房地产企业税务筹划研究
房地产企业税务筹划研究学院经济与管理学院[20191210090318]
摘要
我国的房地产企业在经过近十年的突飞猛起之后，终于在近两年呈现稳定甚至疲靡之态，无论是国家宏观政策还是社会需求水平都昭示着房地产企业未来发展的严峻形势。税务筹划作为减轻企业税负的重要途径之一，对处于当下局面的房地产企业有着更加重要的实际指导意义。
本文在对国内外关于房地产税务筹划研究理论总结与理解的前提下，将重点放在以E房地产企业为案例的实务分析上，在对该企业各个经营环节所涉及的重要税种和纳税特点进行介绍后，再把E企业的整个生产过程分为前期准备、开发建设、销售交易和保有四个环节，然后对后三个环节运用实例进行具体的纳税筹划，最后给出适当建议。
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关键字:税务筹划房地产企业筹划方法
目录
1.引言 1
1.1研究背景及意义 1
1.2国内外研究文献综述 2
1.2.1国外研究文献综述 2
1.2.2国内研究文献综述 2
1.2.3 文献述评 3
1.3研究思路与框架 3
2.房地产企业的经营特点及税务特点 5
2．1房地产企业的经营特点 5
2.1.1开发周期长，投资风险大 5
2.1.2经营范围复杂，财税管理困难 5
2.1.3筹资渠道过多，现金流转复杂化 5
2.2房地产企业的税务特点 5
3.房地产企业的税务筹划 7
3.1房地产企业税务筹划的问题现状 7
3.1.1房地产企业税收负担重 7
3.1.2房地产企业对纳税筹划认识不足 7
3.1.3我国房地产企业税务代理业务发展不足 7
3.1.4我国房地产税法普及和体制建设尚不完善 8
3.2房地产企业税务筹划的作用 8
3.2.1有效减轻税负，实现房地产企业的利润最大化 8
3.2.2改善房地产企业的内部管理，提高财务运作能力 8
3.2.3加强房地产企业的合法纳税意识，利于国家税收稳定 8
3.2.4引导房地产企业科学发展，优化资源配置 9
3.3房地产企业税务筹划的方法 9
4.以房地产公司E为例的税务筹划 10
4.1开发建设环节的纳税筹划 10
4.2销售交易环节的纳税筹划 12
4.3保有环节的纳税筹划 12
5.关于房地产企业税务筹划的建议 14
5.1对房地产企业的建议 14
5.2对国家政策的建议 15
结束语 16
参考文献 17
致谢 18
1.引言
1.1研究背景及意义
房地产税收在国家总税收中的地位已经随着近年来房地产企业的快速发展越来越不容忽视，我国财政收入的重要来源之一就是房地产税收，然而在此同时国家对房地产税收的宏观调控却日益趋紧。鉴于房地产市场的变化以及对经济形势的评估，国家政府部门在2008年开始大刀阔斧对房地产的税收政策进行调整；2010年，政府再次加大紧缩性房地产新政策的力度，房地产企业因此受到重创。虽然政府在之后因为中房协的干预暂停了新政，然而纵观近几年的房地产企业发展，却再也不复意气风发之态。同时因为房地产企业其固有的资金需求量大，投资回收慢，开发周期长以及经营过程复杂等特点使其面临更加严峻的挑战。
图1 全国商品房销售面积及销售额增速
资料来源：国家统计局
虽然房地产企业呈现疲软态势，但是近年来房地产企业税收在整个国家税收收入中的地位却并未动摇。所谓“生而强大，其责更重”，作为国民经济的中坚力量，房地产企业的发展态势对于整个社会经济的稳定都有着举足轻重的影响。而在国家新政实施的大环境下，房地产企业想再通过提高商品房价格来维持砥柱地位毕竟不是长久之计，而是需要通过科学的管理手段来进行合理的成本压缩，以取得更大的利润空间和长远的发展，因此，税务筹划便成了房地产企业应对当前严峻局面的不可避免或者说是非常必要的有效手段。
