农村宅基地置换模式的差异性及其机理分析
摘要：研究目的：探究农村宅基地置换模式差异性所在及其形成的内在机理。研究方法：文献分析，计量经济分析。研究结果：当前农村宅基地置换主要采用置换商品房、置换小产权房以及置换宅基地三种模式，具有显著的区域差异性。土地稀缺程度、农地流转稳定程度、非农就业机会和社会保障稳定程度是导致农村宅基地置换模式差异性产生的主要原因。土地稀缺程度、农地流转稳定程度、非农就业机会以及社会保障稳定程度较高的地区，倾向于采用置换商品房模式进行置换；反之，则倾向于采用置换宅基地模式进行置换。研究结论：在推进农村宅基地置换工作时，应因地制宜，综合衡量选取适宜的宅基地置换模式，保证农村宅基地置换工作的顺利推进和农民的置换福利性。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
一、分析框架 2
（一）宅基地置换模式的差异性 2
（二）理论分析 2
二、实证研究 3
（一）模型设定 3
（二）变量选取 4
（三）数据来源与描述性统计 5
（四）估计结果与分析 6
1.置换商品房模式分析 7
2.置换宅基地模式分析 7
三、结论与建议 8
致谢 9
参考文献 9
农村宅基地置换模式的差异性及其机理分析
引言
引言
随着我国工业化和城市化进程的不断加快，城市建设用地扩张对于土地的需求不断增加，但18亿亩耕地“红线”的刚性约束又严格控制了建设用地增量，因此，以城镇建设用地短缺为主体的土地供需矛盾越来越成为城市化和工业化的瓶颈[1]。然而，众多研究表明，我国农村集体建设用地利用方式粗放、效率低下，“空心村”、“一户多宅”等现象普遍存在，这导致对土地资源的严重浪费。为解决农村土地粗放利用与城镇土地供应不足二者之间的矛盾，农村宅基地置换应运而生。一方面，农村宅基地置换作为农村土地制度改革的突破口，是促进土地资源优化配置，提高土地集约程度的重要措施，另一方面，其对于提高农民福利，推进郊区城镇化也具有重大的意义。
随着全国各地农村宅基地置换工作的推进，
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
农村宅基地置换的相关问题也逐渐成为学术界关注的焦点。近年来，关于宅基地置换问题的研究日益增多，研究结果颇为丰富，主要围绕对农村宅基地置换的模式[24]、机理分析[59]、效益评价[1011]、产生的问题[1213]及对策建议[1417]等方面的探讨。其中宅基地置换的机理分析部分从宏观层面上的宅基地置换动力分析[56]、中观层面上的区域宅基地置换模式影响因素分析[7]和微观层面上的宅基地置换农户意愿分析[89]等三个不同视角进行研究，已形成较为完整的理论基础，但对于宅基地置换模式机理分析定量方面的研究还很缺乏，缺少可视化的实证研究论证宅基地置换机理理论分析的相应结论。
基于此，本文尝试建立乡镇层面农村宅基地置换差异性机理分析的理论分析框架，采用江苏省、河北省50个乡镇的调研数据进行实证分析，检验假说的正确性，以期为政府部门选取适宜的宅基地置换模式和完善政策修订提供参考意见。
一、分析框架
（一）宅基地置换模式的差异性
本文从宅基地置换房屋产权类型的角度将宅基地置换模式划分为三种：置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。置换商品房模式是指农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，置换获得的商品房可以入市交易[18]。置换小产权房模式是指农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。置换宅基地模式是指农民通过农村宅基地置换在县政府规划的集中居住区域内获取新的宅基地[2]。
理论分析
由于宅基地置换涉及农民居住环境、生活方式的改变，所以分析农民对于农村生产生活环境即农地、宅基地所具有功能性的不同偏好是探究农民对于不同的宅基地置换模式倾向性的关键所在。
农地、宅基地作为农民最重要的财产，在农民的社会经济生活中发挥着重要的作用，主要具有生产性功能、保障性功能和资产性功能。（1）生产性功能。农地作为常规意义上的生产资料，可以与劳动、资本等生产要素一起，用于商品化的生产经营，为农民带来收入。而宅基地中的生产用地和生产辅助用地也可以帮助农民生产部分农产品，具有一定的生产性功能。(2)保障性功能。长期以来，由于社会保障制度并没有覆盖广大农村，我国农村的农地、宅基地实际承担着重要的保障功能。首先，宅基地能够保障主要生产生活在农村的农民“居者有其屋”，是一种生存保障。其次，对本身从事农业活动的农民来说，农地是其获取生活收入保障的主要来源。对于那些外出打工的农民，由于非农就业的不稳定性，农地又成为他们被迫回到农村的最后屏障，为他们提供了失业保障。同时，农地、宅基地的保障功能不仅表现在实物保障，有时还表现为心理保障。（3）资产性功能。随着中国市场化的深入，农村土地由于区位条件改变和用途转变产生了巨大的增值收益，除了日益普遍的农地流转所显示出农地具有的资产性功能外，宅基地使用权人也能够通过出售、出租宅基地和合作建房等方式获取宅基地的级差收益，即宅基地作为不动产具有相应的资产增值功能。
由于不同的农户家庭具有不同的生活生产模式，因此会对农地、宅基地的不同功能产生差异性偏好，最终会对宅基地置换模式的倾向性产生影响。若农户家庭主要在农村从事农、林、牧、渔等农业生产活动，依靠农地为其提供生产性收入，并需要宅基地为其提供住所、储藏粮食、农机农具等，则农民对农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖程度较大，更倾向于采用置换宅基地模式。反之，若农民以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，对农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖性较弱，农民更倾向于选择其资产性功能的实现，更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式。
