房地产企业筹资策略研究与分析以万科为例(附件)
摘 要房地产企业的发展离不开房地产金融的保障，我国大部分房地产企业都过于依赖银行贷款生存，使得房地产业的项目出现过高的资产负债率,有的项目银行资金比例甚至高达90%左右。尽管政府推出了一系列的政策和法规,保证金融市场的正常运行,防止房地产无序发展, 但由于我国房地产融资所存在的诸多问题,使房地产融资变难。本文通过研究分析我国房地产融资存在的主要问题,从企业和政府两方面,提出了相应的改善融资环境的措施,实现融资方式多元化,积极创造有利于房地产融资的制度环境。通过对我国典型房地产企业融资风险进行分析,为房地产企业的融资方式及如何避免融资风险提供参考。 目 录
1 绪论
1.1 研究目的和意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
1.3 论文的研究内容 3
2 我国房地产融资的理论研究
2.1 房地产企业融资方式 4
2.2 房地产企业融资特点 4
2.2.1 间接融资比例过大 4
2.2.2 银行贷款逐渐增多 5
2.2.3 融资渠道少 5
2.3 房地产企业融资存在的问题 5
2.3.1 房地产金融机构和机制不完善 5
2.3.2 金融监管存在漏洞 6
2.3.3 融资体系结构不合理 6
2.3.4 房地产融资方式单一 6
3 万科的房地产融资的实例研究
3.1 万科资金来源渠道 8
3.2 资本使用和资金结构的配给 8
3.3 万科筹资中存在的问题 9
4 基于万科房地产融资研究的建议
4.1 综合考虑成本的融资 10
4.2 完善房地产融资法律法规 10
4.3 强化现金流战略管理 10
4.4 多元化筹资 11
结论 12
参考文献 13
致谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
房地产企业掌握着国民经济的命脉，同时可以促进其他经济部门的成长。对于房地产企业
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
考虑成本的融资 10
4.2 完善房地产融资法律法规 10
4.3 强化现金流战略管理 10
4.4 多元化筹资 11
结论 12
参考文献 13
致谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
房地产企业掌握着国民经济的命脉，同时可以促进其他经济部门的成长。对于房地产企业而言，资金对它的重要性就像是血液之于人类一样重要。房地产的建设投资规模，周期，价格往往高于一般行业，这些特质使得房地产企业营运所需的资金远远大于其他企业，对于房地产商而言，筹集资金成为他们最头疼的问题。
资金是房地产企业的灵魂所在，资金的规模是一个房地产企业发展壮大的根本力量。基于房地产以上特点，长期筹资在房地产筹资过程中所占比重颇大[1]。国家针对房地产项目出台的有关规定，使得房地产的筹资难上加难。房地产长期筹资策略和管理方法是否符合行业的发展趋势，是否适应国家的宏观调控政策，找到这些问题的答案，可以为今后建立多策略的筹资渠道，以及适应国家的宏观调控政策获得充足的资金支持做好准备[2]。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
1977年Leland 和Pyle首次将信息不对称理论引入到资本结构理论，按照信息不对称理论的分析，提高企业自身资本所占的比重，减少负债的产生，提高企业的融资能力，是提升企业价值的不二法门。梅尔斯和Majluf（1984）提出啄食顺序原则，即：“在企业融资的优先权：优先考虑内部融资和债务融资的使用，然后再考虑股权融资的使用”[3]。
Gau和Wang对项目融资模型进行研究从而发现：房地产行业的特质会影响投资者对债务价值比率的选取。房地产企业的债务水平是与市场利率，非债务税盾，金融危机的预期成本相反的。英国经济学家约瑟夫在1999年对房地产企业的融资行为进行研究，结果显示：会对房地产融资行为造成影响的原因主要包括企业的资本结构、在产品开发水平、业务向导以及财务危机成本[4]。
