万科企业公司财务投资分析(附件)
作为国民经济的重要支柱性产业,房地产投资公司的发展前景也是非常被看好。就我国而言，现阶段的房地产业也是朝着阳光科学的发展前景在发展，但是在最近几年的时间里，我国房地产业的发展不均衡和在发展中的一些弊端也慢慢的显现出来。而作为众多房地产投资商而言，投资者无论投资何种项目，都希望自己利益最大化；同时政府为了社会的利益也会对企业的投资做出一定的调控。本文将讲述在以万科企业股份有限公司为例，对我国房地产业的现状以及现阶段所遇到的问题来进行分析，从而也可以为今后的房地产业的良性循环发展做出有价值的参考建议。
目 录
一、房地产财务投资分析相关理论概述 1
（一）房地产投资的概念 1
（二）房地产项目财务投资分析 1
（三）房地产项目财务投资分析程序 2
二、房地产财务投资分析国内外研究现状 2
（一）国外研究现状 2
（二）国内研究现状 4
三、万科房地产财务投资存在的问题 4
（一）各管理部门有关效益和费用的界定不统一 4
（二）指标设计不健全 5
（三）指标体系和万科房地产运营模式发展不同步 6
四、万科房地产财务投资问题的原因 6
（一）房地产投资项目财务评价工作复杂 6
（二）缺少人才培养体系 7
（三）缺少一套行之有效的财务评价系统 7
五、完善万科房地产财务投资分析的对策 8
（一）对费用和效益的界定进行改进 8
（二）财务报表改进 11
（三）财务投资分析评价指标改进 17
六、结语 19
参考文献 19
致 谢 20
一、房地产财务投资分析相关理论概述
（一）房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值的价值或利润，提前支付一定数量的货币和实物，直接或间接地从事房地产开发和管理的经济行为。
房地产投资的主要方式在于楼盘的出售和其他第三产业的相互渗透的发展，从而使房地产商在投资的过程中取得一定的利润，而且在未来房地产服务业中做出一个坚实的表率从而使房地产的经济链呈现 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
出更加多元化发展的态势。
（二）房地产项目财务投资分析
?? 房地产项目财务投资分析作为专门投资分析人员在房地产市场调查的基础上,根据现有的国家标准和法律，进行成本、收入、融资等基本数据,通过编制财务报表,计算财务指标，分析项目的盈利能力、偿债能力和其他影响因素的分析，最终确定一个项目在经济上可行的,以作出最终的决定。基本内容如下：
（1）衡量项目的盈利能力
我们都知道衡量项目的盈利能力是体现项目的可行性的最有效的办法，如果一个项目满足既定的盈利水平，则说明此项目是可以进行实施的。相反，是不可能对于该项目进行实施，但是在其盈利能力的选择上我们要做到的是财务投资项目与盈利能力水平的相持衡性，从而使我们能够客观的公正的看到其所有的数据，让其盈利能力得到一定的提高。
（2）衡量项目的偿债能力
??偿债能力最主要的是通过反映项目回收全部投资能力和项目偿还债务的能力。该项目通过自己的现金流回收投资的所有时间和项目的能力不同的债务基金。通过投资回收期，偿付能力指标衡量贷款偿还期项目是否能恢复其投资基金以及是否偿还所有的债务融资。
(3）分析项目资金运作状况
项目资金的运作状况是分析投资经营状况的重要依据。主要是在基础数据的基础上采用资金来源与运用表等各种财务报表分析资金运用是否平衡，是否在合理预测范围内等。通过项目资金运作状况来反映投资的实施状况。
（三）房地产项目财务投资分析程序
房地产财务投资分析是基于房地产项目的经验,市场研究数据以及各种规格的现有状态和预测财务基础数据，准备财务报表和财务分析，确定项目是否可行,最后做出决定的过程。在此过程的基础上进行财务投资分析程序的不断优化与改进，使之更加适应和融合现阶段的实际运用中。具体过程见图1。
图1 房地产投资项目财务评价程序
二、房地产财务投资分析国内外研究现状
（一）国外研究现状
（1）传统的财务投资分析评价方法
