住房保障政策对新生代农民工市民化的影响
住房保障政策对新生代农民工市民化的影响[2020051113]
摘要：研究目的：在对住房保障模式的梳理和描述新生代农民工市民化基础上，对探讨其市民化意愿的影响因素，重点揭示住房保障政策对其市民化意愿的影响。研究方法：基于2013年江苏省南京市的704位新生代农民工的问卷调查数据,通过描述性统计分析法和多元logistic模型对新生代农民工的个人情况、市民化意愿、住房问题等情况进行考察和分析。并对南京市新生代农民工保障性住房市场的供给政策提供了合理的建议,主要包括拓展公共租赁住房筹集来源和提高住房补贴等。
关键字：新生代农民工；住房保障政策；logistic模型;市民化
The Influence of Housing Guarantee Policies of Urbanization for the New Generation Migrant Workers
-----Based on the Investigation of Nanjing
Student majoring in Land Management Fu Shiqi
Tutor Chen Huiguang
Abstract：With the rapid development of urbanization, housing problem has been become one of the common headaches in large area in China. The research’s purposes is that based on the analyzing of the different kinds of housing guarantee policy systems and the recent investigation of urbanization for the new generation migrant workers, to explore the influenced factors of their urbanized desire. The most important prospect is to mainly reveal the housing guarantee policy impact on the urbanized desire. The research’s method is that based on the 704 new generation of migrant workers investigation statistics in Nanjing, Jiangsu province, 2013, the writer use the descriptive statistics analysis and multivariate logistic model to observe what is the relationship about the new generation migrant workers personal situation, the urbanized desire, housing problems and so on. And the writer will give some reasonable and rational suggestions to housing guarantee market policy which will be benefit for the new generation of migrant workers in Nanjing to stay for a long time. Moreover, the housing guarantee policy method could include expanding the ways of raising the land sources to develop the public rental houses for them and offering an increasing housing subsidies, etc.
农民工市民化是近年来的热点问题，这直接影响到我国的城镇化进程，对于城乡可持续发展和协调城乡关系有着重要影响[1]。如今，新生代农民工渐渐成为新型劳动力的主体，占农民工群体总量的60%[2]。新生代农民工融入城市的意愿强烈，在城市的生活已也受到各方面的关注。但从制度安排上来说，由于户籍的限制造成与城市居民待遇的差别化[3]。自2006年《国务院关于解决农民工问题的若干意见》指出要把长期在城市就业与生活的农民工居住问题，纳入城市住宅建设发展规划起，2010年“中央一号文件”特别出要解决好新生代农民工的问题，2013年新“国五条”提出要把符合条件的农民工纳入当地住房保障体系，到2014年“中央一号文件”指出加快推动外来务工人员市民化，促进能在城镇合法稳定就业和生活的常住人口实现市民化[4]，可见国家对农民工住房问题的重视程度逐日递增。
回顾已有的相关研究，住房问题仍然是阻碍农民工市民化的重要因素。赵旭,王钢(2007)指出城市住房的房价房租高，低收入的农民工住房的实际环境恶劣，虽然住房保障制度在不断改革和完善，但农民工住房问题仍然突出[5]。栾云云，张广胜（2010）新生代农民工是有着市民特征的在城市生存的非市民群体[6]，张国胜(2007)、梁燕平、曾名芹（2008）国家要建立健全关于农民工住房权的相关法律法规[7]，让农民工在遇到住房问题时有法可依，才能有效的保障自己的权利[8]。龙树国（2011）、林娣、金萍（2012）对新生代农民工的居住状况进行了研究，指出住房问题是新生代农民工进入城市社会后能否长期稳定下来并融入城市社会最终完成向市民转化的关键问题[9-11]。
解决新生代农民工的住房问题，使其留在城市，才能加快我国城镇化的发展。因此，本文将以新生代农民工的“市民化意愿”与“实际住房情况”为两条主线，从改善住房保障政策上入手，通过对所获数据的分析，探究研究住房保障政策对新生代农民工市民化的影响，为新生代农民工住房保障政策的修订提供可靠的理论依据，为加快新生代农民工市民化的集成献计献策。
二、农民工住房保障政策及模式综述
（一) 农民工住房保障政策及模式比较
现存的城镇住房保障政策体系有公共租赁房（廉租房），经济适用房，政策性租赁房，定向安置房和保障性限价房。根据各省市政策的不同，在不同省市内对农民工开放的政策见下表：
表1.农民工住房保障政策及模式比较
中央文件 内容 中央部门文件 内容 各级地方文件 内容
住房补贴模式 《国务院关于解决农民工问题的若干意见》 多渠道多形式改善农民工居住条件 《住房城乡建设部 民政部 财政部关于做好住房救助有关工作的通知》建保[2014]160号 发放低收入住房困难家庭租赁补贴 2008年成都市出台《关于我市进城务工农村劳动者购房进行补助有关问题的通知》 外来务工人员首次在成都五城区和高新区范围内购买建筑面积90平方米以下商品房实行补助
2008年山东省莱芜市通过了《关于实施农村困难家庭住房保障的意见》 2013年度租赁住房补贴标准为每户每年5612元，经济适用房补贴标准为每户6.5万元[12]
准市民化模式 《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》 加快推动农业转移人口市民化 2015年四川省政府出台的《加强农民工住房保障工作指导意见》 1.将逐步放宽农民工购买产权型保障性住房的限制2.将向农民工出售公共租赁住房纳入试点范围3.增加中小户型中低价位普通商品住房供应，为农民工提供住房公积金贷款支持。
纳入住房保障体系模式 国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围 《公共租赁住房管理办法》中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号 向符合规定条件的外来务工人员提供公租房 2014年宁夏自治区出台《完善进城务工人员住房政策促进进城务工人员有序融入城镇工作方案》 将外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保[2010]59号 商品房价格较高的城市可适当扩大经济适用房的供应范围 2006年福建省出台的《关于加快普通商品住房、经济适用住房与廉租房制度建设的若干意见》 符合条件的所有进城务工人员也可买经济适用房
由此可见，各类住房保障政策的出台和实施正逐步改善农民工的住房情况。根据我们的调查数据显示，在住房补贴模式下37.37%的受访者选择租赁补贴，62.34%的受访者选择购房补贴。而准市民化模式由于户籍制度的限制，一些政策仍无法扩展到非城镇户籍的外来务工人员[13]，这种限制和约束产生了明显的不公平感[14]，也加重了农民工留在城市的难度。在调研中，受访者不愿意市民化的首要原因是无法在城市长久的拥有住房，因此他们无法长久的留在城市，但其内心意愿是在条件允许的情况下愿意定居城市从而实现真正的市民化。在纳入住房保障体系模式中，政府给农民工的优惠政策实在有限，部分省市已把农民工纳入公租房范围中，但申请时需符合一定的申请条件。
（二)南京市外来务工人员住房保障政策
《南京市的城镇住房保障政策》包括：租赁补贴，公租房，经济适用房和保障性限价房。这其中只有公租房对外来务工人员开放，其他政策均要求市区常住户口。2011年《南京市公共租赁住房管理办法》中明确指出，外来务工人员可以申请公共租赁房，要求是：需签订劳动合同或聘用合同，需有固定收入并有支付能力的证明，需在本市连续五年缴纳社会保险且本人及配偶在本市没有私有产权房，没有租住公有住房。江苏建厅印发的《2013年全省住房保障工作要点》，其中明确要开展“农民工住房保障行动”，但在我们的调查中只有1.6%新生代农民工住进了公租房或者是正在申请公租房，实施效果不容乐观。根据调研结果新生代农民工实际住房情况是75.91%的新生代农民工选择租房却没有得到租赁补贴，经济适用房政策和保障性限价房政策是他们所期望能实现的政策用于解决他们长久在城市的落脚问题。面临着租金高房价高的困难但这些政策均受到户籍的限制，并没有对外来务工人员开放。
