群租问题综合管理法治化研究
摘 要随着社会经济的发展，城市涌入大批农村人口和务工人员，加快了城市化步伐，由此引发各种各样的城市住房问题。一个新的城市化浪潮随着党的十八大的召开被掀起，新的城市住房问题也相继而至。迫于生活，群租是来自农村的务工人员、大学生等群体的重要选择，与日俱增的群租纠纷不断发生。在飞速发展的城镇化进程中，群租一定会引发更多的问题，有关社会关注也会因此增多。针对我国群租所引发的各种问题进行法律层面系统的分析研究，发现其弊端，解决群租产生的问题，并提出相应对策完善我国的群租管理法律机制。
目 录
第一章 群租概述 1
1.1群租的概念 1
1.2群租与合租、拼租的异同 1
1.3我国群租法律规制现状 2
1.3.1上海市相关规定 2
1.3.2北京市相关规定 2
1.3.3住房和城乡建设部相关规定 2
第二章 群租的形成原因及影响 3
2.1群租的形成原因 3
2.1.1经济社会方面的原因 3
2.1.2法律规制方面的原因 3
2.2群租带来的影响 3
2.2.1承租人与业主之间的问题 3
2.2.2承租人与出租人之间的合同纠纷问题 3
2.2.3承租人与物业之间的管理纠纷问题 4
第三章 群租现象的法律分析 5
3.1租赁关系分析 5
3.1.1租赁合同有效性分析 5
3.1.2优先购买权分析 5
3.2建筑物相邻权分析 5
第四章 其他国家和地区相关规制对我国的启示 7
4.1香港相关规制对我国的启示 7
4.2美国相关规制对我国的启示 7
4.3英国相关规制对我国的启示 8
第五章 我国群租的存在问题及对策分析 9
5.1我国群租的存在问题 9
5.1.1执法程序不完善 9
5.1.2法律依据缺失 9
5.1.3公权力的不合理介入 9
5.2对策建议 10
5.2.1承认部分群租的合法性 10
5.2.2规范
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
群租整治的法律依据 10
5.2.3完善群租整治的法律程序 10
5.2.4强调公权力合理介入 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
第一章 群租概述
1.1群租的概念
现如今，国内类似于北京、上海这样的大城市群租现象较多。可以把群租划分为两大类：第一类是以集体宿舍形式的租赁关系；第二类是改造房间布局和结构，使其分割成一个个小房间，一个房间租给一个租客或再放几张床位，按床位租给租客。
群租到现在未被纳入规范的法律术语中，国内有关群租定义的界定的观点有：“上海政法学院教授石春玲认为，群租是这样的一种行为：不同家庭的两人以上分别承租一个居住单位的住宅的一部分。”“上海市跃平律师事务所杜跃平持有这种观点，他认为，群租是指出租人将房屋出租给多于两个承租人或承租人将其承租一部分或者整体再转租给大于两个新承租人的行为。武汉大学民商法学博士研究生王雪琴认为“群租”可以有广义与狭义的。广义的群租，包括企业和公共机构提供给员工的宿舍，学校为学生提供学生宿舍而形成的租赁关系，包括两个或更多的社会和各类人员因租赁住房形成的租赁关系。狭义的群租只包括后一种情况。”
此外，改造现有住宅单位的规划，让每个人平均住房面积小于本地人民政府划定的最小标准，或者将厨房、浴室、阳台和地下车库出租给他人长期居住是我国《商品房屋租赁管理办法》中相关条款规定的基本观点。还有在很多企事业单位和高校中都普遍存在房东不直接进行分隔，而是将房屋以集体宿舍形式租赁给单位。然而，这种情况《办法》中并没有规定。综上所述，笔者认为，群租是指排除集体宿舍形式租赁外的建筑物的出租人（转租人）改造原来的房屋结构和布局，将房间分割成多个，用于租赁或租赁的两个或多个租户（承租人）的租赁关系的形成。
1.2群租与合租、拼租的异同
群租是合租、拼租的初始阶段，不管是拼租、合租还是群租，都属于一种形式即出租人把房屋出租给两人以上居住。
合租、拼租和群租之间主要有下面几点不同：首先，形式本质不同。合租、拼租和传统租赁为正常居住形式，通常情况下房屋结构没有被改变；但群租是非正常的居住形式，在这种形式下，卧室、厨房、卫生间、阳台全部被改造成小房间。其次，它们在承租人的数量上有所不同。合租、拼租通常有几个人就有几间房。而群租房屋的结构被改变，以至于承租人的数量也就更多。最后，合租、拼租租赁合同一般比群租租赁合同少很多。