随着我国税制体系的不断发展与完善，税务筹划也受到越来越多经济主体的认可和采用，对于房地产企业来讲，税务筹划有着更加深刻的意义。首先从房地产企业的角度来讲，合理科学的的税务筹划不仅能够有效地进行减税避税，降低企业的运营成本，实现利益最大化，同时还能因为对公司内部资金的优化促进房地产企业管理模式的转变，而这种变化则是涉及到企业生产，开发，建设等各个方面，从而能从总体上降低企业的经营成本，增强企业抵抗资金风险的能力，最终提高房地产企业可持续发展的能力；对于国家来讲，房地产企业作为国民经济的支柱，通过税务筹划能够合法地履行纳税义务，支持财政收入，并且将资金运用到国家倡导的项目建设上，从而达到优化产业结构的目的；为了能够尽可能的降低税负，房地产企业必然要对国家税收政策进行充分的了解才能够得以熟练运用，这也能够在一定程度上发现目前我国税法制度的不足之处进而促进国家税制的发展与完善，最终也会对整个国民经济的健康稳定起到积极作用。总结来说，税务筹划不仅是当下房地产企业的必要选择，也对国家经济有着长远影响，因此对税务筹划的研究是对房地产企业和国家经济都有着深刻意义的。
1.2国内外研究文献综述
1.2.1国外研究文献综述
西方国家是税务筹划的发源地，为纳税人提供税收筹划的咨询和服务于19世纪中叶在意大利出现。而真正标志着税务筹划的实质性发展的，则是著名的“税务局长诉温斯特大公”案。1935年英国上议院议员汤姆林爵士针对此案称：“任何个人都有权安排自己的事业，如果依据法律这样做可以少缴税，那就不能强迫他多缴税。”这个事件标志着税务筹划首次得到了法律上的认可。在此之后的英美澳等国家在涉及税务判例时则经常将此案例引用为原则精神。
随着西方国家市场经济的发展，美国逐渐成为房地产税务筹划制度建设的领先者，在其他欧美发达国家的效仿之后，不发达国家也开始学习税务筹划，并通过将法律、行政和道德三种主要手段结合来合理运用税务筹划的各种技术，为市场经济的进一步发展奠定了良好的基础。
然而，每个国家的房地产税务筹划活动都要基于其本国具体的财税体制特点而开展，因此国外很多针对房地产税务筹划的优秀理论研究大多是对欧美等发达国家直接税制的客观反映，只适用于这些国家所实行的以直接税为主要组成部分的税收体制特点的条件。
1.2.2国内研究文献综述
我国市场经济的发展历程决定了我国学者对于房地产税务筹划研究起步晚的必然性，但是21世纪以来我国在房地产税务筹划研究方面取得了较快的进步和丰富的成果。在理论和实务两方面，我国学者针对我国经济和税收法律的特点，取得了一定的研究成果，另外我国研究者尤其注重将税务筹划理论与实务相结合，从而为房地产企业税务筹划的实际操作提供了较为有效而可行的意见和建议。
对于税务筹划的基本概念和内在本质的界定方面，我国学者首先达成了基本的一致认识，将偷税、逃税以及避税等违法犯罪行为进行了严格区分。他们认为，对于合法的税务筹划活动，政府部门应该最大限度地提供法律保障和制度支持，对于违法犯罪行为就要进行严厉打击。
我国的税务筹划研究者在借鉴国外税务筹划的先进理论的基础上，着重对我国企业纳税实践中关于税务筹划活动的典型案例和筹划技术进行详细的分析和总结，致力于探究针对我国不同经济体的纳税特点的税务筹划方法。
本文将国内研究者的相关观点总结如下：
（1）有些研究者从宏观的角度来对房地产的经营活动进行税务筹划。首先详细归纳总结相关税种，再根据每个生产经营环节的税务特点进行调整，从而减少企业收入的税款缴纳。
（2）部分研究者认为应该针对房地产公司实际经营活动中出现的具体问题来利用相应的法律政策进行税务筹划，不能拘泥于税务筹划的一些原则理论，在特殊的情况下可以灵活的处理。
（3）还有部分学者非常注重对纳税筹划可行性的研究，从实务角度来运用以及推广纳税筹划的原理和技术，为纳税细节提供具体操作的咨询工作，最后能达到优化缴税结构的结果。
1.2.3 文献述评
所谓“因地制宜”，在阅读了国内外诸多学者关于房地产税务筹划的研究成果后，我们可以得出结论，每个国家的税务筹划研究主要都是为本国的具体经济活动服务的，都是以本国具体财税体制的特点为前提而开展的。西方国家关于房地产税务筹划的优秀研究成果诚然为我国当下房地产税务筹划活动提供了重要的参考价值，然而我们仍要秉持“为我所用”的首要原则，积极学习借鉴适合我国具体国情的研究成果并予以适当创新。
