典型城建设用地合理规模及其差别化管控研究
摘要：研究与经济发展水平相适应的建设用地合理规模是制定建设用地管理政策的基础。本文以江苏省典型地市为例，测算基于土地完全价值的建设用地扩张边际成本，并运用CD生产函数计算建设用地扩张的边际效益，基于“建设用地边际成本与边际效益相等时的建设用地规模即合理规模”的基本逻辑，测算建设用地合理规模，并根据区域建设用地合理规模与实际规模的对比关系，制定区域差别化的建设用地管理政策。研究结果：(1)不同地区建设用地扩张合理度逐年升高，2010年苏州建设用地合理度为0.96，而南通和盐城的合理度分别为0.70和0.83，建设用地扩张的过度性损失较大。(2)苏州应通过供地结构优化引导产业结构调整，在促进土地集约利用的前提下可合理扩张建设用地规模；而南通、盐城则应严格控制建设用地总规模，大力加强存量建设用地的挖潜。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、 建设用地合理规模测度 2
（一）基本思路 2
（二）基本假设 2
（三）建设用地扩张的边际成本测算 3
1．土地完全价值核算 3
2．建设用地扩张边际成本测算 4
3. 建设用地扩张的边际效益测度 4
（四） 建设用地合理规模 5
二、 研究区域及数据处理 6
（一）研究区域概况 6
（二）数据来源及处理 7
三、 结果分析 7
（一）边际成本分析 7
（二）边际效益分析 7
（三）建设用地合理规模 8
（四）区域差别化的建设用地规模管控策略 8
四、结论与讨论 9
（一）主要结论 9
（二）研究不足与展望 9
致谢 10
参考文献 11
江苏省典型城市建设用地合理规模及其差别化管控研究
引言
引言
随着城市化、工业化进程的持续推进，我国经济快速发展的同时建设用地规模急剧扩张，而农地特别是耕地资源迅速减少[1]。据统计，从2000到2011年间，我国城市建成区
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总面积年均增长率为6.225%，四直辖市城市建成区面积年均增长率为7.816%，省会城市建成区面积年均增长率为7.739%，地级市建成区面积年均增长率为6.655%。全国建成区土地面积增长速度为人口增长速度的3.95倍。因为城市建成区的扩张趋势在一定程度上也能代表建设用地扩张趋势，由此判断，城镇化推进、城市经济和社会发展目标实现、经济高速增长是以建设用地快速扩张为支撑和耕地资源急剧减少为代价的。建设用地低效扩张导致土地大量闲置、优质耕地和生态保护空间被侵占等一系列土地利用问题，土地供需矛盾不断加深，资源环境紧约束下粗放的发展模式不可持续。为促进建设用地节约集约利用，保障粮食安全和美丽乡村建设等多目标土地利用需求，研究与经济发展相适应的建设用地合理规模，并制定地区差异化的建设用地总量管控政策，对实现建设用地总量管控和精细化管理意义重大。
建设用地变化受社会、经济、政策等因素影响，运用趋势预测、灰色系统预测、马尔可夫链分析、神经网络以及组合预测模型等方法能够预测其规模[24]。考虑粮食安全、水资源安全容量、碳氧平衡等资源承载约束能够测算建设用地极限供给[58]。但趋势预测和极限供给都必须基于历史数据，默认这种历史关系就是将来的趋势,均忽略了经济发展的阶段性，难以预测与经济发展相适应的建设用地合理规模, 并且测算的规模难以表现各区域在不同阶段发展的差异性。最优城市规模是边际收益和边际成本的交叉点[910]，不同城市机能阶段的城市规模效率不同，最优城市规模具有明显的时间特征[11]。田园城市、精明增长、门槛理论等为城市规模管控提供了政策工具：田园城市是一种城乡一体化发展的城市化理念，需要具备良好的环境条件、丰裕的土地资源和农业种植优势等条件，建设田园城市也是实现耕地保护、建设生态文明的重要保障［12］；设定城市增长边界（Urban Growth Boundary）是精明增长管理中比较有成效的主流手段之一，可以帮助将建设用地扩张控制在一定的区域范围内［13］；应用“门槛”理论研究建设用地扩张规模的上限，在这个阈值内建设用地能够合理扩张，并能够在实现人们的需求的前提下，不增加太多的投入［6］。因此，根据建设用地增长与经济发展的变化关系，依据边际成本与边际效益相等时建设用地规模最优，能够测算建设用地的合理规模[1419]。但依据该原理研究建设用地合理规模的实证研究较少，而且建设用地边际成本核算方法仍有待完善。另外，由于未来社会经济发展状况未知且不可控，城市规模的开支和效益存在不确定性，将来的土地决策又复杂多变，因此建设用地合理规模是在一种不明晰的环境下做出的，其合理规模不是理论上计算出来的最优结果，而是符合历史演变的规律，满足经济、社会和生态可持续发展的前提下得到的建设用地扩张规模。
