热钱涌入对我国房地产的影响及对策分析
热钱涌入对我国房地产的影响及对策分析[20191212144116]
摘 要
热钱和我国的房地产是如今金融领域的热点。本文首先对热钱的概念、特点和规模做了简要的概述，接下来介绍了热钱涌入我国房地产的现状，并引出热钱和我国房地产之间的关系。然后，具体分析了热钱涌入我国房地产的方式、原因和热钱涌入 对我国房地产的影响。
为了证明热钱涌入对我国房地产价格的影响，本文采用了实证分析的方法来论证二者之间的关系，通过建立VAR模型，选取了2007年1月-2012年12月的相关数据，进行了相关检验，分别为单位根检验、格兰杰因果检验和脉冲响应分析。最终得出的结论为：热钱涌入可以导致我国房地产市场价格上涨，而且，从长期动态的角度来看，热钱对我国房地产市场价格有着显著的正向冲击效应，并且该效应持续的时间较长。
根据以上的分析，为了降低热钱涌入对我国房地产市场带来的不良影响，本文提出了相应的对策和建议：提高对热钱涌入的监控力度；控制热钱流入房地产，引导热钱流向生产性行业；完善房地产金融市场，发展直接融资；从源头上控制热钱涌入房地产等。
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关键字:热钱；房地产；VAR模型
目 录
摘要 I
ABSTRACT II
第1章 引言 1
第2章 热钱涌入我国房地产的原因 2
2.1 人民币升值的预期 2
2.2 高利润的驱使 2
2.3 赚取利率收益差 3
第3章 热钱涌入我国房地产的方式 3
3.1 直接出资 4
3.2 间接出资 5
3.3 发放房地产相关贷款 5
3.4 非居民机构和个人投资购买房地产 5
第4章 热钱涌入对我国房地产的影响 6
4.1 热钱涌入对我国房地产的积极影响 6
4.2 热钱涌入对我国房地产的消极影响 6
4.2.1 房地产价格上升，加剧国内房地产市场价格泡沫 6
4.2.2 我国房地产行业的供给结构失衡 7
4.2.3加剧房地产行业的金融体系风险 8
第5章 热钱涌入对我国房地产价格影响的实证分析 9
5.1 文献综述 9
5.2 理论模型 9
5.2.1 模型设定 9
5.2.2 样本数据与变量说明 10
5.3 实证研究 12
5.3.1 单位根检验（ADF检验） 12
5.3.2 格兰杰因果检验 13
5.3.3 脉冲响应 13
5.3.4 结论 14
第6章 控制热钱涌入我国房地产的对策分析 15
6.1 提高对热钱涌入的监控力度 15
6.2 控制热钱流入房地产，引导热钱流向生产性行业 15
6.3 完善房地产金融市场，发展直接融资 16
6.4 从源头上控制热钱涌入房地产 16
6.4.1 努力稳定人民币升值的预期 17
6.4.2 提高房地产的税收管理 17
6.4.3 海关应建立一整套完整的出口货物估价体系 17
结 束 语 18
参考文献 19
附 录 20
第1章 引 言
?2013年最新的数据显示，投机性较强的热钱正在持续不断的涌入我国。从2013年4月的外汇占款数据显示，外汇占款已经连续4个月上涨，3月末金融机构外汇占款余额为27.068万亿元，较2月份新增2363.02亿元，究其原因有一部分就是热钱的涌入。鉴于此，从2013年5月2日至5月22日，国家外汇
热钱又称游资，或叫投机性短期资本，是充斥在世界上无特定用途的流动资金。具体的解释为：在固定汇率制度下, 资金持有者或者出于对货币预期贬值(升值)的投机心理，或者受国际利率差明显高于外汇风险的刺激，在国际间掀起大规模的短期资本流动，这种短期资本通常被称为热钱(游资)。热钱具有投机性强、移动迅速、规模巨大、政府难以控制的特点，而且它不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，属于纯粹的“虚拟资本”运动。
