房地产价格走势分析(附件)
摘 要
目 录
一、 引言 1
（一） 研究背景与意义 1
（二） 国内外研究现状 1
二、 济南房地产价格变动分析 3
（一） 住房位置对价格的影响 3
（二） 规划设计水平与小区环境对价格的影响 3
（三） 住宅平面格局对价格的影响 3
（四） 住宅配套设施对价格的影响 3
（五） 政府调控房价政策对价格的影响 4
（六） 房贷利率对价格的影响 4
三、 基于灰色关联理论的实证分析 5
（一） 灰色关联理论 5
（二） 数据的来源 6
（三） 灰色关联模型 13
四、 结 论 17
参考文献 18
致 谢 20
引言
研究背景与意义
2017年济南土地市场继续升温，土地价格继续上涨，但随着土地价格的上涨“房子用来住的，不是用来炒的”深入人心的济南房地产市场政策不断推出并不断升级，政府提供了大量住房。据搜房网关于济南土地交易统计，2017年济南共有199宗土地交易完成（不包括商河，平阴，济阳）。其中部分土地于2016年底推出，2017年初售出，总交易量为715.4万平。总成交金额994亿元。随着济南一直以来的地铁梦离我们又进一步。2017年济南在市委书记王文涛的带领下，加大拆迁拆违的力度，为济南经济的发展奠定了基础。济南房地产的价格是作为济南房地产市场的重要因素之一。这关系到济南经济的发展，甚至关系到每个家庭每个人。由于房地产价格的变动受到多方面的影响，利用灰色关联理论来建立模型，进一步研究影响房地产价格的主要因素是哪些。预测房地产价格，给个人或者政府提出一些关于济南房地产价格的建议。通过运用灰色理论为基础，在这基础上搜集相关的数据，建立模型分析数据得出影响房地产价格变化的主要因素是指哪个方面，从而预测济南未来的房价的走势，并探究影响平均房价因素的相关程度。
国内外研究现状
国外研究现状
Analysis（2013）验证了危机之前和之后房地产估价与滞后的经常账户模式之间联系的稳健性。结果是支持经常项目、信贷增长渠道和动力渠道扮演着 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
最重要的角色。经常账户/国内生产总值顺差或更大的赤字可能成为警示信号，特别是在过去几个季度当信贷扩张和房地产升值的时候。
Zhang ML( Zhang Minli)， Yang Wp( Yang Wenpo)（2014）他的观点是认可关于对房地产行业的投资是有一定高的风险同时也意味着相对应的高收益，关于对房地产价格研究的重点在于能对投资风险的类型和预防风险有着很好的分析。最后提出了一种模糊综合评价方法，为风险投资等相关领域的房地产研究提供了有效的方法。
国内研究现状
刘思峰（2011）南航灰色关联理论建模软件，被大量学者所使用，具有非常高的实用价值，对与经管类专业的学生有着很大的帮助，提供了很好的定量分析的软件。
张行健，李新萍（2017）经自己的深入探究利用组建模型对天津未来五年的商品房房价的预测具有比较高的准确性，在该领域预测上有一定的权威性。如政府如若不制定积极有效的管理措施，房价涨幅将非常迅速。
徐伟（2016）根据影响房地产价格未来走势的因素进行了初步预测。他通过进一步理论模型分析指出了房地产价格波动的随机性跟不确定性，在这个基础之上通过运用混沌理论将所需要的相关数据进行提前的处理来建立房地产价格预测的模型。
刘鹰（2017）预测房地产价格的趋势影响因素等建立了一流的模型，运用神经网络模型、随机序列模型以及灰色马尔可夫模型各自的优势提出房价主导因素的机制。
陈绍刚（2016）通过分析房地产价格因素建立模型。进行线性回归模拟，将搜集到的房产价格数据代入公式，对2017年的房地产价格进行预测。
陈威羽（2017）通过灰色关联理论为基础对石家庄市的商品房均价数据进行了分析，并进一步研究探讨了关于影响房地差价格的因素有哪些。
济南房地产价格变动分析
住房位置对价格的影响
位置是影响济南房地产价格水平非常重要的因素之一，被公众所认同的好位置、好环境，一般情况下也是城市建设投资长期发展的结果。土地资源成本自然会增加而不减少，再加上购买房的人对于好位置需求特别大，由此导致好位置房屋价格高出位置偏的房地产价格两倍乃至五倍之多。另外比较好的教育资源，也会引起周围房地产价格的变动，有一定数量的家长想通过购买房子落户到拥有良好教育资源的地区。从而让自己的孩子享受到良好的教育，由此产生了学区房。
规划设计水平与小区环境对价格的影响
济南小区规划与建筑档次提高，将会得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加对小区建设成本投资为前提，在一定程度上会影响房价的变化。此外小区房子的设计水平高低与未来小区居住人口的素质是存在一定的关系的。较高的设计水平和入住人口素质同样能进一步维护该区域的良好的环境，从而促使房价进一步提高。对于普通住宅区入住人口的素质水平不一，小区的氛围环境很难得到较高的提升，房价也难以进一步提高。小区治安混乱无门禁或相关人员去管理维护。小区的环境又脏又乱可能导致对该小区房子的需求降低，从而影响房子的价格。
