房地产企业融资现状、问题及对策——以绿城地产为例
房地产企业融资现状、问题及对策——以绿城地产为例[20191209192132]
摘 要
房地产业在我国的发展速度十分之快，在国民经济发展中占有举足轻重的地位，已经成为社会各界普遍关注的焦点。从行业类型来看，房地产业属于资金密集型行业，在房地产项目开发的各个阶段都需要大量的资金投入。随着这一产业的不断发展壮大，越来越多的投资者将目光瞄准房地产，行业内涌现了大批竞争者，愈发激烈的竞争趋势使得项目开发成本不断攀升。而为了抑制房地产业的过热发展，一系列的宏观调控政策相继出台，资金的取得困难重重。在这样的背景下，融资就成为了这个资金需求巨大的行业所必须关注的问题。
本文基于国内外理论界对房地产融资的研究，通过对绿城地产主要采用的融资方式的分析反映其融资现状，通过分析绿城地产的财务状况，找出其在运用这些方式进行融资时存在的问题，通过提出相应的优化对策来为房地产企业更有效地融资提供参考。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产企业融资现状存在问题优化对策
目 录
1.引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 3
1.4研究内容和方法 4
1.4.1研究内容 4
1.4.2研究方法 5
2.房地产融资相关理论概述 6
2.1房地产融资基本概念 6
2.2房地产融资的特征 6
2.2.1资金需求量大 6
2.2.2融资周期长 6
2.2.3融资风险高 6
2.3房地产融资一般理论 7
2.3.1 MM理论 7
2.3.2融资优序理论 7
2.3.3金融成长周期理论 7
3.绿城地产融资现状 8
3.1绿城地产简介 8
3.2绿城地产融资方式 8
3.2.1银行贷款 8
3.2.3信托融资 9
3.2.4债券融资 9
3.2.5上市融资 9
3.2.6经营性负债 10
4.绿城地产融资存在问题 11
4.1绿城地产财务状况分析 11
4.1.1偿债能力分析 11
4.1.2盈利能力分析 11
4.1.3营运能力分析 12
4.1.4现金流量分析 12
4.2绿城地产融资存在的问题 12
4.2.1银行贷款占比大 12
4.2.2豪赌信托埋隐患 13
4.2.3高息债券引危机 14
4.2.4负债结构不合理 14
5.绿城地产融资优化对策 16
5.1注重融资渠道创新 16
5.2建立多元化融资模式 16
5.3合理规划，理性融资 16
5.4改善企业负债结构 17
结 语 18
参考文献 19
致 谢 20
1.引言
1.1研究背景
房地产业与其他产业相比有着其特殊性，其对社会发展的影响越来越深入，已经渗透到人们的消费观念、消费水平、经济增长速度甚至是社会经济财富的分配格局等诸多方面。
近年来，为了纠正房地产业发展过猛的势头，国家开始着手对房地产业的调控，一系列政策相继出台。在融资渠道方面，银行信贷渠道越发收紧，其他渠道如股票市场、债券、国外资本等也受到了相关法律政策的严格控制。在房价不断上涨且上涨速度没有放缓的情况下，中央出台了“国11条”、限购令、土地出让价款首次交款比例不得低于全部土地出让款的50%等一系列的政策。央行在2010年度上调存款准备金率六次，使得房地产企业在银行信贷融资上受困，同时房企想要从售房定金以及预收款上进行资金回流的方式也因为个人贷款审批条件的加强而受到影响。国家从2011年开始逐步收紧房地产信托融资的渠道，在2012年更是出台了“房地产信托产品集中兑付期”。不出所料，在这一系列的调控政策下，全国各大城市的商品房交易量下降趋势明显，有的房地产企业为了维持自身经营甚至开始通过降价销售的方式来促进资金回笼，一些难以打破资金困局的房地产企业无奈重组。由此可见，一旦市场形势骤变或政策突然转向，就有可能导致资金受困，不仅可能使得整个房地产业遭受打击，还会造成所关联的诸多其他产业的联动危机。房地产企业如何根据市场以及政策的变化合理选择融资方式、制定正确有效的融资策略，是保持其健康发展的关键。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
