上市公司对投资性房地产计量模式的选择动因研究
目 录
1 引言 1
2 投资性房地产计量模式选择的研究基础 1
2.1 投资性房地产的定义 1
2.2 投资性房地产两种计量模式1
2.2.1 投资性房地产计量模式的适用情况1
2.2.2 投资性房地产计量模式的变更 2
2.3 投资性房地产两种计量模式的优缺点2
2.3.1 历史成本计量模式的优缺点3
2.3.2 公允价值模式的优缺点3
3 上市公司投资性房地产计量模式选择现状4
3.1公允价值模式远未得到普遍应用4
3.2 投资性房地产公允价值确定方法没有统一5
4上市公司产生此选择现状的原因6
4.1 宏观层面6
4.1.1 市场环境的影响6
4.1.2 企业会计准则规定的影响7
4.1.3税收政策的影响8
4.2 微观层面9
4.2.1 净利润和现金流量的影响9
4.2.2 成本因素的影响9
5 优化投资性房地产计量模式选择的改进建议9
5.1 推进房地产市场健康发展10
5.1.1 加强对房地产市场的调控10
5.1.2 完善房地产交易市场10
5.1.3 建立独特的房地产评估机构10
5.2 修订完善企业会计准则10
5.2.1 将公允价值计量模式作为首选模式11
5.2.2 修改计量模式的变换方式11
5.3 加强信息披露和透明度建设11
结论 12
致谢 13
参考文献14
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> 1 引言
在近几年我的的经济市场随着经济全球化在不断地发展，我国的会计准则也要求与国外越来越趋同。在这种情况下，2006我国的在准则中新增加了公允价值模式，使企业在投资性房地产计量模式方面多了种选择。在以往，投资性房地产是按照会计估计以年作为计提折旧，到了年末观察投资性房地产的减值情况来计提减值准备，实际上将投资性房地产看做是一种固定资产来进行管理，但是纵观房地产市场最近炽热的情况，投资性房地产已经不能准确估计它的价值，持有时期的市场价值已远远明显高于账面价值。所以说，以往的计量模式越来越难反应其正真的价值。新企业会计准则规定有些企业可以取用公允价值模式来进行后续的计量，这项准则的颁布使得投资性房地产可以凭借其自身情况来对计量模式进行选择。与成本计量模式相对比，公允价值模式也有其优点，它更能准时和确定的将经济状况的变动和投资性房地产市场价值等反应出来，在会计核算方面公允价值模式及时不断地调整使得会计信息更加准确，会计核算变得准确了这样使得企业在经营方面有用了坚实的基础，上市公司在的利润也将大幅度提高，渐渐的人们认为公允价值广泛的被上市公司用在投资性房地产中这是必然趋势。
2投资性房地产计量模式选择的研究基础
2.1投资性房地产的定义
投资性房地产一般是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之，他是房产中非自用的那一部分能够与单独的计量与出售。按照准则中对投资性房地产的规定，投资性房地产作为一个单独列出的项目，一般投资性房地产有三种形式：已经出租的土地使用权或者现持有的投资性房地产准备增值后转让的，已经出租的建筑物，但是为了经营管理，货物生产的房地产一般只是普通的固定资产。
2.2投资性房地产的计量模式
2.2.1投资性房地产计量模式的适用情况
投资性房地产现在有两种计量模式可以选择，这两种计量模式各具特色，对于成本模式来讲他的成本指的就是取得资产所付出的现金，或者该资产的公允价值。而公允价值模式是指在会计计量的当天出售该投资性房地产给他人能够得到的回报。
一、不同情况下投资性房地产会选择不同的计量模式，在以往投资性房地产一般选择的是成本计量模式。但是投资性房地产包括外购的和自己建造的，第一种情况的成本包括购买价与税费，第二种情况的成本包括在一切工程完成前所有一切的必须支出。
二、一般情况下投资性房地产选择的是历史成本计量模式，但是由于新准则的出台，满足公允价值模式的条件下企业可以选择新的计量模式。然而考虑到房地产市场还并不是那么的完善，在资产负债表日应当采取成本计量模式，按照固定资产对其进行计提减值准备和折旧，但是由于新准则的颁布，只要投资性房地产的公允价值能够不断并且有依据的得到的话，那么也能够使用公允价值计量模式，这样便要求投资性房地产要根据公允价值的变化对它的账面价值不断地进行调整。
三、在后续的计量过程中一家企业只可以选取一种计量的模式，不能选取两种计量模式同时进行。
2.2.2投资性房地产计量模式的变更
实质上计量模式在选取之后不能随意的去变动，因为我国的环境有很多限制性的因素，除非外界环境已经足够成熟，但是也只允许将成本模式转换为公允价值模式，还要对投资性房地产进行账面价值的调整，上市公司一旦采用公允价值模式是万万不得再变动的，这就是准则的特殊规定，能使用公允价值模式的最好，一旦采用不可以再变更。
2.2.3投资性房地产两种计量模式的优缺点
