建设用地集约利用的区域差异及其影响因素研究
摘要： 1摘要：研究建设用地集约利用的影响因素及差别化的管控政策对于提高区域建设用地集约利用水平和推进建设用地总量控制工作具有重要的理论和现实意义。本研究从经济发展阶段、技术水平、资源禀赋状况以及土地市场的发育程度四个方面来分析建设用地集约利用的影响因素，采用定性与定量相结合的方法，以江苏省无锡、扬州和宿迁为例，比较分析各影响指标对建设用地集约利用的作用机制，并据此对三个地区的建设用地集约利用的管控政策进一步提出了改进建议。
目录
引言
引言
目前，我国经济正进入由高速增长转变为中高速增长的“新常态”时期，但
人地矛盾日益突出的问题依然存在。因此，国务院提出要实施严格的节约集约用地制度。而早在20世纪90年代，我国学者就开始对城市土地的集约利用问题进行了探索。同时，在“国土资源大调查”中，有关部门设立了“城市土地集约利用潜力评价”的课题；并且在“十一五”规划期间，科技界对于建设用地的集约利用等相关问题也更加关注，很多国家计划研究项目都对相关命题有所涉及。这一切都在表明国家有关部门对建设用地集约利用的问题有了高度的关注。但为了能够有效的提高建设用地的集约利用水平，我们一方面要建立合适的建设用地集约利用的评价指标体系，能够对各地区建设用地集约利用水平做出合理的评价；另一方面，我们也要找到对建设用地集约利用具有明显的影响作用的指标。而综合来看，经济发展阶段、技术水平、资源禀赋状况以及土地市场的发育程度对建设用地集约利用的影响尤为显著。
我国国土地府辽阔，各区域间的资源禀赋差别巨大。因此，为了促进更好的区域协调发展，我们必须充分发挥土地政策在区域间利用协调之中的作用。针对于当前我国区域间的自然条件和已形成的不同的发展格局、资源禀赋的异同性，需制定与此相适应的不同区域的土地利用战略和策略，实施区域土地利用差别化管控政策和用地绩效考核制度，来引导不同区域土地的开发利用，加强区域间的协调发展，以实现国土资源高效利用，创造区域间人与自然和谐相处的发展格局。而在十一届五中全会上，“十二五”规划明确提出要对国土资源实行总量控制和区域差别化管理，以此来提高产出效率和实行土地资源的供给与需求的双向调节。因此，土地差别化管控政策的提出正是对过去“一刀切”的政策的反思和现阶段我国基本国情正确判断的结果。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
由此可见，对各区域依据其基本情况实行差别化的管理政策对提高建设用地集约利用水平有着显著的推动作用。从这一方面来说，研究建设用地集约利用的影响因素并提出区域差别化的管控政策就具有一定的理论和现实意义。针对于建设用地的集约利用，国内外学者先后已经进行了大量的研究，然而大多数的研究多集中于建设用地评价指标体系的构建，对各影响建设用地集约度因素的理论分析和区域差异的研究较少，实证的研究则更加欠缺。本文在国内外学者研究的基础之上，依据各建设用地集约利用水平的影响因素的作用机制，通过咨询与查阅相关的资料文献，选取江苏省的发达地区无锡市、较发达地区扬州市和欠发达地区宿迁市收集数据并建立数学模型进行分析，定性和定量地描述各影响因素对建设用地集约利用水平的作用机制，并区域差别化的建设用地集约利用管控政策提出建议参考，以促进建设用地集约利用水平、缓解人地矛盾和提高人民生活质量。一、建设用地集约利用的概念及其影响因素
（一）建设用地集约利用的概念
土地集约利用这一概念最早最早是来自于农业，而随着社会经济的不断发展和工业水平的提高，这一概念也逐渐扩展到了城市建设用地集约利用的研究之中。
土地报酬递减理论史关于土地集约利用研究的最早的理论。该理论指出，单位土地上的收益，并不会随着投入的增加而无限增加，这种增加存在着一个临界点，投入超过这个临界点时，收益不会增加反而呈递减的趋势。在这个临界点上的土地利用在理论上就是集约利用，而没有达到这一临界点的土地利用在理论上就是粗放利用。土地集约利用即在一定范围内，对土地进行连续地追加资本和劳动，以获得更高的产出。
而随着城市化的不断加快，社会经济发展和土地利用间的矛盾日益突出。因此，集约利用在建设用地中的运用受到越来越多的重视。在各区域的基本现状下，根据土地利用总体规划、城市总体规划以及相关的政策法规，以建设用地的结构优化和合理布局为前提，一方面通过增加存量土地的投入，另一方面通过对闲置土地的充分利用、改善经营模式等方式来充分发掘建设用地的资源供给和经济产出潜力，使建设用地的土地利用效率和投入产出比都达到最佳水平。