三、调研概况及数据分析
本文研究数据来源于笔者2013年对南京市的新生代农民工聚集区域进行的实地调研，采用分层抽样和随机抽样的方法，通过对符合调查的研究对象（16—35岁的新生代农民工）进行访谈形式的问卷调查。调查区域经济发展水平存在较大的跨度，能够较好地反映要素差异，便于进行数据分析。为保证样本的多样性，还选择了各区域内不同的工作种类。调查区域内共获新生代农民工调查问卷704份，有效问卷683份，合格率为97.30%。被调查的新生代农民工年龄的平均数是25.79岁，中位数26岁，与2011年的调查结果（29.14岁）相比，年龄趋于低龄化。家庭年收入的中位数是7万，累计外出打工年数的中位数是3年。新生代农民工虽然年龄较小，但其学历为初中占48%，高中的占35%，一共占总调查人数的83%。从工作类型上来看，新生代农民工外出打工占据了主体，达到了89.75%，工作类型相对集中，基本为打工或个体经营。
新生代农民工年龄较小，文化程度与一代农民工相比提升了很多。其中学历为初中，高中的占的比例较大。从工作类型上来看，外出打工占据了主体，平均年收入与从事非农业生产和务农为主的农民工相比稍高。自己做生意开店经营的受访者收入相对较高，工作类型相对集中，个体经营收入较高。
表2 新生代农民工的基本情况表
变量百分比均值最大值最小值方差
年龄22岁以下18.68%25.79435160.799
22-26岁25.40%
26-30岁32.85%
30岁以上23.07%
性别男性60%0.40.241
女性40%
婚姻状况未婚52.60%0.52260.261
已婚47.30%
文化程度小学以下1%2.47594.227
小学4%
初中48%
高中35%
大专及以上12%
个人年收入 0-38.75%4.4295000.934
3-5万20.44%
5-8万32.85%
8万以上37.96%
表3．新生代农民工的工作类型及收入情况
工作类型所占百分比年收入（万元）
务农1.32%3.54
在本地打工0.59%3.06
在外地打工89.75%4.18
自己做生意（开店）8.35%8.78
受访者中没有承包地的占67%。并且在有承包地的情况下，愿意回家务农的受访者占12.28%，近8成新生代农民工不愿回家务农。许多受访对象表示，自己本身根本不会回家务农，更没有打算将来以务农为生[15]。与上一代农民工相比，“农民就该种地”的思想已经改变。新生代农民工渴望融入城市在城市生活的意愿更强烈。
（一）新生代农民工市民化意愿分析
表4. 住房保障对新生代农民工市民化意愿的差别
意愿 性别 是 否 不确定
是否愿意留在城市 男 40% 45% 15%
女 38% 36% 26%
提供住房保障之后，是否愿意留在城市 男 79% 20% 1%
女 89% 9% 2%
根据笔者的调研，在不提供任何住房保障及社会保障的条件下，新生代农民工中男性与女性市民化意愿基本相当。但在“不愿意”市民化的选项中，男性所占比例比女性高出9%。在“不确定”这个选项中，女性比男性高出11%。由于受农村“重男轻女”思想的影响，农村女性的文化程度不高，她们对未来规划更愿意由丈夫决定。我们根据新生代农民工市民化意愿的性别差异，对原本不愿意留在城市，打工几年就准备回家的新生代农民工进行了更细致的分析。根据表4可知，因提供住房保障而愿意市民化的女性新生代农民工所占比例大于男性新生代农民工所占比例，女性更是达到了近90%。“不愿意”在城市生活的比例下降了27%，选择“不确定”的更是下降了24%。可见住房保障对女性受访者影响高于对男性受访者的影响。
结合两种情况的分析，最终男性新生代农民工愿意市民化的占83%，女性新生代农民工愿意市民化的占91%。这说明，住房问题已经成为新生代农民工是否能留在城市的障碍，如果在城市为他们解决住房问题，绝大部分新生代农民工愿意继续留在城市，在城市生活。
表5. 教育程度对新生代农民工住房保障及市民化意愿的差异
教育程度 人数 百分比 需住房保障人数 百分比 有市民化意愿人数 市民化的百分比
文盲 7 1.02% 0 0.00% 2 28.57%
小学 39 5.69% 18 46.15% 30 76.92%
初中 331 48.32% 175 52.87% 292 88.22%
高中 237 34.60% 103 43.46% 207 87.34%
大专及以上 71 10.36% 28 39.44% 59 83.10%
总 685 100.00% 324 47.30% 590 86.13%
新生代农民工中，学历为初中的需要住房保障的人数最多，学历为高中的人紧排其后。这两个学历阶段的新生代农民工市民化意愿较高，同时对住房保障的需求也相较于其他学历的新生代农民工更为强烈。对于学历为大专及以上的新生代农民工，所调查人群中此类学历的比例相对较少，但这一群体中他们的市民化意愿也达到了80%左右。随着学历的升高，新生代农民工的市民化意愿更强烈，更愿意在城市里生活，对住房保障的期望就越高。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》中显示新生代农民工初次外出的平均年龄仅为21.7岁，本次调研的新生代农民工平均年龄为25.79岁，年龄阶段划分如下表。
表6.年龄对新生代农民工住房保障及市民化意愿的差异
年龄人数百分比需住房保障人数需要保障房百分比有市民化意愿人数占总体的百分比
22岁以下12818.69%8062.5%11085.94%
22-26岁17425.40%10158.05%14683.91%
26-30岁22532.85%15468.44%20088.89%
30岁以上15823.07%10676.09%13484.81%
总685100.00%44164.38%59086.13%
根据调查数据可知，新生代农民工年龄集中在26到30岁之间的人数最多，26岁以上的新生代农民工所需保障住房人数较多，市民化意愿相对来说较高。外出打工为新生代农民工主要的工作类型，这些人收入较低，市民化意愿强烈，在城市生活需要政府提供住房保障。
（二）新生代农民工的住房实际情况
新生代农民工选择租房的人占59%，集体宿舍的占33%，能买的起房的只占5%。没有住房、睡大街睡马路的极端情况也有出现。这些极端情况严重影响了社会形象与社会治安，因此解决好外来务工人员的住房问题是加快新生代农民工市民化的关键。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》中显示农民工月均收入2609元，年均收入31308元。《2014全国统计年鉴》可知江苏省城镇居民人均年收入为4.2万，而根据《2014南京统计年鉴》可知，南京市城市居民年人均可支配收入五等份分组75497元为高等收入，因此把新生代农民工的收入区间定为0-3万，3-4万，4-8万及8万以上。由于现存制度没有合适新生代农民工的经济适用房，我们把他们需求的此类房屋记为经济适用房。下表反应了新生代农民工实际住房情况和住房期望。
表7.不同收入等级的新生代农民工实际住房情况表
收入区间 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月（元） 人均月（元） 人均面积 样本量
0-3万 60 85 4000 2 60 8.45 10 44.86 829.16 372.52 20.52 44
3-4万 176 82.5 5875 4 46.067 9.0921 18 56.537 1080.83 397.893 20.813 134
4-8万 189 75.286 6088.9 9 58.57 11.182 21 57.904 1175.83 416.98 20.53 156
8万以上 260 85.86 7427.52 21 79.13 12.85 46 63.56 1289.17 445.75 21.98 186
结合数据可知，还没想好在城市住房问题的多为年收入8万以下的群体，年收入8万以下的新生代农民工中租房的占74.59%，住集体宿舍或工棚17.18%，买房的仅占0.47%。而年收入8万以上的新生代农民工中租房的占71.54%，住集体宿舍或工棚的占17.69%，买房8.08%。由此可见，年收入8万为差异的分水岭，年收入8万以上的群体买房的人数比年收入8万以下增长了47.62%。由于新生代农民工群体对公租房政策了解甚少，导致对公租房面积期望过高，而自己人均实际租房的价格反而比新生代农民工理解中的公租房需求价格低很多。受访人群里，选择买房的占54%，但是由于城市的房价过高而望而却步。现阶段短期内他们在城市的住房方式为租房，但是长远考虑，他们希望在城市买房，如何实现租房和买房之间的时间过渡，是建立健全的住房保障政策的一个关键。
表8.不同年龄等级的新生代农民工实际住房情况表
年龄区间 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月租金（元） 人均月租金（元） 人均面积 样本量
22岁以下 128 75 6000 2 47.26 9.88 53 55.5 1196.67 461.69 21.11 71
22-26岁 174 96.67 7481.50 6 53.60 10.24 32 51.78 1041.67 377.84 18.80 130
26-30岁 225 69.36 7444.45 11 75.00 11.13 21 58.02 1040.25 382.26 21.32 185
30岁以上 158 71.15 5764.21 13 88.05 11.08 21 49.25 1170 446.90 18.97 119
根据调查数据可知，新生代农民工年龄集中在26到30岁之间的人数最多，20到26岁的人数紧随其后，这两个年龄段的新生代农民工所需保障住房人数较多，市民化意愿相对来说较高。新生代农民工购买住房的人数随着年龄的增长而增大，租房的人数随着年龄的增长而减少。说明新生代农民工长远的考虑仍是购房，有稳定的住房他们才能留在城市里。
