、最关键、最引人关注的问题无疑是住宅价格问题。在房地产业发展和商品住宅市场发育过程中，住宅价格是商品住宅市场供需双方之间经济利益关系的平衡点。它不仅是商品住宅所在城市社会经济水平与消费者收入情况的市场表现，而且也是商品住宅所处环境与商品住宅所在区位、商品住宅本身质量水平的直接反映。如果再包含住房政策、土地政策、金融政策、税收政策等因素与住宅价格的关系，那么住宅价格就蕴含了许多内在相互联系的信息。因此，城市商品住宅价格不仅关系到房地产业发展和住宅市场发育，而且反映了复杂的社会经济关系。随着我国住宅市场的发育，商品住宅价格己经成为政府、居民、开发商、学术界等各方面关注的焦点。
空间分异现象是地理学探究的最基本问题，是对空间上临近并有因果关系的人文和自然现象关联而产生的地区变化的研究[17、21]。商品住宅价格与地理空间位置有着密切的关系，城市内部处于不同区位的商品住宅价格水平存在差异，在城市商品住宅价格明显上升的同时，不同地区的房价上涨幅度也不尽相同，商品住宅价格区域差异明显。这就是城市地理学者较关注的研究热点——商品住宅价格的空间分异问题。城市商品住宅价格在成为城市居民、房地产开发商及政府关注焦点的同时，也作为衡量居住空间分异的一种重要指标[18-20、22]。因此，发现城市商品住宅价格的空间分异规律，有利于政府采取相应的措施手段缓解社会空间的分异状况，防止社会矛盾激化，促进各个利益集团的融合，进一步创建和谐社会。
近几年来，南京市加快了“跳出主城、加快外围新市区发展”的步伐[1]，在青奥会成功举办的影响之下，城市基础设施建设与交通设施建设迈上新的台阶。轨道交通与过江通道建设使出行更加便捷，因此不仅城市中心，城市郊区与新城区也逐渐成为城市居民置业选择的重要区域[23-25]。
2．研究意义
本课题研究从微观的角度（住宅个体）出发，通过对南京市城市商品住宅市场的实证研究，对商品住宅价格从空间的维度来考虑，研究城市商品住宅价格空间分异规律、价格空间分异形成的影响因素及其机理[26]，揭示南京市城市商品住宅价格的空间分异现状与住宅价格的关系，有助于不同的消费者选购区位优异、质量满意、价格称心的住宅。
同时，研究成果有助于房产管理部门掌握城市住宅价格分异规律，进行房价调控。商品住宅特征价格还可以反映各个地区的开发状况、基础设施完善度、生态环境优劣度和交通可达性，分析商品住宅价格的空间分异[27-30]，可以为政府制定和实施城市规划提供可靠的信息支持。由于商品住宅价格在空间分布上拥有明显的差异性，解析这种现象是否合理，政策制定是否有效，不仅可直接为政府确定经济适用房的选址、制订经济适用房指导价、管理商品住宅交易市场，以及房地产开发企业在规定住宅销售价格等方面提供决策依据，还可为进一步研究城市房价总体水平是否合理提供理论依据。而城市发展在空间上的不平衡，不同时期商品住宅价格在空间分布上的变化又存在着差异，研究这种差异中包含的规律性，为提高城市管理水平、完善城市功能、合理布置基础设施、旧城改造、新城建设、制定住宅产业政策等提供建议和借鉴。
（二）研究内容
通过对国内外相关文献的整理和研究，笔者对有关城市商品住宅市场的理论和实证研究方法及最新进展等方面都有了基本的了解和掌握，为本文的研究思路和方法提供了重要的借鉴和参考。本研究对南京市商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
住宅价格基础数据进行构建，利用Arcgis软件中的趋势面分析法，对南京市主城区商品住宅价格空间分异特征进行了研究，总结出南京市商品住宅市场的相关特征，并对影响南京市商品住宅价格的因素进行了分析。南京市商品住宅价格的空间分异的机理，以期为政策优化路径与建议提供依据。
（三）国内外研究概况
城市商品住宅价格往往与城市空间结构、轨道交通、居民的选择、土地价格水平等存在相关性，表现出一定的空间特征。目前，学术界研究商品住宅价格空间分布的方法主要有线性回归分析、点模式分析、空间自相关分析、变异函数理论、空间插值分析等。
通过对城市住宅价格空间分布的研究，张小武认为城市住房价格以中心商业为核心，存在住宅价格由中心地区向外围递减的现象，并且在不同的方向上表现出层次性和分布趋势的差异性[5]。刘戊在对上海市的城市住房价格空间分布分析之后，发现当地住房价格存在“以偏东北—西南方向的椭圆为单一中心，向外围圈层递减”的模式结构。而朱冰通过研究，发现城市商品住宅价格的空间分异主要是受城市商业中心、城市出行成本、交通设施建设等点轴空间结构的影响，具体表现在城市住宅价格主要是以城市核心为中心向外扩散呈现扇形模式。有学者在运用地理信息技术绘制大连城市住房价格的空间分布图后发现，大连市的城市商品住宅价格空间分异是遵循以单核心为中心的同心圆递减和以海岸线为住房价格高峰的向内陆递减的规律[6]。这一规律主要是受到大连市地理空间结构的特殊性的影响。此外，在分析广州市近年来的住房价格的空间特点的变化，可以得出住房价格在空间上表现出从中心向外围递减的规律，并且是沿交通、河流等现状设施表现出住房的小峰值的结构[7]，导致这一结构的原因主要受到地理区位、公共政策、人文环境和市场状况等因素。
