营改增税制改革对房地产行业的影响研究以鲁商置业公司为例(附件)
摘 要自2016年5月1日起，“营改增”全面实施。房地产业涉及范围广泛，且从政策的引入到实施时间非常短，税制改革必会给房地产业带来不小的影响。本文分析出受“营改增”影响，鲁商置业股份有限公司税负有所下降，利润总额、现金流量支出均有所增加，同时，纳税申报工作变得更加复杂繁琐，税务风险增大，会计核算发生变化，增值税专用发票的管理工作十分艰巨。最后从降低企业税负、提高经济效益、增加企业现金流、完善纳税申报、健全会计核算、加强对房地产企业专用发票的管理方面提出建议，以应对税制改革的冲击。同时，还为政府部门在根据改革进度及时制定相关政策以及政策宣传方面提出了建议。
目 录
一、绪论 1
（一） 研究背景 1
（二） 研究意义 1
（三） 国内外研究现状 1
（四） 研究内容与研究方法 2
二、相关理论概述 4
（一）营业税基本理论 4
（二）增值税基本理论 4
（三）营业税改增值税基本理论 4
（四）房地产行业“营改增”政策内容 5
三、“营改增”税制改革对房地产行业的影响—以鲁商置业股份有限公司为例 6
（一）鲁商置业股份有限公司概况 6
（二）对公司税负的影响 6
（三）对公司利润的影响 8
（四）对现金流量的影响 9
（五）对纳税申报的影响 10
（六）对会计核算的影响 10
（七）对专用发票管理的影响 10
四、应对“营改增”税制改革的对策建议 11
（一）对政府部门的相关建议 11
（二）对房地产企业的相关建议 11
结论 14
参考文献 15
致谢 17
一、绪论
（一）研究背景
房地产业的发展影响到其他行业的经济效益，同时还直接对政府财政收入产生重大作用，对国民经济贡献较大。面对新的改革环境，中国经济发展状态并不乐观，房地产行业的发展也岌岌可危。而“营改增”的实施，可
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以使财政政策更加符合经济发展形式，无论是对房地产行业、其他行业甚至是国民经济都有着不同凡想的作用。全国范围内正式、全面实施“营改增”是自2016年5月1日后开始的，自此，房地产业也正式进入改革的范围之内。此后，营业税淡出税收舞台。由于房地产业涉及范围广泛，从政策的引入到实施，“营改增”税制改革将给房地产业带来更大的挑战。面对这些利弊，房地产行业又应该如何应对。本文研究税制改革对公司税负，利润总额，现金流量，纳税申报、会计核算和专用发票管理的影响，并提出相应建议。
（二）研究意义
改革后，虽然增值税税率高于营业税税率，但增值税可以解决营业税双重征税问题，使税制更科学，更合理。从理论上分析，在“营改增”税制改革后，企业税金的缴纳会有所减少，企业的成本也会有所降低。另外，由于增值税是“层层抵扣”，在上下游企业以及和其他行业的税收关系中，起着“枢纽”的作用。使企业更加专注于企业管理，在长远发展方面有显著影响。房地产业及其相关产业的“营改增”实施符合中央政府结构优化的战略目标，有利于中国经济良性发展。房地产业“营改增”税制改革进行得相对较晚，学者们大多建立在理论基础上以模拟数据为支撑进行分析，本文就是以此为背景，以实际的上市企业和实际数据为分析对象，重点分析了“营改革”后房地产企业税负的变化。并研究对公司税负，利润总额，现金流量，纳税申报，会计核算和增值税专用发票管理的影响。显然，“营改增”后，房地产公司可能面临的问题会增加。针对这些问题，对房地产企业如何顺应“营改增”税制改革的趋势提出了参考意见，可以充分利用这项税收政策来提高企业的经济效益，同时向政府部门提出建议，对税务机关进一步落实税制改革的后续问题也具有一定的参考价值。
（三）国内外研究现状
1.国内研究现状
