农村宅基地使用权流转现状分析以天津市蓟县为例
农村宅基地使用权流转现状分析以天津市蓟县为例[20200501124618]
摘要： 3
摘要：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，我国相关法律规定将宅基地使用权人限定为我国农村村民，这在一定程度上限制了我国宅基地使用权的有效流转，在当前，我国面临着人口不断增加和人均土地持续减少的双重压力，农村土地问题的有效解决在城市化进程中显得尤为重要，但是农村宅基地使用权流转利用效率低下一方面使农村的不动产难以进入土地流转市场进行有效的交易，在一定程度上限制了农民群体在城市化进程中的重要作用，另一方面造成农村宅基地出现大量闲置，造成资源浪费，不符合市场经济土地流转中高效率高效益的原则。本文通过对农村宅基地使用权现状的调查进行简要的分析，尝试提出相应的解决措施，缓解农村宅基地使用权流转存在的相关问题。
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关键字:农村宅基地;使用权;流转;现状;对策
目录
引言
一、我国农村宅基地使用权流转背景分析
（一）背景分析
目前，中国的城乡一体化需要不断地解放农村劳动力，更要进行新时期、新背景下的农村宅基地管理制度的改革，开放农村宅基地使用权自由流转市场，规范农村宅基地使用权流转市场，通过理论政策的制定、法律知识普及，不断提高农村人口法律意识和文化素养，解放思想，切实解决城市化进程加快和农村经济发展滞后的矛盾，适应社会经济发展需要，合理利用农村宅基地资源，实现农村宅基地资源的优化配置（黄大炜，2013）。使农村集体经济组织和农民个人获得更多收益，大力的推进农村宅基地使用权流转，不断激发农村土地资源活力，发挥农村宅基地资源潜在的经济价值，这样才能有效的推动农村经济的发展，从而保证我国经济的持续健康发展。在进行有效的风险控制下，积极地完善相关的政策和法律制度，适度开放农村宅基地使用权流转市场，为流转提供有力的支撑平台，激活农村经济发展的内在动力。这是促进农村经济发展和实现城乡一体化的有效措施之一。
（二）研究意义
十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，决定中指出：要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。农村宅基地是农民安居乐业的根本，宅基地使用权流转制度关系着我国亿万农民的切身利益。农村宅基地使用权流转制度的改革将为农村土地资源市场流转的进行提供强大的助力，使农民能够从传统保守的经济生产模式中解放出来，促进社会分化，发挥农民的主观能动性，更好的为社会经济发展创造价值；能够使农村宅基地资源合理充分的利用；刺激农村经济发展。（师吉金，2014）
（三）研究方案
1. 研究目标
通过对城市化进程中对农村宅基地使用权流转的调查了解，以天津市蓟县为例，分析目前我国农村宅基地分析当前我国农村宅基地使用权流转的现状，对流转过程中存在的问题进行简要探讨，同时，根据当前我国城市化的要求和农村的发展情况，提出推动农村宅基地使用权高效健康流转的合理化建议，促进社会主义新农村建设（曹半天，2010）。
2. 研究方法
（1）文献研究法
本文在互联网、书籍、论文、文献多方面大量搜集相关资料，对农村宅基地使用权流转的主要观点和相关研究成果有一个比较全面的了解，通过查阅我国相关法律法规和相关政策，对我国目前农村宅基地使用权流转现状具有一定的认识。
（2）实地调查分析法
选取天津市蓟县为调查参考对象，通过问卷调查、走访等形式收集资料数据，保障数据真实性、可靠性，此外，通过互联网、年鉴、村集体查阅资料等查询方式整合材料。收集相关资料后，通过统计分析的方法整理原数据，为论文的撰写进行系统分析、提出合理化建议提供可靠的信息材料。
3. 拟解决的关键问题
（1）关于农村宅基地使用权流转情况的调查问卷设计
（2）对天津市蓟县地区农村宅基地使用权流转现状根据查阅、调查数据进行系统化、理论化分析
（3）对农村宅基地使用权流转的高效有序进行提出合理化建议
二、我国农村宅基地使用权流转相关概念概述
（一）宅基地
宅基地是指建了房屋或者决定用于建设房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。（鲁琳，2012）
（二）农村宅基地使用权
农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得，消灭形式有绝对消灭和相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并承担相应的义务。我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（三）宅基地使用权申请人
申请农村宅基地的人通常情况下只能为农村村民。农村村民专指本村集体经济组织的成员，如果非本村集体经济组织成员或者是城镇居民，则一般是不允许申请农村宅基地的。（孔有利，2004）
（四）农村村民申请农村宅基地的限制条件
我国的《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第5项规定：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（市、区）规定的标准。各地应结合实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。《土地管理法》第62条规定，农村村民出租房屋或出卖房屋后，再次申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》第二部分第（五）项第二款规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。”（欧阳安蛟，2010）
三、我国现阶段关于农村宅基地使用权流转相关法律规定
