农村地房登记现状及对策研究(附件)
摘要：我国长期不存在明确的农村房屋产权登记制度，导致农村房屋产权不清，管理混乱，农村居民的合法房屋财产权利易受侵犯。随着《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的出台,农村各个地区也相应地执行了农村地房登记工作，但农村地房登记往往处于不被重视的困境，主要原因在于立法将房屋占有范围之内的宅基地规定为集体所有。农民想要盖房子就必须要取得宅基地使用权，但法律却将宅基地的使用人限制为农村集体成员，农村宅基地使用权实际上被限制了流转，相反，立法并没有限制农村房屋的自由流转，农村房屋的价值受损，登记与否就显得并不那么重要。未来的立法应当给予重视。
目录
摘要 3
关键词 3
Abstract 4
Key words 4
引言 4
一、农村房屋产权登记及其必要性 5
（一）农村房屋产权登记制度的基本内容 5
（二）农村房屋产权登记的必要性 5
（三）我国农村房屋产权登记的概况 5
二、实地调研方法及情况分析 6
（一）调研方法描述 6
1．调研步骤及方法 6
2．抽样调查、统计分析的信度和效度 6
（二）调研基本情况 6
1．调研地区基本情况 6
2．调查分析得出的各个数据 7
三、农村房屋产权登记中存在的问题 8
（一）村民对宅基地及房屋登记的认知不强 8
（二）农村集体土地的历史遗留问题影响了房屋登记 8
（三）农村房屋“一户多宅”、“超面积”房屋等的登记问题 8
（四） 村镇房屋抵押登记存在的问题 9
（五） 农村房屋转移登记存在的问题 9
四、农村房屋产权登记制度的改善意见 9
（一）加大地房登记重要性的宣传 9
（二）规划法出台前后建造的房屋应该区别对待 9
（三）坚持“一户一宅”的登记原则 9
（四）超面积房屋要区别对待 9
（五）加强农村违法房屋的查处力度与监督 10
（六）试点探索房屋抵押登记及流转登记的合理性 10
结论 10
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
致谢 11
参考文献 11
农村地房登记现状及对策研究
引言
引言
我国集体土地制度的特殊性导致农村房屋的取得、使用、管理与城市房屋差异较大，长期缺乏法律确认。随着全国人大《中华人民共和国物权法》和建设部《房屋登记办法》的出台，急需建立健全我国农村房屋产权登记制度。完善的农村房屋产权登记制度可以更好地确认和保护村镇居民对其住宅的合法权利[1]。按照目前我们国家的状况来看，农村房屋不但包括集体土地上的房屋，还包括某些国有土地上的房屋。集体土地上的房屋又可分为两大类：一类是住宅，即宅基地上新建、改建、扩建或重建的房屋；二是依法批准的，由乡镇企业、村镇公共设施和公益事业建造的房屋[2]。虽然农村房屋产权登记制度涵盖集体土地上的所有可登记房屋，但是本文的关注点是宅基地上农村居民地房登记问题，实地调研也仅以拥有宅基地上房屋的农村居民为调研对象。因此，为方便研究探讨，本文所指的农村房屋仅指宅基地上的农村居民房屋。
研究背景和研究意义
建立“产权归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度是我国经济体制改革的目标之一，切实有效地推进农村土地登记和村镇房屋产权登记是建立现代产权制度、推动经济体制改革的重要一环[3]。早在 2000 年初，我国部分地区出现了农村房屋产权登记的具体实践，但大多与宅基地登记相混淆，不存在独立于土地登记的农村房屋产权登记制度。《物权法》和《房屋登记办法》明确了集体土地上房屋登记的意义和必要性，为各地推行规范化、制度化的农村房屋产权登记工作提出了新的要求。08年以来，地方各级政府相继出台了具体的登记规定，并采取试点方式推行农村房屋产权登记工作，探索登记工作中的问题。然而，总的来说，农村房屋登记尚处在“由无到有”的起始阶段，亟待研究和完善。在此背景下，通过实地调研探索、研究登记工作中的问题具有较强的现实意义。受宅基地制度的制约，农村房屋登记制度的许多内容很难实现。理论界对宅基地制度的研究已经较为充分，但是将农村房屋产权登记制度作为专门对象来研究的还较少。因此，本文的研究也有一定的学术意义。
