综合服务型物流园区运营模式研究
目 录
1 引言 1
1．1研究背景和意义 1
1．2国内外物流园区研究现状 1
1.2.1 国外的研究现状 1
1.2.2 国内的研究现状 2
2 综合服务型物流园区的概述 3
2．1 物流园区概念、功能和分类 3
2.1.1 物流园区的概念 3
2.1.2 物流园区的功能 4
2.1.3 物流园区的类型 5
2．2 综合服务型物流园区运营模式的理论基础 5
2.2.1产业集群理论 5
2.2.2价值链理论 6
2.2.3集成理论 7
3 综合服务型物流园区运营现状和问题 7
3．1 我国综合型物流园区运营模式 7
3．2 综合服务型物流园区目前存在的问题 8
4 完善综合服务型物流园区运营模式的措施 9
4．1 物流园区的管理模式 9
4．2物流园区的盈利模式 11
4．3物流园区网络化发展模式 12
5 案例分析 13
5.1园区介绍 13
5.2园区运营存在的问题 14
5.3完善园区运营模式的措施 15
结 论 17
致 谢 18
参 考 文 献 19
1 引言
1．1研究背景和意义
从20世纪末开始，国外现代物流产业获得迅速发展，且显现出非常明显的积极效应，之后，我国也开始积极发展现代物流产业，不仅物流企业中，同时在工商业方面，也在不断注重拓宽运用物流技术的领域维度，使得物流基础设施呈现出较为良好的发 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
展趋势，原先相互之间处于分割的态势以及缺少交流协作的物流模式，开始注重强调进行合作，并促使地域性的及专业性的配送转运中心获得相应的发展，在该背景下，当代综合物流园区逐渐引起相应部门的关注，且强化进行开发。不过，虽然形势如此，但是现实情况是物流园区的基础设施的建设水平仍然赶不上于市场需要，物流结点存在布局需要优化、在大型综合性物流结点上出现缺失、物流网络化程度不高，很多处于运营阶段的综合服务型物流园区经营状况不佳，运营效率无法提升，使得利润水平较低，该现状的存在，成为现代物流业发展阻碍因素，因此，怎样去构建高效运作的物流平台，是当今我国发展现代物流业要去努力实现的方向。在本文中，主要针对综合型物流园区进行研究，首先归纳分析了影响物流园区的诸多要素，考察其运营现状，分析其原因及后果，在此基础上，对综合物流园区运作过程中存在的一些问题进行系统化的研究，并提出了一些意见和建议。
1．2国内外物流园区研究现状
目前，关于物流园区的现状，最发达的还属日本和欧洲各国，起源较早而且发展较为成熟，拥有先进的物流装备并且配备成熟的物流园区运营体系。而中国的物流园区尚处于起步阶段，各方面尚未形成完整的体系，有待参考国外的运营模式。
1.2.1 国外的研究现状
（1）日本物流园区的建设和管理模式
就日本物流园区建设与管理角度来看，首先，在土地与政府投资两个方面出台实施了一系列优惠性政策：也就是把物流园区当中的土地进行区域化划分，将其销售于类型不一的物流协会，然后由后者通过股份制的方式，在物流协会会员当中进行融资，对土地与相应的设施设备进行购置，如果资金出现不足，政府将会来帮助他们为他们提供长期的低利息贷款。其次，日本的物流园区行政管理配套十分齐全，且投资条件十分优越。对还在进行规划设计的一些物流园区，政府部门积极地建设交通条件并且完善行政设施设备从而吸引更多的物流企业入驻，而且出台了政策来协助物流公司可持续向前发展，详细而言，就是采取措施实现物流园区土地价格的提升，以及提高房地产价格，从而让投资人士从中获利。从而物流园区的发展越来越迅速而且越来越有活力和创造力。
（2）德国物流园区的建设和管理模式
从物流园区建设与管理模式角度来看，德国和日本不一样，两者存在差异性。中国目前比较倾向于德国现行的物流园区发展模式。从运营角度来看，包括两个方面，一是组织管理，二是企业管理。对物流园区承担管理责任的公司，在投资者授权的基础上，对物流园区的地皮、基建、配套设施、建成后的土地销售、出租、物业以及信息服务等方面工作予以负责。就物流园区的投资来说，在经济组织方面受到政府因素的影响，因此，对承担物流园区运营管理的公司，其并非只是以营利为根本出发点，而是为了保障资金的平衡，同时能够确保为物流企业提供优质的园区运营管理服务。在德国的物流园区，物流公司的业务包括三个方面，一是销售，二是推广，三是物业管理。此外，管理企业以物流园区公司的身份，和政府进行谈判，并且承担起搭建综合性服务平台、建立加油、设施设备维修等相应的公共服务设施的责任，从而为成员公司在信息、维修等方面提供全面周到的服务。而物流园区当中的下水道等设施的维修工作，主要是市政企业予以负责，可以享受与一般城市当中同一级别的公共服务，不过，也需支付有关费用。