由于区域的建设用地布局、环境、人文以及社会经济等诸多因素，建设用地集约利用的特征主要表现为以下三个方面：一是地域性，即不同区域其自然资源、环境、经济发展阶段、土地利用条件状况等方面存在很多差异。因此，建设用地集约利用具有地域性；二是生态学，即建设用地的集约利用不仅仅体现在高投入之后的高产出，还应体现在社会和环境效益上；三是动态性，经济和技术的不断发展、进步，会导致建设用地的集约利用在不同的阶段有不同的表现。
（二）建设用地集约利用的影响因素
建设用地集约利用的影响因素多种多样，主要涉及经济发展、技术水平、土地利用状况、人口密度等多个方面，并且，这些因素对建设用地集约利用的影响是相互的。
1、经济发展水平
经济发展的水平在某种程度上决定了一个地区的建设用地集约利用的水平。在不同的社会经济发展阶段，同一个区域的建设用地集约利用的水平是不同的，具有鲜明的阶段性特征。在经济发展的初期，资本稀缺使得投资者只能以土地代替资本，使土地利用呈粗放经营的模式；而随着工业化的发展，土地资源稀缺性的特点不断呈现，资本开始代替土地，建设用地开始呈现集约利用的态势。
2、技术水平
科学技术的进步会促进土地利用方式由粗放的形式向集约的模式进行转变。科学技术一方面可以对过去集约利用度不高的土地进行改造，另一方面，也可以对建设用地上的建筑物不断加高，扩大土地利用的空间，进而提高土地利用的效率。
3、土地市场的发育程度
土地市场化改革和土地市场的发育程度会影响土地的使用者在土地市场上的行为，并在交易的过程中通过流动效应、替代效应和竞租效应来影响建设用地的集约利用。
4、土地资源禀赋
建设用地的集约利用程度与地区的土地资源禀赋直接相关。而地区的土地资源禀赋可以从人均耕地、土地资源总供给量等指标反应。当某个区域的土地资源总供给量充足时，土地会倾向与粗放利用；反之，当某个区域的土地资源总供给量不足时，土地将会倾向于集约经营。因此，土地资源禀赋是建设用地集约利用直接的约束性因素。
二、研究区概况及数据来源
（一）研究区概况
本文在江苏省的三大区域（苏南、苏中和苏北）选取了在经济发展水平、技术水平、土地资源禀赋以及土地市场发育程度等方面具有显著差异的三个地区——无锡市、扬州市以及宿迁市，以初步分析不同经济发展水平、技术水平、土地资源禀赋以及土地市场发育程度的区域建设用地集约利用水平是否具有明显的差距，进而分析各影响因素对建设用地集约利用的影响机制，并使得不同区域在发展过程当中互相借鉴、共同提高，提高各地区的建设用地集约利用水平。
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引言
引言
目前，我国经济正进入由高速增长转变为中高速增长的“新常态”时期，但
人地矛盾日益突出的问题依然存在。因此，国务院提出要实施严格的节约集约用地制度。而早在20世纪90年代，我国学者就开始对城市土地的集约利用问题进行了探索。同时，在“国土资源大调查”中，有关部门设立了“城市土地集约利用潜力评价”的课题；并且在“十一五”规划期间，科技界对于建设用地的集约利用等相关问题也更加关注，很多国家计划研究项目都对相关命题有所涉及。这一切都在表明国家有关部门对建设用地集约利用的问题有了高度的关注。但为了能够有效的提高建设用地的集约利用水平，我们一方面要建立合适的建设用地集约利用的评价指标体系，能够对各地区建设用地集约利用水平做出合理的评价；另一方面，我们也要找到对建设用地集约利用具有明显的影响作用的指标。而综合来看，经济发展阶段、技术水平、资源禀赋状况以及土地市场的发育程度对建设用地集约利用的影响尤为显著。
我国国土地府辽阔，各区域间的资源禀赋差别巨大。因此，为了促进更好的区域协调发展，我们必须充分发挥土地政策在区域间利用协调之中的作用。针对于当前我国区域间的自然条件和已形成的不同的发展格局、资源禀赋的异同性，需制定与此相适应的不同区域的土地利用战略和策略，实施区域土地利用差别化管控政策和用地绩效考核制度，来引导不同区域土地的开发利用，加强区域间的协调发展，以实现国土资源高效利用，创造区域间人与自然和谐相处的发展格局。而在十一届五中全会上，“十二五”规划明确提出要对国土资源实行总量控制和区域差别化管理，以此来提高产出效率和实行土地资源的供给与需求的双向调节。因此，土地差别化管控政策的提出正是对过去“一刀切”的政策的反思和现阶段我国基本国情正确判断的结果。
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5`1^9`1^6^0`7^2#