为了更直观地对比南京市各个地区商品住宅价格的空间差异，以2015年3月统计二手房价格为基准，在ARCGIS 软件地统计分析模块中进行趋势面分析得到南京市城市商品住宅价格趋势面分析图（图1）。从图中可以看出，样本数据在X轴方向上呈现出明显的倒U 型趋势，而在Y轴方向上则趋于平缓，这说明南京市江南八区城市商品住宅价格在南北方向上（X轴方向）呈现出较强的由中心向边缘递减的趋势，而东西方向上（Y轴方向）的这种变化则不太明显。这既反映了南京城市空间扩张的主要方向是东西向，也体现了了南京市南北向轴线建设有待加强的紧迫问题。
摘要：在房地产业蓬勃发展，住宅价格逐渐成为整个社会关注的焦点的背景下，通过对南京市江南八区2015年各区属具有代表性的二手房分析，研究商品住宅价格的空间分异及其机理。运用趋势面分析方法，得出了南京市城市商品住宅价格的空间分布特征，并以此为基础，总结了南京市商品住宅价格空间分布的主要影响因素。研究表明：（1）南京市区域内商品住宅市场发展不平衡，在空间上呈现出整体分散和相对集中的特点；（2）南京市商品住宅价格的空间分布具有很强的向心性；（3）区位条件、基础设施完善程度、交通便捷度和生态环境质量等是影响商品住宅价格空间分异的主要因素。
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关键字:商品住宅价格；空间分异；形成机理；南京市
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摘要 1
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Abstract 1
Key words 1
一、 前言 1
（一）研究背景和意义 1
1．研究背景 1
2．研究意义 2
（二）研究内容 2
（三）国内外研究概况 2
（四）研究方法与数据来源 3
1．数据来源 3
2．研究方法 4
二、南京市商品住宅价格的空间分析 4
（一）研究对象概述 4
1．南京市商品住宅发展状况 4
2．研究对象界定 4
（二）南京市商品住宅价格的空间分异特征 5
三、南京市商品住宅价格的空间分异的机理 6
（一）区位因素 6
（二）基础设施因素 6
（三）交通因素 6
（四）环境因素 6
四、研究结论 7
（一）研究分析与结果 7
（二）研究反思与不足 8
（三）研究启示与建议 8
致 谢 9
参考文献： 10
南京市城市商品住宅价格空间分异及其机理研究
引言
一、 前言
（一）研究背景和意义
1．研究背景
在城市化进程不断加快的过程中，城市住房制度改革逐步深入，商品住宅市场不断完善与成熟，房地产业俨然成为了国民经济支柱产业的地位。居者有其屋，是我国自古以来的一个传统，也是人们的殷切期望。然而，目前中国城市商品住宅市场尚存在许多问题，具体表现在房价上涨过快、投资过度、市场信息不对称、金融风险过大和商品房结构不合理等方面。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
在这些问题中，最显著、最关键、最引人关注的问题无疑是住宅价格问题。在房地产业发展和商品住宅市场发育过程中，住宅价格是商品住宅市场供需双方之间经济利益关系的平衡点。它不仅是商品住宅所在城市社会经济水平与消费者收入情况的市场表现，而且也是商品住宅所处环境与商品住宅所在区位、商品住宅本身质量水平的直接反映。如果再包含住房政策、土地政策、金融政策、税收政策等因素与住宅价格的关系，那么住宅价格就蕴含了许多内在相互联系的信息。因此，城市商品住宅价格不仅关系到房地产业发展和住宅市场发育，而且反映了复杂的社会经济关系。随着我国住宅市场的发育，商品住宅价格己经成为政府、居民、开发商、学术界等各方面关注的焦点。
空间分异现象是地理学探究的最基本问题，是对空间上临近并有因果关系的人文和自然现象关联而产生的地区变化的研究[17、21]。商品住宅价格与地理空间位置有着密切的关系，城市内部处于不同区位的商品住宅价格水平存在差异，在城市商品住宅价格明显上升的同时，不同地区的房价上涨幅度也不尽相同，商品住宅价格区域差异明显。这就是城市地理学者较关注的研究热点——商品住宅价格的空间分异问题。城市商品住宅价格在成为城市居民、房地产开发商及政府关注焦点的同时，也作为衡量居住空间分异的一种重要指标[18-20、22]。因此，发现城市商品住宅价格的空间分异规律，有利于政府采取相应的措施手段缓解社会空间的分异状况，防止社会矛盾激化，促进各个利益集团的融合，进一步创建和谐社会。