住宅平面格局对价格的影响
小区住宅里面的主卧、次卧、向阳程度和公摊面积都会直接影响房子的价格。卧室、客厅、厨房、卫生间和阳台等功能如果比较合按购房者的喜好，设置齐全合理，各个区域的实际面积分配也合理，那么购房者在房子价格上就更容易接受，对于该小区的购买意向会更大。房地产开发商那边就会有提高价格的空间。在按照建筑面积计价时房屋内有效使用面积大，分摊的公用面积少。即便开发商适当提高房价，购房者也会比较乐意接受。
住宅配套设施对价格的影响
包括小区内生活服务配套设施，即住宅内水、电、气等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高。特别是教育资源与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配置高级设施如24小时热水供应、消防报警、电梯、防盗门对讲等都会影响房价的变动。
政府调控房价政策对价格的影响
2017年调控是济南楼市主要的旋律，济南市政府在1月17日发布关于商品房购买的限制购买细则。济南户口限制购买两套，非济南市户口的限购一套，并且社保要求缴纳两年才有资格购买。4月19日政府又颁布了关于限制房价的新政策，非济南户口在济南买房要首付60%，济南户口购买第二套房子的首付也提高到了60%，购买的房子产权必需满两年才能进行买卖交易。这些调控政策已经成为济南历史上最严厉的限购政策。
房贷利率对价格的影响
自2018年春节过后济南的房贷利率进行了三次调整，对于第一套房贷的利率从原来的15%上涨到20%，有的地区达到了25%。自2018年3月份开始，在济南有部分银行上调房屋贷款利率，第一套房屋贷款上浮15%、第二套房上浮25%的政策。虽然在名义上是15%的上浮，但是这个贷款的利率要等很长的时间，面对房价的变动大部分人都不愿意等待。在这种情况下，对导致实际的房屋贷款利率会有所升高，首套房屋贷款不足基本来说银行会停止第二套房屋贷款。对于房地产商来说，为了能更快的收回资金，对能全款买房的人优先。另外从全国范围来看，从2017年初全国首套房屋贷款利率平均为4.46%。2018年中旬全国贷款利率已经平均上涨到5.56%。房屋贷款利率有持续走高的趋势。
目 录
一、 引言 1
（一） 研究背景与意义 1
（二） 国内外研究现状 1
二、 济南房地产价格变动分析 3
（一） 住房位置对价格的影响 3
（二） 规划设计水平与小区环境对价格的影响 3
（三） 住宅平面格局对价格的影响 3
（四） 住宅配套设施对价格的影响 3
（五） 政府调控房价政策对价格的影响 4
（六） 房贷利率对价格的影响 4
三、 基于灰色关联理论的实证分析 5
（一） 灰色关联理论 5
（二） 数据的来源 6
（三） 灰色关联模型 13
四、 结 论 17
参考文献 18
致 谢 20
引言
研究背景与意义
2017年济南土地市场继续升温，土地价格继续上涨，但随着土地价格的上涨“房子用来住的，不是用来炒的”深入人心的济南房地产市场政策不断推出并不断升级，政府提供了大量住房。据搜房网关于济南土地交易统计，2017年济南共有199宗土地交易完成（不包括商河，平阴，济阳）。其中部分土地于2016年底推出，2017年初售出，总交易量为715.4万平。总成交金额994亿元。随着济南一直以来的地铁梦离我们又进一步。2017年济南在市委书记王文涛的带领下，加大拆迁拆违的力度，为济南经济的发展奠定了基础。济南房地产的价格是作为济南房地产市场的重要因素之一。这关系到济南经济的发展，甚至关系到每个家庭每个人。由于房地产价格的变动受到多方面的影响，利用灰色关联理论来建立模型，进一步研究影响房地产价格的主要因素是哪些。预测房地产价格，给个人或者政府提出一些关于济南房地产价格的建议。通过运用灰色理论为基础，在这基础上搜集相关的数据，建立模型分析数据得出影响房地产价格变化的主要因素是指哪个方面，从而预测济南未来的房价的走势，并探究影响平均房价因素的相关程度。
国内外研究现状
国外研究现状
Analysis（2013）验证了危机之前和之后房地产估价与滞后的经常账户模式之间联系的稳健性。结果是支持经常项目、信贷增长渠道和动力渠道扮演着 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
最重要的角色。经常账户/国内生产总值顺差或更大的赤字可能成为警示信号，特别是在过去几个季度当信贷扩张和房地产升值的时候。