资金好比是一个企业的血液，维持着企业的健康发展，在发展的各个阶段，资金都是必不可少的。所以，融资问题对于企业来说是不可忽略的。由于房地产业是资金密集型行业，同时，较长的开发周期、宏观经济政策和社会舆论都会对其产生较大的影响，所以与一般企业相比较承受的风险更大，由此使得保证资金链的安全显得尤为重要。
因此本文的研究目的是，通过研究绿城地产采用的融资方式而反映的融资现状，结合其财务状况进行分析，找出绿城在融资方式运用上的不合理之处，并提出相应的优化对策，为房地产企业有效融资提供建议与参考。
1.2.2研究意义
目前，我国房地产企业融资的最大来源就是银行贷款，在众多的融资方式中真正被企业使用的却寥寥无几，而房地产投资发展的过热与畸形更是加大了融资难度。本文的分析可以为我国部分房地产企业在融资方面提供一些参考，有利于一些房地产企业正确把握市场、认识国家的宏观调控；同时在融资前审视自身，根根据本企业的具体财务状况作出融资选择，合理地运用融资方式，做到审时度势，促进其长期健康发展。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
国外房地产发展较早，金融市场不断地变化，发展已是相当的成熟。在这样一个健全的金融市场中，有许多不同的融资渠道以及融资方式可供选择，许多国家也形成了各具特色的房地产开发模式；同时，他们在房地产金融方面的实践也处于领先地位，这就为其建立与本国国情相符合的房地产金融制度打下了坚实的基础。
美、英、德、日这些发达国家已经建立了相当完善的房地产金融体系，而美国的房地产资本市场则是这些国家中最为成熟的，特别是在房地产金融理论研究方面，占据了绝对的领先地位。在美国，其资本市场可谓是十分活跃，有很多的金融产品和金融渠道可供选择，正因为这种多样化，所以美国的学者们着手对融资组合的研究，希望通过对不同金融产品的组合分析，从中找出一个在资本市场上能够帮助企业获得最大化利益的产品组合,实现企业价值最大化。
美国房地产学会是目前美国在房地产学术研究方面最主要的研究机构，其两本著名的期刊分别是《房地产研究杂志》和《房地产金融经济学研究杂志》，通过统计在这两本杂志上发表的关于房地产研究的学术性文章，学者们发现，有三个课题被研究地最为广泛，分别是：抵押贷款、房地产投资以及房地产估价。
Mayers(1984)和Townsend(1978)是房地产研究界两个著名的学者，他们将研究的重点集中在了房地产金融工具上，并且取得了不俗的成绩，通过划分不同的金融工具，他们将住宅类房地产和收益类房地产进行了区分，同时对房地产资本市场和证券进行了阐释，通过实证研究的方法，分析了房地产金融组合[1]。
Richard Imperiale(2002)对房地产投资信托的研究可谓是十分深入，他将通过采访获得的房地产研究界的专家们的意见结合自己对投资理念的理解编写成书，在衡量房地产投资信托方面，他提出了自己对房地产投资信托价值衡量的独特见解，他通过三种方法来对房地产投资信托的价值进行了计算：方法一，比较了房地产投资信托市场价格与其持有的房地产净资产；方法二，比较了房地产投资信托的实际收益率与十年期国债利率；方法三，比较了房地产投资信托基金的资本收益比与标普500 指数[2]。
Su Han Chan，John Erickson，KoWang(2003)对房地产投资信托基金的研究比较新颖，编写了《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》一书，对于房地产信托基金的研究，他们不但进行了理论研究，还开展了一定的实践，对组织结构、规模、分红、债务政策、证券发行及绩效进行了深入研究[3]。
Joseph Hu(2006)对房地产信托基金的研究涉及到了各个方面，包括发展历史、政策变化的影响以及与股市的相关性等。
1.3.2国内研究现状