传统的财务投资分析评价方法主要是费用——效益分析(CBA)方法。这个方法不是最早应用在房地产投资项目中，在1930年左右美国田纳西河的综合开发中，是第一次用此财务投资评价方法，事实上最后项目也是取得了比较积极的效果。
美国在制定“洪水控制法案”时采用了传统的财务投资评价方法。如果控制洪水的效益大于所花费的费用，则洪水控制项目是可行的。以后的数年里，此传统的财务评价方法在洪水控制、河流治理等方面都得到了广泛的应用。
1965年,美国政府采取了一系列评价方法基于传统的财务投资预算系统,称为“计划和预算系统”(PPBS——规划、编程和预算系统)，把预算计划制定与该项目相关联，从而达到这一套财务评价分析方法的相融合性。在未来房地产的发展中对于更多项目的选择其不同的运营模式，这些种种的方法也在不断地促进房地产业的进步。
（2）新评价方法阶段
1970年之后,逐步稳定和发展的经济使得财务投资分析评价方法也有了新的突破,主要在发展中国家。这一时期产品的价格不能反映其真实的价值在发展中国家里是很多的，而这一现象也很大从程度上增加了财务投资分析项目评价的难度，这在一定程度上也直接影响了项目评价工作的推广。所以许多国家的学者做出了一个个细致解决这个问题的方法。然而也创造了一些新的财务投资评价方法。最具代表性的是LM法、UNIDO法和SV法。
A．LM 法
LM 法是由牛津大学著名福利经济学家利特尔（I.M.D.Little）和信息经济学家莫里斯（J.A.Mirrless）在为OECD（Organization of Economical Cooperation Development经济合作发展组织）撰写《工业项目手册》时提出的一种调整价格的手法。1974年他们又共同发表了“发展中国家的项目评价和计划”的文章，在文章中对原有的 LM法做了一定程度的修改。
B．UNIDO 法
UNIDO 法是由联合国工业发展组织发表了达斯格普塔（P.Dasqupta）等人撰写的《项目评价准则》而出名，在评价准则里提出都要以累计消费为目标。
C.SV 法
SV 法是由世界银行的斯奎尔（Lyn Squire）和塔克（Herman G. Vander Tak）在《项目经济分析》中提出的。SV 法和 LM 法不同之处是在处理项目收益的过程中，SV 法考虑了项目在一个国家内收入分配的影响。
目 录
一、房地产财务投资分析相关理论概述 1
（一）房地产投资的概念 1
（二）房地产项目财务投资分析 1
（三）房地产项目财务投资分析程序 2
二、房地产财务投资分析国内外研究现状 2
（一）国外研究现状 2
（二）国内研究现状 4
三、万科房地产财务投资存在的问题 4
（一）各管理部门有关效益和费用的界定不统一 4
（二）指标设计不健全 5
（三）指标体系和万科房地产运营模式发展不同步 6
四、万科房地产财务投资问题的原因 6
（一）房地产投资项目财务评价工作复杂 6
（二）缺少人才培养体系 7
（三）缺少一套行之有效的财务评价系统 7
五、完善万科房地产财务投资分析的对策 8
（一）对费用和效益的界定进行改进 8
（二）财务报表改进 11
（三）财务投资分析评价指标改进 17
六、结语 19
参考文献 19
致 谢 20
一、房地产财务投资分析相关理论概述
（一）房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值的价值或利润，提前支付一定数量的货币和实物，直接或间接地从事房地产开发和管理的经济行为。
房地产投资的主要方式在于楼盘的出售和其他第三产业的相互渗透的发展，从而使房地产商在投资的过程中取得一定的利润，而且在未来房地产服务业中做出一个坚实的表率从而使房地产的经济链呈现 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: @351916072@
出更加多元化发展的态势。
（二）房地产项目财务投资分析
?? 房地产项目财务投资分析作为专门投资分析人员在房地产市场调查的基础上,根据现有的国家标准和法律，进行成本、收入、融资等基本数据,通过编制财务报表,计算财务指标，分析项目的盈利能力、偿债能力和其他影响因素的分析，最终确定一个项目在经济上可行的,以作出最终的决定。基本内容如下：