总体而言，国外物流园区在规划方面基本上是政府进行主导，物流公司共 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
同参与的一种开发模式，政府在物流园区的运营过程中起了很大的指导作用，然后物流企业也积极参与园区的规划和运营，两者优势互补，在这个过程中充分体现了这种模式的创造性和灵活性。
1.2.2 国内的研究现状
在国内,张道臣（2009）系统研究了物流园区的运营模式，他以物流园区为研究对象，对国内外运营管理实际情况作出了全面的研究分析，基于此，对物流园区的运营管理模式进行分析时，重点通过三个部分进行阐述。具体如下：一是物流园区运作管理，二是获利模式，三是入驻园区的公司选择。在政府出台一系列支持政策的基础上，在全面对园区进行规划之后，形成相应的组织管理机制，从而对园区当中的核心发展战略、运营管理等若干方面作出具体的规划设计[2]。戴航（2010）在其刊发的的文章中指出，可以通过PPP模式对物流园区进行开发。同时对该模式下园区开发种类、适用范畴以及相关特性等进行了具体的分析，并基于此设计了整体与分散两种不同的模式。以物流园区建设为研究对象，对PPP模式的风险性以及可行性进行了具体的研究；同时科学并且恰当地对物流园区开发中政府和企业合作运营中所存在的风险进行调配[1]。倪明明（2011）把价值链思想理念和园区发展有机统一起来，从而形成了园区的价值链，同时在对该价值链的进行分析与管理的前提下，创建了基于此的物流园区发展模式。对物流园区进行开发建设时，选择订单式，从而对园区进行科学合理的定位，并提升企业入驻率；在运营管理时期，选择商业卖场模式，对入驻企业进行统一管理，让这些企业和企业客户能够获得利益，此外，将园区的运营价值充分进行挖潜，从而实现园区获取利益朝着多元化方向进一步发展，进而让各利益相关方获得更多的经济收益，同时增强园区的核心竞争水平[3]。朱伟（2013）分析了物流园区在运营过程中应该怎样去选择合理的管理模式的问题。同时，根据中国的实际情况, 在进行我国生态型物流园区的开发中，对一些模式进行结合利用，从而达到一种最理想的效果，这些模式除了包括经济开发区模式之外，还包括主体企业引导模式及工业地产商模式等[5]。
2 综合服务型物流园区的概述
1 引言 1
1．1研究背景和意义 1
1．2国内外物流园区研究现状 1
1.2.1 国外的研究现状 1
1.2.2 国内的研究现状 2
2 综合服务型物流园区的概述 3
2．1 物流园区概念、功能和分类 3
2.1.1 物流园区的概念 3
2.1.2 物流园区的功能 4
2.1.3 物流园区的类型 5
2．2 综合服务型物流园区运营模式的理论基础 5
2.2.1产业集群理论 5
2.2.2价值链理论 6
2.2.3集成理论 7
3 综合服务型物流园区运营现状和问题 7
3．1 我国综合型物流园区运营模式 7
3．2 综合服务型物流园区目前存在的问题 8
4 完善综合服务型物流园区运营模式的措施 9
4．1 物流园区的管理模式 9
4．2物流园区的盈利模式 11
4．3物流园区网络化发展模式 12
5 案例分析 13
5.1园区介绍 13
5.2园区运营存在的问题 14
5.3完善园区运营模式的措施 15
结 论 17
致 谢 18
参 考 文 献 19
1 引言
1．1研究背景和意义
从20世纪末开始，国外现代物流产业获得迅速发展，且显现出非常明显的积极效应，之后，我国也开始积极发展现代物流产业，不仅物流企业中，同时在工商业方面，也在不断注重拓宽运用物流技术的领域维度，使得物流基础设施呈现出较为良好的发 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
展趋势，原先相互之间处于分割的态势以及缺少交流协作的物流模式，开始注重强调进行合作，并促使地域性的及专业性的配送转运中心获得相应的发展，在该背景下，当代综合物流园区逐渐引起相应部门的关注，且强化进行开发。不过，虽然形势如此，但是现实情况是物流园区的基础设施的建设水平仍然赶不上于市场需要，物流结点存在布局需要优化、在大型综合性物流结点上出现缺失、物流网络化程度不高，很多处于运营阶段的综合服务型物流园区经营状况不佳，运营效率无法提升，使得利润水平较低，该现状的存在，成为现代物流业发展阻碍因素，因此，怎样去构建高效运作的物流平台，是当今我国发展现代物流业要去努力实现的方向。在本文中，主要针对综合型物流园区进行研究，首先归纳分析了影响物流园区的诸多要素，考察其运营现状，分析其原因及后果，在此基础上，对综合物流园区运作过程中存在的一些问题进行系统化的研究，并提出了一些意见和建议。