国内的学者们将研究的重心放在了这几种方式上：股权融资、债券融资、房地产证券化、房地产投资基金以及海外融资等。通过对以上这些融资方式的研究，学者们阐述了我国房地产企业在使用时的基本情况，同时对于这些融资方式的利弊也做出了阐释，同时根据我国房地产业发展的具体情况进行了可行性分析。
(1)关于房地产投资基金
刘洪玉(2004)认为，若是房地产业发展到了成熟阶段，那么间接贷款和直接发行股票都不将是房地产开发商最为主要的资金来源，长期债券、信托基金以及互助会等形式才是这一阶段筹资的主要形式；在其发表的《美国房地产投资信托发展的经验与启示》一文中，他通过分析美国房地产信托发展，发现拥有相关法律法规对房地产信托发展来说是最强有力的支持，所以我国应该加强法律法规建设，同时引导机构投资者加入，在研究现有成果的基础上进行创新，充分认识房地产投资基金的作用[4]。
汪洪、陈少羽(2005)认为，房地产投资基金的发展有利于改善我国房地产的融资环境，同时对房地产金融的改革和创新也有着促进作用，通过比较房地产投资基金与房地产信托，阐述了房地产投资基金的本质，指出了我国将如何发展房地产投资基金[5]。
余凯(2006)关于房地产投资基金的研究，以房地产投资信托基金和信托投资计划为切入点，充分说明了我国房地产投资信托基金的特点，在阐述理论的同时又结合了实际，从我国的现实情况着手，提出我国发展投资基金应该选择何种模式，在提出发展设想的同时也陈述了我国发展房地产投资基金还存在的阻碍[6]。
张飞鹏(2010)通过分析国外成熟的房地产投资基金，结合我国实际情况，提出了房地产投资基金在我国发展的相关框架，由准备阶段开始不断展开，对建立管理、收益分配和风险应对等作了详细的探讨??，对我国运用房地产投资基金做出了预想，提出了在实际操作过程中可能遇到的问题，并给出了相应的解决方法[7]。
(2)关于房地产证券化融资
金俐(2008)以美国的次贷危机为出发点，介绍了美国是如何将资产证券化运用于次级债的，同时又分析了之所以会出现次贷危机的原因，为我国发展这样的融资新型工具提供了警示[8]。
何小锋(2002)研究了美、德、澳三国的证券化贷款模式，借鉴他们的成功经验，吸取失败的教训，从我国房地产行业的实际发展情况出发，对我国发展贷款证券化模式进行了设计[9]。
李杜莎(2009)将资产证券化理论作为研究的基础，充分研究了美、英、日这三国证券化融资的发展及特点，从我国房地产市场发展的具体情况出发，分析了在我国推行房地产证券化融资是否可行 [10]。
(3)关于房地产融资多元化
高聚辉(2006)将我国目前运用的各种房地产融资方式进行了一定的比较，阐述了这些融资方式的优势和劣势，在研究理论的基础上对融资方式的未来发展提出了一定的预测，认为我国房地产融资必定会朝着多元化的方向发展，而直接投融资则会逐渐成为主流[11]。
奚正刚(2006)从我国的基本国情出发分析了我国的房地产市场发展的情况，同时与国外房地产市场进行了比较，找出了我国房地产市场的特殊性，这样的特殊性要求我国在发展房地产金融时，需要加入更多的创新，国外成功经验只是参考借鉴作用不能生搬硬套[12]。
王诚庆(2006)通过分析我国的宏观经济状况，提出房地产企业想要走出融资困境就必须进行融资工具的创新，展开多元化融资，而多元化融资的成功开展需要依靠政府、市场以及房地产企业这三方的共同参与[13]。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
本文以绿城地产为例，先是对绿城地产的融资现状以及主要采取的融资方式进行了一定的研究，又通过对绿城地产的财务状况进行分析，指出了其在运用一些融资方式还存在的问题，最后针对绿城地产融资存在的问题提出相应的优化对策。
本文的研究内容分为以下几个部分：
第一部分：介绍了本文的研究背景、意义和目的，分析总结了国内外研究现状，同时还提出了本文的研究思路和方法。
第二部分：房地产融资的基本理论概述，在这一部分摘录了有关房地产融资的基本概念以及房地产融资的一般理论。
