商品住宅地价对房价的影响
摘要: 近年来，我国房价迅猛上涨，激起了人们关于房价上涨因素的普遍探讨，地价对房价的影响问题也已经成为了普通民众所关注的焦点问题。本文选取南京市为例，基于房价的构成因素，对地价影响房价的机制进行了理论分析。在此基础上，运用了南京市2008年至2014年以来的各季度的房地产相关价格数据，对南京市商品住宅地价与销售价格进行了Granger因果检验，探索了这段时间内南京市商品住宅地价对商品住宅房价的影响，并且据此提出了相关的对策建议。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
引言 2
一、研究区概况 3
二、地价影响房价的机制 3
（一）房地产开发商转移地价成本 4
（二）普通群众预期改变 4
三、南京市商品住宅地价与房价实证分析 4
（一）研究方法 4
（二）实证分析 5
1．数据预处理 5
2．平稳性检验 6
3. 协整检验 6
4. Granger因果检验 7
5．误差修正模型 7
（三）检验结果分析 8
四、总结与讨论 8
（一）研究结论 8
（二）对策建议 8
（三）论文不足与展望 9
致谢 9
参考文献 10
南京市商品住宅地价对房价的影响
引言
引言
随着城市化进程不断加快，房价持续上涨，使得民众普遍面临“购房难”问题，对我国社会和经济也产生了巨大的负面影响；土地转让金收入成为政府财政收入的重要占比部分，且比重逐年加大，政府对土地财政依赖严重，这巳成为一个严峻问题。因此，必须对地价对房价的影响进行分析。
况伟大对全国共计25个季度的房价与地价数据进行因果检验，认为短期内房价与地价互相影响，长期内地价变化是房价变化的原因，要降低房价最重要的是控制地价的上涨[1]。艾建国研究北京、上海、武汉三个不同城市的房价和地价关系，对其数据进行检验，发现城市房价和地价之间存在互动关系，也表现出一定的地区差异[2]。徐艳对北京房
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
地产市场进行研究，也将北京商品房价格上涨的主要原因归结于北京高额的土地价格[3]。杜江等利用西部城市的Panel Data，分析了地价与房价关系，得出地价对房价有明显影响的结论[4]。
通过研究我们发现，在不同地区，地价对房价的影响是不一样的。地价对房价的影响研究目前集中在以全国角度或一线城市角度进行研究，对东部二三线城市的研究较少。本文以南京为研究区域，从计量经济学角度，利用2008—2014年南京市商品住宅销售价格和地价，通过Granger因果检验，分析房价与地价的因果关系，揭示房价与地价的内在联系，探讨南京市土地成本对商品住宅价格的影响，为政府管理土地市场和房地产市场发展，制定有效调控对策提供有效依据。
一、研究区概况
南京，简称宁，是江苏省省会，长三角的副中心城市，也是“一带一路”战略与长江经济带战略交汇的节点城市。全市下辖11个区，总面积6597平方公里。2014年，南京常住人口总量为821.61万，城镇化率为80.92%。
南京是国家综合交通枢纽，已经建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，公路网密度居全国中心城市前列。南京是中国教育资源最丰富的城市之一，科教实力位于全国前列，市内分布着一大批国内顶尖学府和科研机构。改革开放以来，南京经济迅速发展，2008年总部经济发展能力列中国第五，排在北上广深之后。2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州（不含京沪）。2008年—2014年南京市经济发展相关指标如表1所示。
表1南京市2008年至2014年经济发展情况
年份
国民生产总值（亿元）
人均地区生产总值（元）
全社会固定投资额（亿元）
城镇居民人均可支配收入（元）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
3814.62
4230.26
5930.65
6145.52
7201.57
8080.21
8820.75
50266
54845
74063
75785
88244
98686
107359
2154.17
2668.03
3306.05
4010.03
4683.45
5265.55
5460.03
23123
25504
28312
32200
36322
39115
42568
数据来源：南京统计年鉴
通过以上数据，可以发现近年来南京市经济发展平稳，全社会固定投资和人均可支配收入都逐年提高，有利于房地长市场的良好发展。2008年至2014年南京市房地产市场快速发展，具体数据如表2所示。
表2南京市2008年至2014年房地产行业指标
年份
房地产投资额（亿元）
全社会固定投资额（亿元）
房地产固定投资占比
商品住宅新开工面积（万方）
商品住宅竣工面积
（万方）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