面对“营改增”税制改革对公司各方面的影响，万光伟（2016）的“营改增”的确能使大部分的房地产企业减轻税收负担。但，也出现部分房地产公司在改革初期税收增加了而不是减少的现象。张歆雅（2017）房地产企业在管理方面也暴露了许多问题。第一，代开虚开发票问题。第二，抵扣进项不够问题。第三，公司财务管理难度增加问题。潘立国（2016）房地产公司大多时候属于延期付款，无法及时获得增值税发票。不能及时扣除进项税额，增加房地产企业现金流支出，公司资金紧张。杨毅（2016）增值税业务使得更难获得增值税抵扣发票。抵扣凭证是很难获得的，营改增将使得以专用发票为进项专用票据的企业，在获得票据的实际难度上大幅增加。王巍巍（2016）预售方式所得收入必须先交税。开发过程中的建设成本增加，但进项税缓慢减少，这将导致房地产企业的现金流紧张。吴志勇（2017）房地产公司在实施“营改增”政策之前，按照规定全部缴纳营业税。购买的增值税进项税额不能扣除，税额将计入企业成本。
针对“营改变”中的税制改革问题，公司也提出了相应的建议。万光伟（2016）要提高财务人员业务水平与营业税增值税专用发票申请，纳税申报日常管理等相关内容。这就要求定期进行纳税培训，及时学习新税制的内容。李英（2017）在全面实施增值税改革后，会计核算处理与以往有显着不同。为积极应对业务改革的新变化，财务人员的工作内容和运作方式需要及时调整。此外，公司现有的财务系统需要规划和调整以适应当前的财务工作。
2.国外研究现状
Taylor（1992）在研究了相关国家的税收制度后认为，无论是从生产还是到到零售环节，其增值税收入都是合理状态。
Cnossen（1995）从增值税的理论框架可知，房地产消费涉及未来的消费和持续消费。增值税是针对自用途的房地产销售额征收的，并且购买房地产所支付的进项税额也应该允许扣除销项税。从而实现增值税税收链条的环环相扣。
（四）研究内容与研究方法
1.研究内容
本文从房地产业引入“营改增”的新政策入手，主要从“营改增”对鲁商置业股份有限公司税负、利润总额、现金流量、纳税申报、会计核算和专用发票管理的影响进行分析研究，最后针对房地产业税制改革过程中出现的问题提出了相应的对策建议，并对政府部门提出了相应的建议。为税务机关进一步落实“营改增”后期出现的问题提供借鉴。
2.研究方法
文献综述法，收集大量关于我国房地产行业推行营业税改增值税的相关资料，了解相关理论与研究成果，提供准确的理论支持。
案例分析法，选择鲁商置业股份有限公司作为研究企业，从巨潮网、新浪财经等网站获取相关资料。研究“营改增”税制改革对房地产企业的影响，提出合理建议及应对措施。
比较分析法，本文在研究过程中，运用了比较分析法，研究营业税改增值税前后鲁商置业股份有限公司的税收负担、利润总额、现金流量支出等的变化情况。
目 录
一、绪论 1
（一） 研究背景 1
（二） 研究意义 1
（三） 国内外研究现状 1
（四） 研究内容与研究方法 2
二、相关理论概述 4
（一）营业税基本理论 4
（二）增值税基本理论 4
（三）营业税改增值税基本理论 4
（四）房地产行业“营改增”政策内容 5
三、“营改增”税制改革对房地产行业的影响—以鲁商置业股份有限公司为例 6
（一）鲁商置业股份有限公司概况 6
（二）对公司税负的影响 6
（三）对公司利润的影响 8
（四）对现金流量的影响 9
（五）对纳税申报的影响 10
（六）对会计核算的影响 10
（七）对专用发票管理的影响 10
四、应对“营改增”税制改革的对策建议 11
（一）对政府部门的相关建议 11
（二）对房地产企业的相关建议 11
结论 14
参考文献 15
致谢 17
一、绪论
（一）研究背景
房地产业的发展影响到其他行业的经济效益，同时还直接对政府财政收入产生重大作用，对国民经济贡献较大。面对新的改革环境，中国经济发展状态并不乐观，房地产行业的发展也岌岌可危。而“营改增”的实施，可
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
以使财政政策更加符合经济发展形式，无论是对房地产行业、其他行业甚至是国民经济都有着不同凡想的作用。全国范围内正式、全面实施“营改增”是自2016年5月1日后开始的，自此，房地产业也正式进入改革的范围之内。此后，营业税淡出税收舞台。由于房地产业涉及范围广泛，从政策的引入到实施，“营改增”税制改革将给房地产业带来更大的挑战。面对这些利弊，房地产行业又应该如何应对。本文研究税制改革对公司税负，利润总额，现金流量，纳税申报、会计核算和专用发票管理的影响，并提出相应建议。
