商业银行房地产信贷风险度量研究
摘要：银行体系对我国经济发展发挥着相当重要的作用，同时也在我国经济体系中占有着重要地位。房地产业是我国第三产业的支柱产业,虽然有比较多的融资渠道,但银行信贷资金是房地产业首要的和最为重要的资金来源,房地产信贷让房地产行业得以繁荣的发展。信贷业务是商业银行的主要收益来源，房地产信贷通常也被银行视为优质资产，但近几年，房地产泡沫越发凸显，如果商业银行对房地产信贷风险度量有偏差的话，就会产生较大的风险。为了加强商业银行对风险的调控，促进国民经济稳定运行，商业银行有必要增强对房地产信贷风险的管理。本文对商业银行房地产信贷风险的研究先从其风险的含义入手，继而解释了信贷风险的分类，然后系统性地描述了商业银行房地产信贷的现状，在模型构建和实证分析方面，本文采取Logit模型，对一百三十家房地产上市企业2015年财务数据进行分析，最后从商业银行、政府、房地产企业三方面提出建设性建议。
目录
摘要............................................................... 1
关键词............................................................. 1
Abstract........................................................... 1
Keywords........................................................... 1
一 引言 2
二 文献综述 2
（一） 国内外研究概况 3
（二） 应用前景 3
三 商业银行房地产信贷风险概述 3
（一）商业银行房地产信贷风险含义 3
（二）商业银行房地产信贷风险分类 4
（三）商业银行房地产信贷现状 4
四 模型构建及实证分析 5
（一） 数据来源 5
(二) 变量定义及描述统计 5
1．因变量 5
2．自变量 6
（三）商业银行房地产信贷违约风险的Logit回归分析 6
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
五 结论与政策建议 8
致谢 8
参考文献 8
附录 9
商业银行房地产信贷风险度量研究
引言
引言
商业银行的传统业务就是吸收存款然后再利用吸收到的存款发放贷款，从吸收存款和发放贷款过程中赚取利差。尽管现下商业银行的业务内容已经有了很大程度上的扩展，信贷业务仍然是银行的核心业务，贷款收益也是银行的主要收入。贷款组成了银行资产的主要部分，而表外授信业务的信用证及其他的担保和承诺更在近几十年来得到了迅速的发展。但是，虽然信贷业务为银行产生收益，却也给银行带来了风险。商业银行房地产信贷存在较大的风险。中国银行业在金融体制不完善的条件下参与房地产信贷业务,房地产信贷规模在近几年内扩张较快,中国的房地产产业刚经历了初步市场化,没有经历市场剧烈波动的考验。一旦房地产市场形势不佳,房地产开发商不能如期归还商业银行贷款导致资本链断裂，银行将会立即产生大量不良贷款和呆账。因此很有必要进行关于房地产信贷风险的研究。
商业银行是我国最主要的存贷款金融机构之一，而信贷风险是金融风险最古老的风险，也是商业银行和其他金融机构所面临的最主要的风险。商业银行存贷款业务中，房地产信贷占到较大部分比例，而房地产业具有的投资规模大,开发周期长,消费周期长,资本占用量大和回收时间慢等特点,使得房地产业需要大量的商业银行信贷支持。房地产业更是我国关乎民生的国家大事，所以研究商业银行房地产信贷风险管理和规避具有重要的意义。
银行贷款是房地产业资金的重要来源，房地产信贷是商业银行信贷的重要组成部分，房地产信贷风险同样也是银行信贷风险的重要组成。所以研究房地产信贷风险对于管理商业银行信贷风险具有重要意义。
二、文献综述
（一） 国内外研究概况
1. 国外研究概况
（1）住房抵押贷款风险与 LTV 的关系
LTV（loan—to—value）指贷款价值比,也即贷款成数。Kau，Keenan 和 Kim（1991）在研究住房抵押贷款时得出是 LTV 的大小影响违约的概率，而不是借款人的个人特质比如流动性资金等。通常违约发生的概率随着LTV数值的增大而增大。Quercia 等（1992）也认为借款人违约的行为会受到LTV数值的影响，资产净值被定义为资产市场价值减掉贷款的市值，并在一定程度上考虑借款人的预期。
（2）房地产信贷风险的实证研究