表9.不同文化程度的新生代农民工实际住房情况表
教育程度 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月（元） 人均月租金（元） 人均面积 样本量
小学以下 7 0 0 0 0 0 0 26 666.67 196.08 9.18 6
小学 78 93.33 5629.67 3 65 10.66 11 42.522 1317.5 439.23 14.17 23
初中 331 53.33 4500 6 63.00 10.4 72 50.7 1019.83 370.71 18.35 241
高中 237 78.33 7299.57 12 56.62 14.922 36 60.48 1144.00 463.72 24.51 182
大专及以上 71 81.64 7800 11 35.00 13.833 8 54.63 1197.28 466.03 21.27 51
（三）新生代农民工住房期望
表10.不同收入等级的新生代农民工住房期望需求表
收入区间 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
0-3万 102.92 7600 24 105 800 4 0 0 0 68.50 1180 10
3-4万 99.60 6623.05 90 91.18 4562.50 18 70 500 1 62.63 1047.37 19
4-8万 100.04 7533.93 112 93.33 4785.71 15 75 700 7 61.54 1285.47 27
8万以上 106.96 7671.7 131 88.81 5090.50 36 80 800 1 65.00 1065.38 14
结合表10可以看出，受访者期望的住房面积要比他们实际住房的面积大。新生代农民工买房的期望面积在101.49平方米左右，租房的期望面积在70平方米左右。由于调查地点选在偏离市中心的区域，租金和房价受地理位置和住房条件的限制有很大不同，有一些极端情况（租金低，住房条件极差等）出现，在平均数中无法反映。新生代农民工期望每月的租金为1228.80元，且租房面积大约为70平方米，而实际他们的租房面积为51.38平方米。可接受的一套商品房的价格为47.28万，可接受的房价为5832.66元/平方米。更多的新生代农民工认为接近经济适用房的房价能负担得起。可接受的一套经济适用房的价格为34.11万。居住集体宿舍和租房的情况分别为33%和59%，集体宿舍通常不用交租金，但会有老板从工资里扣除少量租金的状况。租房通常表现为合租。集体宿舍居住平均人数较多，总面积较小，人均面积更小。说明新生代农民工实际住房情况并不理想。
表11.不同年龄等级的新生代农民工住房期望需求表
年龄区间 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
22岁以下 95.82 7268.52 67 95.33 4041.67 18 100 500 1 56.18 923.08 13
22-26岁 107.79 7971.39 86 85.29 4730.31 20 80 800 2 62.5 1028.57 15
26-30岁 105.00 7934.22 122 94.62 3715.39 26 53.33 866.67 3 58.63 1200 26
30岁以上 97.98 7402.15 68 90.41 5541.67 12 80 866.67 3 85 1819.23 16
根据上表可知，新生代农民工长远期望的住房是购买商品房和经济适用房，租房只是暂时的并不是长久之计。而年龄在25-30岁的新生代农民工最期望的住房形式是购买，而处在这个年龄段的他们也正面临人生的转着点，决定是不是真的留在城市里生活还是打工几年再回家。因此如果有住房保障政策倾斜和优惠，也许可以更好的促进新生代农民工市民化。同时，国家在开放政策的时可以优先考虑这一年龄段的新生代农民工。
表12. 不同文化程度的新生代农民工住房期望需求表
教育程度 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
小学以下 100 3000 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小学 91.77 5735.29 17 85 2200 8 100 1000 1 76.67 1500.00 3
初中 100.98 7611.98 130 72.308 1892.31 40 86.67 766.67 3 61.30 1171.74 24
高中 107.31 8247.63 129 59.71 1400 22 55 925 4 75.00 1421.88 20
大专及以上 95.33 7217.24 37 96 3800 7 20 200 1 70.625 993.75 12
根据上表可知，学历为初中和高中的新生代农民工对购买商品和经济适用房期望更大。租房并不是新生代农民工留在城市的长远之计。而公租房的期望和实施情况均不尽人意。且其期望的经济适用房的价格较低。
四、logistic模型分析
（一）变量选择
新生代农民工市民化受很多因素的影响，主要概括为为个人因素和社会因素。个人因素包括新生代农民工的性别，年龄，文化程度，婚姻状况，收入情况，住房情况等。社会因素又分为社会保障制度，住房保障制度，户籍制度等[16]。新生代农民工“将来是否愿意留在城市”为应变量，“不留在城市”=0，“留在城市”=1。对各自变量的分类赋值见下表：
表13.分类变量赋值表
模型变量赋值 0 1 2 3 4
性别 女 男
婚姻 未婚 已婚
年龄 22岁以下 22-26岁 26-30岁 30岁及以上
教育程度 小学以下 小学 初中 高中 大学及以上
家庭年收入（万） 0-3 3-4 4-8 8以上
住房保障政策了解程度 不了解 了解一个 了解二个 了解三个 都了解
期望选择的住房保障政策 没有 公租房 限价房 经济适用房
在自变量的赋值上，对能体现较市民化意愿的内容赋予较大值。如在性别上，因为男性往往能主导家庭决策，女性则相对弱势，因此给变量内容为“男性”赋值为1，“女性”则为0；又如对“住房保障政策的了解程度”是了解的政策越多则赋值越大；新生代农民工家庭年收入是根据表4的分组，同样按照收入的递增来赋值，收入越多赋值越大。在新生代农民工对住房保障政策（公租房，廉租房经济适用房，保障性限价房等）的了解程度这一变量上，笔者把新生代农民工对这几种政策完全“不了解”的赋值为0，“了解其中一个”政策的赋值为1，“了解其中两个”的则为2，“了解其中三个”的则为3，全部“都了解”的赋值为4。在期望选择什么样的住房保障政策中，是经过调研人员的介绍之后受访者选择认为适合自己的政策。2014年开始廉租房公租房并轨统称为公共租赁房，因此把廉租房的数据与公租房合并。根据描述性统计分析可知，选择公租房和经济适用房的新生代农民工人数较多。因此，对认为“没有”适合自己的住房保障政策的赋值为0，“公租房”赋值为1，“限价房”赋值为2，“经济适用房”赋值为3。
（二）多元logistic回归分析
利用SPSS20.0，使用多元logistic模型对各因变量与自变量进行回归分析，似然比检验结果见表14，结果见表15。
表14.似然比检验
效应 全变量回归 逐步向前法
简化后的模型的 -2 倍对数似然值 卡方 df 显著水平 简化后的模型的 -2 倍对数似然值 卡方 df 显著水平
截距 445.518a 0.000 0.000 458.636a 0.000 0.000
性别 445.878 0.359 1.000 0.549
婚姻状况 445.538 0.020 1.000 0.888
文化程度 450.101 4.583 4.000 0.333
年龄 448.194 2.676 1.000 0.072 462.647 4.011 1.000 0.045
家庭年总收入（万元) 458.664 13.146 1.000 0.000 473.940 15.304 1.000 0.000
住房保障政策了解程度 452.930 7.412 4.000 0.106
期望的政策 631.185 185.667 3.000 0.000 663.919 205.283 3.000 0.000
表15.参数估计值
影响因素 全变量回归 逐步向前法
估计值 标准误 Wald 显著水平 估计值 标准误 Wald 显著水平
性别 男 -0.123 0.235 0.274 0.601
女 0b
婚姻状况 未婚 0.032 0.289 0.125 0.588
已婚 0b
文化程度 小学以下 20.442 0.000
小学 0.607 0.606 1.005 0.316
初中 0.209 0.377 0.306 0.580
高中 0.064 0.384 0.028 0.868
大学及以上 0b
年龄 22岁以下 0.817 0.422 3.737 0.053 -0.202 0.102 3.956 0.047
22-26岁 0.257 0.354 0.525 0.469
26-30岁 0.468 0.290 2.597 0.097
30岁以上 0b
家庭年总收入（万元） 0-3万 1.421 0.472 9.055 0.003 -0.465 0.124 14.150 0.000
3-4万 0.663 0.359 3.400 0.065
4-8万 0.638 0.246 6.753 0.009
8万以上 0b
住房保障政策的了解程度 不了解 0.777 0.361 4.627 0.031
了解一个 0.412 0.441 0.875 0.350
了解两个 0.169 0.482 0.123 0.726
了解三个 0.433 0.699 0.384 0.536
都了解 0b
期望选择的住房保障政策 没有 21.495 3032.173 0.000 0.994 24.547 0.000
公租房 1.068 0.239 19.974 0.000 1.043 0.229 20.701 0.000
