宏观经济政策对房地产上市公司资本结构的影响研究
目 录
1引言 1
2 关于房地产企业相关的宏观经济政策 1
2.1 2003年到2010年相关宏观经济政策的变化 1
2.2 2010年到2016年相关宏观经济政策的变化 2
2.3 宏观经济政策对房地产行业的影响 3
3 我国房地产行业资本结构的现状 4
4 宏观经济政策对房地产上市公司资本结构的影响现状 6
4.1 2006年到2010年宏观经济政策对房地产行业资本结构的影响 6
4.2 2010年到2014年宏观经济政策对房地产行业投资活动的影响 8
5 规避宏观经济政策的变化对资本结构产生不利影响的对策 9
5.1 政策性建议 9
5.2 对公司的建议 11
结论 12
致谢 13
参考文献 14
1 引言
作为新兴第三产业的房地产行业，做到了集投资、开发、经营、管理和服务为一体的多元化产业发展模式。本文研究通过资金结构以及现金流量调整的方式，加强对上市房地产公司宏观调控的理论研究和实证分析，主要有以下几点实际意义：第一，能够有效地加强对房地产行业的调控力度，保证经济社会的和谐平稳发展。通过具体案例分析，为国家的宏观调控的可行性提供参考意见。第二，对促进房地产行业的积极健康的发展有着意义重大。本文通过对资金构成方式的研究，加强宏观经济调整政策改革，着重对上市房地产公司的研究，得出房地产宏观经济政策对房地产上市公司资本结构的影响，以国家宏观调控为基础，为房地产上市公司的平稳健康发展提出合理性建议。
2 关于房地产企业相关的宏观经济政策
2.1 2003年到2010年相关宏观经济政策的变化 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
/> 宏观经济政策是国家在一定时期内，按照宏观调控目标的要求而制定的组织、调节、控制经济活动的行为规范和准则。在国家市场调节机制的基础上，实行国家宏观调控经济政策，加强市场内部变量之间的相互联系，实现国家宏观调控的顺利进行，保障市场经济的和谐发展。市场经济运行和调控目标复杂多变，决定了宏观经济政策在现实中总表现为互相联系，互为补充的政策体制，这一政策主要包含货币政策、产业政策、价格政策、收入分配政策、财政政策五种主要类型。
为加强国家对房地产行业的宏观调控，自2003年以来，我国先后出台了30多项调控措施，加强对土地、税收、财政和金融的宏观调控。2003年8月份，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这一政策被简称“号令”,2005年3月,国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》，也是人们熟知的“老国八条”,政策要求从土地供应、供应结构，房屋拆迁以及引导消费也包括市场监测等几方面切入，用来控制房价过快增涨。5月,国务院办公厅转发建设部、发改委、人民银行、税务总局、财政部、国土资源部以及银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，也被称为“新国八条”。但是因为其中具体措施落实不到位，并未进行具体明确，因此，国家宏观调控效果不甚显著，甚至还出现了调控过度，市场持续升温的情况。
2006年3月5日，国务院总理温家宝在做政府报告中针对房地产行业调整作出明确指示：他指出，现有的部分地区房地产行业投资数值过大、房价上涨速度过快的问题，将是政府加强宏观调控的长期任务。
4月28日，中央银行对多个档次的贷款利率进行了调整，上涨了0.27个百分点，尤其贷款时限超过五年的，基准利率由原先的6.12%调整到6.39%。这已经是央行在两年之内的第二次利率上调，此举主要是为了减少房地产投资行为，保证房地产市场价格的稳定。在利率调整以后，紧接着颁布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)，171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《协议出让国有土地使用权规范》，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发［2006］37号)，《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等多个调整政策[1]。在政策颁布以后，2008年全球经济危机席卷中国，中国经济发展一度停滞不前，房地产行业受到了巨大冲击。从2008年下半年到2009年上半年开始，国家积极进行宏观调控，促进经济的快速发展，伴随着调控力度的不断加大，直到2009年年底，房地产行业发展逐步恢复，价格增长迅速，2008年的房地产剩余到现有的泡沫式经济发展”[2]。
2.2 2010年到2014年宏观经济政策的变化
2010年初，国家出台了比较严厉的调控政策，从“新国十条”到“限购、限贷”。通过对房地产行业的宏观调控，房屋价格逐渐平稳下降，2011年底较2009年有所下降，一直回落到2012年6月后价格又开始逐渐上涨。一直到现在为止，国家宏观调控政策变化明显，从贷款利率的调整到反腐官员房子的问题，都体现了宏观经济政策对房地产行业的全面调控。
相比于其他商品而言，房地产交 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