1．2国内外物流园区研究现状
目前，关于物流园区的现状，最发达的还属日本和欧洲各国，起源较早而且发展较为成熟，拥有先进的物流装备并且配备成熟的物流园区运营体系。而中国的物流园区尚处于起步阶段，各方面尚未形成完整的体系，有待参考国外的运营模式。
1.2.1 国外的研究现状
（1）日本物流园区的建设和管理模式
就日本物流园区建设与管理角度来看，首先，在土地与政府投资两个方面出台实施了一系列优惠性政策：也就是把物流园区当中的土地进行区域化划分，将其销售于类型不一的物流协会，然后由后者通过股份制的方式，在物流协会会员当中进行融资，对土地与相应的设施设备进行购置，如果资金出现不足，政府将会来帮助他们为他们提供长期的低利息贷款。其次，日本的物流园区行政管理配套十分齐全，且投资条件十分优越。对还在进行规划设计的一些物流园区，政府部门积极地建设交通条件并且完善行政设施设备从而吸引更多的物流企业入驻，而且出台了政策来协助物流公司可持续向前发展，详细而言，就是采取措施实现物流园区土地价格的提升，以及提高房地产价格，从而让投资人士从中获利。从而物流园区的发展越来越迅速而且越来越有活力和创造力。
（2）德国物流园区的建设和管理模式
从物流园区建设与管理模式角度来看，德国和日本不一样，两者存在差异性。中国目前比较倾向于德国现行的物流园区发展模式。从运营角度来看，包括两个方面，一是组织管理，二是企业管理。对物流园区承担管理责任的公司，在投资者授权的基础上，对物流园区的地皮、基建、配套设施、建成后的土地销售、出租、物业以及信息服务等方面工作予以负责。就物流园区的投资来说，在经济组织方面受到政府因素的影响，因此，对承担物流园区运营管理的公司，其并非只是以营利为根本出发点，而是为了保障资金的平衡，同时能够确保为物流企业提供优质的园区运营管理服务。在德国的物流园区，物流公司的业务包括三个方面，一是销售，二是推广，三是物业管理。此外，管理企业以物流园区公司的身份，和政府进行谈判，并且承担起搭建综合性服务平台、建立加油、设施设备维修等相应的公共服务设施的责任，从而为成员公司在信息、维修等方面提供全面周到的服务。而物流园区当中的下水道等设施的维修工作，主要是市政企业予以负责，可以享受与一般城市当中同一级别的公共服务，不过，也需支付有关费用。
总体而言，国外物流园区在规划方面基本上是政府进行主导，物流公司共 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
同参与的一种开发模式，政府在物流园区的运营过程中起了很大的指导作用，然后物流企业也积极参与园区的规划和运营，两者优势互补，在这个过程中充分体现了这种模式的创造性和灵活性。
1.2.2 国内的研究现状
在国内,张道臣（2009）系统研究了物流园区的运营模式，他以物流园区为研究对象，对国内外运营管理实际情况作出了全面的研究分析，基于此，对物流园区的运营管理模式进行分析时，重点通过三个部分进行阐述。具体如下：一是物流园区运作管理，二是获利模式，三是入驻园区的公司选择。在政府出台一系列支持政策的基础上，在全面对园区进行规划之后，形成相应的组织管理机制，从而对园区当中的核心发展战略、运营管理等若干方面作出具体的规划设计[2]。戴航（2010）在其刊发的的文章中指出，可以通过PPP模式对物流园区进行开发。同时对该模式下园区开发种类、适用范畴以及相关特性等进行了具体的分析，并基于此设计了整体与分散两种不同的模式。以物流园区建设为研究对象，对PPP模式的风险性以及可行性进行了具体的研究；同时科学并且恰当地对物流园区开发中政府和企业合作运营中所存在的风险进行调配[1]。倪明明（2011）把价值链思想理念和园区发展有机统一起来，从而形成了园区的价值链，同时在对该价值链的进行分析与管理的前提下，创建了基于此的物流园区发展模式。对物流园区进行开发建设时，选择订单式，从而对园区进行科学合理的定位，并提升企业入驻率；在运营管理时期，选择商业卖场模式，对入驻企业进行统一管理，让这些企业和企业客户能够获得利益，此外，将园区的运营价值充分进行挖潜，从而实现园区获取利益朝着多元化方向进一步发展，进而让各利益相关方获得更多的经济收益，同时增强园区的核心竞争水平[3]。朱伟（2013）分析了物流园区在运营过程中应该怎样去选择合理的管理模式的问题。同时，根据中国的实际情况, 在进行我国生态型物流园区的开发中，对一些模式进行结合利用，从而达到一种最理想的效果，这些模式除了包括经济开发区模式之外，还包括主体企业引导模式及工业地产商模式等[5]。
2 综合服务型物流园区的概述
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