因此，本文以江苏省苏州（苏南）、南通（苏中）和盐城（苏北）为实证区域，根据经济发展与建设用地规模变化的一般规律，基于“建设用地边际成本与边际效益相等时的建设用地规模即为合理规模”的基本逻辑，测算与经济发展水平相适应的建设用地合理规模，并根据实际规模与合理规模的对比关系及其地区间差异，制定区域差别化的建设用地管控政策，促进建设用地总量控制目标的实现。
一、 建设用地合理规模测度
（一）基本思路
研究经济发展与建设用地变化的关系，分析经济发展（GDP）与生产要素（劳动力、投资与建设用地）之间的互动变化机理；基于“建设用地扩张边际成本与边际效益相等时的建设用地规模即为合理规模”的基本逻辑，测算建设用地扩张边际成本与边际效益相等时的合理规模。基于此，本文测算基于土地完全价值的建设用地扩张边际成本，并运用CD生产函数构建经济产出与生产要素间的函数关系式，计算建设用地扩张的边际效益，据此测算建设用地合理规模，最后根据区域建设用地合理规模以及实际规模之间的差异，从建设用地总量控制、增量管理、内涵挖掘等方面确定区域差别化的建设用地管理政策，为完善现有管控政策提供参考。
（二）基本假设
本文对建设用地合理规模的分析基于以下假设：①建设用地扩张过程是一个典型的经济生态复杂的系统，其运行与发展是要实现耦合效益最大化，具体到建设用地扩张过程中，按CD生产函数，人们将劳动力、资本等要素投入到建设用地上进行组合，从而使经济、社会、生态效益达到最优；②在研究时段期间内，考虑到没有重大技术变革，假定研究区土地、人口及资本为均质分布[20]，生产力水平、劳动及土地的规模报酬也基本不变。
（三）建设用地扩张的边际成本测算
1．土地完全价值核算
土地的产出、人类对土地的需求以及土地对社会的各项功能影响因素决定了土地的价值 [21]。农地资源是一种公众资源，人类对农用地的需求呈现区域性、多样性、层次性特点。随着价值主体的能力和认知的提高，对农用地的需求日益多元化，价值关系也会丰富多样起来［22］。随着时间的推移和社会的进步，农用地的生产功能以外的生活功能和生态功能也引起了广大民众的关注［23］。与此同时，社会公平问题也成为了人们普遍关注的话题。在我国特殊的国情下，农地仍然是农民不可或缺的生活来源，肩扛着保障农民生存发展的职能［24］；而从宏观角度来讲, 农地肩负着维护国家粮食安全［25］和社会稳定的重任［26］。由此可见, 人类对农用地服务功能的需求日益丰富, 两者的价值关系也丰富多样起来, 传统的以经济产出为核心的资源价值体系已突显了很多弊端, 不能满足当今社会农用地持续利用的需求［27］。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、 建设用地合理规模测度 2
（一）基本思路 2
（二）基本假设 2
（三）建设用地扩张的边际成本测算 3
1．土地完全价值核算 3
2．建设用地扩张边际成本测算 4
3. 建设用地扩张的边际效益测度 4
（四） 建设用地合理规模 5
二、 研究区域及数据处理 6
（一）研究区域概况 6
（二）数据来源及处理 7
三、 结果分析 7
（一）边际成本分析 7
（二）边际效益分析 7
（三）建设用地合理规模 8
（四）区域差别化的建设用地规模管控策略 8
四、结论与讨论 9
（一）主要结论 9
（二）研究不足与展望 9
致谢 10
参考文献 11
江苏省典型城市建设用地合理规模及其差别化管控研究
引言
引言
随着城市化、工业化进程的持续推进，我国经济快速发展的同时建设用地规模急剧扩张，而农地特别是耕地资源迅速减少[1]。据统计，从2000到2011年间，我国城市建成区
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
总面积年均增长率为6.225%，四直辖市城市建成区面积年均增长率为7.816%，省会城市建成区面积年均增长率为7.739%，地级市建成区面积年均增长率为6.655%。全国建成区土地面积增长速度为人口增长速度的3.95倍。因为城市建成区的扩张趋势在一定程度上也能代表建设用地扩张趋势，由此判断，城镇化推进、城市经济和社会发展目标实现、经济高速增长是以建设用地快速扩张为支撑和耕地资源急剧减少为代价的。建设用地低效扩张导致土地大量闲置、优质耕地和生态保护空间被侵占等一系列土地利用问题，土地供需矛盾不断加深，资源环境紧约束下粗放的发展模式不可持续。为促进建设用地节约集约利用，保障粮食安全和美丽乡村建设等多目标土地利用需求，研究与经济发展相适应的建设用地合理规模，并制定地区差异化的建设用地总量管控政策，对实现建设用地总量管控和精细化管理意义重大。