限价房 0.058 0.435 0.018 0.893 -0.025 0.414 0.004 0.952
经济适用房 0b 0b
根据表14和表15可以看出：（1）家庭年总收入对其市民化意愿有着显著的影响。随着家庭年收入的增长，新生代农民工在城市买房的能力越强，在城市生活和发展的可能性就更大。（2）期望选择的住房保障政策对其市民化意愿有着显著的影响。并且在提供的几项政策中，选择公租房的新生代农民工对他们市民化意愿的影响最为显著。前提是假设新生代农民工可以得到住房保障政策优惠和覆盖，当他们有了落脚点，他们留在城市的可能性就越大。（3）年龄对其市民化意愿影响较为显著。随着年龄的增长，新生代农民工对未来有了更清楚的规划和认识，此时将是他们人生的转折点。年龄越大以及其资产的积累将更易影响到他们是否留在城市。（4）对住房保障政策的了解程度，尤其是对几项住房保障政策都不了解的新生代农民工对其市民化意愿的影响是显著的。对住房保障政策的了解程度直接影响着新生代农民工对城市住房的认知和意愿。当其对住房保障政策完全不了解的时会加大其留在城市的困难，并削弱其市民化的意愿。由此可见，加大住房保障政策的宣传是很有必要的。
在多元logistic全因素回归分析的基础上使用向前剔除法，发现“住房保障政策的了解程度”这一变量被剔除了，说明这一变量的显著性非常不稳定，但在全因素回归分析中这一变量基本达到10%的显著性水平，尤其是其中“不了解”这一项的显著性较高。而年龄，家庭年收入及期望选择的住房保障政策对其市民化意愿仍有显著性影响。
五、结论与政策建议
通过本文对新生代农民工住房问题的分析与调查，我们可以得出结论：住房问题是影响新生代农民工市民化的重要因素。而家庭年总收入是影响其市民化最直观的因素。在男性与女性市民化意愿差别分析中，男性女性市民化意愿基本相当。在住房保障对新生代农民工市民化影响的性别差异分析中，因提供住房保障而愿意留在城市继续生活的女性新生代农民工所占比例大于男性，说明在这种情况下，女性新生代农民工更需要住房保障。年龄处在26-30岁的新生代农民工更需要住房保障政策。而文化程度越高则市民化意愿更强烈。
新生代农民工市民化意愿强烈却仍面临很多困境[17]。他们期望政府为自己提供多种有效的住房保障政策。但实际情况中仍出现没有地方住的极端情况。在解决住房问题后，之前不愿意定居城市的绝大部分受访者表示愿意留在城市。虽然租房成为新生代农民工短期的主要住房方式，但是他们对于住房长期的期望仍然是购买。同时，在已经租房的人群中，条件差、面积小、租金贵已经成为了住房的三大困难的群体中，收入低，房价高仍然是一个不可逾越的鸿沟。在现行的住房保障体系中，由于宣传力度不够导致新生代农民工对现行政策了解较少，这直接影响其市民化意愿。所以建设多层次住房保障供应体系，多元化改善农民工居住条件是我们现行应该解决的难题。
（一）提供有效资源，把新生代农民工纳入住房保障体系。
根据调查我们发现，新生代农民工的住房情况参差不齐，租金为每月最大的生活支出。把新生代农民工纳入住房保障体系，在政府有能力的情况下针对不同经济情况和不同需求的新生代农民工提供相对应保障性政策。如提供公租房、经济适用房、住房补贴等。
（二）完善二手房租赁市场，改善新生代农民工的住房条件。
在调查的过程中我们发现，新生代农民工的住房条件普遍较差，租的房子和集体宿舍没有统一的标准，有的租城中村的民房，没有基础设施，卫生条件不好，有的直接住在打工的店里，生活起来很不方便。但是为了在城市打工，受访者均抱着凑合的心态。所以应制定相应的标准，保障相应的人均面积，达到相应的卫生标准，具备相应的基础设施等。并且不得随意涨租，使收费合理化。
（三）对于公共租赁房，实行租金减免或住房补贴，实现从租房到买房的过渡。
新生代农民工短期的主要住房方式是租赁，但其长期的住房期望是购买房屋。新生代农民工想要市民化，就必须在城市里有落脚点。公共租赁房应定位明确体现平等，可适度向新生代农民工适度倾斜、并加大其供应量使其选址合理[18]府应对于在城市打工符合标准的外来务工人员，开放经济适用房购买政策，或者在住房过渡期减免租金或发放住房补贴[19]使他们更好的留在城市生活。
（四）鼓励企业建设的标准化农民工公寓，解决农民工工作的住房问题。
新生代农民工群体工作的地方主要分布在各大批发市场、餐馆、理发店、家居市场、汽车零件市场、交通运输业等。其中这些市场和企业大部分坐落在城市的工业园区、开发区、城乡结合部等。在城里的工作大多是餐馆的服务人员。我们应当鼓励各地政府和有条件的企业，在农民工工作集中的开发区和工业园区等地建设具有一定标准的农民工公寓解决其住房问题。
（五）扩大住房保障政策的宣传。
新生代农民工是城市的建设者，城市的发展需要他们。其市民化进程更是直接影响城市建设、发展的进程。通过完善住房保障政策加快其市民化，更要通过电视、报纸、广播、网络等形式进行住房保障政策的宣传，使他们更清楚的了解国家的政策，更好的留在城市生活。
致谢
最后,感谢所有帮助过我的家人，朋友和同学在我本科期间曾经给予过我的关心和帮助!陪我度过了这段难忘的学生生活。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、引言2
二、农民工住房保障政策及模式综述2
（一）农民工住房保障政策及模式比较2
（二）南京市外来务工人员住房保障政策 3
三、调研概况及数据分析3
（一）新生代农民工市民化意愿分析4
（二）新生代农民工的住房实际情况5
（三）新生代农民工住房期望 6
四、logistic模型分析7
（一）变量选择 7
（二）多元logistic回归分析8
五、结论与政策建议9
（一）提供有效资源，把新生代农民工纳入住房保障体系9
（二）完善二手房租赁市场，改善新生代农民工的住房条件9
（三）对公共租赁房实行租金减免或住房补贴，实现从租房到买房的过渡9
（四）鼓励企业建设的标准化农民工公寓，解决农民工工作的住房问题9
（五）扩大住房保障政策的宣传9
致谢11
参考文献12
住房保障政策对新生代农民工市民化的影响
-----基于南京市的调查
引言
引言
摘要：研究目的：在对住房保障模式的梳理和描述新生代农民工市民化基础上，对探讨其市民化意愿的影响因素，重点揭示住房保障政策对其市民化意愿的影响。研究方法：基于2013年江苏省南京市的704位新生代农民工的问卷调查数据,通过描述性统计分析法和多元logistic模型对新生代农民工的个人情况、市民化意愿、住房问题等情况进行考察和分析。并对南京市新生代农民工保障性住房市场的供给政策提供了合理的建议,主要包括拓展公共租赁住房筹集来源和提高住房补贴等。
关键字：新生代农民工；住房保障政策；logistic模型;市民化
The Influence of Housing Guarantee Policies of Urbanization for the New Generation Migrant Workers
-----Based on the Investigation of Nanjing
Student majoring in Land Management Fu Shiqi
Tutor Chen Huiguang
Abstract：With the rapid development of urbanization, housing problem has been become one of the common headaches in large area in China. The research’s purposes is that based on the analyzing of the different kinds of housing guarantee policy systems and the recent investigation of urbanization for the new generation migrant workers, to explore the influenced factors of their urbanized desire. The most important prospect is to mainly reveal the housing guarantee policy impact on the urbanized desire. The research’s method is that based on the 704 new generation of migrant workers investigation statistics in Nanjing, Jiangsu province, 2013, the writer use the descriptive statistics analysis and multivariate logistic model to observe what is the relationship about the new generation migrant workers personal situation, the urbanized desire, housing problems and so on. And the writer will give some reasonable and rational suggestions to housing guarantee market policy which will be benefit for the new generation of migrant workers in Nanjing to stay for a long time. Moreover, the housing guarantee policy method could include expanding the ways of raising the land sources to develop the public rental houses for them and offering an increasing housing subsidies, etc.
