土地发展权视角的农地非农化增值收益分配机制研究
摘要：研究目的：通过对土地发展权和土地增值收益基本理论进行分析，构建以土地发展权交易和税费征收为主要内容的增值收益分配机制。研究方法：理论模型法、规范分析法。研究结果：农民集体应当获得土地增值中农地发展权收益，国家获得土地增值中市地发展权收益，并得到农民和国家获得农地非农化增值收益的比例关系为47.20:52.80。通过设立土地发展权，强化农村集体产权；发展农地产权交易市场，探索多种形式的增值收益分配方式；改革土地财税制度，优化土地收益管理方式，实现土地增值收益合理分配。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、农地非农化增值收益分配现状分析 4
（一） 农村集体土地产权制度不健全 4
（二） 地方政府征收和出让双重垄断 4
（三） 土地增值收益分配和管理制度落后 4
二、土地发展权在农地非农化增值收益中应用的理论研究 4
（一） 土地发展权制度渊源及权力设置 4
1. 土地发展权制度渊源 4
2. 土地发展权设置 5
（二） 土地增值收益分配理论基础 5
1. 土地增值收益来源分析 5
2. 土地增值收益分配原则 6
三、农地非农化土地增值收益分配机制构建及测算方法研究 6
（一） 土地增值收益分配基本准则 6
（二） 基于土地发展权的土地增值收益分配机制构建 7
1. 农地资源价值构成及对应产权结构 7
2. 基于产权交易与税费征收的增值收益分配机制 7
（三） 农地非农化土地增值收益分配测算方法研究 8
1. 土地开发与土地增值形成 8
2. 农地非农化土地增值收益分配测算方法 8
四、基于土地发展权的南京市农地非农化增值收益分配理论估算 9
（一） 农地价格和市地价格估算 9
（二） 农地发展权与市地发展权估算 10
（三） 土地增值收益分配结果 10
五、土地发展权在土地增值收益分配中应用优势 10<
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
br /> （一） 尊重土地产权，保障农民财产权益 10
（二） 引入市场机制，提高收益分配效率 10
（三） 增强有效激励，保证农地合理利用 10
六、土地增值收益分配制度改革政策建议 11
（一） 强化农民集体产权，增设土地发展权 11
（二） 发展农地产权交易市场，探索多种形式的增值收益分配方式 11
（三） 改革土地税费制度，改变土地收益管理方式 11
致谢 11
参考文献 12
基于土地发展权视角的农地非农化增值收益分配机制研究
引言
引言
随着我国社会经济不断发展和城镇化有序推进，越来越多集体所有的农用地转变为国家所有的建设用地，伴随产生的群体庞大的失地农民安置和金额巨大的土地增值收益分配问题成为土地管理研究中的重点和难点。由于我国土地产权结构复杂，集体所有土地产权模糊，农民财产权益无法得到充分保障；相关的土地管理法律法规陈旧落后，无法适应新时期社会发展的需要；政府在土地征收和土地出让过程中占据主导地位，一定程度上扭曲了土地价值。这些原因导致失地农民利益受损，农地非农化增值收益无法公平、公正、合理分配。这既不利于失地农民的社会保障和安置，也不利于社会经济的持续发展。虽然我国经济发达地区地方政府对土地增值收益分配方式开展了多种多样的创新和试验，但其中大部分脱胎于当地特殊的经济条件和社会环境，局限性较大且不易广泛推广。因此以地租地价理论、土地产权理论等为基础，通过设立土地发展权，健全土地租税费体系，研究土地增值收益各部分测算方法，构建具有普适性的土地增值收益分配机制，并结合国内外经验提出具有可行性的政策建议，对完善我国土地法律法规，推动我国经济结构转型、城镇化稳固推进以及城乡一体化发展具有重要意义。
一、农地非农化土地增值收益分配现状分析
随着我国社会经济快速发展，越来越多农村集体农业用地转变为国有建设用地，伴随产生了高额土地增值收益分配的问题。在土地增值收益分配过程中存在农民财产权益无法得到充分保障，获得征地补偿数量偏低；地方政府获取的土地增值收益初次分配比例过高；农村集体和农民无法参与土地增值收益分配等问题，引发尖锐的社会矛盾和冲突，而产生这些问题的主要原因有以下三点：
农村集体土地产权制度不健全