Zhang ML( Zhang Minli)， Yang Wp( Yang Wenpo)（2014）他的观点是认可关于对房地产行业的投资是有一定高的风险同时也意味着相对应的高收益，关于对房地产价格研究的重点在于能对投资风险的类型和预防风险有着很好的分析。最后提出了一种模糊综合评价方法，为风险投资等相关领域的房地产研究提供了有效的方法。
国内研究现状
刘思峰（2011）南航灰色关联理论建模软件，被大量学者所使用，具有非常高的实用价值，对与经管类专业的学生有着很大的帮助，提供了很好的定量分析的软件。
张行健，李新萍（2017）经自己的深入探究利用组建模型对天津未来五年的商品房房价的预测具有比较高的准确性，在该领域预测上有一定的权威性。如政府如若不制定积极有效的管理措施，房价涨幅将非常迅速。
徐伟（2016）根据影响房地产价格未来走势的因素进行了初步预测。他通过进一步理论模型分析指出了房地产价格波动的随机性跟不确定性，在这个基础之上通过运用混沌理论将所需要的相关数据进行提前的处理来建立房地产价格预测的模型。
刘鹰（2017）预测房地产价格的趋势影响因素等建立了一流的模型，运用神经网络模型、随机序列模型以及灰色马尔可夫模型各自的优势提出房价主导因素的机制。
陈绍刚（2016）通过分析房地产价格因素建立模型。进行线性回归模拟，将搜集到的房产价格数据代入公式，对2017年的房地产价格进行预测。
陈威羽（2017）通过灰色关联理论为基础对石家庄市的商品房均价数据进行了分析，并进一步研究探讨了关于影响房地差价格的因素有哪些。
济南房地产价格变动分析
住房位置对价格的影响
位置是影响济南房地产价格水平非常重要的因素之一，被公众所认同的好位置、好环境，一般情况下也是城市建设投资长期发展的结果。土地资源成本自然会增加而不减少，再加上购买房的人对于好位置需求特别大，由此导致好位置房屋价格高出位置偏的房地产价格两倍乃至五倍之多。另外比较好的教育资源，也会引起周围房地产价格的变动，有一定数量的家长想通过购买房子落户到拥有良好教育资源的地区。从而让自己的孩子享受到良好的教育，由此产生了学区房。
规划设计水平与小区环境对价格的影响
济南小区规划与建筑档次提高，将会得到更多购房者的青睐，提高档次需要以增加对小区建设成本投资为前提，在一定程度上会影响房价的变化。此外小区房子的设计水平高低与未来小区居住人口的素质是存在一定的关系的。较高的设计水平和入住人口素质同样能进一步维护该区域的良好的环境，从而促使房价进一步提高。对于普通住宅区入住人口的素质水平不一，小区的氛围环境很难得到较高的提升，房价也难以进一步提高。小区治安混乱无门禁或相关人员去管理维护。小区的环境又脏又乱可能导致对该小区房子的需求降低，从而影响房子的价格。
住宅平面格局对价格的影响
小区住宅里面的主卧、次卧、向阳程度和公摊面积都会直接影响房子的价格。卧室、客厅、厨房、卫生间和阳台等功能如果比较合按购房者的喜好，设置齐全合理，各个区域的实际面积分配也合理，那么购房者在房子价格上就更容易接受，对于该小区的购买意向会更大。房地产开发商那边就会有提高价格的空间。在按照建筑面积计价时房屋内有效使用面积大，分摊的公用面积少。即便开发商适当提高房价，购房者也会比较乐意接受。
住宅配套设施对价格的影响
包括小区内生活服务配套设施，即住宅内水、电、气等配套设施。配套设施齐全，房价就可以提高。特别是教育资源与体育卫生、商业设施尤显重要。住宅内适当配置高级设施如24小时热水供应、消防报警、电梯、防盗门对讲等都会影响房价的变动。
政府调控房价政策对价格的影响
2017年调控是济南楼市主要的旋律，济南市政府在1月17日发布关于商品房购买的限制购买细则。济南户口限制购买两套，非济南市户口的限购一套，并且社保要求缴纳两年才有资格购买。4月19日政府又颁布了关于限制房价的新政策，非济南户口在济南买房要首付60%，济南户口购买第二套房子的首付也提高到了60%，购买的房子产权必需满两年才能进行买卖交易。这些调控政策已经成为济南历史上最严厉的限购政策。
房贷利率对价格的影响
自2018年春节过后济南的房贷利率进行了三次调整，对于第一套房贷的利率从原来的15%上涨到20%，有的地区达到了25%。自2018年3月份开始，在济南有部分银行上调房屋贷款利率，第一套房屋贷款上浮15%、第二套房上浮25%的政策。虽然在名义上是15%的上浮，但是这个贷款的利率要等很长的时间，面对房价的变动大部分人都不愿意等待。在这种情况下，对导致实际的房屋贷款利率会有所升高，首套房屋贷款不足基本来说银行会停止第二套房屋贷款。对于房地产商来说，为了能更快的收回资金，对能全款买房的人优先。另外从全国范围来看，从2017年初全国首套房屋贷款利率平均为4.46%。2018年中旬全国贷款利率已经平均上涨到5.56%。房屋贷款利率有持续走高的趋势。
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