综合以上观点，本文将结合我国的具体税制特点利用实例对房地产企业的税务筹划进行分析。
1.3研究思路与框架
首先，本文先对房地产企业本身具有的特殊性进行介绍归纳，包括房地产企业的经营特点以及税务特点。其中对税务特点的介绍是结合房地产企业整个生产经营过程的各个环节所涉及的税种和税目以表格形式呈现的。
其次，对房地产企业税务筹划的相关理论进行介绍，包括房地产税务筹划的问题现状，房地产企业税务筹划的意义作用，以及房地产企业税务筹划具体用到的技术方法。
再次，本文选取E房地产企业并将其整个生产环节分为开发建设、交易销售和保有三个部分。然后分别会在这三个阶段中选取一个有代表性的纳税筹划案例进行具体的分析论证，其中会用到具体的税务筹划方法，涉及到国家的相关优惠政策。
最后，在总结以上论述后给出相应建议。
本文研究框架如图所示：
2.房地产企业的经营特点及税务特点
2．1房地产企业的经营特点
每个行业的特殊性都是由其经营的商品属性所决定的，房地产企业也不例外。房地产企业的经营商品不仅仅是房产和地产，还包括相关的管理和服务活动，因此房地产企业的经营特点远不同于其他行业，具体介绍如下：
2.1.1开发周期长，投资风险大
房地产企业的开发产品是房产、地产这些不动产，这个必然导致开发建设的周期过长，从规划设计到环卫绿化这几个环节往往都要耗费一年甚至几年的时间。而且房产地产作为房地产企业的销售产品，不仅价值很高，在短期内销量也无法保证，这些因素一方面会导致房地产企业的高负债率，另一方面也会因为管理层和决策层对国家政策或者经济环境的预测判断失误而导致商品房销售滞缓甚至大量囤积，这种结果的直接影响是财务上出现重大危机，轻者资金周转不灵，重者会让企业一蹶不振甚至濒临破产。
2.1.2经营范围复杂，财税管理困难
房地产企业的经营活动涉及范围极广，经营过程也比较复杂。房地产企业的经营过程可以大体分为两个方面，生产和流通。而这两个方面会涉及到各种开发主体，施工主体，经营主体以及投资主体，这些决定了房地产企业成本、费用结构复杂的特点，要想对这些进行准确细致的会计核算以及税务筹划，必然需要与之配套的财税管理流程，而这种复杂精细的管理流程的建立将是十分困难的。
2.1.3筹资渠道过多，现金流转复杂化
房地产企业筹集资金的主要渠道有：(1)预收购房订金。(2)工程款垫资。(3)土地开发贷款及商品房按揭贷款。(4)房地产信托产品。(5)其他经济实体联合开发的投资。(6)通过资本市场发行股票、筹集资本。这些繁杂的筹资渠道将会给企业内部的资金流转带来繁琐复杂的核算和交接工作。
2.2房地产企业的税务特点
房地产企业的整个生产经营过程非常复杂，所涉及的税目大概有11个，占我国总税收的一半甚至还要多。为了更加详尽直观地介绍房地产企业的税务特点，本文将房地产的税务分为了四个阶段，分别是前期准备阶段、开发建设阶段、交易销售阶段以及保有阶段，在这四个阶段里，本文结合了分别涉及到的税目、税种、税基和税率来对房地产企业的税务特点进行总结。
具体内容如表1所示：
表1 房地产企业的所涉及的税目及特点
环节 税种 税率 税基 税务特点
前期准备阶段 耕地占用税 1-15元每平方米 实际占用土地面积 税负水平较低；税负种类较少，容易核算
契税 3%-5% 购买价格
开发建设阶段 营业税 3% 营业额 税务征收水平较高；税负种类繁杂，税务程序复杂，核算困难
印花税 0.03% 合同金额
城镇土地使用税 0.6-30元每平方米 实际占用土地面积
交易销售阶段 营业税 5% 房屋售价
土地增值税 30%-60% 实际占用土地面积
印花税 0.05% 交易金额
企业所得税 25% 相关收益
保有阶段 房产税 1.2% 房产计税余值 税负水平名义上高，实际上低；税负容易转移，核算需要技巧