一、农村房屋产权登记及其必要性
（一）农村房屋产权登记制度的基本内容
按照《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他该当记录的事项在房屋登记簿上予以记载的行为[4]。房屋登记属于不动产公示行为，其作用主要有以下两点。第一，明确房屋的权属状态，赋予登记人对抗第三人侵害的权利；第二，因为物权具有排他性的特征，房屋权属的变动会排斥第三人的权利。因此，房屋登记作为房屋权属的变动的法定要件，能使房屋权属变动被第三个人知道，可以起到保护第三方权利，维护交易安全的作用[5]。
（二）农村房屋产权登记的必要性
由于缺乏完善的登记制度，我国农村房屋权属不清，管理较混乱，农村房屋的非法利用和流转屡禁不止，房产纠纷难以纳入司法途径予以有效解决，农村居民无法对抗地方政府的不规范征收、征用行为[1]。农村房屋产权登记的主要作用是“确权赋能”，对农村居民的现有合法房产权利予以确认，同时明确所有权人对房产的合法利用范围[6]。虽然登记制度会再次从法律层面明确否定农村房屋的非法利用和流转，但是农村居民依旧具有较为强烈的办证意愿。这说明农村房屋产权登记具有很强的合理性。首先，面对政府征收、补偿，农村居民将具备更多话语权。其次，农村居民有较强的融资需求。最后，大部分农村居民对于房屋流转的意愿还是比较强烈的，农村房屋私地下交易比较频繁。
（三）我国农村房屋产权登记的概况
早在2000年前后，《土地管理法》和《土地管理法管理条例》将农村集体土地纳入了法制化管理的范畴，我国地方政府就开始进行农村土地的登记工作了。由于宅基地的用途是建造房屋及配套设施，而房屋占据了宅基地的绝大部分面积，导致有些基层人民政府用房屋面积作为衡量宅基地大小的标准，办理了“土地房屋”登记，如：2004 年成都《关于统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的意见》，《关于改善农村居民居住条件的若干意见》出台后，集体土地上村镇居民集中居区和农村新增房屋由市房管部门负责产权登记发证工作。2006年，山东省已办理集体土地房屋登记 126.4 万件，涉及面积 1.41 亿平方米，集体土地房屋转让 4.2万余件，租赁 1.52 万余件，抵押 3.48 万余件，其中涉及农村居民房屋的不在少数[7]。宅基地、农村房屋、宅子等概念的混淆使我国有些地区的农村房屋登记实践先于法律的制定。《物权法》和《房屋登记办法》明确了房屋登记的地位与意义，为地方各级政府推行规范化的农村房屋登记工作提出了新的要求，推进了地方各级政府出台相关具体规定，落实农村房屋产权登记事宜的步伐。截至 2009 年底，农村房屋产权登记工作已经基本落实到县一级地方人民政府。大部分区县人民政府依据《物权法》、《土地管理法》和《房屋登记办法》和上级地方政府的规定确定了登记主管部门，制定了具体的登记办法和登记程序[8]。由于这是我国法律首次确立农村房屋产权登记制度，各地农村房屋登记工作基本处于初始登记阶段。各地区登记程序近似，即分为入户调查，审核、公告、登记、发证、归档几个步骤。鉴于农村房屋产权登记涉及范围广，地区差异大，农村房屋权属状态复杂，房屋面积勘测难，绝大部分区县的发证工作采用试点制，并未立刻全面铺开。如：浙江省绍兴县以兰亭镇谢家坞村为试点，采用了县房管局专项计划，专员负责的方式，入户调查、勘测，并宣传房屋登记的内容、程序。又如：2009 年，江西省在抚州、上饶、吉安、宜春等地开展试点工作，2010 年7 月完成试点，决定全省推广。据各地房产管理部门估计，至 2010 年底，大部分试点村可完成发证工作[9]。