前面着重介绍了两种计量模式在应用方面的具体规定，接下来将介绍的是成本模式和公允价值模式的优缺点。
（1）历史成本计量模式的优缺点
历史成本模式的运用已经有很长一段时间，当然是因为拥有其优越性：1、历史成本法无需对其价值进行不断调整，并且它的数据很容易获得，非常的方便；2、历史成本法以原始凭证作为参照反应市场价格，具有真实可靠的特点。然而历史成本模式也具有不可避免缺点，分别体现在以下几点：1、历史成本法体现的是某一时间点的价值，当外界环境比如币值不稳定的时候，它并不能够反应环境变化对它造成的影响，在价格变动比较频繁的时候它并不能够准确反应出房地产的价值，无法为决策使用者提供相关准确的信息，影响到决策者做出准确的判断；2、在通货膨胀时期房地产的价值也会不断地变化，而此时使用成本计量大大降低了计量的可靠性。3、在使用成本计量模式时对投资性房地产计提折旧或者减值时，需要我们的主观判断这样其实并不准确。所以综合上述来看历史成本模式拥有其优点也有其缺点，在以往历史成本模式能够满足决策者的需求，但是随着外界环境的不断地变化，各种不确定因素的发生，比如投资性房地产市场价格不断变动，成本模式并不能够准确反应其真实的状况，所以对于投资性房地产选择计量模式模式时候公允价值的运用显得十分有必要。
（2）公允价值计量模式的优缺点
与历史成本模式一样公允价值模式也有其优点：1、公允价值能够动态地反应企业的财务状况，现在由于外界环境的影响较大，价格的变动比较大，在投资性房地产拥有的期间需要对其账面价值进行不断地调整，这样可以更加确切的体现投资性房地产的价值。2、自从新的会计准则引入后，公允价值模式更加能够反映出信息的相关性。一开始公允价值体现的是受托责任观与决策有用观，然而从长远利益来看已经逐渐慢慢向决策有用观发展，它更加能够有利于决策者做出正确的判断。然而公允价值模式也存在着某些缺陷，体现在以下几个方面：1、公允价值模式计量比较复杂，它涉及到专业人员的主观判断，这就要求这位专业人员必须具备丰富的知识与经验，并且要了解其他相关知识。2、投资性房地产的价格不断地变动使得公允价值的信息很难得到，公允价值的确定并没有唯一方法，我国的市场经济还不够用成熟，但是公允价值是按照市场的交易价格作为基础的，所以通过市场来获取信息还是比较困难的。3、上市公司对投资性房地产的后续计量有两种计量模式进行选择，为企业的盈余管理增大了许多空间，公允价值的不断变化也会影响到公司的利润，上市公司通过对这两种模式进行选择来达到管理的目的。
1 引言 1
2 投资性房地产计量模式选择的研究基础 1
2.1 投资性房地产的定义 1
2.2 投资性房地产两种计量模式1
2.2.1 投资性房地产计量模式的适用情况1
2.2.2 投资性房地产计量模式的变更 2
2.3 投资性房地产两种计量模式的优缺点2
2.3.1 历史成本计量模式的优缺点3
2.3.2 公允价值模式的优缺点3
3 上市公司投资性房地产计量模式选择现状4
3.1公允价值模式远未得到普遍应用4
3.2 投资性房地产公允价值确定方法没有统一5
4上市公司产生此选择现状的原因6
4.1 宏观层面6
4.1.1 市场环境的影响6
4.1.2 企业会计准则规定的影响7
4.1.3税收政策的影响8
4.2 微观层面9
4.2.1 净利润和现金流量的影响9
4.2.2 成本因素的影响9
5 优化投资性房地产计量模式选择的改进建议9
5.1 推进房地产市场健康发展10
5.1.1 加强对房地产市场的调控10
5.1.2 完善房地产交易市场10
5.1.3 建立独特的房地产评估机构10
5.2 修订完善企业会计准则10
5.2.1 将公允价值计量模式作为首选模式11
5.2.2 修改计量模式的变换方式11
5.3 加强信息披露和透明度建设11
结论 12
致谢 13
参考文献14
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> 1 引言
在近几年我的的经济市场随着经济全球化在不断地发展，我国的会计准则也要求与国外越来越趋同。在这种情况下，2006我国的在准则中新增加了公允价值模式，使企业在投资性房地产计量模式方面多了种选择。在以往，投资性房地产是按照会计估计以年作为计提折旧，到了年末观察投资性房地产的减值情况来计提减值准备，实际上将投资性房地产看做是一种固定资产来进行管理，但是纵观房地产市场最近炽热的情况，投资性房地产已经不能准确估计它的价值，持有时期的市场价值已远远明显高于账面价值。所以说，以往的计量模式越来越难反应其正真的价值。新企业会计准则规定有些企业可以取用公允价值模式来进行后续的计量，这项准则的颁布使得投资性房地产可以凭借其自身情况来对计量模式进行选择。与成本计量模式相对比，公允价值模式也有其优点，它更能准时和确定的将经济状况的变动和投资性房地产市场价值等反应出来，在会计核算方面公允价值模式及时不断地调整使得会计信息更加准确，会计核算变得准确了这样使得企业在经营方面有用了坚实的基础，上市公司在的利润也将大幅度提高，渐渐的人们认为公允价值广泛的被上市公司用在投资性房地产中这是必然趋势。