摘要
我国的房地产企业在经过近十年的突飞猛起之后，终于在近两年呈现稳定甚至疲靡之态，无论是国家宏观政策还是社会需求水平都昭示着房地产企业未来发展的严峻形势。税务筹划作为减轻企业税负的重要途径之一，对处于当下局面的房地产企业有着更加重要的实际指导意义。
本文在对国内外关于房地产税务筹划研究理论总结与理解的前提下，将重点放在以E房地产企业为案例的实务分析上，在对该企业各个经营环节所涉及的重要税种和纳税特点进行介绍后，再把E企业的整个生产过程分为前期准备、开发建设、销售交易和保有四个环节，然后对后三个环节运用实例进行具体的纳税筹划，最后给出适当建议。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:税务筹划房地产企业筹划方法
目录
1.引言 1
1.1研究背景及意义 1
1.2国内外研究文献综述 2
1.2.1国外研究文献综述 2
1.2.2国内研究文献综述 2
1.2.3 文献述评 3
1.3研究思路与框架 3
2.房地产企业的经营特点及税务特点 5
2．1房地产企业的经营特点 5
2.1.1开发周期长，投资风险大 5
2.1.2经营范围复杂，财税管理困难 5
2.1.3筹资渠道过多，现金流转复杂化 5
2.2房地产企业的税务特点 5
3.房地产企业的税务筹划 7
3.1房地产企业税务筹划的问题现状 7
3.1.1房地产企业税收负担重 7
3.1.2房地产企业对纳税筹划认识不足 7
3.1.3我国房地产企业税务代理业务发展不足 7
3.1.4我国房地产税法普及和体制建设尚不完善 8
3.2房地产企业税务筹划的作用 8
3.2.1有效减轻税负，实现房地产企业的利润最大化 8
3.2.2改善房地产企业的内部管理，提高财务运作能力 8
3.2.3加强房地产企业的合法纳税意识，利于国家税收稳定 8
3.2.4引导房地产企业科学发展，优化资源配置 9
3.3房地产企业税务筹划的方法 9
4.以房地产公司E为例的税务筹划 10
4.1开发建设环节的纳税筹划 10
4.2销售交易环节的纳税筹划 12
4.3保有环节的纳税筹划 12
5.关于房地产企业税务筹划的建议 14
5.1对房地产企业的建议 14
5.2对国家政策的建议 15
结束语 16
参考文献 17
致谢 18
1.引言
1.1研究背景及意义
房地产税收在国家总税收中的地位已经随着近年来房地产企业的快速发展越来越不容忽视，我国财政收入的重要来源之一就是房地产税收，然而在此同时国家对房地产税收的宏观调控却日益趋紧。鉴于房地产市场的变化以及对经济形势的评估，国家政府部门在2008年开始大刀阔斧对房地产的税收政策进行调整；2010年，政府再次加大紧缩性房地产新政策的力度，房地产企业因此受到重创。虽然政府在之后因为中房协的干预暂停了新政，然而纵观近几年的房地产企业发展，却再也不复意气风发之态。同时因为房地产企业其固有的资金需求量大，投资回收慢，开发周期长以及经营过程复杂等特点使其面临更加严峻的挑战。
图1 全国商品房销售面积及销售额增速
资料来源：国家统计局
虽然房地产企业呈现疲软态势，但是近年来房地产企业税收在整个国家税收收入中的地位却并未动摇。所谓“生而强大，其责更重”，作为国民经济的中坚力量，房地产企业的发展态势对于整个社会经济的稳定都有着举足轻重的影响。而在国家新政实施的大环境下，房地产企业想再通过提高商品房价格来维持砥柱地位毕竟不是长久之计，而是需要通过科学的管理手段来进行合理的成本压缩，以取得更大的利润空间和长远的发展，因此，税务筹划便成了房地产企业应对当前严峻局面的不可避免或者说是非常必要的有效手段。