第三部分：介绍了绿城地产相关情况，通过列举绿城地产采取的几种具有代表性的融资方式来反映其融资现状。
摘 要
房地产业在我国的发展速度十分之快，在国民经济发展中占有举足轻重的地位，已经成为社会各界普遍关注的焦点。从行业类型来看，房地产业属于资金密集型行业，在房地产项目开发的各个阶段都需要大量的资金投入。随着这一产业的不断发展壮大，越来越多的投资者将目光瞄准房地产，行业内涌现了大批竞争者，愈发激烈的竞争趋势使得项目开发成本不断攀升。而为了抑制房地产业的过热发展，一系列的宏观调控政策相继出台，资金的取得困难重重。在这样的背景下，融资就成为了这个资金需求巨大的行业所必须关注的问题。
本文基于国内外理论界对房地产融资的研究，通过对绿城地产主要采用的融资方式的分析反映其融资现状，通过分析绿城地产的财务状况，找出其在运用这些方式进行融资时存在的问题，通过提出相应的优化对策来为房地产企业更有效地融资提供参考。
查看完整论文请+Q: 351916072
关键字:房地产企业融资现状存在问题优化对策
目 录
1.引言 1
1.1研究背景 1
1.2研究目的和意义 1
1.2.1研究目的 1
1.2.2研究意义 2
1.3国内外研究现状 2
1.3.1国外研究现状 2
1.3.2国内研究现状 3
1.4研究内容和方法 4
1.4.1研究内容 4
1.4.2研究方法 5
2.房地产融资相关理论概述 6
2.1房地产融资基本概念 6
2.2房地产融资的特征 6
2.2.1资金需求量大 6
2.2.2融资周期长 6
2.2.3融资风险高 6
2.3房地产融资一般理论 7
2.3.1 MM理论 7
2.3.2融资优序理论 7
2.3.3金融成长周期理论 7
3.绿城地产融资现状 8
3.1绿城地产简介 8
3.2绿城地产融资方式 8
3.2.1银行贷款 8
3.2.3信托融资 9
3.2.4债券融资 9
3.2.5上市融资 9
3.2.6经营性负债 10
4.绿城地产融资存在问题 11
4.1绿城地产财务状况分析 11
4.1.1偿债能力分析 11
4.1.2盈利能力分析 11
4.1.3营运能力分析 12
4.1.4现金流量分析 12
4.2绿城地产融资存在的问题 12
4.2.1银行贷款占比大 12
4.2.2豪赌信托埋隐患 13
4.2.3高息债券引危机 14
4.2.4负债结构不合理 14
5.绿城地产融资优化对策 16
5.1注重融资渠道创新 16
5.2建立多元化融资模式 16
5.3合理规划，理性融资 16
5.4改善企业负债结构 17
结 语 18
参考文献 19
致 谢 20
1.引言
1.1研究背景
房地产业与其他产业相比有着其特殊性，其对社会发展的影响越来越深入，已经渗透到人们的消费观念、消费水平、经济增长速度甚至是社会经济财富的分配格局等诸多方面。
近年来，为了纠正房地产业发展过猛的势头，国家开始着手对房地产业的调控，一系列政策相继出台。在融资渠道方面，银行信贷渠道越发收紧，其他渠道如股票市场、债券、国外资本等也受到了相关法律政策的严格控制。在房价不断上涨且上涨速度没有放缓的情况下，中央出台了“国11条”、限购令、土地出让价款首次交款比例不得低于全部土地出让款的50%等一系列的政策。央行在2010年度上调存款准备金率六次，使得房地产企业在银行信贷融资上受困，同时房企想要从售房定金以及预收款上进行资金回流的方式也因为个人贷款审批条件的加强而受到影响。国家从2011年开始逐步收紧房地产信托融资的渠道，在2012年更是出台了“房地产信托产品集中兑付期”。不出所料，在这一系列的调控政策下，全国各大城市的商品房交易量下降趋势明显，有的房地产企业为了维持自身经营甚至开始通过降价销售的方式来促进资金回笼，一些难以打破资金困局的房地产企业无奈重组。由此可见，一旦市场形势骤变或政策突然转向，就有可能导致资金受困，不仅可能使得整个房地产业遭受打击，还会造成所关联的诸多其他产业的联动危机。房地产企业如何根据市场以及政策的变化合理选择融资方式、制定正确有效的融资策略，是保持其健康发展的关键。
1.2研究目的和意义