统计数据显示，2006年到2012年，在我国快速发展的七年中，热钱涌入量平均为每年461亿美元。热钱大部分涌入房地产、股市、黄金、期货和大宗产品等，其中，房地产市场是热钱涌入的重点领域。2002年起，境外资本流入我房地产市场的规模不断扩大，特别是2005年至2007年间，以年均58.72％的增长幅度迅速扩张，由2005年的258亿元上升到2007年的650亿元。另外，我国近年来完成房地产开发的数量和房地产开发利用外资的数额都在上升，就2010上半年而言，我国房地产实际利用外资182亿美元，同比增长56%。
据商务部统计，自2007年起我国房地产业已经成为外商投资的第二大产业。截至2011年底，就全国城镇住宅的平均销售价格而言，已经从2003年的每平方米2197元上涨到每平方米4993元。从2013年4月的最新的数据可知，北京平均房价已达每平方米34977元，上海、温州、深圳、杭州、三亚、厦门平均房价已达每平方米2万元以上，其他一些二线城市如南京、宁波、天津和青岛等平均房价都在每平方米1万元以上，全国城市房价普遍都在上涨。实际的情况是，家庭中的住房消费逐步增多，不断攀升的房价已经成为了80后青年的巨大负担。在2011年召开的两会上，其中有一个热点问题就是住房难问题，由此可见房价过高已经引起了公众的关注，也引发了一系列的讨论。据此可以得知，我国社会的稳定和经济的健康发展与平稳的房价是离不开的。
在此种情况下，研究热钱涌入与房地产价格之间的关系就显得尤为重要，如果热钱涌入会引起房地产价格的上升，那么就需要加强对热钱的监管了。
本文将研究热钱涌入对我国房地产的影响及对策分析，虽然一些学者已经对此进行了探究，但是实证分析不是很多，下文将就此进行展开。
第2章 热钱涌入我国房地产的原因
热钱具有逐利性，可以投机的领域也有很多，但是它却偏好房地产而非其他产业，分析其原因有以下几个方面：
2.1 人民币升值的预期
一国货币的汇率存在升值的预期，有助于吸引短期资本流入该国，弥补当前的流动性缺口，并延缓估值见顶的过程。
我国于2005年7月21日对人民币汇率形成机制进行了改革，人民币汇率制度不再单一盯住美元，而是参考一篮子货币进行调节，人民币对美元即日升值2%，即1美元兑8.11元人民币。2006年1月4日人民币汇率中间价是8.0702，从这个时候开始，人民币汇率经历了从逐步上升再到加速上升的过程，截止到2013年5月22日人民币对美元中间价已达6.1904，创下汇改以来新高，2013年以来人民币已升值1.4%。
从国际经验来看，一国的货币升值会较大的冲击该国的房地产市场。在人民币小幅度的持续升值的过程中，外国投机者看好中国市场，普遍认为人民币呈现升值的趋势。而且，由于我国的贸易顺差持续扩大，部分西方国家特别是美国对我国不断施压，要求我国放松对人民币汇率的管制，使人民币被迫升值，这样两国间的贸易顺差规模就可以减小，本国的赤字就会降低，在这样的背景下，对人民币升值的预期就更加强烈了。因此，热钱看准这一时机大规模进入我国。随着人民币升值预期的增加，人民币标价的房屋的资产价格就显得更加具备吸引力。
2.2 高利润的驱使
资本具有逐利性，一旦有适当的利润，资本就胆大起来。热钱属于投机性资本流动，是追逐高而引起的短期资本流动，这种资本流动完全以获取差价收益为目的。
近年来受欧债危机的影响，外国大部分国家的经济都发展受制，从房地产市场的中的获利也较少，在此情况下，我国的房地产价格却逐步攀升，而且得益于宏观经济的稳定高速增长，投资我国的房地产业回报丰厚，收益率较大，特别是在经济发达的城市，如上海的年收益率可达20%-50%，北京为8%-15%，而在美国投资房地产，平均年收益率只有6%-7%,在日本只有4%左右，大大少于投资我国房地产的回报。另外，境外投机者认为“新国五条”政策的有效性不足，房地产价格不会出现下跌走势。逐利性会促使热钱加速流入，进一步吹大房地产市场的泡沫，北上广深的房价在“新国五条”出台后仍上涨，就是热钱所为。因此，受高利润的吸引和目前我国房地产市场存在的巨大投机可能性，大量热钱涌入房地产市场就能得到解释了。
2.3 赚取利率收益差
根据利率平价理论，当各国利率存在差异时，国际资本将由低利率国流向高利率国逐利，高利率国现汇汇率上浮，期汇汇率贴水。