农民工市民化是近年来的热点问题，这直接影响到我国的城镇化进程，对于城乡可持续发展和协调城乡关系有着重要影响[1]。如今，新生代农民工渐渐成为新型劳动力的主体，占农民工群体总量的60%[2]。新生代农民工融入城市的意愿强烈，在城市的生活已也受到各方面的关注。但从制度安排上来说，由于户籍的限制造成与城市居民待遇的差别化[3]。自2006年《国务院关于解决农民工问题的若干意见》指出要把长期在城市就业与生活的农民工居住问题，纳入城市住宅建设发展规划起，2010年“中央一号文件”特别出要解决好新生代农民工的问题，2013年新“国五条”提出要把符合条件的农民工纳入当地住房保障体系，到2014年“中央一号文件”指出加快推动外来务工人员市民化，促进能在城镇合法稳定就业和生活的常住人口实现市民化[4]，可见国家对农民工住房问题的重视程度逐日递增。
回顾已有的相关研究，住房问题仍然是阻碍农民工市民化的重要因素。赵旭,王钢(2007)指出城市住房的房价房租高，低收入的农民工住房的实际环境恶劣，虽然住房保障制度在不断改革和完善，但农民工住房问题仍然突出[5]。栾云云，张广胜（2010）新生代农民工是有着市民特征的在城市生存的非市民群体[6]，张国胜(2007)、梁燕平、曾名芹（2008）国家要建立健全关于农民工住房权的相关法律法规[7]，让农民工在遇到住房问题时有法可依，才能有效的保障自己的权利[8]。龙树国（2011）、林娣、金萍（2012）对新生代农民工的居住状况进行了研究，指出住房问题是新生代农民工进入城市社会后能否长期稳定下来并融入城市社会最终完成向市民转化的关键问题[9-11]。
解决新生代农民工的住房问题，使其留在城市，才能加快我国城镇化的发展。因此，本文将以新生代农民工的“市民化意愿”与“实际住房情况”为两条主线，从改善住房保障政策上入手，通过对所获数据的分析，探究研究住房保障政策对新生代农民工市民化的影响，为新生代农民工住房保障政策的修订提供可靠的理论依据，为加快新生代农民工市民化的集成献计献策。
二、农民工住房保障政策及模式综述
（一) 农民工住房保障政策及模式比较
现存的城镇住房保障政策体系有公共租赁房（廉租房），经济适用房，政策性租赁房，定向安置房和保障性限价房。根据各省市政策的不同，在不同省市内对农民工开放的政策见下表：
表1.农民工住房保障政策及模式比较
中央文件 内容 中央部门文件 内容 各级地方文件 内容
住房补贴模式 《国务院关于解决农民工问题的若干意见》 多渠道多形式改善农民工居住条件 《住房城乡建设部 民政部 财政部关于做好住房救助有关工作的通知》建保[2014]160号 发放低收入住房困难家庭租赁补贴 2008年成都市出台《关于我市进城务工农村劳动者购房进行补助有关问题的通知》 外来务工人员首次在成都五城区和高新区范围内购买建筑面积90平方米以下商品房实行补助
2008年山东省莱芜市通过了《关于实施农村困难家庭住房保障的意见》 2013年度租赁住房补贴标准为每户每年5612元，经济适用房补贴标准为每户6.5万元[12]
准市民化模式 《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》 加快推动农业转移人口市民化 2015年四川省政府出台的《加强农民工住房保障工作指导意见》 1.将逐步放宽农民工购买产权型保障性住房的限制2.将向农民工出售公共租赁住房纳入试点范围3.增加中小户型中低价位普通商品住房供应，为农民工提供住房公积金贷款支持。
纳入住房保障体系模式 国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》国办发〔2013〕17号 2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围 《公共租赁住房管理办法》中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号 向符合规定条件的外来务工人员提供公租房 2014年宁夏自治区出台《完善进城务工人员住房政策促进进城务工人员有序融入城镇工作方案》 将外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》建保[2010]59号 商品房价格较高的城市可适当扩大经济适用房的供应范围 2006年福建省出台的《关于加快普通商品住房、经济适用住房与廉租房制度建设的若干意见》 符合条件的所有进城务工人员也可买经济适用房
由此可见，各类住房保障政策的出台和实施正逐步改善农民工的住房情况。根据我们的调查数据显示，在住房补贴模式下37.37%的受访者选择租赁补贴，62.34%的受访者选择购房补贴。而准市民化模式由于户籍制度的限制，一些政策仍无法扩展到非城镇户籍的外来务工人员[13]，这种限制和约束产生了明显的不公平感[14]，也加重了农民工留在城市的难度。在调研中，受访者不愿意市民化的首要原因是无法在城市长久的拥有住房，因此他们无法长久的留在城市，但其内心意愿是在条件允许的情况下愿意定居城市从而实现真正的市民化。在纳入住房保障体系模式中，政府给农民工的优惠政策实在有限，部分省市已把农民工纳入公租房范围中，但申请时需符合一定的申请条件。
（二)南京市外来务工人员住房保障政策
《南京市的城镇住房保障政策》包括：租赁补贴，公租房，经济适用房和保障性限价房。这其中只有公租房对外来务工人员开放，其他政策均要求市区常住户口。2011年《南京市公共租赁住房管理办法》中明确指出，外来务工人员可以申请公共租赁房，要求是：需签订劳动合同或聘用合同，需有固定收入并有支付能力的证明，需在本市连续五年缴纳社会保险且本人及配偶在本市没有私有产权房，没有租住公有住房。江苏建厅印发的《2013年全省住房保障工作要点》，其中明确要开展“农民工住房保障行动”，但在我们的调查中只有1.6%新生代农民工住进了公租房或者是正在申请公租房，实施效果不容乐观。根据调研结果新生代农民工实际住房情况是75.91%的新生代农民工选择租房却没有得到租赁补贴，经济适用房政策和保障性限价房政策是他们所期望能实现的政策用于解决他们长久在城市的落脚问题。面临着租金高房价高的困难但这些政策均受到户籍的限制，并没有对外来务工人员开放。
三、调研概况及数据分析
本文研究数据来源于笔者2013年对南京市的新生代农民工聚集区域进行的实地调研，采用分层抽样和随机抽样的方法，通过对符合调查的研究对象（16—35岁的新生代农民工）进行访谈形式的问卷调查。调查区域经济发展水平存在较大的跨度，能够较好地反映要素差异，便于进行数据分析。为保证样本的多样性，还选择了各区域内不同的工作种类。调查区域内共获新生代农民工调查问卷704份，有效问卷683份，合格率为97.30%。被调查的新生代农民工年龄的平均数是25.79岁，中位数26岁，与2011年的调查结果（29.14岁）相比，年龄趋于低龄化。家庭年收入的中位数是7万，累计外出打工年数的中位数是3年。新生代农民工虽然年龄较小，但其学历为初中占48%，高中的占35%，一共占总调查人数的83%。从工作类型上来看，新生代农民工外出打工占据了主体，达到了89.75%，工作类型相对集中，基本为打工或个体经营。
新生代农民工年龄较小，文化程度与一代农民工相比提升了很多。其中学历为初中，高中的占的比例较大。从工作类型上来看，外出打工占据了主体，平均年收入与从事非农业生产和务农为主的农民工相比稍高。自己做生意开店经营的受访者收入相对较高，工作类型相对集中，个体经营收入较高。
表2 新生代农民工的基本情况表
变量百分比均值最大值最小值方差
年龄22岁以下18.68%25.79435160.799
22-26岁25.40%
26-30岁32.85%
30岁以上23.07%
性别男性60%0.40.241
女性40%
婚姻状况未婚52.60%0.52260.261
已婚47.30%
文化程度小学以下1%2.47594.227
小学4%
初中48%
高中35%
大专及以上12%
个人年收入 0-38.75%4.4295000.934
3-5万20.44%
5-8万32.85%
8万以上37.96%
表3．新生代农民工的工作类型及收入情况
