房地产行业税负转嫁筹划分析以国润置业有限公司国润城为例(附件)
摘 要我国房地产行业税收一直存在着注重流转环节征收轻视保有环节征收的税制结构。要想解决房地产行业中名义税负高而实际税负低的情况，我们必须对房地产行业的税负转嫁问题进行筹划。本文重点在于通过研究房地产行业税负转嫁现状，分析房地产行业税负转嫁存在的问题,最终对房地产行业税负转嫁进行科学合理的筹划。文章首先分析房地产行业税负转嫁筹划的原则与方法，同时分析房地产行业不同阶段的税负现状。然后以国润城为例，找出目前国润城房地产项目税负不合理的原因，对国润城房地产项目进行税负转嫁筹划,以此促进西咸新区房地产行业健康发展。 目 录
1 绪论
1.1选题的背景与意义 1
1.1.1选题的背景 1
1.1.2选题的意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究思路与方法 3
1.3.1主要思路 3
1.3.2研究方法 3
2 房地产行业税负转嫁筹划概述
2.1房地产行业税负转嫁 5
2.1.1税负转嫁的含义 5
2.1.2税负转嫁的实质 5
2.2房地产行业税负转嫁筹划 5
2.2.1筹划原则 6
2.2.2筹划方法 6
3 房地产行业税负转嫁现状及存在问题
3.1房地产行业税负转嫁现状 9
3.2房地产行业税负转嫁存在的问题 10
4 房地产行业税负转嫁筹划分析——以陕西国润置业有限公司国润城为例
4.1陕西国润置业有限公司国润城税负分析 12
4.2陕西国润置业有限公司国润城在市场调节法下的税负转嫁筹划 13
4.3陕西国润置业有限公司课税对象税负转嫁筹划 14
4.4陕西国润置业有限公司开发成本税负转嫁筹划 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1 绪论
1.1选题的背景与意义
1.1.1选题的背景
税负转嫁是当前市场经济体制下的一种普遍现象,只要存在商品交换,就
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
/> 4.3陕西国润置业有限公司课税对象税负转嫁筹划 14
4.4陕西国润置业有限公司开发成本税负转嫁筹划 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1 绪论
1.1选题的背景与意义
1.1.1选题的背景
税负转嫁是当前市场经济体制下的一种普遍现象,只要存在商品交换,就会有与征税相伴随的税负转嫁。我国当前房地产市场具有明显的税收转嫁特征。而税负转嫁的存在，只是市场经济影响下房地产开发商与普通购房者的税收负担的博弈，不管税负在谁的身上都不影响国家对房地产行业的总体税收。但是在当前税负转嫁现状的影响下，房地产开发企业没有科学合理的税负转嫁方式。所以导致了房地产行业“重流轻保”和税负过重等情况的发生。因此我们要对房地产行业进行税负转嫁筹划，平衡房地产行业的税负水平，促进房地产行业的健康发展。
1.1.2选题的意义
研究房地产行业的税负转嫁对于我国房地产行业的健康发展和规范我国房地产行业具有重要意义。
研究房地产税负转嫁有利于规范房地产行业的竞争市场，给房地产合理定价；有利于促进税收法制建设，抑制房价不合理增长；有利于房地产税制结构优化。
目前，随着中国房地产行业的迅猛发展。房地产行业的税负转嫁问题越来越突出，房地产开发商的负担越来越重。房地产开发商因为要降低开发成本而急于转嫁税负，却缺乏科学合理的方法，导致了房地产开发的投机行为，增加房地产行业的购销矛盾。不能让房地产开发商成为税收负担的完全承担者，应该均衡房地产行业的税负水平。所以必须对房地产行业税负转嫁问题做出规范和调控，减轻房地产开发商的税收负担，对房地产行业的税负转嫁进行科学合理的筹划。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
房地产行业的税负转嫁最早见于马歇尔的《经济学原理》一书，以此书为