由此可见，对各区域依据其基本情况实行差别化的管理政策对提高建设用地集约利用水平有着显著的推动作用。从这一方面来说，研究建设用地集约利用的影响因素并提出区域差别化的管控政策就具有一定的理论和现实意义。针对于建设用地的集约利用，国内外学者先后已经进行了大量的研究，然而大多数的研究多集中于建设用地评价指标体系的构建，对各影响建设用地集约度因素的理论分析和区域差异的研究较少，实证的研究则更加欠缺。本文在国内外学者研究的基础之上，依据各建设用地集约利用水平的影响因素的作用机制，通过咨询与查阅相关的资料文献，选取江苏省的发达地区无锡市、较发达地区扬州市和欠发达地区宿迁市收集数据并建立数学模型进行分析，定性和定量地描述各影响因素对建设用地集约利用水平的作用机制，并区域差别化的建设用地集约利用管控政策提出建议参考，以促进建设用地集约利用水平、缓解人地矛盾和提高人民生活质量。一、建设用地集约利用的概念及其影响因素
（一）建设用地集约利用的概念
土地集约利用这一概念最早最早是来自于农业，而随着社会经济的不断发展和工业水平的提高，这一概念也逐渐扩展到了城市建设用地集约利用的研究之中。
土地报酬递减理论史关于土地集约利用研究的最早的理论。该理论指出，单位土地上的收益，并不会随着投入的增加而无限增加，这种增加存在着一个临界点，投入超过这个临界点时，收益不会增加反而呈递减的趋势。在这个临界点上的土地利用在理论上就是集约利用，而没有达到这一临界点的土地利用在理论上就是粗放利用。土地集约利用即在一定范围内，对土地进行连续地追加资本和劳动，以获得更高的产出。
而随着城市化的不断加快，社会经济发展和土地利用间的矛盾日益突出。因此，集约利用在建设用地中的运用受到越来越多的重视。在各区域的基本现状下，根据土地利用总体规划、城市总体规划以及相关的政策法规，以建设用地的结构优化和合理布局为前提，一方面通过增加存量土地的投入，另一方面通过对闲置土地的充分利用、改善经营模式等方式来充分发掘建设用地的资源供给和经济产出潜力，使建设用地的土地利用效率和投入产出比都达到最佳水平。
由于区域的建设用地布局、环境、人文以及社会经济等诸多因素，建设用地集约利用的特征主要表现为以下三个方面：一是地域性，即不同区域其自然资源、环境、经济发展阶段、土地利用条件状况等方面存在很多差异。因此，建设用地集约利用具有地域性；二是生态学，即建设用地的集约利用不仅仅体现在高投入之后的高产出，还应体现在社会和环境效益上；三是动态性，经济和技术的不断发展、进步，会导致建设用地的集约利用在不同的阶段有不同的表现。
（二）建设用地集约利用的影响因素
建设用地集约利用的影响因素多种多样，主要涉及经济发展、技术水平、土地利用状况、人口密度等多个方面，并且，这些因素对建设用地集约利用的影响是相互的。
1、经济发展水平
经济发展的水平在某种程度上决定了一个地区的建设用地集约利用的水平。在不同的社会经济发展阶段，同一个区域的建设用地集约利用的水平是不同的，具有鲜明的阶段性特征。在经济发展的初期，资本稀缺使得投资者只能以土地代替资本，使土地利用呈粗放经营的模式；而随着工业化的发展，土地资源稀缺性的特点不断呈现，资本开始代替土地，建设用地开始呈现集约利用的态势。
2、技术水平
科学技术的进步会促进土地利用方式由粗放的形式向集约的模式进行转变。科学技术一方面可以对过去集约利用度不高的土地进行改造，另一方面，也可以对建设用地上的建筑物不断加高，扩大土地利用的空间，进而提高土地利用的效率。
3、土地市场的发育程度
土地市场化改革和土地市场的发育程度会影响土地的使用者在土地市场上的行为，并在交易的过程中通过流动效应、替代效应和竞租效应来影响建设用地的集约利用。
4、土地资源禀赋
建设用地的集约利用程度与地区的土地资源禀赋直接相关。而地区的土地资源禀赋可以从人均耕地、土地资源总供给量等指标反应。当某个区域的土地资源总供给量充足时，土地会倾向与粗放利用；反之，当某个区域的土地资源总供给量不足时，土地将会倾向于集约经营。因此，土地资源禀赋是建设用地集约利用直接的约束性因素。
二、研究区概况及数据来源
（一）研究区概况
本文在江苏省的三大区域（苏南、苏中和苏北）选取了在经济发展水平、技术水平、土地资源禀赋以及土地市场发育程度等方面具有显著差异的三个地区——无锡市、扬州市以及宿迁市，以初步分析不同经济发展水平、技术水平、土地资源禀赋以及土地市场发育程度的区域建设用地集约利用水平是否具有明显的差距，进而分析各影响因素对建设用地集约利用的影响机制，并使得不同区域在发展过程当中互相借鉴、共同提高，提高各地区的建设用地集约利用水平。
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