众所周知，房地产板块的股价波动会对整个股票市场产生巨大影响。而作为新兴房地产投资工具的房地产投资信托（2003年进入我国香港房地产市场）好像不像股票和债券那么有影响力。实则不然，国外金融机构对房地产投资信托与市场利率的变化进行分析发现：在未来几年，房地产投资信托将会更大程度的影响股票和国民经济的发展。但是具体情况是怎样还需要我们进一步观察发现[5]。
1.2.2 国内研究现状
洪艳蓉（2007）在研究后表明房地产企业的融资方式需要更多元，除去银行贷款的方式之外，发放企业债券、上市、合作开发、房地产投资信托、项目融资等方式都是不错的选择。根据我国房地产企业融资现状同时分析上市融资的优缺点，虞晓芬与裘颖指出：上市融资对企业而言有利有弊，企业应该做的是分析自身现状结合当前市场做出是否上市的决定，而不是盲目上市以防给日后带来财务危机。汪波（2008）分析发现，我国房地产筹集资金的主要方法就是从银行取得贷款和商品房的预售，采用上市来筹得资金的企业仍是凤毛麟角，当然这也与我国的国情有关。所以严格意义上说我国的房地产企业并未真正的享受到上市融资带来的种种好处。
刘德英和邱宏（2009）对中国上市房地产企业数据研究发现，上市房地产企业资产负债率都高于非上市房地产企业。这些企业大都采用负债融资的方式经营，这些资金大都来源于银行借款、预收和应付账款。导致这种融资状况的原因是，企业的经营、融资模式，盈利能力、自身因素以及政府的金融政策等因素。萧嘉倩针对这些影响因素研究后得出结论：越是具备高成长性的上市公司就越发倾向于负债经营，说明我国的房地产企业对风险的防范意识还有待加强[6]。
关于海外融资的问题，屠梅（2008）是这样认为的，她说:“海外融资不能从根本上缓解房地产企业筹资难的问题，充其量只能缓解眼前的融资问题，不可能长时间发挥作用，毕竟海外的资金对于我国的房地产企业而言只是杯水车薪。因此，发展当地的房地产投资信托是房地产企业未来应该发展的方向”。
众所周知，我国非银行房地产金融机构起步较晚，这些房地产投资信托公司、住宅合作社、保险公司、典当业为房地产筹资的多元化提供了新的选择，就现在来看，筹资多元化还是有很大的拓展空间的，至于如何拓展，从什么地方入手将成为该领域的研究方向。
1.3 论文的研究
1 绪论
1.1 研究目的和意义 1
1.2 国内外研究现状 1
1.2.1 国外研究现状 1
1.2.2 国内研究现状 2
1.3 论文的研究内容 3
2 我国房地产融资的理论研究
2.1 房地产企业融资方式 4
2.2 房地产企业融资特点 4
2.2.1 间接融资比例过大 4
2.2.2 银行贷款逐渐增多 5
2.2.3 融资渠道少 5
2.3 房地产企业融资存在的问题 5
2.3.1 房地产金融机构和机制不完善 5
2.3.2 金融监管存在漏洞 6
2.3.3 融资体系结构不合理 6
2.3.4 房地产融资方式单一 6
3 万科的房地产融资的实例研究
3.1 万科资金来源渠道 8
3.2 资本使用和资金结构的配给 8
3.3 万科筹资中存在的问题 9
4 基于万科房地产融资研究的建议
4.1 综合考虑成本的融资 10
4.2 完善房地产融资法律法规 10
4.3 强化现金流战略管理 10
4.4 多元化筹资 11
结论 12
参考文献 13
致谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
房地产企业掌握着国民经济的命脉，同时可以促进其他经济部门的成长。对于房地产企业
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3 5 1 9 1 6 0 7 2
考虑成本的融资 10
4.2 完善房地产融资法律法规 10
4.3 强化现金流战略管理 10
4.4 多元化筹资 11
结论 12
参考文献 13
致谢 15
1 绪论
1.1 研究目的和意义