近几年来，南京市加快了“跳出主城、加快外围新市区发展”的步伐[1]，在青奥会成功举办的影响之下，城市基础设施建设与交通设施建设迈上新的台阶。轨道交通与过江通道建设使出行更加便捷，因此不仅城市中心，城市郊区与新城区也逐渐成为城市居民置业选择的重要区域[23-25]。
2．研究意义
本课题研究从微观的角度（住宅个体）出发，通过对南京市城市商品住宅市场的实证研究，对商品住宅价格从空间的维度来考虑，研究城市商品住宅价格空间分异规律、价格空间分异形成的影响因素及其机理[26]，揭示南京市城市商品住宅价格的空间分异现状与住宅价格的关系，有助于不同的消费者选购区位优异、质量满意、价格称心的住宅。
同时，研究成果有助于房产管理部门掌握城市住宅价格分异规律，进行房价调控。商品住宅特征价格还可以反映各个地区的开发状况、基础设施完善度、生态环境优劣度和交通可达性，分析商品住宅价格的空间分异[27-30]，可以为政府制定和实施城市规划提供可靠的信息支持。由于商品住宅价格在空间分布上拥有明显的差异性，解析这种现象是否合理，政策制定是否有效，不仅可直接为政府确定经济适用房的选址、制订经济适用房指导价、管理商品住宅交易市场，以及房地产开发企业在规定住宅销售价格等方面提供决策依据，还可为进一步研究城市房价总体水平是否合理提供理论依据。而城市发展在空间上的不平衡，不同时期商品住宅价格在空间分布上的变化又存在着差异，研究这种差异中包含的规律性，为提高城市管理水平、完善城市功能、合理布置基础设施、旧城改造、新城建设、制定住宅产业政策等提供建议和借鉴。
（二）研究内容
通过对国内外相关文献的整理和研究，笔者对有关城市商品住宅市场的理论和实证研究方法及最新进展等方面都有了基本的了解和掌握，为本文的研究思路和方法提供了重要的借鉴和参考。本研究对南京市商品 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
住宅价格基础数据进行构建，利用Arcgis软件中的趋势面分析法，对南京市主城区商品住宅价格空间分异特征进行了研究，总结出南京市商品住宅市场的相关特征，并对影响南京市商品住宅价格的因素进行了分析。南京市商品住宅价格的空间分异的机理，以期为政策优化路径与建议提供依据。
（三）国内外研究概况
城市商品住宅价格往往与城市空间结构、轨道交通、居民的选择、土地价格水平等存在相关性，表现出一定的空间特征。目前，学术界研究商品住宅价格空间分布的方法主要有线性回归分析、点模式分析、空间自相关分析、变异函数理论、空间插值分析等。
通过对城市住宅价格空间分布的研究，张小武认为城市住房价格以中心商业为核心，存在住宅价格由中心地区向外围递减的现象，并且在不同的方向上表现出层次性和分布趋势的差异性[5]。刘戊在对上海市的城市住房价格空间分布分析之后，发现当地住房价格存在“以偏东北—西南方向的椭圆为单一中心，向外围圈层递减”的模式结构。而朱冰通过研究，发现城市商品住宅价格的空间分异主要是受城市商业中心、城市出行成本、交通设施建设等点轴空间结构的影响，具体表现在城市住宅价格主要是以城市核心为中心向外扩散呈现扇形模式。有学者在运用地理信息技术绘制大连城市住房价格的空间分布图后发现，大连市的城市商品住宅价格空间分异是遵循以单核心为中心的同心圆递减和以海岸线为住房价格高峰的向内陆递减的规律[6]。这一规律主要是受到大连市地理空间结构的特殊性的影响。此外，在分析广州市近年来的住房价格的空间特点的变化，可以得出住房价格在空间上表现出从中心向外围递减的规律，并且是沿交通、河流等现状设施表现出住房的小峰值的结构[7]，导致这一结构的原因主要受到地理区位、公共政策、人文环境和市场状况等因素。
为了更直观地对比南京市各个地区商品住宅价格的空间差异，以2015年3月统计二手房价格为基准，在ARCGIS 软件地统计分析模块中进行趋势面分析得到南京市城市商品住宅价格趋势面分析图（图1）。从图中可以看出，样本数据在X轴方向上呈现出明显的倒U 型趋势，而在Y轴方向上则趋于平缓，这说明南京市江南八区城市商品住宅价格在南北方向上（X轴方向）呈现出较强的由中心向边缘递减的趋势，而东西方向上（Y轴方向）的这种变化则不太明显。这既反映了南京城市空间扩张的主要方向是东西向，也体现了了南京市南北向轴线建设有待加强的紧迫问题。
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