1.3我国群租法律规制现状
上海、北京等城市以及住房和城乡建设部为了规范群租均颁布一些规定。
1.3.1上海市相关规定
《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》在2006年出台于上海。其中有关限制群租的规定内容是从最小出租单位，限制每个人的居住面积、租赁种类等方面进行规定，而且房屋不可以分离成几个小房间用于出租也被精确规定于其中。此外，在私法领域进行自治指导性的《业主公约》也发布于上海。《上海市居住房屋租赁管理办法》 于2011年颁布，办法更深层次地明晰了对群租的规制。“不仅限定了每个人的最小承租面积、最小出租单位，而且规定了集中出租行为。例如：单位的集体宿舍不得使用小区内房屋、一间出租房屋超过15人使用的，需要备案。同一时间，群租房整治活动多次在上海进行。规模最大的要数 2007年9月7日的那次整治活动。”
1.3.2北京市相关规定
大家更多的想了解和关注群租是从2008年北京群租第一案开始的。《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知》（以下简称《通知》）在2012年5月9日公布于北京。《商品房屋租赁管理办法》中的许多内容与《通知》的规定很相似。《通知》中清楚规定：出租房屋不得有两人以上住同一间房屋，除去有法定赡养抚养义务关系的，每个人平均的居住面积不得少于5平方米，此外出租房不得以床位出租，不可以改造房间内部构造的形式隔开租赁，应该以当初规划设计的房间来租赁。不得租用地下储藏室、浴室、厨房、阳台等。
1.3.3住房和城乡建设部相关规定
《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》) 由住房和城乡建设部颁布并从2011年2月1日起施行。其中第8条对房屋租赁从每个人平均住房面积和最小出租单位两个方面作出规定。同时提出不能把卫生间等四种类型的地方用于出租。这种种规定都明显地限制群租，对于群租者来说其在一定程度上解决了安全问题，大大改善了居住环境。可是很多人却持相反的观点，他们认为这样规定的直接结果就是租金上涨，从而加大了低收入租客的经济压力。
目 录
第一章 群租概述 1
1.1群租的概念 1
1.2群租与合租、拼租的异同 1
1.3我国群租法律规制现状 2
1.3.1上海市相关规定 2
1.3.2北京市相关规定 2
1.3.3住房和城乡建设部相关规定 2
第二章 群租的形成原因及影响 3
2.1群租的形成原因 3
2.1.1经济社会方面的原因 3
2.1.2法律规制方面的原因 3
2.2群租带来的影响 3
2.2.1承租人与业主之间的问题 3
2.2.2承租人与出租人之间的合同纠纷问题 3
2.2.3承租人与物业之间的管理纠纷问题 4
第三章 群租现象的法律分析 5
3.1租赁关系分析 5
3.1.1租赁合同有效性分析 5
3.1.2优先购买权分析 5
3.2建筑物相邻权分析 5
第四章 其他国家和地区相关规制对我国的启示 7
4.1香港相关规制对我国的启示 7
4.2美国相关规制对我国的启示 7
4.3英国相关规制对我国的启示 8
第五章 我国群租的存在问题及对策分析 9
5.1我国群租的存在问题 9
5.1.1执法程序不完善 9
5.1.2法律依据缺失 9
5.1.3公权力的不合理介入 9
5.2对策建议 10
5.2.1承认部分群租的合法性 10
5.2.2规范
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
群租整治的法律依据 10
5.2.3完善群租整治的法律程序 10
5.2.4强调公权力合理介入 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
第一章 群租概述
1.1群租的概念
现如今，国内类似于北京、上海这样的大城市群租现象较多。可以把群租划分为两大类：第一类是以集体宿舍形式的租赁关系；第二类是改造房间布局和结构，使其分割成一个个小房间，一个房间租给一个租客或再放几张床位，按床位租给租客。