随着我国税制体系的不断发展与完善，税务筹划也受到越来越多经济主体的认可和采用，对于房地产企业来讲，税务筹划有着更加深刻的意义。首先从房地产企业的角度来讲，合理科学的的税务筹划不仅能够有效地进行减税避税，降低企业的运营成本，实现利益最大化，同时还能因为对公司内部资金的优化促进房地产企业管理模式的转变，而这种变化则是涉及到企业生产，开发，建设等各个方面，从而能从总体上降低企业的经营成本，增强企业抵抗资金风险的能力，最终提高房地产企业可持续发展的能力；对于国家来讲，房地产企业作为国民经济的支柱，通过税务筹划能够合法地履行纳税义务，支持财政收入，并且将资金运用到国家倡导的项目建设上，从而达到优化产业结构的目的；为了能够尽可能的降低税负，房地产企业必然要对国家税收政策进行充分的了解才能够得以熟练运用，这也能够在一定程度上发现目前我国税法制度的不足之处进而促进国家税制的发展与完善，最终也会对整个国民经济的健康稳定起到积极作用。总结来说，税务筹划不仅是当下房地产企业的必要选择，也对国家经济有着长远影响，因此对税务筹划的研究是对房地产企业和国家经济都有着深刻意义的。
1.2国内外研究文献综述
1.2.1国外研究文献综述
西方国家是税务筹划的发源地，为纳税人提供税收筹划的咨询和服务于19世纪中叶在意大利出现。而真正标志着税务筹划的实质性发展的，则是著名的“税务局长诉温斯特大公”案。1935年英国上议院议员汤姆林爵士针对此案称：“任何个人都有权安排自己的事业，如果依据法律这样做可以少缴税，那就不能强迫他多缴税。”这个事件标志着税务筹划首次得到了法律上的认可。在此之后的英美澳等国家在涉及税务判例时则经常将此案例引用为原则精神。
随着西方国家市场经济的发展，美国逐渐成为房地产税务筹划制度建设的领先者，在其他欧美发达国家的效仿之后，不发达国家也开始学习税务筹划，并通过将法律、行政和道德三种主要手段结合来合理运用税务筹划的各种技术，为市场经济的进一步发展奠定了良好的基础。
然而，每个国家的房地产税务筹划活动都要基于其本国具体的财税体制特点而开展，因此国外很多针对房地产税务筹划的优秀理论研究大多是对欧美等发达国家直接税制的客观反映，只适用于这些国家所实行的以直接税为主要组成部分的税收体制特点的条件。
1.2.2国内研究文献综述
我国市场经济的发展历程决定了我国学者对于房地产税务筹划研究起步晚的必然性，但是21世纪以来我国在房地产税务筹划研究方面取得了较快的进步和丰富的成果。在理论和实务两方面，我国学者针对我国经济和税收法律的特点，取得了一定的研究成果，另外我国研究者尤其注重将税务筹划理论与实务相结合，从而为房地产企业税务筹划的实际操作提供了较为有效而可行的意见和建议。
对于税务筹划的基本概念和内在本质的界定方面，我国学者首先达成了基本的一致认识，将偷税、逃税以及避税等违法犯罪行为进行了严格区分。他们认为，对于合法的税务筹划活动，政府部门应该最大限度地提供法律保障和制度支持，对于违法犯罪行为就要进行严厉打击。
我国的税务筹划研究者在借鉴国外税务筹划的先进理论的基础上，着重对我国企业纳税实践中关于税务筹划活动的典型案例和筹划技术进行详细的分析和总结，致力于探究针对我国不同经济体的纳税特点的税务筹划方法。
本文将国内研究者的相关观点总结如下：
（1）有些研究者从宏观的角度来对房地产的经营活动进行税务筹划。首先详细归纳总结相关税种，再根据每个生产经营环节的税务特点进行调整，从而减少企业收入的税款缴纳。
（2）部分研究者认为应该针对房地产公司实际经营活动中出现的具体问题来利用相应的法律政策进行税务筹划，不能拘泥于税务筹划的一些原则理论，在特殊的情况下可以灵活的处理。
（3）还有部分学者非常注重对纳税筹划可行性的研究，从实务角度来运用以及推广纳税筹划的原理和技术，为纳税细节提供具体操作的咨询工作，最后能达到优化缴税结构的结果。
1.2.3 文献述评
所谓“因地制宜”，在阅读了国内外诸多学者关于房地产税务筹划的研究成果后，我们可以得出结论，每个国家的税务筹划研究主要都是为本国的具体经济活动服务的，都是以本国具体财税体制的特点为前提而开展的。西方国家关于房地产税务筹划的优秀研究成果诚然为我国当下房地产税务筹划活动提供了重要的参考价值，然而我们仍要秉持“为我所用”的首要原则，积极学习借鉴适合我国具体国情的研究成果并予以适当创新。
