农村经营性建设用地入市之定价问题初探
农村经营性建设用地入市之定价问题初探[20200511190759]
摘要： 3
摘要：近期，农村集体经营性建设用地入市的政策逐渐清晰起来，建立城乡统一的建设用地市场成为当务之急。尽管学界认为农村经营性建设用地入市能大力推动土地改革，但作为政策的试行阶段，对经营性建设用地入市的定价方面却鲜有研究涉及。本文结合了学界对于农民受偿意愿的相关理论，选取了江苏省昆山市农村地区的特定农户进行了深度调查，考察影响不同特征农户满意度的因素，并且在此基础上进行了宗地入市定价的指标探索，旨在挖掘影响农民受偿意愿的因素和其中的因果联系，以解释当下农村经营性建设用地入市进程中价格的合理性和方向性。
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关键字:农村集体；经营性建设用地；受偿意愿；定价；入市
目录
引言
一、研究背景与意义
2014年中央一号文件提出要深化农村土地制度改革，引导、规范农村集体经营性建设用地入市。文件提出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。而在2013年我国就要建立城乡统一的建设用地市场。这将打破当前由地方政府征地主导的城乡土地流动模式。然而，这一制度创新的实际效果，仍然取决于地方政府的态度和支持力度。另一大关键主体是长期生活在农村的农民，经营性建设用地的入市也需要农民的参与和配合。
因此，本研究以昆山的农村经营建设用地入市定价为切入点，运用农民受偿意愿法、市场比较法、问卷调查法等方法，结合国外土地征收制度，探求何种经营性建设用地适合入市以及如何入市。
研究表明，不同区位农村的农民对于农村经营性建设用地入市的支持程度是有所区别的，而且影响农民受偿意愿因素多样。这揭示了入市的试点推进并不一定是普遍适用的最优决策。研究发现,国家在建设用地仍然采取垄断一级市场、放开二级市场的制度安排,主体制度未有很大的改变。从农村发展和制度变迁的角度来看，我国农村长期存在并起主导作用的一直是非正式制度。因此,作为历史遗留问题可以通过允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价来消化掉,但城市与农村所有建设用地的区别颇多且需要考虑农民权益的保障,不能随便搞。因此在重点考虑土地入市带来的经济效益的同时，也应该考虑这一项决策所产生的社会影响和代价。我通过调查农村的社会形态，文化习俗，人情关系以及基层建设等方面来分析农民的受偿意愿。同时本文将在此基础上对农村经营性建设用地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
的入市定价进行初探，判断农村经营性建设用地入市流转在价格方面是否符合经济发展方向。
二、国内外研究进展
（一）农村经营性建设用地入市的政策研究
政府一直在探索如何建设统一开放、竞争有序的市场体系，公平、透明、开放的市场规则，建设城乡统一的建设用地市场，建立与责任相适应的制度。因此有关部门致力于农村经营性建设用地入市的相关政策研究。不少学者在长时间内从事农村经营性建设用地的研究工作。
伍振军和林倩茹（2014）在文章中指出现阶段，我国经济增长要素供给发生了根本性变化，尤其是“土地宽供应”在下一轮经济发展中难以为继。土地要素已成为制约我国经济发展的瓶颈。在此背景下，农村集体经营性建设用地入市更显得紧迫。同时梳理了相关政策演变轨迹，展现了从1992年至2013年二十多年间的政策变化。我们可以看出党和政府逐步放宽了农村集体经性建设用地入市限制，着力促进社会主义市场经济发展。
但在同时，王桂芳和彭代彦（2014）认为农村经营性建设用地“三同”流转后，征地比重将下降，由征地诱发的政府和农民之间的官民矛盾会减少，但随着农村集体经营性建设用地流转的增加，乡村干部和农民之间有关流转决策权、流转收益风险分摊、收益分配和争地的矛盾将迅速增加。主要农地矛盾将由农民与政府(开发商)之间的官民矛盾转化为农村内部乡村干部与农民之间的干群矛盾。
对于在过去特定历史条件下形成的农村集体经营性建设用地,可以采取特事特办的方法,以解决历史遗留问题。这部分已经由农地或一般建设用地转用为农村集体经营性建设用地的土地,与国有土地同等入市,同价同权,相当于深圳将已经非农使用的农村集体建设用地一次性转为国有土地一样,从而有效配置城市建设用地资源。除此以外,国家在建设用地仍然采取垄断一级市场、放开二级市场的制度安排,主体制度未有改变。因此,历史遗留问题可以通过允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价来消化掉,但城市与农村所有建设用地的统一市场,千万不能搞。（贺雪峰，2014）