我国实行社会主义公有制，农村土地归集体所有，并由集体经济组织支配土地所有权。但目前绝大多数农村集体经济组织已名存实亡，相关法律法规对农村集体土地所有权行使缺乏具体明确的规定，农村集体土地所有权主体缺位或者易位，集体土地产权权能模糊[1]。因此农村集体土地所有权多由基层地方政府代行，导致农民集体在土地征收中参与程度低，在征地补偿标准和增值收益分配环节中难以同地方政府进行博弈；农民财产权益受到侵害时，缺乏合理的法理依据为其提供追诉保障；土地价格市场机制难以充分发挥作用，土地资源价值难以完全显化，土地资源配置效率低下。
地方政府征收和出让双重垄断
《土地管理法》规定农村农用地转变为城市建设用地必须通过国家征收，将土地产权由农村集体所有转变为国家所有，再通过划拨和招拍挂的方式进行出让，这使得地方政府在土地征收和出让两个环节占据垄断地位。由于分税制导致地方政府财权与事权不对等，政府官员在政绩考核与地方经济发展水平挂钩的影响下，推动开展了大量的土地征收和土地出让，土地出让金收入在地方财政收入中占极高比例。地方政府双重垄断导致市场失灵和政府失灵，土地价值扭曲明显，土地生态价值等价值内涵被忽视，垄断低价损害农民财产权益并造成土地浪费，垄断高价催生房地产市场泡沫。土地增值收益分配完全由地方政府主导，导致增值收益分配方式单一，分配成本高昂，分配效率低下[2]；政府官员在征收和出让中强大的行政职权为权力寻租提供空间，土地利用规划难以彻底贯彻实行，土地资源利用结构和布局不科学。
（三） 土地增值收益分配和管理制度落后
土地征收补偿标准自2004年《土地管理法》修订以来未有变化，虽然各地地方政府对征地补偿标准进行了上调，但现行土地征收补偿标准仍然难以满足社会经济发展的要求，并且除部分经济发达城市外，绝大多数地方农民集体未参与土地增值收益分配，导致失地农民财产权益和正常生活无法得到充分保障[3]。土地增值税等税费设计不合理，难以在各个主体间充分发挥土地增值收益二次分配的作用[4]；地方政府土地增值收益收支管理存在缺陷，收支情况不透明，存在瞒报、漏报的现象，大量用于支援农村社会经济发展和基础建设投资的增值收益资金被挪用[5]。
二、土地发展权在农地非农化增值收益中应用的理论研究
土地发展权制度渊源及权力设置
土地发展权指土地所有权人或使用权人转变土地用途和改变集约程度的权利，一般可分为农地发展权和市地发展权[6]。根据我国土地利用的实践经验，农地发展权主要指土地用途转变，市地发展权主要指土地集约程度变化。
土地发展权制度渊源
土地发展权制度在各国土地管理制度中均有不同方式的应用，其中以英国的土地开发税制度和美国的土地发展权转移制度最具特点。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 3
Key words 3
引言 3
一、农地非农化增值收益分配现状分析 4
（一） 农村集体土地产权制度不健全 4
（二） 地方政府征收和出让双重垄断 4
（三） 土地增值收益分配和管理制度落后 4
二、土地发展权在农地非农化增值收益中应用的理论研究 4
（一） 土地发展权制度渊源及权力设置 4
1. 土地发展权制度渊源 4
2. 土地发展权设置 5
（二） 土地增值收益分配理论基础 5
1. 土地增值收益来源分析 5
2. 土地增值收益分配原则 6
三、农地非农化土地增值收益分配机制构建及测算方法研究 6
（一） 土地增值收益分配基本准则 6
（二） 基于土地发展权的土地增值收益分配机制构建 7
1. 农地资源价值构成及对应产权结构 7
2. 基于产权交易与税费征收的增值收益分配机制 7
（三） 农地非农化土地增值收益分配测算方法研究 8
1. 土地开发与土地增值形成 8
2. 农地非农化土地增值收益分配测算方法 8
四、基于土地发展权的南京市农地非农化增值收益分配理论估算 9
（一） 农地价格和市地价格估算 9
（二） 农地发展权与市地发展权估算 10
（三） 土地增值收益分配结果 10
五、土地发展权在土地增值收益分配中应用优势 10<
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
br /> （一） 尊重土地产权，保障农民财产权益 10
（二） 引入市场机制，提高收益分配效率 10
（三） 增强有效激励，保证农地合理利用 10
六、土地增值收益分配制度改革政策建议 11
（一） 强化农民集体产权，增设土地发展权 11
（二） 发展农地产权交易市场，探索多种形式的增值收益分配方式 11
（三） 改革土地税费制度，改变土地收益管理方式 11
致谢 11
参考文献 12
基于土地发展权视角的农地非农化增值收益分配机制研究