2012年7月9日至8月末，1年期央票收益率从2.54%反弹至2.95%，在9月初随着流动性稍宽松回落至2.85%附近，而1年期美元LIBOR则在1.03%附近僵持。中美利差从5月下旬创下的两年内低点137BP，回升至第三次降准前的水平183BP。由此可见，如今的状况是，我国在加息，美国在减息，中美两国利率呈相反的方向在变化，而且在资本逐利性的放大下，这种变化趋势又被进一步扩大了，从而形成了市场预期。实际情况是，由于美国经济出现压力，会造成一种美联储将采取宽松的货币政策甚至降息的市场预期；而我国经济发展较为良好，物价不断上升，通货膨胀状况较为严重，受此影响将不得不持续加息，这样就会形成一种“反向利差预期”。
当今的时代，呈现流动性过剩和经济全球化的特征，利率变化对资金流动的影响较大，特别是在次贷危机后，现今全球又呈现了降息潮，2013年5月7日澳大利亚决定降息25个基点至2.75%，创历史最低纪录，这是近5月以来第三家全球主要央行做出降息决定。此前，欧央行和印度央行已经宣布降低利率。加上美国、日本仍在持续大规模的量化宽松政策，近日日元大幅贬值，欧美流动性进一步趋于宽松，反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱涌入我国房地产的态势明显，以获得房价差和利率差的双重利润。
第3章 热钱涌入我国房地产的方式
热钱流入我国的途径包含了经常项目、资本项目和地下通道等（具体见图3.1），这些途径对于考虑热钱流入房地产的方式可以有一定的启发作用。贸易渠道是热钱流入我国的最主要方式，境内涉外企业通常采取高报出口，低报进口和编造虚假贸易合同等方式，将热钱借道流向我国。另外，资本项目下的热钱流入，有一个重要渠道是：一些外商房地产企业利用地方政府的招商引资政策，进行虚假投资，将无实体产业投资需求的资本投入到投机利润较高的房地产、有价证券等领域。
图3.1 热钱流入我国的途径
既然近几年我国对于房地产方面有调控，而且热钱涌入的领域也有一定的限制，那么热钱涌入房地产的渠道就很值得探讨了，了解热钱绕过监管的流入方式，才能更好的监控热钱。本文认为热钱涌入房地产的方式主要有以下四种：
3.1 直接出资
在各种投资方式中，直接投资的稳定性最高。这种方式为热钱直接通过在我国设立房地产投资开发公司，或者以股权投资、风险投资的方式对国内房地产开发企业进行融资参股，实现对房地产领域的开发。参股途径通常有：战略合作投资方式、参与项目公司方式以及合作成立企业方式。
表3.1 外资参与项目公司方式的案例
时间 投资方 合作方回报方式 项目
2004年 荷兰INGGG 复地集团一年后3081万回让，回报率140% 上海松香堤苑30%股权
2005年12月 新加坡产业投资有限公司 万科 沈阳万科永达51%股权
2006年5月 美国华平投资 阳光100 成都阳光100国际新城
2006年8月 荷兰ING 金城集团开发后拥有金地天津48%的利润分配权 天津格林世界51%股权
2006年12月 新加坡政府投资公司 仁恒置地 南京新区的一块20万平方米住宅综合用地，新加坡政府投资公司占40%股权
2007年1月 摩根斯坦利 N/A Novel City,上海徐汇区住宅房地产项目
2007年5月 米高梅 与上海天鸿置业合资开发 在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”
资料来源：中国房地产信息网整理所得
3.2 间接投资
间接投资可以有两种方式：一种方式是作为房地产市场的购买者，先批量购买大量的房屋，再转手在市场上进行销售；另一只方式是在国内外资本市场上购买房地产开发企业的债券。其中，截至2006年6月底，外资房地产外债占全部房地产外债的比例是92.13%。外资房地产企业借用外债的途径主要依靠境外的股东和银行，这些行业的外债总额呈现逐年递增的趋势。
3.3 发放房地产相关贷款
由于我国房地产的资金链不完善，一般要找寻其他的帮助，通常是通过外资，我国房地产开发企业可以通过外资银行和其他投资基金借取贷款，另外，个人真正需要购买房屋时，外资银行和投资基金也会对他们发放贷款。例如，上海银监局披露的数据显示，2012年末，上海主要中外资银行房地产贷款余额10700亿元，同比增长7.5%，增幅同比下降1.7个百分点。