学术界围绕相关问题展开了研讨，但对于集体经营性建设用地如何入市以及入市存在的风险等问题认识不足，在实践上，更没有提出具体的操作方略。（伍振军和林倩茹，2014）
（二）农村经营性建设用地市场建设研究
1、市场主体
对农村经营性建设用地来说，如何入市关键是在于市场主体的能动性。而目前，对农村建设用地的已有研究大多是对农村集体建设用地流转现象引发的问题进行描述，然后结合政策、法律提出解决问题的思路，但对这一现象发展过程中所包含的机理，产生的各种问题等都没有在理论上对其进行深刻的剖析，这导致了很多研究都停留于表面，研究结论也缺乏理论深度。但仍有学者通过建立模型成功分析了市场主体间的能动效应：刘艺,李新举（2013）在文章中通过对政府、转入方、村集体的三方建立静态博弈模型，进行博弈分析，最终得出村集体与政府的博弈中的最优策略是选择流转; 转入方理性的行为策略是向农村集体转入建设用地；允许集体建设用地流转是政府的理性选择的结论。村集体、转入方和地方政府在建设用地进入市场进行自由流转方面具有共同利益，实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地、同价、同权”的城乡要素市场的平等化具有可行性，实现制度的一体化是农村集体建设用地流转的未来发展方向。刘若谷(2014)提出要建立兼顾 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制，明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途。就目前来看，经营性建设用地入市流转在理论方面是符合经济发展方向的。
2、市场机制
农村集体经营性建设用地流转不仅关乎主体的能动性，还需配套制度的创新。各地在现行政策下建立的市场机制各不相同。在涉及“昆山模式”的文献中，（刘芳和郭忠兴，2005）简述了这种模式的含义：在不改变集体土地所有权的情况下将农地转化为非农建设用地，即集体土地直接非农化模式。简言之，“昆山模式”是一种农地直接入市的土地非农化模式。我们也可以看出，在此之前在苏州、昆山、芜湖、深圳等实行试点并非随机，昆山具备了以下两种特征：一是政府定位明确有保障，二是昆山的发达经济为农村经营性建设用地流转提供了强大财政支持。
在“昆山模式”的研究方法中，众多学者尝试构建共同演化模型以更好地理解演化的动力和过程[7][8][9]，有的学者基于知识增长扩散模型构建简化共演模型（陆立军和郑小碧，2011），实现定量研究和演化模拟，但更多的为定性模型，如路径依赖演化的setterfield模型[11]和开放非均衡模型[12]等。但很难得到经济文化耦合的演化阶段分析，基于此，孟召宜等人（2011）采取定性分析和定量研究相结合的研究方法。文章中指出昆山区域经济发展模式是一个农转工－内转外－散转聚的发展历程。近年来昆山在政策推动下，逐步走入经济稳健上升时期，优越于以农业经济为主的各县市。因而在农村经营性建设用地方面，昆山模式很好地带动了经营性建设用地的流转。徐明增和张军连（2009）提出该模式将市场与政府“两支手”恰当地结合起来，引导、扶持农民参与经营性建设用地开发，有效解决了开发初期农村集体经济组织启动资金不足的障碍，而且给予了处于远郊、耕地保有量大的乡村相当的工业发展权，有助于实现社会公平，维护耕地可持续性与安全性。
苏南乡镇企业曾经对苏南农村的工业化和现代化起着不可替代的重要作用,同时也创造了具有苏南区域特色的村级治理模式（张明和王国崇，2004）。如今乡镇企业处于转型阶段，农村集体工业用地是经营性用地的主力。昆山结合企业改制，对原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度；对新增建设用地，在依法办理农转用审批手续后，允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租。