引言
引言
随着我国社会经济不断发展和城镇化有序推进，越来越多集体所有的农用地转变为国家所有的建设用地，伴随产生的群体庞大的失地农民安置和金额巨大的土地增值收益分配问题成为土地管理研究中的重点和难点。由于我国土地产权结构复杂，集体所有土地产权模糊，农民财产权益无法得到充分保障；相关的土地管理法律法规陈旧落后，无法适应新时期社会发展的需要；政府在土地征收和土地出让过程中占据主导地位，一定程度上扭曲了土地价值。这些原因导致失地农民利益受损，农地非农化增值收益无法公平、公正、合理分配。这既不利于失地农民的社会保障和安置，也不利于社会经济的持续发展。虽然我国经济发达地区地方政府对土地增值收益分配方式开展了多种多样的创新和试验，但其中大部分脱胎于当地特殊的经济条件和社会环境，局限性较大且不易广泛推广。因此以地租地价理论、土地产权理论等为基础，通过设立土地发展权，健全土地租税费体系，研究土地增值收益各部分测算方法，构建具有普适性的土地增值收益分配机制，并结合国内外经验提出具有可行性的政策建议，对完善我国土地法律法规，推动我国经济结构转型、城镇化稳固推进以及城乡一体化发展具有重要意义。
一、农地非农化土地增值收益分配现状分析
随着我国社会经济快速发展，越来越多农村集体农业用地转变为国有建设用地，伴随产生了高额土地增值收益分配的问题。在土地增值收益分配过程中存在农民财产权益无法得到充分保障，获得征地补偿数量偏低；地方政府获取的土地增值收益初次分配比例过高；农村集体和农民无法参与土地增值收益分配等问题，引发尖锐的社会矛盾和冲突，而产生这些问题的主要原因有以下三点：
农村集体土地产权制度不健全
我国实行社会主义公有制，农村土地归集体所有，并由集体经济组织支配土地所有权。但目前绝大多数农村集体经济组织已名存实亡，相关法律法规对农村集体土地所有权行使缺乏具体明确的规定，农村集体土地所有权主体缺位或者易位，集体土地产权权能模糊[1]。因此农村集体土地所有权多由基层地方政府代行，导致农民集体在土地征收中参与程度低，在征地补偿标准和增值收益分配环节中难以同地方政府进行博弈；农民财产权益受到侵害时，缺乏合理的法理依据为其提供追诉保障；土地价格市场机制难以充分发挥作用，土地资源价值难以完全显化，土地资源配置效率低下。
地方政府征收和出让双重垄断
《土地管理法》规定农村农用地转变为城市建设用地必须通过国家征收，将土地产权由农村集体所有转变为国家所有，再通过划拨和招拍挂的方式进行出让，这使得地方政府在土地征收和出让两个环节占据垄断地位。由于分税制导致地方政府财权与事权不对等，政府官员在政绩考核与地方经济发展水平挂钩的影响下，推动开展了大量的土地征收和土地出让，土地出让金收入在地方财政收入中占极高比例。地方政府双重垄断导致市场失灵和政府失灵，土地价值扭曲明显，土地生态价值等价值内涵被忽视，垄断低价损害农民财产权益并造成土地浪费，垄断高价催生房地产市场泡沫。土地增值收益分配完全由地方政府主导，导致增值收益分配方式单一，分配成本高昂，分配效率低下[2]；政府官员在征收和出让中强大的行政职权为权力寻租提供空间，土地利用规划难以彻底贯彻实行，土地资源利用结构和布局不科学。
（三） 土地增值收益分配和管理制度落后
土地征收补偿标准自2004年《土地管理法》修订以来未有变化，虽然各地地方政府对征地补偿标准进行了上调，但现行土地征收补偿标准仍然难以满足社会经济发展的要求，并且除部分经济发达城市外，绝大多数地方农民集体未参与土地增值收益分配，导致失地农民财产权益和正常生活无法得到充分保障[3]。土地增值税等税费设计不合理，难以在各个主体间充分发挥土地增值收益二次分配的作用[4]；地方政府土地增值收益收支管理存在缺陷，收支情况不透明，存在瞒报、漏报的现象，大量用于支援农村社会经济发展和基础建设投资的增值收益资金被挪用[5]。
二、土地发展权在农地非农化增值收益中应用的理论研究
土地发展权制度渊源及权力设置
土地发展权指土地所有权人或使用权人转变土地用途和改变集约程度的权利，一般可分为农地发展权和市地发展权[6]。根据我国土地利用的实践经验，农地发展权主要指土地用途转变，市地发展权主要指土地集约程度变化。
土地发展权制度渊源
土地发展权制度在各国土地管理制度中均有不同方式的应用，其中以英国的土地开发税制度和美国的土地发展权转移制度最具特点。
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