摘 要
热钱和我国的房地产是如今金融领域的热点。本文首先对热钱的概念、特点和规模做了简要的概述，接下来介绍了热钱涌入我国房地产的现状，并引出热钱和我国房地产之间的关系。然后，具体分析了热钱涌入我国房地产的方式、原因和热钱涌入 对我国房地产的影响。
为了证明热钱涌入对我国房地产价格的影响，本文采用了实证分析的方法来论证二者之间的关系，通过建立VAR模型，选取了2007年1月-2012年12月的相关数据，进行了相关检验，分别为单位根检验、格兰杰因果检验和脉冲响应分析。最终得出的结论为：热钱涌入可以导致我国房地产市场价格上涨，而且，从长期动态的角度来看，热钱对我国房地产市场价格有着显著的正向冲击效应，并且该效应持续的时间较长。
根据以上的分析，为了降低热钱涌入对我国房地产市场带来的不良影响，本文提出了相应的对策和建议：提高对热钱涌入的监控力度；控制热钱流入房地产，引导热钱流向生产性行业；完善房地产金融市场，发展直接融资；从源头上控制热钱涌入房地产等。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:热钱；房地产；VAR模型
目 录
摘要 I
ABSTRACT II
第1章 引言 1
第2章 热钱涌入我国房地产的原因 2
2.1 人民币升值的预期 2
2.2 高利润的驱使 2
2.3 赚取利率收益差 3
第3章 热钱涌入我国房地产的方式 3
3.1 直接出资 4
3.2 间接出资 5
3.3 发放房地产相关贷款 5
3.4 非居民机构和个人投资购买房地产 5
第4章 热钱涌入对我国房地产的影响 6
4.1 热钱涌入对我国房地产的积极影响 6
4.2 热钱涌入对我国房地产的消极影响 6
4.2.1 房地产价格上升，加剧国内房地产市场价格泡沫 6
4.2.2 我国房地产行业的供给结构失衡 7
4.2.3加剧房地产行业的金融体系风险 8
第5章 热钱涌入对我国房地产价格影响的实证分析 9
5.1 文献综述 9
5.2 理论模型 9
5.2.1 模型设定 9
5.2.2 样本数据与变量说明 10
5.3 实证研究 12
5.3.1 单位根检验（ADF检验） 12
5.3.2 格兰杰因果检验 13
5.3.3 脉冲响应 13
5.3.4 结论 14
第6章 控制热钱涌入我国房地产的对策分析 15
6.1 提高对热钱涌入的监控力度 15
6.2 控制热钱流入房地产，引导热钱流向生产性行业 15
6.3 完善房地产金融市场，发展直接融资 16
6.4 从源头上控制热钱涌入房地产 16
6.4.1 努力稳定人民币升值的预期 17
6.4.2 提高房地产的税收管理 17
6.4.3 海关应建立一整套完整的出口货物估价体系 17
结 束 语 18
参考文献 19
附 录 20
第1章 引 言
?2013年最新的数据显示，投机性较强的热钱正在持续不断的涌入我国。从2013年4月的外汇占款数据显示，外汇占款已经连续4个月上涨，3月末金融机构外汇占款余额为27.068万亿元，较2月份新增2363.02亿元，究其原因有一部分就是热钱的涌入。鉴于此，从2013年5月2日至5月22日，国家外汇
热钱又称游资，或叫投机性短期资本，是充斥在世界上无特定用途的流动资金。具体的解释为：在固定汇率制度下, 资金持有者或者出于对货币预期贬值(升值)的投机心理，或者受国际利率差明显高于外汇风险的刺激，在国际间掀起大规模的短期资本流动，这种短期资本通常被称为热钱(游资)。热钱具有投机性强、移动迅速、规模巨大、政府难以控制的特点，而且它不会给流入国带来相应的商品或劳务供应的增加，属于纯粹的“虚拟资本”运动。
统计数据显示，2006年到2012年，在我国快速发展的七年中，热钱涌入量平均为每年461亿美元。热钱大部分涌入房地产、股市、黄金、期货和大宗产品等，其中，房地产市场是热钱涌入的重点领域。2002年起，境外资本流入我房地产市场的规模不断扩大，特别是2005年至2007年间，以年均58.72％的增长幅度迅速扩张，由2005年的258亿元上升到2007年的650亿元。另外，我国近年来完成房地产开发的数量和房地产开发利用外资的数额都在上升，就2010上半年而言，我国房地产实际利用外资182亿美元，同比增长56%。
