营改增对房地产业的影响研究
我国自改革开放以来，先后进行了四次税制改革，最近一次则是2012年国务院出台的《营业税改增值税试点方案》，将营业税改征增值税（下称“营改增”）。其目的在于优化我国的税制结构，并且促进我国的产业结构转型，增强企业竞争力。从2016年5月1日起，将房地产行业也列入“营改增”试点范围。本文正是基于该背景，以江苏省房地产行业为对象，分析研究“营改增”对其影响，并为了确保房地产企业税收只减不增而提出合理建议。本文分为四部分，第一部分介绍江苏省房地产行业的基本情况；第二部分介绍与房地产相关的“营改增”政策；第三部分通过数据分析“营改增”前后江苏省房地产的税收变化，分析“营改增”对江苏省房地产的影响；第三部分根据“营改增”给江苏省房地产带来的机遇和挑战分别提出合理的对策和建议。关键词 “营改增”，房地产，江苏，税收
目 录
1 引言1
2 基本概述1
2.1 江苏省房地产基本概况1
2.2 营业税和增值税区别3
2.3 房地产“营改增”相关政策4
3 “营改增”对房地产的影响6
3.1 “营改增”对房地产企业经营成本结构的影响7
3.2 “营改增”对房地产企业税负的影响8
3.3 “营改增”对房地产企业会计核算的影响9
3.4 “营改增”对房地产市场的影响10
4 “营改增”对江苏省房地产企业税负影响实证分析 11
4.1 江苏省A公司数据分析11
4.2 江苏省上市房地产企业数据分析13
5 江苏省房地产企业应对“营改增”的对策 14
5.1 提升企业财务人员能力14
5.2 加强供应商及发票管理15
5.3 积极开展税收筹划工作15
5.4 优化企业经营管理模式15
结论17
致谢18
参考文献19
图1 房地产成本构成7
表1 江苏省房地产开发企业经营情况3
表2 房地产相关增值税税率及征收率5
表3 房地产开发企业发生购进业务会计处理10
表4 房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
开发企业收入确认会计处理10
表 5 公司2015“营改增”前后税负对比表11
表 6 江苏省上市房地产企业“营改增”前后流转税对比13
1 引言
1978年改革开放以来，随着我国社会体系和经济制度的发展，我国的税收制度已经经历了四次改革来适应社会经济的变化，营业税改征增值税（下称“营改增”）是在1994年分税制改革以后，另外一次重大的税务改革，也是减轻企业税负的一项重大举措[1]。2012年1月1日起，我国在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点，之后“营改增”试点范围逐渐扩大，到2016年5月1日金融业、建筑业、房地产业也被纳入了试点范围。营业税税制下，营业税最主要的收入来源于房地产业和建筑业，又因为税改后房地产的征收率变动较大，所以“营改增”政策实施后对房地产行业的变化影响还是较大的。
经过“营改增”后，统计数据显示，江苏省“营改增”减税效应明显。全省新纳入试点四大行业（金融业、建筑业、房地产业、生活服务业）纳税人达80.55万户，累计实现增值税与应缴纳营业税相比，减税140.87亿元，税负下降13.51%。“营改增”后，房地产企业由征收营业税改为征收增值税，上游可抵扣进项税增加，不但减轻了企业的税收负担，而且还避免了产业重复征税，优化产业结构。特别是对于房地产企业来说，其税负可按取得的增值税专用发票抵扣进项，抵扣额可以从零上升至可抵扣税率。
房地产企业由于其行业的综合性，成本抵扣环节多，在税制改革中如何确保抓住机遇完善产业抵扣链、确保企业税收只减不增成为急需解决的问题。那么“营改增”这一政策变量对房地产企业的税负究竟会产生怎样的影响，是值得我们深入思考和探究的。本文以江苏省房地产上市企业作为对象，分析说明“营改增”前后房地产企业的变化，并对房地产行业面对“营改增”所带来的机遇和挑战提出合理的对策和建议。
2 基本概述
2.1 江苏省房地产基本概况
2.2.1 房地产业定义