工作类型所占百分比年收入（万元）
务农1.32%3.54
在本地打工0.59%3.06
在外地打工89.75%4.18
自己做生意（开店）8.35%8.78
受访者中没有承包地的占67%。并且在有承包地的情况下，愿意回家务农的受访者占12.28%，近8成新生代农民工不愿回家务农。许多受访对象表示，自己本身根本不会回家务农，更没有打算将来以务农为生[15]。与上一代农民工相比，“农民就该种地”的思想已经改变。新生代农民工渴望融入城市在城市生活的意愿更强烈。
（一）新生代农民工市民化意愿分析
表4. 住房保障对新生代农民工市民化意愿的差别
意愿 性别 是 否 不确定
是否愿意留在城市 男 40% 45% 15%
女 38% 36% 26%
提供住房保障之后，是否愿意留在城市 男 79% 20% 1%
女 89% 9% 2%
根据笔者的调研，在不提供任何住房保障及社会保障的条件下，新生代农民工中男性与女性市民化意愿基本相当。但在“不愿意”市民化的选项中，男性所占比例比女性高出9%。在“不确定”这个选项中，女性比男性高出11%。由于受农村“重男轻女”思想的影响，农村女性的文化程度不高，她们对未来规划更愿意由丈夫决定。我们根据新生代农民工市民化意愿的性别差异，对原本不愿意留在城市，打工几年就准备回家的新生代农民工进行了更细致的分析。根据表4可知，因提供住房保障而愿意市民化的女性新生代农民工所占比例大于男性新生代农民工所占比例，女性更是达到了近90%。“不愿意”在城市生活的比例下降了27%，选择“不确定”的更是下降了24%。可见住房保障对女性受访者影响高于对男性受访者的影响。
结合两种情况的分析，最终男性新生代农民工愿意市民化的占83%，女性新生代农民工愿意市民化的占91%。这说明，住房问题已经成为新生代农民工是否能留在城市的障碍，如果在城市为他们解决住房问题，绝大部分新生代农民工愿意继续留在城市，在城市生活。
表5. 教育程度对新生代农民工住房保障及市民化意愿的差异
教育程度 人数 百分比 需住房保障人数 百分比 有市民化意愿人数 市民化的百分比
文盲 7 1.02% 0 0.00% 2 28.57%
小学 39 5.69% 18 46.15% 30 76.92%
初中 331 48.32% 175 52.87% 292 88.22%
高中 237 34.60% 103 43.46% 207 87.34%
大专及以上 71 10.36% 28 39.44% 59 83.10%
总 685 100.00% 324 47.30% 590 86.13%
新生代农民工中，学历为初中的需要住房保障的人数最多，学历为高中的人紧排其后。这两个学历阶段的新生代农民工市民化意愿较高，同时对住房保障的需求也相较于其他学历的新生代农民工更为强烈。对于学历为大专及以上的新生代农民工，所调查人群中此类学历的比例相对较少，但这一群体中他们的市民化意愿也达到了80%左右。随着学历的升高，新生代农民工的市民化意愿更强烈，更愿意在城市里生活，对住房保障的期望就越高。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》中显示新生代农民工初次外出的平均年龄仅为21.7岁，本次调研的新生代农民工平均年龄为25.79岁，年龄阶段划分如下表。
表6.年龄对新生代农民工住房保障及市民化意愿的差异
年龄人数百分比需住房保障人数需要保障房百分比有市民化意愿人数占总体的百分比
22岁以下12818.69%8062.5%11085.94%
22-26岁17425.40%10158.05%14683.91%
26-30岁22532.85%15468.44%20088.89%
30岁以上15823.07%10676.09%13484.81%
总685100.00%44164.38%59086.13%
根据调查数据可知，新生代农民工年龄集中在26到30岁之间的人数最多，26岁以上的新生代农民工所需保障住房人数较多，市民化意愿相对来说较高。外出打工为新生代农民工主要的工作类型，这些人收入较低，市民化意愿强烈，在城市生活需要政府提供住房保障。
（二）新生代农民工的住房实际情况
新生代农民工选择租房的人占59%，集体宿舍的占33%，能买的起房的只占5%。没有住房、睡大街睡马路的极端情况也有出现。这些极端情况严重影响了社会形象与社会治安，因此解决好外来务工人员的住房问题是加快新生代农民工市民化的关键。
根据《2013年全国农民工监测调查报告》中显示农民工月均收入2609元，年均收入31308元。《2014全国统计年鉴》可知江苏省城镇居民人均年收入为4.2万，而根据《2014南京统计年鉴》可知，南京市城市居民年人均可支配收入五等份分组75497元为高等收入，因此把新生代农民工的收入区间定为0-3万，3-4万，4-8万及8万以上。由于现存制度没有合适新生代农民工的经济适用房，我们把他们需求的此类房屋记为经济适用房。下表反应了新生代农民工实际住房情况和住房期望。
表7.不同收入等级的新生代农民工实际住房情况表
收入区间 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月（元） 人均月（元） 人均面积 样本量
0-3万 60 85 4000 2 60 8.45 10 44.86 829.16 372.52 20.52 44
3-4万 176 82.5 5875 4 46.067 9.0921 18 56.537 1080.83 397.893 20.813 134
4-8万 189 75.286 6088.9 9 58.57 11.182 21 57.904 1175.83 416.98 20.53 156
8万以上 260 85.86 7427.52 21 79.13 12.85 46 63.56 1289.17 445.75 21.98 186
结合数据可知，还没想好在城市住房问题的多为年收入8万以下的群体，年收入8万以下的新生代农民工中租房的占74.59%，住集体宿舍或工棚17.18%，买房的仅占0.47%。而年收入8万以上的新生代农民工中租房的占71.54%，住集体宿舍或工棚的占17.69%，买房8.08%。由此可见，年收入8万为差异的分水岭，年收入8万以上的群体买房的人数比年收入8万以下增长了47.62%。由于新生代农民工群体对公租房政策了解甚少，导致对公租房面积期望过高，而自己人均实际租房的价格反而比新生代农民工理解中的公租房需求价格低很多。受访人群里，选择买房的占54%，但是由于城市的房价过高而望而却步。现阶段短期内他们在城市的住房方式为租房，但是长远考虑，他们希望在城市买房，如何实现租房和买房之间的时间过渡，是建立健全的住房保障政策的一个关键。
表8.不同年龄等级的新生代农民工实际住房情况表
年龄区间 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月租金（元） 人均月租金（元） 人均面积 样本量
22岁以下 128 75 6000 2 47.26 9.88 53 55.5 1196.67 461.69 21.11 71
22-26岁 174 96.67 7481.50 6 53.60 10.24 32 51.78 1041.67 377.84 18.80 130
26-30岁 225 69.36 7444.45 11 75.00 11.13 21 58.02 1040.25 382.26 21.32 185
30岁以上 158 71.15 5764.21 13 88.05 11.08 21 49.25 1170 446.90 18.97 119
根据调查数据可知，新生代农民工年龄集中在26到30岁之间的人数最多，20到26岁的人数紧随其后，这两个年龄段的新生代农民工所需保障住房人数较多，市民化意愿相对来说较高。新生代农民工购买住房的人数随着年龄的增长而增大，租房的人数随着年龄的增长而减少。说明新生代农民工长远的考虑仍是购房，有稳定的住房他们才能留在城市里。
表9.不同文化程度的新生代农民工实际住房情况表
教育程度 样本量 买房 集体宿舍公棚 租房