易有其特性。第一，房地产行业交易成本较高，交易金额大;其二、房地产属于长久耐用性产品；第三，房屋位置固定，无法变动；第四、由于地理位置的固定性引起房地产具有异质性和独特性;第五，房地产的特性导致了房地产行业交易手续繁多，信息不对称情况频发。这五种特点综合，导致了房地产行业的固定性。[3]
2.3 宏观经济政策的变化对房地产行业的影响
货币政策调整是国家宏观调控的重要组成部分之一，通过货币政策调整方式，对整个社会需求和公众预期产生影响，进而促进宏观经济调整。同样的，从宽或宽松的货币政策会影响房地产上市公司的资本结构。紧缩的货币政策势必会减少市场流通中货币数量逐渐减少，因此对整个房地产投资和购买方面限制更紧，势必降低房地产价格的增长。市场流通中货币数量的不断减少，整个市场资金储量不断减少，市场发展热度逐渐降低。因此房地产行业资金投入数量势必会不断降低。
货币政策宽松，市场货币数量将不断增加，银行通过增加货币的发行数量，公开市场债券买卖、减少资金储备、降低贷款利率等方式将迅速增加市场货币数量，货币数量的增加，企业和个人的贷款更容易得到审批，经济发展速度稳步提升，此时房地产上市公司更倾向于积极的进行资本结构。
财政政策主要包含收入和支出两部分。财政收入指的是国家通过调整银行税率的方式，将国家、企业和个人之间的收入分配进行调整。财政支出指的是国家通过预算支出与实际支出情况，及时调整支出结构。财政政策的确定必须与我国的经济发展实际相结合，在稳定物价的基础上，实现经济的稳步增长。国家通过财政政策的调整能够及时调整国家供求关系，进而促进国民经济结构、产业结构优化。在调节经济结构，产业结构方面，为了促进国民经济发展方式转变，财政政策可以达到调节供给与需求结构，房地产市场是国家宏观调控的重要组成部分，国家通过调整财政政策，对供求关系进行调整，进而实现优化房地产资本结构的目的。
资本结构指的是企业在长期发展中，资产成本的组成和现金除外的等价物的投资行为和处置活动。企业长期资产指的是企业的固定资产、在建工程、无形资产和期限超过一年以上的的资产。本文中所提到的资本结构，不单包含实物资产，同时也包含金融资产投资。在现代经济中，房地产行业发展迅速，已经远远超过了传统的单一产业部门。房地产行业属于典型的资金密集型产业，房地产商进行项目开发的根本目的是进行房产交易，都涉及大量资金投入。为保障房地产行业的顺利运行，必须借助金融市场和金融工具的调整。所以,在发达的市场经济中,房地产与金融紧密地结合在一起，房地产资本结构的产生和发展是促进房地产市场体制形成和发展完善的决定因
1引言 1
2 关于房地产企业相关的宏观经济政策 1
2.1 2003年到2010年相关宏观经济政策的变化 1
2.2 2010年到2016年相关宏观经济政策的变化 2
2.3 宏观经济政策对房地产行业的影响 3
3 我国房地产行业资本结构的现状 4
4 宏观经济政策对房地产上市公司资本结构的影响现状 6
4.1 2006年到2010年宏观经济政策对房地产行业资本结构的影响 6
4.2 2010年到2014年宏观经济政策对房地产行业投资活动的影响 8
5 规避宏观经济政策的变化对资本结构产生不利影响的对策 9
5.1 政策性建议 9
5.2 对公司的建议 11
结论 12
致谢 13
参考文献 14
1 引言
作为新兴第三产业的房地产行业，做到了集投资、开发、经营、管理和服务为一体的多元化产业发展模式。本文研究通过资金结构以及现金流量调整的方式，加强对上市房地产公司宏观调控的理论研究和实证分析，主要有以下几点实际意义：第一，能够有效地加强对房地产行业的调控力度，保证经济社会的和谐平稳发展。通过具体案例分析，为国家的宏观调控的可行性提供参考意见。第二，对促进房地产行业的积极健康的发展有着意义重大。本文通过对资金构成方式的研究，加强宏观经济调整政策改革，着重对上市房地产公司的研究，得出房地产宏观经济政策对房地产上市公司资本结构的影响，以国家宏观调控为基础，为房地产上市公司的平稳健康发展提出合理性建议。
2 关于房地产企业相关的宏观经济政策
2.1 2003年到2010年相关宏观经济政策的变化
/> 宏观经济政策是国家在一定时期内，按照宏观调控目标的要求而制定的组织、调节、控制经济活动的行为规范和准则。在国家市场调节机制的基础上，实行国家宏观调控经济政策，加强市场内部变量之间的相互联系，实现国家宏观调控的顺利进行，保障市场经济的和谐发展。市场经济运行和调控目标复杂多变，决定了宏观经济政策在现实中总表现为互相联系，互为补充的政策体制，这一政策主要包含货币政策、产业政策、价格政策、收入分配政策、财政政策五种主要类型。
为加强国家对房地产行业的宏观调控，自2003年以来，我国先后出台了30多项调控措施，加强对土地、税收、财政和金融的宏观调控。2003年8月份，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这一政策被简称“号令”,2005年3月,国务院办公厅颁布《关于切实稳定住房价格的通知》，也是人们熟知的“老国八条”,政策要求从土地供应、供应结构，房屋拆迁以及引导消费也包括市场监测等几方面切入，用来控制房价过快增涨。5月,国务院办公厅转发建设部、发改委、人民银行、税务总局、财政部、国土资源部以及银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，也被称为“新国八条”。但是因为其中具体措施落实不到位，并未进行具体明确，因此，国家宏观调控效果不甚显著，甚至还出现了调控过度，市场持续升温的情况。