（1）衡量项目的盈利能力
我们都知道衡量项目的盈利能力是体现项目的可行性的最有效的办法，如果一个项目满足既定的盈利水平，则说明此项目是可以进行实施的。相反，是不可能对于该项目进行实施，但是在其盈利能力的选择上我们要做到的是财务投资项目与盈利能力水平的相持衡性，从而使我们能够客观的公正的看到其所有的数据，让其盈利能力得到一定的提高。
（2）衡量项目的偿债能力
??偿债能力最主要的是通过反映项目回收全部投资能力和项目偿还债务的能力。该项目通过自己的现金流回收投资的所有时间和项目的能力不同的债务基金。通过投资回收期，偿付能力指标衡量贷款偿还期项目是否能恢复其投资基金以及是否偿还所有的债务融资。
(3）分析项目资金运作状况
项目资金的运作状况是分析投资经营状况的重要依据。主要是在基础数据的基础上采用资金来源与运用表等各种财务报表分析资金运用是否平衡，是否在合理预测范围内等。通过项目资金运作状况来反映投资的实施状况。
（三）房地产项目财务投资分析程序
房地产财务投资分析是基于房地产项目的经验,市场研究数据以及各种规格的现有状态和预测财务基础数据，准备财务报表和财务分析，确定项目是否可行,最后做出决定的过程。在此过程的基础上进行财务投资分析程序的不断优化与改进，使之更加适应和融合现阶段的实际运用中。具体过程见图1。
图1 房地产投资项目财务评价程序
二、房地产财务投资分析国内外研究现状
（一）国外研究现状
（1）传统的财务投资分析评价方法
传统的财务投资分析评价方法主要是费用——效益分析(CBA)方法。这个方法不是最早应用在房地产投资项目中，在1930年左右美国田纳西河的综合开发中，是第一次用此财务投资评价方法，事实上最后项目也是取得了比较积极的效果。
美国在制定“洪水控制法案”时采用了传统的财务投资评价方法。如果控制洪水的效益大于所花费的费用，则洪水控制项目是可行的。以后的数年里，此传统的财务评价方法在洪水控制、河流治理等方面都得到了广泛的应用。
1965年,美国政府采取了一系列评价方法基于传统的财务投资预算系统,称为“计划和预算系统”(PPBS——规划、编程和预算系统)，把预算计划制定与该项目相关联，从而达到这一套财务评价分析方法的相融合性。在未来房地产的发展中对于更多项目的选择其不同的运营模式，这些种种的方法也在不断地促进房地产业的进步。
（2）新评价方法阶段
1970年之后,逐步稳定和发展的经济使得财务投资分析评价方法也有了新的突破,主要在发展中国家。这一时期产品的价格不能反映其真实的价值在发展中国家里是很多的，而这一现象也很大从程度上增加了财务投资分析项目评价的难度，这在一定程度上也直接影响了项目评价工作的推广。所以许多国家的学者做出了一个个细致解决这个问题的方法。然而也创造了一些新的财务投资评价方法。最具代表性的是LM法、UNIDO法和SV法。
A．LM 法
LM 法是由牛津大学著名福利经济学家利特尔（I.M.D.Little）和信息经济学家莫里斯（J.A.Mirrless）在为OECD（Organization of Economical Cooperation Development经济合作发展组织）撰写《工业项目手册》时提出的一种调整价格的手法。1974年他们又共同发表了“发展中国家的项目评价和计划”的文章，在文章中对原有的 LM法做了一定程度的修改。
B．UNIDO 法
UNIDO 法是由联合国工业发展组织发表了达斯格普塔（P.Dasqupta）等人撰写的《项目评价准则》而出名，在评价准则里提出都要以累计消费为目标。
C.SV 法
SV 法是由世界银行的斯奎尔（Lyn Squire）和塔克（Herman G. Vander Tak）在《项目经济分析》中提出的。SV 法和 LM 法不同之处是在处理项目收益的过程中，SV 法考虑了项目在一个国家内收入分配的影响。
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