《宪法》第10条第1款规定：“农村宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第3款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
农村宅基地使用权作为我国一项特殊的用益物权，其意义在于利用该土地以获得土地上的利益或使土地实现增值价值，为农民创造收益，而不是单纯的占为己有，造成资源浪费，与此同时，《物权法》第153条对农村宅基地使用权能否在本集体成员之外进行流转也给出了相应的规定，为我国日后的农村土地制度调整和改革预留出了一定的发展空间。
《土地管理法》第2条，第60条明确规定地规定了任何组织或者个人不得以侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但是土地的使用权可以依照法律的规定转让。农村集体组织可以将集体建设用地使用权以入股和联营的方式进行流转。但是《土地管理法》第62条，第63条又在此基础上对农村宅基地面积、农村宅基地使用权流转做出了一定的限制性规定，村民经审批取得了宅基地之后，只是拥有宅基地的使用权，并未取得宅基地的所有权，不得非法转让，但随房屋一起转让的除外。综上所述，《土地管理法》虽然在一定程度上确定了农村宅基地使用权的归属，但同时对农村宅基地申请标准、住房出租、转让等作出限制，从一定意义上来说，这也是对农村宅基地使用权流转起到了限制作用。
我国《担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。对集体所有的土地使用权做出了明确的规定和限制。
我国一直以来实行的农村土地管理的政策。从2004年底国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年底发布的针对预防、禁止小产权房交易的相关规定、2008年1月国土资源部出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及2012年3月制定的关于小产权房的清理整治方案，国家多项政策和规定表明，对农村宅基地使用权流转实行严格管理的制度是我国对于农村土地政策的重要方面。
四、天津市蓟县农村宅基地使用权流转的现状分析
为了充分了解和掌握蓟县农村宅基地使用权的实际流转情况，作者选择了蓟县桑梓村和马坊村进行了实地调查和相关问卷的填写。
（一）农村宅基地使用权流转现状
1.数据调查
对于天津市蓟县农村宅基地使用权流转的问卷调查中，每家农户填写一份调查问卷，主要针对当地农民文化教育程度，农民对宅基地使用权权利归属情况的了解，农民对于农村宅基地使用权流转的认知情况、农民对宅基地使用权流转的态度、程序、是否存在宅基地使用权流转的现象以及农民在进行宅基地使用权流转交易后收益情况和交易平台等。
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摘要：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，我国相关法律规定将宅基地使用权人限定为我国农村村民，这在一定程度上限制了我国宅基地使用权的有效流转，在当前，我国面临着人口不断增加和人均土地持续减少的双重压力，农村土地问题的有效解决在城市化进程中显得尤为重要，但是农村宅基地使用权流转利用效率低下一方面使农村的不动产难以进入土地流转市场进行有效的交易，在一定程度上限制了农民群体在城市化进程中的重要作用，另一方面造成农村宅基地出现大量闲置，造成资源浪费，不符合市场经济土地流转中高效率高效益的原则。本文通过对农村宅基地使用权现状的调查进行简要的分析，尝试提出相应的解决措施，缓解农村宅基地使用权流转存在的相关问题。
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关键字:农村宅基地;使用权;流转;现状;对策
目录
引言
一、我国农村宅基地使用权流转背景分析
（一）背景分析
目前，中国的城乡一体化需要不断地解放农村劳动力，更要进行新时期、新背景下的农村宅基地管理制度的改革，开放农村宅基地使用权自由流转市场，规范农村宅基地使用权流转市场，通过理论政策的制定、法律知识普及，不断提高农村人口法律意识和文化素养，解放思想，切实解决城市化进程加快和农村经济发展滞后的矛盾，适应社会经济发展需要，合理利用农村宅基地资源，实现农村宅基地资源的优化配置（黄大炜，2013）。使农村集体经济组织和农民个人获得更多收益，大力的推进农村宅基地使用权流转，不断激发农村土地资源活力，发挥农村宅基地资源潜在的经济价值，这样才能有效的推动农村经济的发展，从而保证我国经济的持续健康发展。在进行有效的风险控制下，积极地完善相关的政策和法律制度，适度开放农村宅基地使用权流转市场，为流转提供有力的支撑平台，激活农村经济发展的内在动力。这是促进农村经济发展和实现城乡一体化的有效措施之一。
（二）研究意义
十八届三中全会通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，决定中指出：要赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。农村宅基地是农民安居乐业的根本，宅基地使用权流转制度关系着我国亿万农民的切身利益。农村宅基地使用权流转制度的改革将为农村土地资源市场流转的进行提供强大的助力，使农民能够从传统保守的经济生产模式中解放出来，促进社会分化，发挥农民的主观能动性，更好的为社会经济发展创造价值；能够使农村宅基地资源合理充分的利用；刺激农村经济发展。（师吉金，2014）
（三）研究方案
1. 研究目标
通过对城市化进程中对农村宅基地使用权流转的调查了解，以天津市蓟县为例，分析目前我国农村宅基地分析当前我国农村宅基地使用权流转的现状，对流转过程中存在的问题进行简要探讨，同时，根据当前我国城市化的要求和农村的发展情况，提出推动农村宅基地使用权高效健康流转的合理化建议，促进社会主义新农村建设（曹半天，2010）。
2. 研究方法
（1）文献研究法