群租到现在未被纳入规范的法律术语中，国内有关群租定义的界定的观点有：“上海政法学院教授石春玲认为，群租是这样的一种行为：不同家庭的两人以上分别承租一个居住单位的住宅的一部分。”“上海市跃平律师事务所杜跃平持有这种观点，他认为，群租是指出租人将房屋出租给多于两个承租人或承租人将其承租一部分或者整体再转租给大于两个新承租人的行为。武汉大学民商法学博士研究生王雪琴认为“群租”可以有广义与狭义的。广义的群租，包括企业和公共机构提供给员工的宿舍，学校为学生提供学生宿舍而形成的租赁关系，包括两个或更多的社会和各类人员因租赁住房形成的租赁关系。狭义的群租只包括后一种情况。”
此外，改造现有住宅单位的规划，让每个人平均住房面积小于本地人民政府划定的最小标准，或者将厨房、浴室、阳台和地下车库出租给他人长期居住是我国《商品房屋租赁管理办法》中相关条款规定的基本观点。还有在很多企事业单位和高校中都普遍存在房东不直接进行分隔，而是将房屋以集体宿舍形式租赁给单位。然而，这种情况《办法》中并没有规定。综上所述，笔者认为，群租是指排除集体宿舍形式租赁外的建筑物的出租人（转租人）改造原来的房屋结构和布局，将房间分割成多个，用于租赁或租赁的两个或多个租户（承租人）的租赁关系的形成。
1.2群租与合租、拼租的异同
群租是合租、拼租的初始阶段，不管是拼租、合租还是群租，都属于一种形式即出租人把房屋出租给两人以上居住。
合租、拼租和群租之间主要有下面几点不同：首先，形式本质不同。合租、拼租和传统租赁为正常居住形式，通常情况下房屋结构没有被改变；但群租是非正常的居住形式，在这种形式下，卧室、厨房、卫生间、阳台全部被改造成小房间。其次，它们在承租人的数量上有所不同。合租、拼租通常有几个人就有几间房。而群租房屋的结构被改变，以至于承租人的数量也就更多。最后，合租、拼租租赁合同一般比群租租赁合同少很多。
1.3我国群租法律规制现状
上海、北京等城市以及住房和城乡建设部为了规范群租均颁布一些规定。
1.3.1上海市相关规定
《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定》在2006年出台于上海。其中有关限制群租的规定内容是从最小出租单位，限制每个人的居住面积、租赁种类等方面进行规定，而且房屋不可以分离成几个小房间用于出租也被精确规定于其中。此外，在私法领域进行自治指导性的《业主公约》也发布于上海。《上海市居住房屋租赁管理办法》 于2011年颁布，办法更深层次地明晰了对群租的规制。“不仅限定了每个人的最小承租面积、最小出租单位，而且规定了集中出租行为。例如：单位的集体宿舍不得使用小区内房屋、一间出租房屋超过15人使用的，需要备案。同一时间，群租房整治活动多次在上海进行。规模最大的要数 2007年9月7日的那次整治活动。”
1.3.2北京市相关规定
大家更多的想了解和关注群租是从2008年北京群租第一案开始的。《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知》（以下简称《通知》）在2012年5月9日公布于北京。《商品房屋租赁管理办法》中的许多内容与《通知》的规定很相似。《通知》中清楚规定：出租房屋不得有两人以上住同一间房屋，除去有法定赡养抚养义务关系的，每个人平均的居住面积不得少于5平方米，此外出租房不得以床位出租，不可以改造房间内部构造的形式隔开租赁，应该以当初规划设计的房间来租赁。不得租用地下储藏室、浴室、厨房、阳台等。
1.3.3住房和城乡建设部相关规定
《商品房屋租赁管理办法》(以下简称《办法》) 由住房和城乡建设部颁布并从2011年2月1日起施行。其中第8条对房屋租赁从每个人平均住房面积和最小出租单位两个方面作出规定。同时提出不能把卫生间等四种类型的地方用于出租。这种种规定都明显地限制群租，对于群租者来说其在一定程度上解决了安全问题，大大改善了居住环境。可是很多人却持相反的观点，他们认为这样规定的直接结果就是租金上涨，从而加大了低收入租客的经济压力。
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