房地产业首先是基于房地产的一项多样化、综合性产业。而房地产又分为房产和地产两方面。房产包括了建筑在土地上的各种房屋，地产则是土地和地下各种基础设施的统称。房地产业就是以房产和地产为最基本的因素，从中进行土地开发、房屋建设、土地使用权的转换、房屋所有权的转换、房地产的抵押贷款等等。而上述这些活动都可以称之为房地产的开发与经营，而这些活动就组成了所谓的房地产业。
2.2.2 房地产经营特点
房地产和其他企业相比，有以下几点鲜明的特点。
一是开发周期长。房地产企业完成整个开发过程需要一段漫长的时间，其开发过程一般分为三部分：前期、中期、后期，每个部分都需要耗费很多时间。购置土地、获得相关许可证以及对原来居民的安置补贴都是前期需要做的事项，把这些处理好，是为接下来的事项打下夯实的基础；中期则是整个开发过程中的重中之重，它涵盖了建筑设计、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等[2] 。通俗地讲，中期就是设计建造房屋的过程；后期则是开始房屋的营销策划等活动。
二是投入资金大。房地产开发的前期中期后期都需要投入大量的资金，前期购置土地的费用、安置补贴居民的费用都是一笔很大的资金支出；中期建造的过程则需要不断的投入资金；后期为了更好的营销，广告费用是必不可少的支出。总而言之，房地产行业是属于资金密集型的行业。
三是融资成本高。由于房地产行业周期长、资本投入大的特性就决定了它需要大量的资本来进行全过程的融资，而最依赖的就是企业外部的债务来弥补这部分融资。众所周知，土地开发成本是房地产开发中占比最大的费用，所以在房地产开发的前期过程中就务必需要大量融资资本来进行下一步的项目开展。但往往只依靠单一的融资渠道是满足不了这么大一个资金需求窟窿，房地产开发商需要从多个渠道来进行融资，譬如信托融资。但要注意到的是这些融资渠道的成本普遍高于一般融资方式，所以会导致企业的成本增加。
四是房地产企业涉及到的行业面之广。上至建筑安装、材料采购公司，下到房地产销售中心、物业管理公司等等，甚至有许多还会牵扯到房地产开发融资企业。这就决定了在征税时会出现对企业重复征税的现象，但在实施“营改增”之后，就杜绝了该情况的发生，切实提高了企业的财务效益。这是由于房地产企业购买材料、设备时取得的增值税专用发票可以得到抵扣，从每一个环节都节省了费用，不光减轻了原本繁重的税负，更是促进了房地产行业未来更好的发展。
2.1.3 江苏省发展现状
目 录
1 引言1
2 基本概述1
2.1 江苏省房地产基本概况1
2.2 营业税和增值税区别3
2.3 房地产“营改增”相关政策4
3 “营改增”对房地产的影响6
3.1 “营改增”对房地产企业经营成本结构的影响7
3.2 “营改增”对房地产企业税负的影响8
3.3 “营改增”对房地产企业会计核算的影响9
3.4 “营改增”对房地产市场的影响10
4 “营改增”对江苏省房地产企业税负影响实证分析 11
4.1 江苏省A公司数据分析11
4.2 江苏省上市房地产企业数据分析13
5 江苏省房地产企业应对“营改增”的对策 14
5.1 提升企业财务人员能力14
5.2 加强供应商及发票管理15
5.3 积极开展税收筹划工作15
5.4 优化企业经营管理模式15
结论17
致谢18
参考文献19
图1 房地产成本构成7
表1 江苏省房地产开发企业经营情况3
表2 房地产相关增值税税率及征收率5
表3 房地产开发企业发生购进业务会计处理10
表4 房地产 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
开发企业收入确认会计处理10
表 5 公司2015“营改增”前后税负对比表11
表 6 江苏省上市房地产企业“营改增”前后流转税对比13
1 引言