Herring 和 Wachter （1999）通过对多国数据进行分析研究，建立信贷市场模型，解释了银行未能正确评估房地产信贷风险从而产生房地产市场泡沫，房地产泡沫使金融风险增大，从而导致银行危机的现象，并提出了三个理论：反向激励、数据不充分与脆弱分析和危机短视。Davis 和 Haibin Zhu（2004）建立了银行信贷和资产价值之间关系的模型，基于对国际数据的分析之后认为，并不是房地产市场繁荣或房地产价格上涨引起的银行向房地产市场投入大量资金扩大信贷规模，而是由于房地产市场的繁荣，银行预测会在在市场繁荣中获取更多的利润，从而扩张房地产信贷的规模，银行信贷规模的扩张与房地产市场繁荣互相影响互相作用。Gerlach 和 Peng(2005)根据香港 1982 年到 2001 年的八十个季度的季度数据，从国民生产总值、房地产市场价格与银行贷款余额等角度进行了深入的分析，并得出以下结论：从长期角度来看，房地产市场的繁荣程度与银行投入在房地产企业的资本规模互相影响；而从短期角度来看，房地产市场的繁荣程度包括房地产价格的变动会导致银行投入在房地产业的资本规模变动。Chen 和Wang（2007）在考虑了银行的异质性条件下，通过分析台湾 1991 年至 2001 年的数据，基于房地产抵押贷款和公司抵押品价值的关系，研究结果发现，公司抵押给商业银行的抵押品价值对银行投入在房地产业的贷款规模有显著正影响。
2. 国内研究概况
（1） 房地产信贷风险的理论研究
由于我国房地产市场发展较晚，所以国内学者对于我国房地产市场信贷风险的研究比较常见于对信贷风险防控的理论层面，实践实证方面的研究比较少见。我国最早对商业银行房地产信贷风险进行整体研究的是薛峰（1995）,他从以宏观经济的角度对我国经济体系中的信贷风险进行了系统性描述，并对银行信贷风险进行定性分析，提出银行管控信贷风险的有效建议。徐刚、敖晓东（2011）认为除了市场风险之外，影响房地产信贷风险的因素还有银行对房地产企业担保条件的硬性规定和操作风险，因此，控制房地产信贷风险应该设定规范的担保机制，并且在担保政策上与之配合。石汉祥（2003）认为，商业银行信贷风险形成的原因可以分为内部因素和外部因素，其中外部因素包括金融机制的不健全、政府对经济的政策干预等，内部因素包括风险管控意识缺乏、银行机制不健全、控制风险的水平不高等，必须采取全面风险管理措施，内部管理与外部环境管理相结合，以管理银行信贷风险。宋凌峰（2013）基于中央政府、地方政府、商业银行和房地产企业的资产负债表框架对房地产信贷风险进行研究，发现房地产信贷与以下两种隐性担保机制有关，即中央政府对银行机构的隐性担保和地方政府对房地产开发企业的隐性担保，同时我国房地产信贷受房地产业投资和地方政府财政缺口影响显著，要通过地方政府投资行为的约束和财税体制的改革来改善地方政府的财政缺口状况，此外，还要对地方政府对房地产企业的隐性担保机制进行适当的管理。
目录
摘要............................................................... 1
关键词............................................................. 1
Abstract........................................................... 1
Keywords........................................................... 1
一 引言 2
二 文献综述 2
（一） 国内外研究概况 3
（二） 应用前景 3
三 商业银行房地产信贷风险概述 3
（一）商业银行房地产信贷风险含义 3
（二）商业银行房地产信贷风险分类 4
（三）商业银行房地产信贷现状 4
四 模型构建及实证分析 5
（一） 数据来源 5
(二) 变量定义及描述统计 5
1．因变量 5
2．自变量 6
（三）商业银行房地产信贷违约风险的Logit回归分析 6
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
五 结论与政策建议 8
致谢 8
参考文献 8
附录 9
商业银行房地产信贷风险度量研究
引言
引言
商业银行的传统业务就是吸收存款然后再利用吸收到的存款发放贷款，从吸收存款和发放贷款过程中赚取利差。尽管现下商业银行的业务内容已经有了很大程度上的扩展，信贷业务仍然是银行的核心业务，贷款收益也是银行的主要收入。贷款组成了银行资产的主要部分，而表外授信业务的信用证及其他的担保和承诺更在近几十年来得到了迅速的发展。但是，虽然信贷业务为银行产生收益，却也给银行带来了风险。商业银行房地产信贷存在较大的风险。中国银行业在金融体制不完善的条件下参与房地产信贷业务,房地产信贷规模在近几年内扩张较快,中国的房地产产业刚经历了初步市场化,没有经历市场剧烈波动的考验。一旦房地产市场形势不佳,房地产开发商不能如期归还商业银行贷款导致资本链断裂，银行将会立即产生大量不良贷款和呆账。因此很有必要进行关于房地产信贷风险的研究。