1.2.1研究目的
资金好比是一个企业的血液，维持着企业的健康发展，在发展的各个阶段，资金都是必不可少的。所以，融资问题对于企业来说是不可忽略的。由于房地产业是资金密集型行业，同时，较长的开发周期、宏观经济政策和社会舆论都会对其产生较大的影响，所以与一般企业相比较承受的风险更大，由此使得保证资金链的安全显得尤为重要。
因此本文的研究目的是，通过研究绿城地产采用的融资方式而反映的融资现状，结合其财务状况进行分析，找出绿城在融资方式运用上的不合理之处，并提出相应的优化对策，为房地产企业有效融资提供建议与参考。
1.2.2研究意义
目前，我国房地产企业融资的最大来源就是银行贷款，在众多的融资方式中真正被企业使用的却寥寥无几，而房地产投资发展的过热与畸形更是加大了融资难度。本文的分析可以为我国部分房地产企业在融资方面提供一些参考，有利于一些房地产企业正确把握市场、认识国家的宏观调控；同时在融资前审视自身，根根据本企业的具体财务状况作出融资选择，合理地运用融资方式，做到审时度势，促进其长期健康发展。
1.3国内外研究现状
1.3.1国外研究现状
国外房地产发展较早，金融市场不断地变化，发展已是相当的成熟。在这样一个健全的金融市场中，有许多不同的融资渠道以及融资方式可供选择，许多国家也形成了各具特色的房地产开发模式；同时，他们在房地产金融方面的实践也处于领先地位，这就为其建立与本国国情相符合的房地产金融制度打下了坚实的基础。
美、英、德、日这些发达国家已经建立了相当完善的房地产金融体系，而美国的房地产资本市场则是这些国家中最为成熟的，特别是在房地产金融理论研究方面，占据了绝对的领先地位。在美国，其资本市场可谓是十分活跃，有很多的金融产品和金融渠道可供选择，正因为这种多样化，所以美国的学者们着手对融资组合的研究，希望通过对不同金融产品的组合分析，从中找出一个在资本市场上能够帮助企业获得最大化利益的产品组合,实现企业价值最大化。
美国房地产学会是目前美国在房地产学术研究方面最主要的研究机构，其两本著名的期刊分别是《房地产研究杂志》和《房地产金融经济学研究杂志》，通过统计在这两本杂志上发表的关于房地产研究的学术性文章，学者们发现，有三个课题被研究地最为广泛，分别是：抵押贷款、房地产投资以及房地产估价。
Mayers(1984)和Townsend(1978)是房地产研究界两个著名的学者，他们将研究的重点集中在了房地产金融工具上，并且取得了不俗的成绩，通过划分不同的金融工具，他们将住宅类房地产和收益类房地产进行了区分，同时对房地产资本市场和证券进行了阐释，通过实证研究的方法，分析了房地产金融组合[1]。
Richard Imperiale(2002)对房地产投资信托的研究可谓是十分深入，他将通过采访获得的房地产研究界的专家们的意见结合自己对投资理念的理解编写成书，在衡量房地产投资信托方面，他提出了自己对房地产投资信托价值衡量的独特见解，他通过三种方法来对房地产投资信托的价值进行了计算：方法一，比较了房地产投资信托市场价格与其持有的房地产净资产；方法二，比较了房地产投资信托的实际收益率与十年期国债利率；方法三，比较了房地产投资信托基金的资本收益比与标普500 指数[2]。
Su Han Chan，John Erickson，KoWang(2003)对房地产投资信托基金的研究比较新颖，编写了《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》一书，对于房地产信托基金的研究，他们不但进行了理论研究，还开展了一定的实践，对组织结构、规模、分红、债务政策、证券发行及绩效进行了深入研究[3]。
Joseph Hu(2006)对房地产信托基金的研究涉及到了各个方面，包括发展历史、政策变化的影响以及与股市的相关性等。
1.3.2国内研究现状
国内的学者们将研究的重心放在了这几种方式上：股权融资、债券融资、房地产证券化、房地产投资基金以及海外融资等。通过对以上这些融资方式的研究，学者们阐述了我国房地产企业在使用时的基本情况，同时对于这些融资方式的利弊也做出了阐释，同时根据我国房地产业发展的具体情况进行了可行性分析。