1978年改革开放以来，随着我国社会体系和经济制度的发展，我国的税收制度已经经历了四次改革来适应社会经济的变化，营业税改征增值税（下称“营改增”）是在1994年分税制改革以后，另外一次重大的税务改革，也是减轻企业税负的一项重大举措[1]。2012年1月1日起，我国在上海交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点，之后“营改增”试点范围逐渐扩大，到2016年5月1日金融业、建筑业、房地产业也被纳入了试点范围。营业税税制下，营业税最主要的收入来源于房地产业和建筑业，又因为税改后房地产的征收率变动较大，所以“营改增”政策实施后对房地产行业的变化影响还是较大的。
经过“营改增”后，统计数据显示，江苏省“营改增”减税效应明显。全省新纳入试点四大行业（金融业、建筑业、房地产业、生活服务业）纳税人达80.55万户，累计实现增值税与应缴纳营业税相比，减税140.87亿元，税负下降13.51%。“营改增”后，房地产企业由征收营业税改为征收增值税，上游可抵扣进项税增加，不但减轻了企业的税收负担，而且还避免了产业重复征税，优化产业结构。特别是对于房地产企业来说，其税负可按取得的增值税专用发票抵扣进项，抵扣额可以从零上升至可抵扣税率。
房地产企业由于其行业的综合性，成本抵扣环节多，在税制改革中如何确保抓住机遇完善产业抵扣链、确保企业税收只减不增成为急需解决的问题。那么“营改增”这一政策变量对房地产企业的税负究竟会产生怎样的影响，是值得我们深入思考和探究的。本文以江苏省房地产上市企业作为对象，分析说明“营改增”前后房地产企业的变化，并对房地产行业面对“营改增”所带来的机遇和挑战提出合理的对策和建议。
2 基本概述
2.1 江苏省房地产基本概况
2.2.1 房地产业定义
房地产业首先是基于房地产的一项多样化、综合性产业。而房地产又分为房产和地产两方面。房产包括了建筑在土地上的各种房屋，地产则是土地和地下各种基础设施的统称。房地产业就是以房产和地产为最基本的因素，从中进行土地开发、房屋建设、土地使用权的转换、房屋所有权的转换、房地产的抵押贷款等等。而上述这些活动都可以称之为房地产的开发与经营，而这些活动就组成了所谓的房地产业。
2.2.2 房地产经营特点
房地产和其他企业相比，有以下几点鲜明的特点。
一是开发周期长。房地产企业完成整个开发过程需要一段漫长的时间，其开发过程一般分为三部分：前期、中期、后期，每个部分都需要耗费很多时间。购置土地、获得相关许可证以及对原来居民的安置补贴都是前期需要做的事项，把这些处理好，是为接下来的事项打下夯实的基础；中期则是整个开发过程中的重中之重，它涵盖了建筑设计、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等[2] 。通俗地讲，中期就是设计建造房屋的过程；后期则是开始房屋的营销策划等活动。
二是投入资金大。房地产开发的前期中期后期都需要投入大量的资金，前期购置土地的费用、安置补贴居民的费用都是一笔很大的资金支出；中期建造的过程则需要不断的投入资金；后期为了更好的营销，广告费用是必不可少的支出。总而言之，房地产行业是属于资金密集型的行业。
三是融资成本高。由于房地产行业周期长、资本投入大的特性就决定了它需要大量的资本来进行全过程的融资，而最依赖的就是企业外部的债务来弥补这部分融资。众所周知，土地开发成本是房地产开发中占比最大的费用，所以在房地产开发的前期过程中就务必需要大量融资资本来进行下一步的项目开展。但往往只依靠单一的融资渠道是满足不了这么大一个资金需求窟窿，房地产开发商需要从多个渠道来进行融资，譬如信托融资。但要注意到的是这些融资渠道的成本普遍高于一般融资方式，所以会导致企业的成本增加。
四是房地产企业涉及到的行业面之广。上至建筑安装、材料采购公司，下到房地产销售中心、物业管理公司等等，甚至有许多还会牵扯到房地产开发融资企业。这就决定了在征税时会出现对企业重复征税的现象，但在实施“营改增”之后，就杜绝了该情况的发生，切实提高了企业的财务效益。这是由于房地产企业购买材料、设备时取得的增值税专用发票可以得到抵扣，从每一个环节都节省了费用，不光减轻了原本繁重的税负，更是促进了房地产行业未来更好的发展。
2.1.3 江苏省发展现状
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