据商务部统计，自2007年起我国房地产业已经成为外商投资的第二大产业。截至2011年底，就全国城镇住宅的平均销售价格而言，已经从2003年的每平方米2197元上涨到每平方米4993元。从2013年4月的最新的数据可知，北京平均房价已达每平方米34977元，上海、温州、深圳、杭州、三亚、厦门平均房价已达每平方米2万元以上，其他一些二线城市如南京、宁波、天津和青岛等平均房价都在每平方米1万元以上，全国城市房价普遍都在上涨。实际的情况是，家庭中的住房消费逐步增多，不断攀升的房价已经成为了80后青年的巨大负担。在2011年召开的两会上，其中有一个热点问题就是住房难问题，由此可见房价过高已经引起了公众的关注，也引发了一系列的讨论。据此可以得知，我国社会的稳定和经济的健康发展与平稳的房价是离不开的。
在此种情况下，研究热钱涌入与房地产价格之间的关系就显得尤为重要，如果热钱涌入会引起房地产价格的上升，那么就需要加强对热钱的监管了。
本文将研究热钱涌入对我国房地产的影响及对策分析，虽然一些学者已经对此进行了探究，但是实证分析不是很多，下文将就此进行展开。
第2章 热钱涌入我国房地产的原因
热钱具有逐利性，可以投机的领域也有很多，但是它却偏好房地产而非其他产业，分析其原因有以下几个方面：
2.1 人民币升值的预期
一国货币的汇率存在升值的预期，有助于吸引短期资本流入该国，弥补当前的流动性缺口，并延缓估值见顶的过程。
我国于2005年7月21日对人民币汇率形成机制进行了改革，人民币汇率制度不再单一盯住美元，而是参考一篮子货币进行调节，人民币对美元即日升值2%，即1美元兑8.11元人民币。2006年1月4日人民币汇率中间价是8.0702，从这个时候开始，人民币汇率经历了从逐步上升再到加速上升的过程，截止到2013年5月22日人民币对美元中间价已达6.1904，创下汇改以来新高，2013年以来人民币已升值1.4%。
从国际经验来看，一国的货币升值会较大的冲击该国的房地产市场。在人民币小幅度的持续升值的过程中，外国投机者看好中国市场，普遍认为人民币呈现升值的趋势。而且，由于我国的贸易顺差持续扩大，部分西方国家特别是美国对我国不断施压，要求我国放松对人民币汇率的管制，使人民币被迫升值，这样两国间的贸易顺差规模就可以减小，本国的赤字就会降低，在这样的背景下，对人民币升值的预期就更加强烈了。因此，热钱看准这一时机大规模进入我国。随着人民币升值预期的增加，人民币标价的房屋的资产价格就显得更加具备吸引力。
2.2 高利润的驱使
资本具有逐利性，一旦有适当的利润，资本就胆大起来。热钱属于投机性资本流动，是追逐高而引起的短期资本流动，这种资本流动完全以获取差价收益为目的。
近年来受欧债危机的影响，外国大部分国家的经济都发展受制，从房地产市场的中的获利也较少，在此情况下，我国的房地产价格却逐步攀升，而且得益于宏观经济的稳定高速增长，投资我国的房地产业回报丰厚，收益率较大，特别是在经济发达的城市，如上海的年收益率可达20%-50%，北京为8%-15%，而在美国投资房地产，平均年收益率只有6%-7%,在日本只有4%左右，大大少于投资我国房地产的回报。另外，境外投机者认为“新国五条”政策的有效性不足，房地产价格不会出现下跌走势。逐利性会促使热钱加速流入，进一步吹大房地产市场的泡沫，北上广深的房价在“新国五条”出台后仍上涨，就是热钱所为。因此，受高利润的吸引和目前我国房地产市场存在的巨大投机可能性，大量热钱涌入房地产市场就能得到解释了。
2.3 赚取利率收益差
根据利率平价理论，当各国利率存在差异时，国际资本将由低利率国流向高利率国逐利，高利率国现汇汇率上浮，期汇汇率贴水。