(1)关于房地产投资基金
刘洪玉(2004)认为，若是房地产业发展到了成熟阶段，那么间接贷款和直接发行股票都不将是房地产开发商最为主要的资金来源，长期债券、信托基金以及互助会等形式才是这一阶段筹资的主要形式；在其发表的《美国房地产投资信托发展的经验与启示》一文中，他通过分析美国房地产信托发展，发现拥有相关法律法规对房地产信托发展来说是最强有力的支持，所以我国应该加强法律法规建设，同时引导机构投资者加入，在研究现有成果的基础上进行创新，充分认识房地产投资基金的作用[4]。
汪洪、陈少羽(2005)认为，房地产投资基金的发展有利于改善我国房地产的融资环境，同时对房地产金融的改革和创新也有着促进作用，通过比较房地产投资基金与房地产信托，阐述了房地产投资基金的本质，指出了我国将如何发展房地产投资基金[5]。
余凯(2006)关于房地产投资基金的研究，以房地产投资信托基金和信托投资计划为切入点，充分说明了我国房地产投资信托基金的特点，在阐述理论的同时又结合了实际，从我国的现实情况着手，提出我国发展投资基金应该选择何种模式，在提出发展设想的同时也陈述了我国发展房地产投资基金还存在的阻碍[6]。
张飞鹏(2010)通过分析国外成熟的房地产投资基金，结合我国实际情况，提出了房地产投资基金在我国发展的相关框架，由准备阶段开始不断展开，对建立管理、收益分配和风险应对等作了详细的探讨??，对我国运用房地产投资基金做出了预想，提出了在实际操作过程中可能遇到的问题，并给出了相应的解决方法[7]。
(2)关于房地产证券化融资
金俐(2008)以美国的次贷危机为出发点，介绍了美国是如何将资产证券化运用于次级债的，同时又分析了之所以会出现次贷危机的原因，为我国发展这样的融资新型工具提供了警示[8]。
何小锋(2002)研究了美、德、澳三国的证券化贷款模式，借鉴他们的成功经验，吸取失败的教训，从我国房地产行业的实际发展情况出发，对我国发展贷款证券化模式进行了设计[9]。
李杜莎(2009)将资产证券化理论作为研究的基础，充分研究了美、英、日这三国证券化融资的发展及特点，从我国房地产市场发展的具体情况出发，分析了在我国推行房地产证券化融资是否可行 [10]。
(3)关于房地产融资多元化
高聚辉(2006)将我国目前运用的各种房地产融资方式进行了一定的比较，阐述了这些融资方式的优势和劣势，在研究理论的基础上对融资方式的未来发展提出了一定的预测，认为我国房地产融资必定会朝着多元化的方向发展，而直接投融资则会逐渐成为主流[11]。
奚正刚(2006)从我国的基本国情出发分析了我国的房地产市场发展的情况，同时与国外房地产市场进行了比较，找出了我国房地产市场的特殊性，这样的特殊性要求我国在发展房地产金融时，需要加入更多的创新，国外成功经验只是参考借鉴作用不能生搬硬套[12]。
王诚庆(2006)通过分析我国的宏观经济状况，提出房地产企业想要走出融资困境就必须进行融资工具的创新，展开多元化融资，而多元化融资的成功开展需要依靠政府、市场以及房地产企业这三方的共同参与[13]。
1.4研究内容和方法
1.4.1研究内容
本文以绿城地产为例，先是对绿城地产的融资现状以及主要采取的融资方式进行了一定的研究，又通过对绿城地产的财务状况进行分析，指出了其在运用一些融资方式还存在的问题，最后针对绿城地产融资存在的问题提出相应的优化对策。
本文的研究内容分为以下几个部分：
第一部分：介绍了本文的研究背景、意义和目的，分析总结了国内外研究现状，同时还提出了本文的研究思路和方法。
第二部分：房地产融资的基本理论概述，在这一部分摘录了有关房地产融资的基本概念以及房地产融资的一般理论。
第三部分：介绍了绿城地产相关情况，通过列举绿城地产采取的几种具有代表性的融资方式来反映其融资现状。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jmgl/cwgl/7266.html