508.17
595.68
754.76
896.73
1015.76
1120.18
1125.49
2154.17
2668.03
3306.05
4010.03
4683.45
5265.55
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
引言 2
一、研究区概况 3
二、地价影响房价的机制 3
（一）房地产开发商转移地价成本 4
（二）普通群众预期改变 4
三、南京市商品住宅地价与房价实证分析 4
（一）研究方法 4
（二）实证分析 5
1．数据预处理 5
2．平稳性检验 6
3. 协整检验 6
4. Granger因果检验 7
5．误差修正模型 7
（三）检验结果分析 8
四、总结与讨论 8
（一）研究结论 8
（二）对策建议 8
（三）论文不足与展望 9
致谢 9
参考文献 10
南京市商品住宅地价对房价的影响
引言
引言
随着城市化进程不断加快，房价持续上涨，使得民众普遍面临“购房难”问题，对我国社会和经济也产生了巨大的负面影响；土地转让金收入成为政府财政收入的重要占比部分，且比重逐年加大，政府对土地财政依赖严重，这巳成为一个严峻问题。因此，必须对地价对房价的影响进行分析。
况伟大对全国共计25个季度的房价与地价数据进行因果检验，认为短期内房价与地价互相影响，长期内地价变化是房价变化的原因，要降低房价最重要的是控制地价的上涨[1]。艾建国研究北京、上海、武汉三个不同城市的房价和地价关系，对其数据进行检验，发现城市房价和地价之间存在互动关系，也表现出一定的地区差异[2]。徐艳对北京房
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
地产市场进行研究，也将北京商品房价格上涨的主要原因归结于北京高额的土地价格[3]。杜江等利用西部城市的Panel Data，分析了地价与房价关系，得出地价对房价有明显影响的结论[4]。
通过研究我们发现，在不同地区，地价对房价的影响是不一样的。地价对房价的影响研究目前集中在以全国角度或一线城市角度进行研究，对东部二三线城市的研究较少。本文以南京为研究区域，从计量经济学角度，利用2008—2014年南京市商品住宅销售价格和地价，通过Granger因果检验，分析房价与地价的因果关系，揭示房价与地价的内在联系，探讨南京市土地成本对商品住宅价格的影响，为政府管理土地市场和房地产市场发展，制定有效调控对策提供有效依据。
一、研究区概况
南京，简称宁，是江苏省省会，长三角的副中心城市，也是“一带一路”战略与长江经济带战略交汇的节点城市。全市下辖11个区，总面积6597平方公里。2014年，南京常住人口总量为821.61万，城镇化率为80.92%。
南京是国家综合交通枢纽，已经建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，公路网密度居全国中心城市前列。南京是中国教育资源最丰富的城市之一，科教实力位于全国前列，市内分布着一大批国内顶尖学府和科研机构。改革开放以来，南京经济迅速发展，2008年总部经济发展能力列中国第五，排在北上广深之后。2014年中国区域中心城市竞争力评估，南京仅次于深圳广州（不含京沪）。2008年—2014年南京市经济发展相关指标如表1所示。
表1南京市2008年至2014年经济发展情况
年份
国民生产总值（亿元）
人均地区生产总值（元）
全社会固定投资额（亿元）
城镇居民人均可支配收入（元）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
3814.62
4230.26
5930.65
6145.52
7201.57
8080.21
8820.75
50266
54845
74063
75785
88244
98686
107359
2154.17
2668.03
3306.05
4010.03
4683.45
5265.55
5460.03
23123
25504
28312
32200
36322
39115
42568
数据来源：南京统计年鉴
通过以上数据，可以发现近年来南京市经济发展平稳，全社会固定投资和人均可支配收入都逐年提高，有利于房地长市场的良好发展。2008年至2014年南京市房地产市场快速发展，具体数据如表2所示。
表2南京市2008年至2014年房地产行业指标
年份
房地产投资额（亿元）
全社会固定投资额（亿元）
房地产固定投资占比
商品住宅新开工面积（万方）
商品住宅竣工面积
（万方）
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
508.17
595.68
754.76
896.73
1015.76
1120.18
1125.49
2154.17
2668.03
3306.05
4010.03
4683.45
5265.55
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