房地产企业掌握着国民经济的命脉，同时可以促进其他经济部门的成长。对于房地产企业而言，资金对它的重要性就像是血液之于人类一样重要。房地产的建设投资规模，周期，价格往往高于一般行业，这些特质使得房地产企业营运所需的资金远远大于其他企业，对于房地产商而言，筹集资金成为他们最头疼的问题。
资金是房地产企业的灵魂所在，资金的规模是一个房地产企业发展壮大的根本力量。基于房地产以上特点，长期筹资在房地产筹资过程中所占比重颇大[1]。国家针对房地产项目出台的有关规定，使得房地产的筹资难上加难。房地产长期筹资策略和管理方法是否符合行业的发展趋势，是否适应国家的宏观调控政策，找到这些问题的答案，可以为今后建立多策略的筹资渠道，以及适应国家的宏观调控政策获得充足的资金支持做好准备[2]。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
1977年Leland 和Pyle首次将信息不对称理论引入到资本结构理论，按照信息不对称理论的分析，提高企业自身资本所占的比重，减少负债的产生，提高企业的融资能力，是提升企业价值的不二法门。梅尔斯和Majluf（1984）提出啄食顺序原则，即：“在企业融资的优先权：优先考虑内部融资和债务融资的使用，然后再考虑股权融资的使用”[3]。
Gau和Wang对项目融资模型进行研究从而发现：房地产行业的特质会影响投资者对债务价值比率的选取。房地产企业的债务水平是与市场利率，非债务税盾，金融危机的预期成本相反的。英国经济学家约瑟夫在1999年对房地产企业的融资行为进行研究，结果显示：会对房地产融资行为造成影响的原因主要包括企业的资本结构、在产品开发水平、业务向导以及财务危机成本[4]。
众所周知，房地产板块的股价波动会对整个股票市场产生巨大影响。而作为新兴房地产投资工具的房地产投资信托（2003年进入我国香港房地产市场）好像不像股票和债券那么有影响力。实则不然，国外金融机构对房地产投资信托与市场利率的变化进行分析发现：在未来几年，房地产投资信托将会更大程度的影响股票和国民经济的发展。但是具体情况是怎样还需要我们进一步观察发现[5]。
1.2.2 国内研究现状
洪艳蓉（2007）在研究后表明房地产企业的融资方式需要更多元，除去银行贷款的方式之外，发放企业债券、上市、合作开发、房地产投资信托、项目融资等方式都是不错的选择。根据我国房地产企业融资现状同时分析上市融资的优缺点，虞晓芬与裘颖指出：上市融资对企业而言有利有弊，企业应该做的是分析自身现状结合当前市场做出是否上市的决定，而不是盲目上市以防给日后带来财务危机。汪波（2008）分析发现，我国房地产筹集资金的主要方法就是从银行取得贷款和商品房的预售，采用上市来筹得资金的企业仍是凤毛麟角，当然这也与我国的国情有关。所以严格意义上说我国的房地产企业并未真正的享受到上市融资带来的种种好处。
刘德英和邱宏（2009）对中国上市房地产企业数据研究发现，上市房地产企业资产负债率都高于非上市房地产企业。这些企业大都采用负债融资的方式经营，这些资金大都来源于银行借款、预收和应付账款。导致这种融资状况的原因是，企业的经营、融资模式，盈利能力、自身因素以及政府的金融政策等因素。萧嘉倩针对这些影响因素研究后得出结论：越是具备高成长性的上市公司就越发倾向于负债经营，说明我国的房地产企业对风险的防范意识还有待加强[6]。
关于海外融资的问题，屠梅（2008）是这样认为的，她说:“海外融资不能从根本上缓解房地产企业筹资难的问题，充其量只能缓解眼前的融资问题，不可能长时间发挥作用，毕竟海外的资金对于我国的房地产企业而言只是杯水车薪。因此，发展当地的房地产投资信托是房地产企业未来应该发展的方向”。
众所周知，我国非银行房地产金融机构起步较晚，这些房地产投资信托公司、住宅合作社、保险公司、典当业为房地产筹资的多元化提供了新的选择，就现在来看，筹资多元化还是有很大的拓展空间的，至于如何拓展，从什么地方入手将成为该领域的研究方向。
1.3 论文的研究
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/cwgl/5422.html