综合以上观点，本文将结合我国的具体税制特点利用实例对房地产企业的税务筹划进行分析。
1.3研究思路与框架
首先，本文先对房地产企业本身具有的特殊性进行介绍归纳，包括房地产企业的经营特点以及税务特点。其中对税务特点的介绍是结合房地产企业整个生产经营过程的各个环节所涉及的税种和税目以表格形式呈现的。
其次，对房地产企业税务筹划的相关理论进行介绍，包括房地产税务筹划的问题现状，房地产企业税务筹划的意义作用，以及房地产企业税务筹划具体用到的技术方法。
再次，本文选取E房地产企业并将其整个生产环节分为开发建设、交易销售和保有三个部分。然后分别会在这三个阶段中选取一个有代表性的纳税筹划案例进行具体的分析论证，其中会用到具体的税务筹划方法，涉及到国家的相关优惠政策。
最后，在总结以上论述后给出相应建议。
本文研究框架如图所示：
2.房地产企业的经营特点及税务特点
2．1房地产企业的经营特点
每个行业的特殊性都是由其经营的商品属性所决定的，房地产企业也不例外。房地产企业的经营商品不仅仅是房产和地产，还包括相关的管理和服务活动，因此房地产企业的经营特点远不同于其他行业，具体介绍如下：
2.1.1开发周期长，投资风险大
房地产企业的开发产品是房产、地产这些不动产，这个必然导致开发建设的周期过长，从规划设计到环卫绿化这几个环节往往都要耗费一年甚至几年的时间。而且房产地产作为房地产企业的销售产品，不仅价值很高，在短期内销量也无法保证，这些因素一方面会导致房地产企业的高负债率，另一方面也会因为管理层和决策层对国家政策或者经济环境的预测判断失误而导致商品房销售滞缓甚至大量囤积，这种结果的直接影响是财务上出现重大危机，轻者资金周转不灵，重者会让企业一蹶不振甚至濒临破产。
2.1.2经营范围复杂，财税管理困难
房地产企业的经营活动涉及范围极广，经营过程也比较复杂。房地产企业的经营过程可以大体分为两个方面，生产和流通。而这两个方面会涉及到各种开发主体，施工主体，经营主体以及投资主体，这些决定了房地产企业成本、费用结构复杂的特点，要想对这些进行准确细致的会计核算以及税务筹划，必然需要与之配套的财税管理流程，而这种复杂精细的管理流程的建立将是十分困难的。
2.1.3筹资渠道过多，现金流转复杂化
房地产企业筹集资金的主要渠道有：(1)预收购房订金。(2)工程款垫资。(3)土地开发贷款及商品房按揭贷款。(4)房地产信托产品。(5)其他经济实体联合开发的投资。(6)通过资本市场发行股票、筹集资本。这些繁杂的筹资渠道将会给企业内部的资金流转带来繁琐复杂的核算和交接工作。
2.2房地产企业的税务特点
房地产企业的整个生产经营过程非常复杂，所涉及的税目大概有11个，占我国总税收的一半甚至还要多。为了更加详尽直观地介绍房地产企业的税务特点，本文将房地产的税务分为了四个阶段，分别是前期准备阶段、开发建设阶段、交易销售阶段以及保有阶段，在这四个阶段里，本文结合了分别涉及到的税目、税种、税基和税率来对房地产企业的税务特点进行总结。
具体内容如表1所示：
表1 房地产企业的所涉及的税目及特点
环节 税种 税率 税基 税务特点
前期准备阶段 耕地占用税 1-15元每平方米 实际占用土地面积 税负水平较低；税负种类较少，容易核算
契税 3%-5% 购买价格
开发建设阶段 营业税 3% 营业额 税务征收水平较高；税负种类繁杂，税务程序复杂，核算困难
印花税 0.03% 合同金额
城镇土地使用税 0.6-30元每平方米 实际占用土地面积
交易销售阶段 营业税 5% 房屋售价
土地增值税 30%-60% 实际占用土地面积
印花税 0.05% 交易金额
企业所得税 25% 相关收益
保有阶段 房产税 1.2% 房产计税余值 税负水平名义上高，实际上低；税负容易转移，核算需要技巧
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