商业银行是我国最主要的存贷款金融机构之一，而信贷风险是金融风险最古老的风险，也是商业银行和其他金融机构所面临的最主要的风险。商业银行存贷款业务中，房地产信贷占到较大部分比例，而房地产业具有的投资规模大,开发周期长,消费周期长,资本占用量大和回收时间慢等特点,使得房地产业需要大量的商业银行信贷支持。房地产业更是我国关乎民生的国家大事，所以研究商业银行房地产信贷风险管理和规避具有重要的意义。
银行贷款是房地产业资金的重要来源，房地产信贷是商业银行信贷的重要组成部分，房地产信贷风险同样也是银行信贷风险的重要组成。所以研究房地产信贷风险对于管理商业银行信贷风险具有重要意义。
二、文献综述
（一） 国内外研究概况
1. 国外研究概况
（1）住房抵押贷款风险与 LTV 的关系
LTV（loan—to—value）指贷款价值比,也即贷款成数。Kau，Keenan 和 Kim（1991）在研究住房抵押贷款时得出是 LTV 的大小影响违约的概率，而不是借款人的个人特质比如流动性资金等。通常违约发生的概率随着LTV数值的增大而增大。Quercia 等（1992）也认为借款人违约的行为会受到LTV数值的影响，资产净值被定义为资产市场价值减掉贷款的市值，并在一定程度上考虑借款人的预期。
（2）房地产信贷风险的实证研究
Herring 和 Wachter （1999）通过对多国数据进行分析研究，建立信贷市场模型，解释了银行未能正确评估房地产信贷风险从而产生房地产市场泡沫，房地产泡沫使金融风险增大，从而导致银行危机的现象，并提出了三个理论：反向激励、数据不充分与脆弱分析和危机短视。Davis 和 Haibin Zhu（2004）建立了银行信贷和资产价值之间关系的模型，基于对国际数据的分析之后认为，并不是房地产市场繁荣或房地产价格上涨引起的银行向房地产市场投入大量资金扩大信贷规模，而是由于房地产市场的繁荣，银行预测会在在市场繁荣中获取更多的利润，从而扩张房地产信贷的规模，银行信贷规模的扩张与房地产市场繁荣互相影响互相作用。Gerlach 和 Peng(2005)根据香港 1982 年到 2001 年的八十个季度的季度数据，从国民生产总值、房地产市场价格与银行贷款余额等角度进行了深入的分析，并得出以下结论：从长期角度来看，房地产市场的繁荣程度与银行投入在房地产企业的资本规模互相影响；而从短期角度来看，房地产市场的繁荣程度包括房地产价格的变动会导致银行投入在房地产业的资本规模变动。Chen 和Wang（2007）在考虑了银行的异质性条件下，通过分析台湾 1991 年至 2001 年的数据，基于房地产抵押贷款和公司抵押品价值的关系，研究结果发现，公司抵押给商业银行的抵押品价值对银行投入在房地产业的贷款规模有显著正影响。
2. 国内研究概况
（1） 房地产信贷风险的理论研究
由于我国房地产市场发展较晚，所以国内学者对于我国房地产市场信贷风险的研究比较常见于对信贷风险防控的理论层面，实践实证方面的研究比较少见。我国最早对商业银行房地产信贷风险进行整体研究的是薛峰（1995）,他从以宏观经济的角度对我国经济体系中的信贷风险进行了系统性描述，并对银行信贷风险进行定性分析，提出银行管控信贷风险的有效建议。徐刚、敖晓东（2011）认为除了市场风险之外，影响房地产信贷风险的因素还有银行对房地产企业担保条件的硬性规定和操作风险，因此，控制房地产信贷风险应该设定规范的担保机制，并且在担保政策上与之配合。石汉祥（2003）认为，商业银行信贷风险形成的原因可以分为内部因素和外部因素，其中外部因素包括金融机制的不健全、政府对经济的政策干预等，内部因素包括风险管控意识缺乏、银行机制不健全、控制风险的水平不高等，必须采取全面风险管理措施，内部管理与外部环境管理相结合，以管理银行信贷风险。宋凌峰（2013）基于中央政府、地方政府、商业银行和房地产企业的资产负债表框架对房地产信贷风险进行研究，发现房地产信贷与以下两种隐性担保机制有关，即中央政府对银行机构的隐性担保和地方政府对房地产开发企业的隐性担保，同时我国房地产信贷受房地产业投资和地方政府财政缺口影响显著，要通过地方政府投资行为的约束和财税体制的改革来改善地方政府的财政缺口状况，此外，还要对地方政府对房地产企业的隐性担保机制进行适当的管理。
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