2012年7月9日至8月末，1年期央票收益率从2.54%反弹至2.95%，在9月初随着流动性稍宽松回落至2.85%附近，而1年期美元LIBOR则在1.03%附近僵持。中美利差从5月下旬创下的两年内低点137BP，回升至第三次降准前的水平183BP。由此可见，如今的状况是，我国在加息，美国在减息，中美两国利率呈相反的方向在变化，而且在资本逐利性的放大下，这种变化趋势又被进一步扩大了，从而形成了市场预期。实际情况是，由于美国经济出现压力，会造成一种美联储将采取宽松的货币政策甚至降息的市场预期；而我国经济发展较为良好，物价不断上升，通货膨胀状况较为严重，受此影响将不得不持续加息，这样就会形成一种“反向利差预期”。
当今的时代，呈现流动性过剩和经济全球化的特征，利率变化对资金流动的影响较大，特别是在次贷危机后，现今全球又呈现了降息潮，2013年5月7日澳大利亚决定降息25个基点至2.75%，创历史最低纪录，这是近5月以来第三家全球主要央行做出降息决定。此前，欧央行和印度央行已经宣布降低利率。加上美国、日本仍在持续大规模的量化宽松政策，近日日元大幅贬值，欧美流动性进一步趋于宽松，反观中国，宏观经济处于弱复苏态势之中。与此同时，内外利差扩大背景下，热钱涌入我国房地产的态势明显，以获得房价差和利率差的双重利润。
第3章 热钱涌入我国房地产的方式
热钱流入我国的途径包含了经常项目、资本项目和地下通道等（具体见图3.1），这些途径对于考虑热钱流入房地产的方式可以有一定的启发作用。贸易渠道是热钱流入我国的最主要方式，境内涉外企业通常采取高报出口，低报进口和编造虚假贸易合同等方式，将热钱借道流向我国。另外，资本项目下的热钱流入，有一个重要渠道是：一些外商房地产企业利用地方政府的招商引资政策，进行虚假投资，将无实体产业投资需求的资本投入到投机利润较高的房地产、有价证券等领域。
图3.1 热钱流入我国的途径
既然近几年我国对于房地产方面有调控，而且热钱涌入的领域也有一定的限制，那么热钱涌入房地产的渠道就很值得探讨了，了解热钱绕过监管的流入方式，才能更好的监控热钱。本文认为热钱涌入房地产的方式主要有以下四种：
3.1 直接出资
在各种投资方式中，直接投资的稳定性最高。这种方式为热钱直接通过在我国设立房地产投资开发公司，或者以股权投资、风险投资的方式对国内房地产开发企业进行融资参股，实现对房地产领域的开发。参股途径通常有：战略合作投资方式、参与项目公司方式以及合作成立企业方式。
表3.1 外资参与项目公司方式的案例
时间 投资方 合作方回报方式 项目
2004年 荷兰INGGG 复地集团一年后3081万回让，回报率140% 上海松香堤苑30%股权
2005年12月 新加坡产业投资有限公司 万科 沈阳万科永达51%股权
2006年5月 美国华平投资 阳光100 成都阳光100国际新城
2006年8月 荷兰ING 金城集团开发后拥有金地天津48%的利润分配权 天津格林世界51%股权
2006年12月 新加坡政府投资公司 仁恒置地 南京新区的一块20万平方米住宅综合用地，新加坡政府投资公司占40%股权
2007年1月 摩根斯坦利 N/A Novel City,上海徐汇区住宅房地产项目
2007年5月 米高梅 与上海天鸿置业合资开发 在“长风生态商务区”2A地块建设大型室内商业综合项目“米高梅世界”
资料来源：中国房地产信息网整理所得
3.2 间接投资
间接投资可以有两种方式：一种方式是作为房地产市场的购买者，先批量购买大量的房屋，再转手在市场上进行销售；另一只方式是在国内外资本市场上购买房地产开发企业的债券。其中，截至2006年6月底，外资房地产外债占全部房地产外债的比例是92.13%。外资房地产企业借用外债的途径主要依靠境外的股东和银行，这些行业的外债总额呈现逐年递增的趋势。
3.3 发放房地产相关贷款
由于我国房地产的资金链不完善，一般要找寻其他的帮助，通常是通过外资，我国房地产开发企业可以通过外资银行和其他投资基金借取贷款，另外，个人真正需要购买房屋时，外资银行和投资基金也会对他们发放贷款。例如，上海银监局披露的数据显示，2012年末，上海主要中外资银行房地产贷款余额10700亿元，同比增长7.5%，增幅同比下降1.7个百分点。
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