房价波动对城镇中等收入居民消费的影响(附件)【字数：9900】
自1998年中国住房制度改革以来，传统的福利型住房分配制度已被以市场为基础的住房销售所取代。过去20年来，各地房价不断地上涨。今天，中国经济的发展进入了一个新的快速发展的正常阶段，传统的依靠增加生产要素的投入的经济模式经过现代化和转型后，结构性经济模式逐渐取代传统的经济模式，消费也发生了变化，在促进经济发展过程中，这种模式的地位始终具有决定性的重要性。 因此，研究房地产价格波动对南京市区中等收入居民消费的影响具有重要意义。 Ⅰ
目 录
ABSTRACT Ⅱ
第一章 房价波动对城市居民消费影响的理论基础 1
1.1城镇居民消费理念 1
1.2房屋价格波动的传导机制 2
1.2.1挤出效应 2
1.2.2预算约束效应 2
1.2.3替代效应 2
1.2.4预防性储蓄 2
1.2.5传统的消费心理 2
第二章 南京房地产市场发展及城镇中等收入居民的消费现状 3
2.1南京房地产市场的发展现状 3
2.1.1房地产投资开发情况 3
2.1.2房地产销售情况 3
2.2南京城镇中等收入居民的消费现状 4
2.2.1居民的人均可支配收入与人均消费性支出 4
2.2.2中等收入居民的消费结构 5
第三章 房价波动对南京城镇中等收入居民消费影响的实证分析 8
3.1变量选取及数据整理 8
3.2模型设定 8
3.3实证检验过程 8
3.4实证检验的结论分析 9
第四章 政策建议 10
4.1提高居民的可支配收入水平 10
4.2完善社会保障体系 10
4.3合理调控保持房价稳定 10
4.4继续推进房地产税改革 11
4.5引导居民改变传统消费理念 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
附 录 15
第一章 房价波动对城市居民消费影响的理论基础
1.1城镇居民消费理念
从二十世 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
纪三十年代中期至今，消费理论大致有四个阶段：1、凯恩斯的绝对收入假说理论2、度森贝里的相对收入假说理论3、莫迪利安尼的生命周期假说理论4、弗里德曼的持久收入假说理论。
首先，消费函数仅仅反映了消费者支出与当前收入之间的关系,凯恩斯和杜森伯里所提出的理论是这其中最为突出的。接下来，由于消费者的收入预算的缘故，对可持续收入产生影响的理论主要是Modigliani提出的生命周期假说和弗里德曼提出的持续收入假说。也有其他的消费理论，像随机游走假设，假设一些隐藏因素会改变消费者的一些消费理念。
表1 消费理论的发展历程
消费理论
提出者
消费函数
变量解释
绝对收入假说
凯恩斯
Ct=a+bYt
Ct 为总消费, Yt为总收入，下标t为时期；a、b为参数。参数b称为边际消费倾向
相对收入假说
杜森贝里
Ct=aYt+bYt1
Ct为第t期消费性支出，Yt为第t期收入，Yt1为第t1期收入
生命周期假说
莫迪利安尼
Ct=aAt+bYt+cYte
At为资产，Yt为总收入，Yte为预期总收入
持久收入假说
弗里德曼
Cp=K（i,w,u）Yp
Cp为持久性消费支出，Yp为持久性收入，K为持久性收入与持久性消费间的比例系数，i为利率，w为非人力财富与持久收入的比率
莫迪利安尼与弗里德曼所提出的假设在观念上具有一致性，都认为目前的收入是对消费行为起引导作用的因素，预计收入和持有财产也对消费性支出起决定性作用。之后，霍尔、费莱文深入研究了莫迪利安尼的生命周期假说和费里德曼的持久收入假说，形成了LCPIH模型，消费函数为
Ct=aYt+bWt 其中，a,b为参数，Yt表示收入，Wt表示固有资产。
LCPIH模型中，人们所拥有的财产和预计收入都会对消费产生一定的影响。当人们的预期收入或财富增多时，消费性支出会增多。相反的，如果人们的预期收入或财富降低时，那么人们的消费性支出就随之减少。
根据LCPIH理论，如果房价继续上涨，收入的预期稳定增长将会增加，然后在短期内，边际消费倾向会增加。在乘数效应之后，国民经济将会倍增，这有利于发展经济。从另一个角度来看，随着房价上涨，房主数量增加，这增加了居民消费的成本，从而有助于经济发展。
由于消费函数，可以分析房价波动影响总体需求的消费渠道类型，这反过来影响经济发展。
1.2房屋价格波动的传导机制
1.2.1挤出效应
房价波动的挤出效应是指房价上涨，从而影响居民日常生活费用。对于那些没有个人住宅的人群来说，就需要支付更多的房租，但是只要个人收入可以超过房租的费用，租房的剩余收入将在租金支付后减少，从而消费将减少，这将限制租户消费。 对于那些购买房屋产权的人来说，房屋价格上涨所需要提前预算的支出增加，从而会对购房者目前的消费有一定程度的限制。
1.2.2预算约束效应
对于租户来说，房价的不断攀升会对他们日常生活的个人消费产生负面影响。 随着房价上涨，租金也势必上涨，租户就必须缴纳更高的租金，日常消费的限制变得更加紧张，他们不得不减少日常生活中的日常开销，以保留足够的金钱来缴纳房租。 对于还没有个人房屋或即将购买新房的居民而言，如果房价上涨，那消费者必定需要从银行贷取更多的款项才能购买自己的房产。 如果信贷危机或金融体系无法支撑这种贷款需求，家庭势必会减少住房的消费支出或者减少其他形式的隐形消费。