标志，房地产税收理论的研究进入了新古典时期。该时期的研究重点以农地税为主，但已经开始逐渐向城市土地税收的研究倾斜，同时一改过去进行税种描述的作法而侧重于对房地产税收负担的转嫁和归宿问题进行探讨。马歇尔区分了全国统一税率和地方差别税率两种情况来分析。在全国统一税率的情况下，建筑物所有者通过提高房租或产品价格的方式将建筑物价值税转嫁给房屋租赁者或购买者。在地方差别税率的情况下，建筑物价值税若直接用于改进居民福利，税负由所有者承担；建筑物价值税超过其他地区税负的部分则由住户承担[1]。理论方面，西方国家有关房地产税负转嫁的理论研究和实证分析，目前已经到了量化研究的阶段。并且为政府的政策决定提供了理论支持和重要的参考依据，但单独建立的分析房地产税负转嫁的经济数量模型并不多。加利福尼亚大学财务学陈超教授在《经济参考报》中说：征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房地产过度投机起到一定作用。墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科?基洛兹?洛佩兹在《经济参考报》中说：税负转嫁主要参考的因素包括建筑物所处地段，建筑成本，建筑面积这其中还涉及物业类型是否具有商业价值[2]。
1.2.2国内研究现状
我国对房地产税负转嫁在实际研究中，绝大多数是以理论分析为主，建立在实证分析基础上的分析方法刚刚进入起步阶段。中南财经政法大学唐明教授在《房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析》中提到：现行税制在房地产流转环节税种较多，税负过重，而在房地产保有环节税种较少，税负过轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高(与国内其他行业和国外同行业相比)；后者则降低了房地产保有者的经济风险，导致房地产利用的低效率，同时也使国家无法对房地产的溢价部分参与分配。导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益[3]。郎咸平表示：“房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的老百姓。房产税唯一打击不了的，就是政府不想打击的炒房人 [4]。”在针对我国房地产行业税负转嫁的研究过程中，安体富，王海勇在《我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究》一文中指出，我国房地产行业税收占税收总额的比重远远高于其所贡献GDP占我国GDP的比重，它在税收上进行了超额的贡献，同时从税种设置的角度来看，房地产开发销售涉及的税种达十多个，而保有阶段只有四种，造成了“重流轻保”的局面。[5]吴旭东在《房地产各环节税种设置与税负分配研究》一文中认为，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻；在房地产交易环节，存在大量的主要税种，税负水平相对最重；
1 绪论
1.1选题的背景与意义 1
1.1.1选题的背景 1
1.1.2选题的意义 1
1.2国内外研究现状 1
1.2.1国外研究现状 1
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究思路与方法 3
1.3.1主要思路 3
1.3.2研究方法 3
2 房地产行业税负转嫁筹划概述
2.1房地产行业税负转嫁 5
2.1.1税负转嫁的含义 5
2.1.2税负转嫁的实质 5
2.2房地产行业税负转嫁筹划 5
2.2.1筹划原则 6
2.2.2筹划方法 6
3 房地产行业税负转嫁现状及存在问题
3.1房地产行业税负转嫁现状 9
3.2房地产行业税负转嫁存在的问题 10
4 房地产行业税负转嫁筹划分析——以陕西国润置业有限公司国润城为例
4.1陕西国润置业有限公司国润城税负分析 12
4.2陕西国润置业有限公司国润城在市场调节法下的税负转嫁筹划 13
4.3陕西国润置业有限公司课税对象税负转嫁筹划 14
4.4陕西国润置业有限公司开发成本税负转嫁筹划 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1 绪论
1.1选题的背景与意义
1.1.1选题的背景
税负转嫁是当前市场经济体制下的一种普遍现象,只要存在商品交换,就
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
/> 4.3陕西国润置业有限公司课税对象税负转嫁筹划 14
4.4陕西国润置业有限公司开发成本税负转嫁筹划 15
结 论 17
参考文献 18
致 谢 19
1 绪论
1.1选题的背景与意义
1.1.1选题的背景