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摘要 3
关键词 3
Abstract 4
Key words 4
引言 4
一、农村房屋产权登记及其必要性 5
（一）农村房屋产权登记制度的基本内容 5
（二）农村房屋产权登记的必要性 5
（三）我国农村房屋产权登记的概况 5
二、实地调研方法及情况分析 6
（一）调研方法描述 6
1．调研步骤及方法 6
2．抽样调查、统计分析的信度和效度 6
（二）调研基本情况 6
1．调研地区基本情况 6
2．调查分析得出的各个数据 7
三、农村房屋产权登记中存在的问题 8
（一）村民对宅基地及房屋登记的认知不强 8
（二）农村集体土地的历史遗留问题影响了房屋登记 8
（三）农村房屋“一户多宅”、“超面积”房屋等的登记问题 8
（四） 村镇房屋抵押登记存在的问题 9
（五） 农村房屋转移登记存在的问题 9
四、农村房屋产权登记制度的改善意见 9
（一）加大地房登记重要性的宣传 9
（二）规划法出台前后建造的房屋应该区别对待 9
（三）坚持“一户一宅”的登记原则 9
（四）超面积房屋要区别对待 9
（五）加强农村违法房屋的查处力度与监督 10
（六）试点探索房屋抵押登记及流转登记的合理性 10
结论 10
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
致谢 11
参考文献 11
农村地房登记现状及对策研究
引言
引言
我国集体土地制度的特殊性导致农村房屋的取得、使用、管理与城市房屋差异较大，长期缺乏法律确认。随着全国人大《中华人民共和国物权法》和建设部《房屋登记办法》的出台，急需建立健全我国农村房屋产权登记制度。完善的农村房屋产权登记制度可以更好地确认和保护村镇居民对其住宅的合法权利[1]。按照目前我们国家的状况来看，农村房屋不但包括集体土地上的房屋，还包括某些国有土地上的房屋。集体土地上的房屋又可分为两大类：一类是住宅，即宅基地上新建、改建、扩建或重建的房屋；二是依法批准的，由乡镇企业、村镇公共设施和公益事业建造的房屋[2]。虽然农村房屋产权登记制度涵盖集体土地上的所有可登记房屋，但是本文的关注点是宅基地上农村居民地房登记问题，实地调研也仅以拥有宅基地上房屋的农村居民为调研对象。因此，为方便研究探讨，本文所指的农村房屋仅指宅基地上的农村居民房屋。
研究背景和研究意义
建立“产权归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的现代产权制度是我国经济体制改革的目标之一，切实有效地推进农村土地登记和村镇房屋产权登记是建立现代产权制度、推动经济体制改革的重要一环[3]。早在 2000 年初，我国部分地区出现了农村房屋产权登记的具体实践，但大多与宅基地登记相混淆，不存在独立于土地登记的农村房屋产权登记制度。《物权法》和《房屋登记办法》明确了集体土地上房屋登记的意义和必要性，为各地推行规范化、制度化的农村房屋产权登记工作提出了新的要求。08年以来，地方各级政府相继出台了具体的登记规定，并采取试点方式推行农村房屋产权登记工作，探索登记工作中的问题。然而，总的来说，农村房屋登记尚处在“由无到有”的起始阶段，亟待研究和完善。在此背景下，通过实地调研探索、研究登记工作中的问题具有较强的现实意义。受宅基地制度的制约，农村房屋登记制度的许多内容很难实现。理论界对宅基地制度的研究已经较为充分，但是将农村房屋产权登记制度作为专门对象来研究的还较少。因此，本文的研究也有一定的学术意义。