1.2.3替代效应
目 录
ABSTRACT Ⅱ
第一章 房价波动对城市居民消费影响的理论基础 1
1.1城镇居民消费理念 1
1.2房屋价格波动的传导机制 2
1.2.1挤出效应 2
1.2.2预算约束效应 2
1.2.3替代效应 2
1.2.4预防性储蓄 2
1.2.5传统的消费心理 2
第二章 南京房地产市场发展及城镇中等收入居民的消费现状 3
2.1南京房地产市场的发展现状 3
2.1.1房地产投资开发情况 3
2.1.2房地产销售情况 3
2.2南京城镇中等收入居民的消费现状 4
2.2.1居民的人均可支配收入与人均消费性支出 4
2.2.2中等收入居民的消费结构 5
第三章 房价波动对南京城镇中等收入居民消费影响的实证分析 8
3.1变量选取及数据整理 8
3.2模型设定 8
3.3实证检验过程 8
3.4实证检验的结论分析 9
第四章 政策建议 10
4.1提高居民的可支配收入水平 10
4.2完善社会保障体系 10
4.3合理调控保持房价稳定 10
4.4继续推进房地产税改革 11
4.5引导居民改变传统消费理念 11
结束语 12
致 谢 13
参考文献 14
附 录 15
第一章 房价波动对城市居民消费影响的理论基础
1.1城镇居民消费理念
从二十世 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
纪三十年代中期至今，消费理论大致有四个阶段：1、凯恩斯的绝对收入假说理论2、度森贝里的相对收入假说理论3、莫迪利安尼的生命周期假说理论4、弗里德曼的持久收入假说理论。
首先，消费函数仅仅反映了消费者支出与当前收入之间的关系,凯恩斯和杜森伯里所提出的理论是这其中最为突出的。接下来，由于消费者的收入预算的缘故，对可持续收入产生影响的理论主要是Modigliani提出的生命周期假说和弗里德曼提出的持续收入假说。也有其他的消费理论，像随机游走假设，假设一些隐藏因素会改变消费者的一些消费理念。
表1 消费理论的发展历程
消费理论
提出者
消费函数
变量解释
绝对收入假说
凯恩斯
Ct=a+bYt
Ct 为总消费, Yt为总收入，下标t为时期；a、b为参数。参数b称为边际消费倾向
相对收入假说
杜森贝里
Ct=aYt+bYt1
Ct为第t期消费性支出，Yt为第t期收入，Yt1为第t1期收入
生命周期假说
莫迪利安尼
Ct=aAt+bYt+cYte
At为资产，Yt为总收入，Yte为预期总收入
持久收入假说
弗里德曼
Cp=K（i,w,u）Yp
Cp为持久性消费支出，Yp为持久性收入，K为持久性收入与持久性消费间的比例系数，i为利率，w为非人力财富与持久收入的比率
莫迪利安尼与弗里德曼所提出的假设在观念上具有一致性，都认为目前的收入是对消费行为起引导作用的因素，预计收入和持有财产也对消费性支出起决定性作用。之后，霍尔、费莱文深入研究了莫迪利安尼的生命周期假说和费里德曼的持久收入假说，形成了LCPIH模型，消费函数为
Ct=aYt+bWt 其中，a,b为参数，Yt表示收入，Wt表示固有资产。
LCPIH模型中，人们所拥有的财产和预计收入都会对消费产生一定的影响。当人们的预期收入或财富增多时，消费性支出会增多。相反的，如果人们的预期收入或财富降低时，那么人们的消费性支出就随之减少。
根据LCPIH理论，如果房价继续上涨，收入的预期稳定增长将会增加，然后在短期内，边际消费倾向会增加。在乘数效应之后，国民经济将会倍增，这有利于发展经济。从另一个角度来看，随着房价上涨，房主数量增加，这增加了居民消费的成本，从而有助于经济发展。
由于消费函数，可以分析房价波动影响总体需求的消费渠道类型，这反过来影响经济发展。
1.2房屋价格波动的传导机制
1.2.1挤出效应
房价波动的挤出效应是指房价上涨，从而影响居民日常生活费用。对于那些没有个人住宅的人群来说，就需要支付更多的房租，但是只要个人收入可以超过房租的费用，租房的剩余收入将在租金支付后减少，从而消费将减少，这将限制租户消费。 对于那些购买房屋产权的人来说，房屋价格上涨所需要提前预算的支出增加，从而会对购房者目前的消费有一定程度的限制。
1.2.2预算约束效应
对于租户来说，房价的不断攀升会对他们日常生活的个人消费产生负面影响。 随着房价上涨，租金也势必上涨，租户就必须缴纳更高的租金，日常消费的限制变得更加紧张，他们不得不减少日常生活中的日常开销，以保留足够的金钱来缴纳房租。 对于还没有个人房屋或即将购买新房的居民而言，如果房价上涨，那消费者必定需要从银行贷取更多的款项才能购买自己的房产。 如果信贷危机或金融体系无法支撑这种贷款需求，家庭势必会减少住房的消费支出或者减少其他形式的隐形消费。
1.2.3替代效应
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