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摘要：近期，农村集体经营性建设用地入市的政策逐渐清晰起来，建立城乡统一的建设用地市场成为当务之急。尽管学界认为农村经营性建设用地入市能大力推动土地改革，但作为政策的试行阶段，对经营性建设用地入市的定价方面却鲜有研究涉及。本文结合了学界对于农民受偿意愿的相关理论，选取了江苏省昆山市农村地区的特定农户进行了深度调查，考察影响不同特征农户满意度的因素，并且在此基础上进行了宗地入市定价的指标探索，旨在挖掘影响农民受偿意愿的因素和其中的因果联系，以解释当下农村经营性建设用地入市进程中价格的合理性和方向性。
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关键字:农村集体；经营性建设用地；受偿意愿；定价；入市
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一、研究背景与意义
2014年中央一号文件提出要深化农村土地制度改革，引导、规范农村集体经营性建设用地入市。文件提出在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。有关部门要尽快提出具体指导意见，并推动修订相关法律法规。各地要按照中央统一部署，规范有序推进这项工作。而在2013年我国就要建立城乡统一的建设用地市场。这将打破当前由地方政府征地主导的城乡土地流动模式。然而，这一制度创新的实际效果，仍然取决于地方政府的态度和支持力度。另一大关键主体是长期生活在农村的农民，经营性建设用地的入市也需要农民的参与和配合。
因此，本研究以昆山的农村经营建设用地入市定价为切入点，运用农民受偿意愿法、市场比较法、问卷调查法等方法，结合国外土地征收制度，探求何种经营性建设用地适合入市以及如何入市。
研究表明，不同区位农村的农民对于农村经营性建设用地入市的支持程度是有所区别的，而且影响农民受偿意愿因素多样。这揭示了入市的试点推进并不一定是普遍适用的最优决策。研究发现,国家在建设用地仍然采取垄断一级市场、放开二级市场的制度安排,主体制度未有很大的改变。从农村发展和制度变迁的角度来看，我国农村长期存在并起主导作用的一直是非正式制度。因此,作为历史遗留问题可以通过允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价来消化掉,但城市与农村所有建设用地的区别颇多且需要考虑农民权益的保障,不能随便搞。因此在重点考虑土地入市带来的经济效益的同时，也应该考虑这一项决策所产生的社会影响和代价。我通过调查农村的社会形态，文化习俗，人情关系以及基层建设等方面来分析农民的受偿意愿。同时本文将在此基础上对农村经营性建设用地 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
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（一）农村经营性建设用地入市的政策研究
政府一直在探索如何建设统一开放、竞争有序的市场体系，公平、透明、开放的市场规则，建设城乡统一的建设用地市场，建立与责任相适应的制度。因此有关部门致力于农村经营性建设用地入市的相关政策研究。不少学者在长时间内从事农村经营性建设用地的研究工作。
伍振军和林倩茹（2014）在文章中指出现阶段，我国经济增长要素供给发生了根本性变化，尤其是“土地宽供应”在下一轮经济发展中难以为继。土地要素已成为制约我国经济发展的瓶颈。在此背景下，农村集体经营性建设用地入市更显得紧迫。同时梳理了相关政策演变轨迹，展现了从1992年至2013年二十多年间的政策变化。我们可以看出党和政府逐步放宽了农村集体经性建设用地入市限制，着力促进社会主义市场经济发展。
但在同时，王桂芳和彭代彦（2014）认为农村经营性建设用地“三同”流转后，征地比重将下降，由征地诱发的政府和农民之间的官民矛盾会减少，但随着农村集体经营性建设用地流转的增加，乡村干部和农民之间有关流转决策权、流转收益风险分摊、收益分配和争地的矛盾将迅速增加。主要农地矛盾将由农民与政府(开发商)之间的官民矛盾转化为农村内部乡村干部与农民之间的干群矛盾。