一、农村房屋产权登记及其必要性
（一）农村房屋产权登记制度的基本内容
按照《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记，是指房屋登记机关依法将房屋权利和其他该当记录的事项在房屋登记簿上予以记载的行为[4]。房屋登记属于不动产公示行为，其作用主要有以下两点。第一，明确房屋的权属状态，赋予登记人对抗第三人侵害的权利；第二，因为物权具有排他性的特征，房屋权属的变动会排斥第三人的权利。因此，房屋登记作为房屋权属的变动的法定要件，能使房屋权属变动被第三个人知道，可以起到保护第三方权利，维护交易安全的作用[5]。
（二）农村房屋产权登记的必要性
由于缺乏完善的登记制度，我国农村房屋权属不清，管理较混乱，农村房屋的非法利用和流转屡禁不止，房产纠纷难以纳入司法途径予以有效解决，农村居民无法对抗地方政府的不规范征收、征用行为[1]。农村房屋产权登记的主要作用是“确权赋能”，对农村居民的现有合法房产权利予以确认，同时明确所有权人对房产的合法利用范围[6]。虽然登记制度会再次从法律层面明确否定农村房屋的非法利用和流转，但是农村居民依旧具有较为强烈的办证意愿。这说明农村房屋产权登记具有很强的合理性。首先，面对政府征收、补偿，农村居民将具备更多话语权。其次，农村居民有较强的融资需求。最后，大部分农村居民对于房屋流转的意愿还是比较强烈的，农村房屋私地下交易比较频繁。
（三）我国农村房屋产权登记的概况
早在2000年前后，《土地管理法》和《土地管理法管理条例》将农村集体土地纳入了法制化管理的范畴，我国地方政府就开始进行农村土地的登记工作了。由于宅基地的用途是建造房屋及配套设施，而房屋占据了宅基地的绝大部分面积，导致有些基层人民政府用房屋面积作为衡量宅基地大小的标准，办理了“土地房屋”登记，如：2004 年成都《关于统筹城乡经济社会发展推进城乡一体化的意见》，《关于改善农村居民居住条件的若干意见》出台后，集体土地上村镇居民集中居区和农村新增房屋由市房管部门负责产权登记发证工作。2006年，山东省已办理集体土地房屋登记 126.4 万件，涉及面积 1.41 亿平方米，集体土地房屋转让 4.2万余件，租赁 1.52 万余件，抵押 3.48 万余件，其中涉及农村居民房屋的不在少数[7]。宅基地、农村房屋、宅子等概念的混淆使我国有些地区的农村房屋登记实践先于法律的制定。《物权法》和《房屋登记办法》明确了房屋登记的地位与意义，为地方各级政府推行规范化的农村房屋登记工作提出了新的要求，推进了地方各级政府出台相关具体规定，落实农村房屋产权登记事宜的步伐。截至 2009 年底，农村房屋产权登记工作已经基本落实到县一级地方人民政府。大部分区县人民政府依据《物权法》、《土地管理法》和《房屋登记办法》和上级地方政府的规定确定了登记主管部门，制定了具体的登记办法和登记程序[8]。由于这是我国法律首次确立农村房屋产权登记制度，各地农村房屋登记工作基本处于初始登记阶段。各地区登记程序近似，即分为入户调查，审核、公告、登记、发证、归档几个步骤。鉴于农村房屋产权登记涉及范围广，地区差异大，农村房屋权属状态复杂，房屋面积勘测难，绝大部分区县的发证工作采用试点制，并未立刻全面铺开。如：浙江省绍兴县以兰亭镇谢家坞村为试点，采用了县房管局专项计划，专员负责的方式，入户调查、勘测，并宣传房屋登记的内容、程序。又如：2009 年，江西省在抚州、上饶、吉安、宜春等地开展试点工作，2010 年7 月完成试点，决定全省推广。据各地房产管理部门估计，至 2010 年底，大部分试点村可完成发证工作[9]。
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