平均面积 平均房价 样本量 平均面积 人均面积 样本量 平均面积 月（元） 人均月租金（元） 人均面积 样本量
小学以下 7 0 0 0 0 0 0 26 666.67 196.08 9.18 6
小学 78 93.33 5629.67 3 65 10.66 11 42.522 1317.5 439.23 14.17 23
初中 331 53.33 4500 6 63.00 10.4 72 50.7 1019.83 370.71 18.35 241
高中 237 78.33 7299.57 12 56.62 14.922 36 60.48 1144.00 463.72 24.51 182
大专及以上 71 81.64 7800 11 35.00 13.833 8 54.63 1197.28 466.03 21.27 51
（三）新生代农民工住房期望
表10.不同收入等级的新生代农民工住房期望需求表
收入区间 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
0-3万 102.92 7600 24 105 800 4 0 0 0 68.50 1180 10
3-4万 99.60 6623.05 90 91.18 4562.50 18 70 500 1 62.63 1047.37 19
4-8万 100.04 7533.93 112 93.33 4785.71 15 75 700 7 61.54 1285.47 27
8万以上 106.96 7671.7 131 88.81 5090.50 36 80 800 1 65.00 1065.38 14
结合表10可以看出，受访者期望的住房面积要比他们实际住房的面积大。新生代农民工买房的期望面积在101.49平方米左右，租房的期望面积在70平方米左右。由于调查地点选在偏离市中心的区域，租金和房价受地理位置和住房条件的限制有很大不同，有一些极端情况（租金低，住房条件极差等）出现，在平均数中无法反映。新生代农民工期望每月的租金为1228.80元，且租房面积大约为70平方米，而实际他们的租房面积为51.38平方米。可接受的一套商品房的价格为47.28万，可接受的房价为5832.66元/平方米。更多的新生代农民工认为接近经济适用房的房价能负担得起。可接受的一套经济适用房的价格为34.11万。居住集体宿舍和租房的情况分别为33%和59%，集体宿舍通常不用交租金，但会有老板从工资里扣除少量租金的状况。租房通常表现为合租。集体宿舍居住平均人数较多，总面积较小，人均面积更小。说明新生代农民工实际住房情况并不理想。
表11.不同年龄等级的新生代农民工住房期望需求表
年龄区间 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
22岁以下 95.82 7268.52 67 95.33 4041.67 18 100 500 1 56.18 923.08 13
22-26岁 107.79 7971.39 86 85.29 4730.31 20 80 800 2 62.5 1028.57 15
26-30岁 105.00 7934.22 122 94.62 3715.39 26 53.33 866.67 3 58.63 1200 26
30岁以上 97.98 7402.15 68 90.41 5541.67 12 80 866.67 3 85 1819.23 16
根据上表可知，新生代农民工长远期望的住房是购买商品房和经济适用房，租房只是暂时的并不是长久之计。而年龄在25-30岁的新生代农民工最期望的住房形式是购买，而处在这个年龄段的他们也正面临人生的转着点，决定是不是真的留在城市里生活还是打工几年再回家。因此如果有住房保障政策倾斜和优惠，也许可以更好的促进新生代农民工市民化。同时，国家在开放政策的时可以优先考虑这一年龄段的新生代农民工。
表12. 不同文化程度的新生代农民工住房期望需求表
教育程度 商品房 经济适用房 公租房 自己租房
面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量 面积 价格 样本量
小学以下 100 3000 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0
小学 91.77 5735.29 17 85 2200 8 100 1000 1 76.67 1500.00 3
初中 100.98 7611.98 130 72.308 1892.31 40 86.67 766.67 3 61.30 1171.74 24
高中 107.31 8247.63 129 59.71 1400 22 55 925 4 75.00 1421.88 20
大专及以上 95.33 7217.24 37 96 3800 7 20 200 1 70.625 993.75 12
根据上表可知，学历为初中和高中的新生代农民工对购买商品和经济适用房期望更大。租房并不是新生代农民工留在城市的长远之计。而公租房的期望和实施情况均不尽人意。且其期望的经济适用房的价格较低。
四、logistic模型分析
（一）变量选择
新生代农民工市民化受很多因素的影响，主要概括为为个人因素和社会因素。个人因素包括新生代农民工的性别，年龄，文化程度，婚姻状况，收入情况，住房情况等。社会因素又分为社会保障制度，住房保障制度，户籍制度等[16]。新生代农民工“将来是否愿意留在城市”为应变量，“不留在城市”=0，“留在城市”=1。对各自变量的分类赋值见下表：
表13.分类变量赋值表
模型变量赋值 0 1 2 3 4
性别 女 男
婚姻 未婚 已婚
年龄 22岁以下 22-26岁 26-30岁 30岁及以上
教育程度 小学以下 小学 初中 高中 大学及以上
家庭年收入（万） 0-3 3-4 4-8 8以上
住房保障政策了解程度 不了解 了解一个 了解二个 了解三个 都了解
期望选择的住房保障政策 没有 公租房 限价房 经济适用房
在自变量的赋值上，对能体现较市民化意愿的内容赋予较大值。如在性别上，因为男性往往能主导家庭决策，女性则相对弱势，因此给变量内容为“男性”赋值为1，“女性”则为0；又如对“住房保障政策的了解程度”是了解的政策越多则赋值越大；新生代农民工家庭年收入是根据表4的分组，同样按照收入的递增来赋值，收入越多赋值越大。在新生代农民工对住房保障政策（公租房，廉租房经济适用房，保障性限价房等）的了解程度这一变量上，笔者把新生代农民工对这几种政策完全“不了解”的赋值为0，“了解其中一个”政策的赋值为1，“了解其中两个”的则为2，“了解其中三个”的则为3，全部“都了解”的赋值为4。在期望选择什么样的住房保障政策中，是经过调研人员的介绍之后受访者选择认为适合自己的政策。2014年开始廉租房公租房并轨统称为公共租赁房，因此把廉租房的数据与公租房合并。根据描述性统计分析可知，选择公租房和经济适用房的新生代农民工人数较多。因此，对认为“没有”适合自己的住房保障政策的赋值为0，“公租房”赋值为1，“限价房”赋值为2，“经济适用房”赋值为3。
（二）多元logistic回归分析
利用SPSS20.0，使用多元logistic模型对各因变量与自变量进行回归分析，似然比检验结果见表14，结果见表15。
表14.似然比检验
效应 全变量回归 逐步向前法
简化后的模型的 -2 倍对数似然值 卡方 df 显著水平 简化后的模型的 -2 倍对数似然值 卡方 df 显著水平
截距 445.518a 0.000 0.000 458.636a 0.000 0.000
性别 445.878 0.359 1.000 0.549
婚姻状况 445.538 0.020 1.000 0.888
文化程度 450.101 4.583 4.000 0.333
年龄 448.194 2.676 1.000 0.072 462.647 4.011 1.000 0.045
家庭年总收入（万元) 458.664 13.146 1.000 0.000 473.940 15.304 1.000 0.000
住房保障政策了解程度 452.930 7.412 4.000 0.106