对于在过去特定历史条件下形成的农村集体经营性建设用地,可以采取特事特办的方法,以解决历史遗留问题。这部分已经由农地或一般建设用地转用为农村集体经营性建设用地的土地,与国有土地同等入市,同价同权,相当于深圳将已经非农使用的农村集体建设用地一次性转为国有土地一样,从而有效配置城市建设用地资源。除此以外,国家在建设用地仍然采取垄断一级市场、放开二级市场的制度安排,主体制度未有改变。因此,历史遗留问题可以通过允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价来消化掉,但城市与农村所有建设用地的统一市场,千万不能搞。（贺雪峰，2014）
学术界围绕相关问题展开了研讨，但对于集体经营性建设用地如何入市以及入市存在的风险等问题认识不足，在实践上，更没有提出具体的操作方略。（伍振军和林倩茹，2014）
（二）农村经营性建设用地市场建设研究
1、市场主体
对农村经营性建设用地来说，如何入市关键是在于市场主体的能动性。而目前，对农村建设用地的已有研究大多是对农村集体建设用地流转现象引发的问题进行描述，然后结合政策、法律提出解决问题的思路，但对这一现象发展过程中所包含的机理，产生的各种问题等都没有在理论上对其进行深刻的剖析，这导致了很多研究都停留于表面，研究结论也缺乏理论深度。但仍有学者通过建立模型成功分析了市场主体间的能动效应：刘艺,李新举（2013）在文章中通过对政府、转入方、村集体的三方建立静态博弈模型，进行博弈分析，最终得出村集体与政府的博弈中的最优策略是选择流转; 转入方理性的行为策略是向农村集体转入建设用地；允许集体建设用地流转是政府的理性选择的结论。村集体、转入方和地方政府在建设用地进入市场进行自由流转方面具有共同利益，实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地、同价、同权”的城乡要素市场的平等化具有可行性，实现制度的一体化是农村集体建设用地流转的未来发展方向。刘若谷(2014)提出要建立兼顾 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
国家、集体、个人的土地流转收益的分配机制，明确分配主体、控制分配比例、监管收益用途。就目前来看，经营性建设用地入市流转在理论方面是符合经济发展方向的。
2、市场机制
农村集体经营性建设用地流转不仅关乎主体的能动性，还需配套制度的创新。各地在现行政策下建立的市场机制各不相同。在涉及“昆山模式”的文献中，（刘芳和郭忠兴，2005）简述了这种模式的含义：在不改变集体土地所有权的情况下将农地转化为非农建设用地，即集体土地直接非农化模式。简言之，“昆山模式”是一种农地直接入市的土地非农化模式。我们也可以看出，在此之前在苏州、昆山、芜湖、深圳等实行试点并非随机，昆山具备了以下两种特征：一是政府定位明确有保障，二是昆山的发达经济为农村经营性建设用地流转提供了强大财政支持。
在“昆山模式”的研究方法中，众多学者尝试构建共同演化模型以更好地理解演化的动力和过程[7][8][9]，有的学者基于知识增长扩散模型构建简化共演模型（陆立军和郑小碧，2011），实现定量研究和演化模拟，但更多的为定性模型，如路径依赖演化的setterfield模型[11]和开放非均衡模型[12]等。但很难得到经济文化耦合的演化阶段分析，基于此，孟召宜等人（2011）采取定性分析和定量研究相结合的研究方法。文章中指出昆山区域经济发展模式是一个农转工－内转外－散转聚的发展历程。近年来昆山在政策推动下，逐步走入经济稳健上升时期，优越于以农业经济为主的各县市。因而在农村经营性建设用地方面，昆山模式很好地带动了经营性建设用地的流转。徐明增和张军连（2009）提出该模式将市场与政府“两支手”恰当地结合起来，引导、扶持农民参与经营性建设用地开发，有效解决了开发初期农村集体经济组织启动资金不足的障碍，而且给予了处于远郊、耕地保有量大的乡村相当的工业发展权，有助于实现社会公平，维护耕地可持续性与安全性。
苏南乡镇企业曾经对苏南农村的工业化和现代化起着不可替代的重要作用,同时也创造了具有苏南区域特色的村级治理模式（张明和王国崇，2004）。如今乡镇企业处于转型阶段，农村集体工业用地是经营性用地的主力。昆山结合企业改制，对原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度；对新增建设用地，在依法办理农转用审批手续后，允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租。
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