（二）研究意义
改革后，虽然增值税税率高于营业税税率，但增值税可以解决营业税双重征税问题，使税制更科学，更合理。从理论上分析，在“营改增”税制改革后，企业税金的缴纳会有所减少，企业的成本也会有所降低。另外，由于增值税是“层层抵扣”，在上下游企业以及和其他行业的税收关系中，起着“枢纽”的作用。使企业更加专注于企业管理，在长远发展方面有显著影响。房地产业及其相关产业的“营改增”实施符合中央政府结构优化的战略目标，有利于中国经济良性发展。房地产业“营改增”税制改革进行得相对较晚，学者们大多建立在理论基础上以模拟数据为支撑进行分析，本文就是以此为背景，以实际的上市企业和实际数据为分析对象，重点分析了“营改革”后房地产企业税负的变化。并研究对公司税负，利润总额，现金流量，纳税申报，会计核算和增值税专用发票管理的影响。显然，“营改增”后，房地产公司可能面临的问题会增加。针对这些问题，对房地产企业如何顺应“营改增”税制改革的趋势提出了参考意见，可以充分利用这项税收政策来提高企业的经济效益，同时向政府部门提出建议，对税务机关进一步落实税制改革的后续问题也具有一定的参考价值。
（三）国内外研究现状
1.国内研究现状
面对“营改增”税制改革对公司各方面的影响，万光伟（2016）的“营改增”的确能使大部分的房地产企业减轻税收负担。但，也出现部分房地产公司在改革初期税收增加了而不是减少的现象。张歆雅（2017）房地产企业在管理方面也暴露了许多问题。第一，代开虚开发票问题。第二，抵扣进项不够问题。第三，公司财务管理难度增加问题。潘立国（2016）房地产公司大多时候属于延期付款，无法及时获得增值税发票。不能及时扣除进项税额，增加房地产企业现金流支出，公司资金紧张。杨毅（2016）增值税业务使得更难获得增值税抵扣发票。抵扣凭证是很难获得的，营改增将使得以专用发票为进项专用票据的企业，在获得票据的实际难度上大幅增加。王巍巍（2016）预售方式所得收入必须先交税。开发过程中的建设成本增加，但进项税缓慢减少，这将导致房地产企业的现金流紧张。吴志勇（2017）房地产公司在实施“营改增”政策之前，按照规定全部缴纳营业税。购买的增值税进项税额不能扣除，税额将计入企业成本。
针对“营改变”中的税制改革问题，公司也提出了相应的建议。万光伟（2016）要提高财务人员业务水平与营业税增值税专用发票申请，纳税申报日常管理等相关内容。这就要求定期进行纳税培训，及时学习新税制的内容。李英（2017）在全面实施增值税改革后，会计核算处理与以往有显着不同。为积极应对业务改革的新变化，财务人员的工作内容和运作方式需要及时调整。此外，公司现有的财务系统需要规划和调整以适应当前的财务工作。
2.国外研究现状
Taylor（1992）在研究了相关国家的税收制度后认为，无论是从生产还是到到零售环节，其增值税收入都是合理状态。
Cnossen（1995）从增值税的理论框架可知，房地产消费涉及未来的消费和持续消费。增值税是针对自用途的房地产销售额征收的，并且购买房地产所支付的进项税额也应该允许扣除销项税。从而实现增值税税收链条的环环相扣。
（四）研究内容与研究方法
1.研究内容
本文从房地产业引入“营改增”的新政策入手，主要从“营改增”对鲁商置业股份有限公司税负、利润总额、现金流量、纳税申报、会计核算和专用发票管理的影响进行分析研究，最后针对房地产业税制改革过程中出现的问题提出了相应的对策建议，并对政府部门提出了相应的建议。为税务机关进一步落实“营改增”后期出现的问题提供借鉴。
2.研究方法
文献综述法，收集大量关于我国房地产行业推行营业税改增值税的相关资料，了解相关理论与研究成果，提供准确的理论支持。
案例分析法，选择鲁商置业股份有限公司作为研究企业，从巨潮网、新浪财经等网站获取相关资料。研究“营改增”税制改革对房地产企业的影响，提出合理建议及应对措施。
比较分析法，本文在研究过程中，运用了比较分析法，研究营业税改增值税前后鲁商置业股份有限公司的税收负担、利润总额、现金流量支出等的变化情况。
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