本文在互联网、书籍、论文、文献多方面大量搜集相关资料，对农村宅基地使用权流转的主要观点和相关研究成果有一个比较全面的了解，通过查阅我国相关法律法规和相关政策，对我国目前农村宅基地使用权流转现状具有一定的认识。
（2）实地调查分析法
选取天津市蓟县为调查参考对象，通过问卷调查、走访等形式收集资料数据，保障数据真实性、可靠性，此外，通过互联网、年鉴、村集体查阅资料等查询方式整合材料。收集相关资料后，通过统计分析的方法整理原数据，为论文的撰写进行系统分析、提出合理化建议提供可靠的信息材料。
3. 拟解决的关键问题
（1）关于农村宅基地使用权流转情况的调查问卷设计
（2）对天津市蓟县地区农村宅基地使用权流转现状根据查阅、调查数据进行系统化、理论化分析
（3）对农村宅基地使用权流转的高效有序进行提出合理化建议
二、我国农村宅基地使用权流转相关概念概述
（一）宅基地
宅基地是指建了房屋或者决定用于建设房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。（鲁琳，2012）
（二）农村宅基地使用权
农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权，是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋及其附属设施，并对宅基地进行占有、使用和有限制处分的权利。它具有严格的身份性、无偿使用性、永久使用性、从属性及范围的严格限制性等特点。其取得方式有原始取得与继受取得，消灭形式有绝对消灭和相对消灭。农村宅基地使用权人享有权利并承担相应的义务。我国《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（三）宅基地使用权申请人
申请农村宅基地的人通常情况下只能为农村村民。农村村民专指本村集体经济组织的成员，如果非本村集体经济组织成员或者是城镇居民，则一般是不允许申请农村宅基地的。（孔有利，2004）
（四）农村村民申请农村宅基地的限制条件
我国的《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第5项规定：“严格宅基地申请条件。坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。农村村民只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（市、区）规定的标准。各地应结合实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。《土地管理法》第62条规定，农村村民出租房屋或出卖房屋后，再次申请宅基地的，不予批准。《关于加强农村宅基地管理的意见》第二部分第（五）项第二款规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。”（欧阳安蛟，2010）
三、我国现阶段关于农村宅基地使用权流转相关法律规定
《宪法》第10条第1款规定：“农村宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第3款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”
农村宅基地使用权作为我国一项特殊的用益物权，其意义在于利用该土地以获得土地上的利益或使土地实现增值价值，为农民创造收益，而不是单纯的占为己有，造成资源浪费，与此同时，《物权法》第153条对农村宅基地使用权能否在本集体成员之外进行流转也给出了相应的规定，为我国日后的农村土地制度调整和改革预留出了一定的发展空间。
《土地管理法》第2条，第60条明确规定地规定了任何组织或者个人不得以侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，但是土地的使用权可以依照法律的规定转让。农村集体组织可以将集体建设用地使用权以入股和联营的方式进行流转。但是《土地管理法》第62条，第63条又在此基础上对农村宅基地面积、农村宅基地使用权流转做出了一定的限制性规定，村民经审批取得了宅基地之后，只是拥有宅基地的使用权，并未取得宅基地的所有权，不得非法转让，但随房屋一起转让的除外。综上所述，《土地管理法》虽然在一定程度上确定了农村宅基地使用权的归属，但同时对农村宅基地申请标准、住房出租、转让等作出限制，从一定意义上来说，这也是对农村宅基地使用权流转起到了限制作用。
我国《担保法》第37条规定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权”不得抵押。对集体所有的土地使用权做出了明确的规定和限制。
我国一直以来实行的农村土地管理的政策。从2004年底国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》、2007年底发布的针对预防、禁止小产权房交易的相关规定、2008年1月国土资源部出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》以及2012年3月制定的关于小产权房的清理整治方案，国家多项政策和规定表明，对农村宅基地使用权流转实行严格管理的制度是我国对于农村土地政策的重要方面。
四、天津市蓟县农村宅基地使用权流转的现状分析
为了充分了解和掌握蓟县农村宅基地使用权的实际流转情况，作者选择了蓟县桑梓村和马坊村进行了实地调查和相关问卷的填写。
（一）农村宅基地使用权流转现状
1.数据调查
对于天津市蓟县农村宅基地使用权流转的问卷调查中，每家农户填写一份调查问卷，主要针对当地农民文化教育程度，农民对宅基地使用权权利归属情况的了解，农民对于农村宅基地使用权流转的认知情况、农民对宅基地使用权流转的态度、程序、是否存在宅基地使用权流转的现象以及农民在进行宅基地使用权流转交易后收益情况和交易平台等。
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