2006年3月5日，国务院总理温家宝在做政府报告中针对房地产行业调整作出明确指示：他指出，现有的部分地区房地产行业投资数值过大、房价上涨速度过快的问题，将是政府加强宏观调控的长期任务。
4月28日，中央银行对多个档次的贷款利率进行了调整，上涨了0.27个百分点，尤其贷款时限超过五年的，基准利率由原先的6.12%调整到6.39%。这已经是央行在两年之内的第二次利率上调，此举主要是为了减少房地产投资行为，保证房地产市场价格的稳定。在利率调整以后，紧接着颁布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发〔2006〕50号)，171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《协议出让国有土地使用权规范》，《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发［2006］37号)，《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(108号文)，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》等多个调整政策[1]。在政策颁布以后，2008年全球经济危机席卷中国，中国经济发展一度停滞不前，房地产行业受到了巨大冲击。从2008年下半年到2009年上半年开始，国家积极进行宏观调控，促进经济的快速发展，伴随着调控力度的不断加大，直到2009年年底，房地产行业发展逐步恢复，价格增长迅速，2008年的房地产剩余到现有的泡沫式经济发展”[2]。
2.2 2010年到2014年宏观经济政策的变化
2010年初，国家出台了比较严厉的调控政策，从“新国十条”到“限购、限贷”。通过对房地产行业的宏观调控，房屋价格逐渐平稳下降，2011年底较2009年有所下降，一直回落到2012年6月后价格又开始逐渐上涨。一直到现在为止，国家宏观调控政策变化明显，从贷款利率的调整到反腐官员房子的问题，都体现了宏观经济政策对房地产行业的全面调控。
相比于其他商品而言，房地产交 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
易有其特性。第一，房地产行业交易成本较高，交易金额大;其二、房地产属于长久耐用性产品；第三，房屋位置固定，无法变动；第四、由于地理位置的固定性引起房地产具有异质性和独特性;第五，房地产的特性导致了房地产行业交易手续繁多，信息不对称情况频发。这五种特点综合，导致了房地产行业的固定性。[3]
2.3 宏观经济政策的变化对房地产行业的影响
货币政策调整是国家宏观调控的重要组成部分之一，通过货币政策调整方式，对整个社会需求和公众预期产生影响，进而促进宏观经济调整。同样的，从宽或宽松的货币政策会影响房地产上市公司的资本结构。紧缩的货币政策势必会减少市场流通中货币数量逐渐减少，因此对整个房地产投资和购买方面限制更紧，势必降低房地产价格的增长。市场流通中货币数量的不断减少，整个市场资金储量不断减少，市场发展热度逐渐降低。因此房地产行业资金投入数量势必会不断降低。
货币政策宽松，市场货币数量将不断增加，银行通过增加货币的发行数量，公开市场债券买卖、减少资金储备、降低贷款利率等方式将迅速增加市场货币数量，货币数量的增加，企业和个人的贷款更容易得到审批，经济发展速度稳步提升，此时房地产上市公司更倾向于积极的进行资本结构。
财政政策主要包含收入和支出两部分。财政收入指的是国家通过调整银行税率的方式，将国家、企业和个人之间的收入分配进行调整。财政支出指的是国家通过预算支出与实际支出情况，及时调整支出结构。财政政策的确定必须与我国的经济发展实际相结合，在稳定物价的基础上，实现经济的稳步增长。国家通过财政政策的调整能够及时调整国家供求关系，进而促进国民经济结构、产业结构优化。在调节经济结构，产业结构方面，为了促进国民经济发展方式转变，财政政策可以达到调节供给与需求结构，房地产市场是国家宏观调控的重要组成部分，国家通过调整财政政策，对供求关系进行调整，进而实现优化房地产资本结构的目的。
资本结构指的是企业在长期发展中，资产成本的组成和现金除外的等价物的投资行为和处置活动。企业长期资产指的是企业的固定资产、在建工程、无形资产和期限超过一年以上的的资产。本文中所提到的资本结构，不单包含实物资产，同时也包含金融资产投资。在现代经济中，房地产行业发展迅速，已经远远超过了传统的单一产业部门。房地产行业属于典型的资金密集型产业，房地产商进行项目开发的根本目的是进行房产交易，都涉及大量资金投入。为保障房地产行业的顺利运行，必须借助金融市场和金融工具的调整。所以,在发达的市场经济中,房地产与金融紧密地结合在一起，房地产资本结构的产生和发展是促进房地产市场体制形成和发展完善的决定因
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/kjx/1818.html