建设用地变化受社会、经济、政策等因素影响，运用趋势预测、灰色系统预测、马尔可夫链分析、神经网络以及组合预测模型等方法能够预测其规模[24]。考虑粮食安全、水资源安全容量、碳氧平衡等资源承载约束能够测算建设用地极限供给[58]。但趋势预测和极限供给都必须基于历史数据，默认这种历史关系就是将来的趋势,均忽略了经济发展的阶段性，难以预测与经济发展相适应的建设用地合理规模, 并且测算的规模难以表现各区域在不同阶段发展的差异性。最优城市规模是边际收益和边际成本的交叉点[910]，不同城市机能阶段的城市规模效率不同，最优城市规模具有明显的时间特征[11]。田园城市、精明增长、门槛理论等为城市规模管控提供了政策工具：田园城市是一种城乡一体化发展的城市化理念，需要具备良好的环境条件、丰裕的土地资源和农业种植优势等条件，建设田园城市也是实现耕地保护、建设生态文明的重要保障［12］；设定城市增长边界（Urban Growth Boundary）是精明增长管理中比较有成效的主流手段之一，可以帮助将建设用地扩张控制在一定的区域范围内［13］；应用“门槛”理论研究建设用地扩张规模的上限，在这个阈值内建设用地能够合理扩张，并能够在实现人们的需求的前提下，不增加太多的投入［6］。因此，根据建设用地增长与经济发展的变化关系，依据边际成本与边际效益相等时建设用地规模最优，能够测算建设用地的合理规模[1419]。但依据该原理研究建设用地合理规模的实证研究较少，而且建设用地边际成本核算方法仍有待完善。另外，由于未来社会经济发展状况未知且不可控，城市规模的开支和效益存在不确定性，将来的土地决策又复杂多变，因此建设用地合理规模是在一种不明晰的环境下做出的，其合理规模不是理论上计算出来的最优结果，而是符合历史演变的规律，满足经济、社会和生态可持续发展的前提下得到的建设用地扩张规模。
因此，本文以江苏省苏州（苏南）、南通（苏中）和盐城（苏北）为实证区域，根据经济发展与建设用地规模变化的一般规律，基于“建设用地边际成本与边际效益相等时的建设用地规模即为合理规模”的基本逻辑，测算与经济发展水平相适应的建设用地合理规模，并根据实际规模与合理规模的对比关系及其地区间差异，制定区域差别化的建设用地管控政策，促进建设用地总量控制目标的实现。
一、 建设用地合理规模测度
（一）基本思路
研究经济发展与建设用地变化的关系，分析经济发展（GDP）与生产要素（劳动力、投资与建设用地）之间的互动变化机理；基于“建设用地扩张边际成本与边际效益相等时的建设用地规模即为合理规模”的基本逻辑，测算建设用地扩张边际成本与边际效益相等时的合理规模。基于此，本文测算基于土地完全价值的建设用地扩张边际成本，并运用CD生产函数构建经济产出与生产要素间的函数关系式，计算建设用地扩张的边际效益，据此测算建设用地合理规模，最后根据区域建设用地合理规模以及实际规模之间的差异，从建设用地总量控制、增量管理、内涵挖掘等方面确定区域差别化的建设用地管理政策，为完善现有管控政策提供参考。
（二）基本假设
本文对建设用地合理规模的分析基于以下假设：①建设用地扩张过程是一个典型的经济生态复杂的系统，其运行与发展是要实现耦合效益最大化，具体到建设用地扩张过程中，按CD生产函数，人们将劳动力、资本等要素投入到建设用地上进行组合，从而使经济、社会、生态效益达到最优；②在研究时段期间内，考虑到没有重大技术变革，假定研究区土地、人口及资本为均质分布[20]，生产力水平、劳动及土地的规模报酬也基本不变。
（三）建设用地扩张的边际成本测算
1．土地完全价值核算
土地的产出、人类对土地的需求以及土地对社会的各项功能影响因素决定了土地的价值 [21]。农地资源是一种公众资源，人类对农用地的需求呈现区域性、多样性、层次性特点。随着价值主体的能力和认知的提高，对农用地的需求日益多元化，价值关系也会丰富多样起来［22］。随着时间的推移和社会的进步，农用地的生产功能以外的生活功能和生态功能也引起了广大民众的关注［23］。与此同时，社会公平问题也成为了人们普遍关注的话题。在我国特殊的国情下，农地仍然是农民不可或缺的生活来源，肩扛着保障农民生存发展的职能［24］；而从宏观角度来讲, 农地肩负着维护国家粮食安全［25］和社会稳定的重任［26］。由此可见, 人类对农用地服务功能的需求日益丰富, 两者的价值关系也丰富多样起来, 传统的以经济产出为核心的资源价值体系已突显了很多弊端, 不能满足当今社会农用地持续利用的需求［27］。
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