2投资性房地产计量模式选择的研究基础
2.1投资性房地产的定义
投资性房地产一般是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之，他是房产中非自用的那一部分能够与单独的计量与出售。按照准则中对投资性房地产的规定，投资性房地产作为一个单独列出的项目，一般投资性房地产有三种形式：已经出租的土地使用权或者现持有的投资性房地产准备增值后转让的，已经出租的建筑物，但是为了经营管理，货物生产的房地产一般只是普通的固定资产。
2.2投资性房地产的计量模式
2.2.1投资性房地产计量模式的适用情况
投资性房地产现在有两种计量模式可以选择，这两种计量模式各具特色，对于成本模式来讲他的成本指的就是取得资产所付出的现金，或者该资产的公允价值。而公允价值模式是指在会计计量的当天出售该投资性房地产给他人能够得到的回报。
一、不同情况下投资性房地产会选择不同的计量模式，在以往投资性房地产一般选择的是成本计量模式。但是投资性房地产包括外购的和自己建造的，第一种情况的成本包括购买价与税费，第二种情况的成本包括在一切工程完成前所有一切的必须支出。
二、一般情况下投资性房地产选择的是历史成本计量模式，但是由于新准则的出台，满足公允价值模式的条件下企业可以选择新的计量模式。然而考虑到房地产市场还并不是那么的完善，在资产负债表日应当采取成本计量模式，按照固定资产对其进行计提减值准备和折旧，但是由于新准则的颁布，只要投资性房地产的公允价值能够不断并且有依据的得到的话，那么也能够使用公允价值计量模式，这样便要求投资性房地产要根据公允价值的变化对它的账面价值不断地进行调整。
三、在后续的计量过程中一家企业只可以选取一种计量的模式，不能选取两种计量模式同时进行。
2.2.2投资性房地产计量模式的变更
实质上计量模式在选取之后不能随意的去变动，因为我国的环境有很多限制性的因素，除非外界环境已经足够成熟，但是也只允许将成本模式转换为公允价值模式，还要对投资性房地产进行账面价值的调整，上市公司一旦采用公允价值模式是万万不得再变动的，这就是准则的特殊规定，能使用公允价值模式的最好，一旦采用不可以再变更。
2.2.3投资性房地产两种计量模式的优缺点
前面着重介绍了两种计量模式在应用方面的具体规定，接下来将介绍的是成本模式和公允价值模式的优缺点。
（1）历史成本计量模式的优缺点
历史成本模式的运用已经有很长一段时间，当然是因为拥有其优越性：1、历史成本法无需对其价值进行不断调整，并且它的数据很容易获得，非常的方便；2、历史成本法以原始凭证作为参照反应市场价格，具有真实可靠的特点。然而历史成本模式也具有不可避免缺点，分别体现在以下几点：1、历史成本法体现的是某一时间点的价值，当外界环境比如币值不稳定的时候，它并不能够反应环境变化对它造成的影响，在价格变动比较频繁的时候它并不能够准确反应出房地产的价值，无法为决策使用者提供相关准确的信息，影响到决策者做出准确的判断；2、在通货膨胀时期房地产的价值也会不断地变化，而此时使用成本计量大大降低了计量的可靠性。3、在使用成本计量模式时对投资性房地产计提折旧或者减值时，需要我们的主观判断这样其实并不准确。所以综合上述来看历史成本模式拥有其优点也有其缺点，在以往历史成本模式能够满足决策者的需求，但是随着外界环境的不断地变化，各种不确定因素的发生，比如投资性房地产市场价格不断变动，成本模式并不能够准确反应其真实的状况，所以对于投资性房地产选择计量模式模式时候公允价值的运用显得十分有必要。
（2）公允价值计量模式的优缺点
与历史成本模式一样公允价值模式也有其优点：1、公允价值能够动态地反应企业的财务状况，现在由于外界环境的影响较大，价格的变动比较大，在投资性房地产拥有的期间需要对其账面价值进行不断地调整，这样可以更加确切的体现投资性房地产的价值。2、自从新的会计准则引入后，公允价值模式更加能够反映出信息的相关性。一开始公允价值体现的是受托责任观与决策有用观，然而从长远利益来看已经逐渐慢慢向决策有用观发展，它更加能够有利于决策者做出正确的判断。然而公允价值模式也存在着某些缺陷，体现在以下几个方面：1、公允价值模式计量比较复杂，它涉及到专业人员的主观判断，这就要求这位专业人员必须具备丰富的知识与经验，并且要了解其他相关知识。2、投资性房地产的价格不断地变动使得公允价值的信息很难得到，公允价值的确定并没有唯一方法，我国的市场经济还不够用成熟，但是公允价值是按照市场的交易价格作为基础的，所以通过市场来获取信息还是比较困难的。3、上市公司对投资性房地产的后续计量有两种计量模式进行选择，为企业的盈余管理增大了许多空间，公允价值的不断变化也会影响到公司的利润，上市公司通过对这两种模式进行选择来达到管理的目的。
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