税负转嫁是当前市场经济体制下的一种普遍现象,只要存在商品交换,就会有与征税相伴随的税负转嫁。我国当前房地产市场具有明显的税收转嫁特征。而税负转嫁的存在，只是市场经济影响下房地产开发商与普通购房者的税收负担的博弈，不管税负在谁的身上都不影响国家对房地产行业的总体税收。但是在当前税负转嫁现状的影响下，房地产开发企业没有科学合理的税负转嫁方式。所以导致了房地产行业“重流轻保”和税负过重等情况的发生。因此我们要对房地产行业进行税负转嫁筹划，平衡房地产行业的税负水平，促进房地产行业的健康发展。
1.1.2选题的意义
研究房地产行业的税负转嫁对于我国房地产行业的健康发展和规范我国房地产行业具有重要意义。
研究房地产税负转嫁有利于规范房地产行业的竞争市场，给房地产合理定价；有利于促进税收法制建设，抑制房价不合理增长；有利于房地产税制结构优化。
目前，随着中国房地产行业的迅猛发展。房地产行业的税负转嫁问题越来越突出，房地产开发商的负担越来越重。房地产开发商因为要降低开发成本而急于转嫁税负，却缺乏科学合理的方法，导致了房地产开发的投机行为，增加房地产行业的购销矛盾。不能让房地产开发商成为税收负担的完全承担者，应该均衡房地产行业的税负水平。所以必须对房地产行业税负转嫁问题做出规范和调控，减轻房地产开发商的税收负担，对房地产行业的税负转嫁进行科学合理的筹划。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
房地产行业的税负转嫁最早见于马歇尔的《经济学原理》一书，以此书为
标志，房地产税收理论的研究进入了新古典时期。该时期的研究重点以农地税为主，但已经开始逐渐向城市土地税收的研究倾斜，同时一改过去进行税种描述的作法而侧重于对房地产税收负担的转嫁和归宿问题进行探讨。马歇尔区分了全国统一税率和地方差别税率两种情况来分析。在全国统一税率的情况下，建筑物所有者通过提高房租或产品价格的方式将建筑物价值税转嫁给房屋租赁者或购买者。在地方差别税率的情况下，建筑物价值税若直接用于改进居民福利，税负由所有者承担；建筑物价值税超过其他地区税负的部分则由住户承担[1]。理论方面，西方国家有关房地产税负转嫁的理论研究和实证分析，目前已经到了量化研究的阶段。并且为政府的政策决定提供了理论支持和重要的参考依据，但单独建立的分析房地产税负转嫁的经济数量模型并不多。加利福尼亚大学财务学陈超教授在《经济参考报》中说：征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房地产过度投机起到一定作用。墨西哥全国住房委员会技术秘书马尔科?基洛兹?洛佩兹在《经济参考报》中说：税负转嫁主要参考的因素包括建筑物所处地段，建筑成本，建筑面积这其中还涉及物业类型是否具有商业价值[2]。
1.2.2国内研究现状
我国对房地产税负转嫁在实际研究中，绝大多数是以理论分析为主，建立在实证分析基础上的分析方法刚刚进入起步阶段。中南财经政法大学唐明教授在《房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析》中提到：现行税制在房地产流转环节税种较多，税负过重，而在房地产保有环节税种较少，税负过轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高(与国内其他行业和国外同行业相比)；后者则降低了房地产保有者的经济风险，导致房地产利用的低效率，同时也使国家无法对房地产的溢价部分参与分配。导致税收收入的流失，客观上增加了房地产投机者的收益[3]。郎咸平表示：“房产税能打击到的，就是那部分长期持有房产的老百姓。房产税唯一打击不了的，就是政府不想打击的炒房人 [4]。”在针对我国房地产行业税负转嫁的研究过程中，安体富，王海勇在《我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究》一文中指出，我国房地产行业税收占税收总额的比重远远高于其所贡献GDP占我国GDP的比重，它在税收上进行了超额的贡献，同时从税种设置的角度来看，房地产开发销售涉及的税种达十多个，而保有阶段只有四种，造成了“重流轻保”的局面。[5]吴旭东在《房地产各环节税种设置与税负分配研究》一文中认为，在房地产取得环节，税费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻；在房地产交易环节，存在大量的主要税种，税负水平相对最重；
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