期望的政策 631.185 185.667 3.000 0.000 663.919 205.283 3.000 0.000
表15.参数估计值
影响因素 全变量回归 逐步向前法
估计值 标准误 Wald 显著水平 估计值 标准误 Wald 显著水平
性别 男 -0.123 0.235 0.274 0.601
女 0b
婚姻状况 未婚 0.032 0.289 0.125 0.588
已婚 0b
文化程度 小学以下 20.442 0.000
小学 0.607 0.606 1.005 0.316
初中 0.209 0.377 0.306 0.580
高中 0.064 0.384 0.028 0.868
大学及以上 0b
年龄 22岁以下 0.817 0.422 3.737 0.053 -0.202 0.102 3.956 0.047
22-26岁 0.257 0.354 0.525 0.469
26-30岁 0.468 0.290 2.597 0.097
30岁以上 0b
家庭年总收入（万元） 0-3万 1.421 0.472 9.055 0.003 -0.465 0.124 14.150 0.000
3-4万 0.663 0.359 3.400 0.065
4-8万 0.638 0.246 6.753 0.009
8万以上 0b
住房保障政策的了解程度 不了解 0.777 0.361 4.627 0.031
了解一个 0.412 0.441 0.875 0.350
了解两个 0.169 0.482 0.123 0.726
了解三个 0.433 0.699 0.384 0.536
都了解 0b
期望选择的住房保障政策 没有 21.495 3032.173 0.000 0.994 24.547 0.000
公租房 1.068 0.239 19.974 0.000 1.043 0.229 20.701 0.000
限价房 0.058 0.435 0.018 0.893 -0.025 0.414 0.004 0.952
经济适用房 0b 0b
根据表14和表15可以看出：（1）家庭年总收入对其市民化意愿有着显著的影响。随着家庭年收入的增长，新生代农民工在城市买房的能力越强，在城市生活和发展的可能性就更大。（2）期望选择的住房保障政策对其市民化意愿有着显著的影响。并且在提供的几项政策中，选择公租房的新生代农民工对他们市民化意愿的影响最为显著。前提是假设新生代农民工可以得到住房保障政策优惠和覆盖，当他们有了落脚点，他们留在城市的可能性就越大。（3）年龄对其市民化意愿影响较为显著。随着年龄的增长，新生代农民工对未来有了更清楚的规划和认识，此时将是他们人生的转折点。年龄越大以及其资产的积累将更易影响到他们是否留在城市。（4）对住房保障政策的了解程度，尤其是对几项住房保障政策都不了解的新生代农民工对其市民化意愿的影响是显著的。对住房保障政策的了解程度直接影响着新生代农民工对城市住房的认知和意愿。当其对住房保障政策完全不了解的时会加大其留在城市的困难，并削弱其市民化的意愿。由此可见，加大住房保障政策的宣传是很有必要的。
在多元logistic全因素回归分析的基础上使用向前剔除法，发现“住房保障政策的了解程度”这一变量被剔除了，说明这一变量的显著性非常不稳定，但在全因素回归分析中这一变量基本达到10%的显著性水平，尤其是其中“不了解”这一项的显著性较高。而年龄，家庭年收入及期望选择的住房保障政策对其市民化意愿仍有显著性影响。
五、结论与政策建议
通过本文对新生代农民工住房问题的分析与调查，我们可以得出结论：住房问题是影响新生代农民工市民化的重要因素。而家庭年总收入是影响其市民化最直观的因素。在男性与女性市民化意愿差别分析中，男性女性市民化意愿基本相当。在住房保障对新生代农民工市民化影响的性别差异分析中，因提供住房保障而愿意留在城市继续生活的女性新生代农民工所占比例大于男性，说明在这种情况下，女性新生代农民工更需要住房保障。年龄处在26-30岁的新生代农民工更需要住房保障政策。而文化程度越高则市民化意愿更强烈。
新生代农民工市民化意愿强烈却仍面临很多困境[17]。他们期望政府为自己提供多种有效的住房保障政策。但实际情况中仍出现没有地方住的极端情况。在解决住房问题后，之前不愿意定居城市的绝大部分受访者表示愿意留在城市。虽然租房成为新生代农民工短期的主要住房方式，但是他们对于住房长期的期望仍然是购买。同时，在已经租房的人群中，条件差、面积小、租金贵已经成为了住房的三大困难的群体中，收入低，房价高仍然是一个不可逾越的鸿沟。在现行的住房保障体系中，由于宣传力度不够导致新生代农民工对现行政策了解较少，这直接影响其市民化意愿。所以建设多层次住房保障供应体系，多元化改善农民工居住条件是我们现行应该解决的难题。
（一）提供有效资源，把新生代农民工纳入住房保障体系。
根据调查我们发现，新生代农民工的住房情况参差不齐，租金为每月最大的生活支出。把新生代农民工纳入住房保障体系，在政府有能力的情况下针对不同经济情况和不同需求的新生代农民工提供相对应保障性政策。如提供公租房、经济适用房、住房补贴等。
（二）完善二手房租赁市场，改善新生代农民工的住房条件。
在调查的过程中我们发现，新生代农民工的住房条件普遍较差，租的房子和集体宿舍没有统一的标准，有的租城中村的民房，没有基础设施，卫生条件不好，有的直接住在打工的店里，生活起来很不方便。但是为了在城市打工，受访者均抱着凑合的心态。所以应制定相应的标准，保障相应的人均面积，达到相应的卫生标准，具备相应的基础设施等。并且不得随意涨租，使收费合理化。
（三）对于公共租赁房，实行租金减免或住房补贴，实现从租房到买房的过渡。
新生代农民工短期的主要住房方式是租赁，但其长期的住房期望是购买房屋。新生代农民工想要市民化，就必须在城市里有落脚点。公共租赁房应定位明确体现平等，可适度向新生代农民工适度倾斜、并加大其供应量使其选址合理[18]府应对于在城市打工符合标准的外来务工人员，开放经济适用房购买政策，或者在住房过渡期减免租金或发放住房补贴[19]使他们更好的留在城市生活。
（四）鼓励企业建设的标准化农民工公寓，解决农民工工作的住房问题。
新生代农民工群体工作的地方主要分布在各大批发市场、餐馆、理发店、家居市场、汽车零件市场、交通运输业等。其中这些市场和企业大部分坐落在城市的工业园区、开发区、城乡结合部等。在城里的工作大多是餐馆的服务人员。我们应当鼓励各地政府和有条件的企业，在农民工工作集中的开发区和工业园区等地建设具有一定标准的农民工公寓解决其住房问题。
（五）扩大住房保障政策的宣传。
新生代农民工是城市的建设者，城市的发展需要他们。其市民化进程更是直接影响城市建设、发展的进程。通过完善住房保障政策加快其市民化，更要通过电视、报纸、广播、网络等形式进行住房保障政策的宣传，使他们更清楚的了解国家的政策，更好的留在城市生活。
致谢
最后,感谢所有帮助过我的家人，朋友和同学在我本科期间曾经给予过我的关心和帮助!陪我度过了这段难忘的学生生活。
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摘要1
关键词1
Abstract1
Key words1
一、引言2
二、农民工住房保障政策及模式综述2
（一）农民工住房保障政策及模式比较2
（二）南京市外来务工人员住房保障政策 3
三、调研概况及数据分析3
（一）新生代农民工市民化意愿分析4
（二）新生代农民工的住房实际情况5
（三）新生代农民工住房期望 6
四、logistic模型分析7
（一）变量选择 7
（二）多元logistic回归分析8
五、结论与政策建议9
（一）提供有效资源，把新生代农民工纳入住房保障体系9
（二）完善二手房租赁市场，改善新生代农民工的住房条件9
（三）对公共租赁房实行租金减免或住房补贴，实现从租房到买房的过渡9
（四）鼓励企业建设的标准化农民工公寓，解决农民工工作的住房问题9
（五）扩大住房保障政策的宣传9
致谢11
参考文献12
住房保障政策对新生代农民工市民化的影响
-----基于南京市的调查
引言
引言
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