农户家庭不同生活生产模式是区域资源特征和农民资源禀赋的共同作用的结果，受到土地稀缺程度、农地流转稳定程度、农村非农就业机会和社会保障稳定程度等多种因素的影响[24,20]。由此，可以认为，各地区不同的区域资源特征和农民资源禀赋导致农户家庭生活生产模式产生差异，导致对于农地、宅基地不同功能的依赖程度不同，进而对于不同的宅基地置换模式倾向性有所差异。
具体地，影响农村宅基地置换模式的因素主要包括以下几个方面：（1）土地稀缺程度。土地稀缺程度与土地增值性有着密切的关联，土地稀缺程度高的地区，农村集体建设用地的资产价值较大，土地管理和使用方式进行改革和完善的愿望也会越强烈，农民更希望实现宅基地的资产增值功能，倾向于采用置换商品房模式和置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（2）农地流转稳定程度。农地流转稳定程度较高一方面反映了当地农民可能大多从事非农生产，对于农地依赖程度较低，因此当地的农地流转参与度较高，另一方面也反映了农民能够在流转过程中获得长期稳定的经济收益，降低了对于农地、宅基地生产性和保障性功能的需求，降低对于农村生产生活环境的依赖，因此更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（3）非农就业机会。随着区域非农产业的发展，越来越多农民倾向于选择从事非农就业来弥补农业生产与其他产业相比的劣势，农村非农就业机会的扩大意味着农民有更多机会从事非农就业，对于农业生产投入的时间和精力相应减少，加之农民通过非农就业获得的收入都在相当程度上削弱农民对于农地、宅基地生产性和保障性功能的需求。区域非农就业机会的增加，对于外来人口产生一定的就业吸引力，外来人口对于租房、购房的需求也增加了农民对于宅基地资产性实现的希望，因此，农民更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（4）社会保障稳定程度。按照主流经济学的解释，稳定的社会保障会导致农地、宅基地作为社会保障功能的退化[20]。稳定的社会保障能够保证农民衣食无忧，不必依靠从事农业劳动获得生活保障，农民对于农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖性较弱，因此，较高的社会保障稳定程度会导致农民更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向与采用置换宅基地模式。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 2
一、分析框架 2
（一）宅基地置换模式的差异性 2
（二）理论分析 2
二、实证研究 3
（一）模型设定 3
（二）变量选取 4
（三）数据来源与描述性统计 5
（四）估计结果与分析 6
1.置换商品房模式分析 7
2.置换宅基地模式分析 7
三、结论与建议 8
致谢 9
参考文献 9
农村宅基地置换模式的差异性及其机理分析
引言
引言
随着我国工业化和城市化进程的不断加快，城市建设用地扩张对于土地的需求不断增加，但18亿亩耕地“红线”的刚性约束又严格控制了建设用地增量，因此，以城镇建设用地短缺为主体的土地供需矛盾越来越成为城市化和工业化的瓶颈[1]。然而，众多研究表明，我国农村集体建设用地利用方式粗放、效率低下，“空心村”、“一户多宅”等现象普遍存在，这导致对土地资源的严重浪费。为解决农村土地粗放利用与城镇土地供应不足二者之间的矛盾，农村宅基地置换应运而生。一方面，农村宅基地置换作为农村土地制度改革的突破口，是促进土地资源优化配置，提高土地集约程度的重要措施，另一方面，其对于提高农民福利，推进郊区城镇化也具有重大的意义。
随着全国各地农村宅基地置换工作的推进，
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
农村宅基地置换的相关问题也逐渐成为学术界关注的焦点。近年来，关于宅基地置换问题的研究日益增多，研究结果颇为丰富，主要围绕对农村宅基地置换的模式[24]、机理分析[59]、效益评价[1011]、产生的问题[1213]及对策建议[1417]等方面的探讨。其中宅基地置换的机理分析部分从宏观层面上的宅基地置换动力分析[56]、中观层面上的区域宅基地置换模式影响因素分析[7]和微观层面上的宅基地置换农户意愿分析[89]等三个不同视角进行研究，已形成较为完整的理论基础，但对于宅基地置换模式机理分析定量方面的研究还很缺乏，缺少可视化的实证研究论证宅基地置换机理理论分析的相应结论。
基于此，本文尝试建立乡镇层面农村宅基地置换差异性机理分析的理论分析框架，采用江苏省、河北省50个乡镇的调研数据进行实证分析，检验假说的正确性，以期为政府部门选取适宜的宅基地置换模式和完善政策修订提供参考意见。
一、分析框架
（一）宅基地置换模式的差异性
本文从宅基地置换房屋产权类型的角度将宅基地置换模式划分为三种：置换商品房模式、置换小产权房模式和置换宅基地模式。置换商品房模式是指农民放弃宅基地的使用权，搬迁进由政府统一建设的集中居住小区，置换获得的商品房可以入市交易[18]。置换小产权房模式是指农民可获得土地产权属于集体的小产权房，安置房产权不完整，在规定年限内不能入市交易。置换宅基地模式是指农民通过农村宅基地置换在县政府规划的集中居住区域内获取新的宅基地[2]。
理论分析
由于宅基地置换涉及农民居住环境、生活方式的改变，所以分析农民对于农村生产生活环境即农地、宅基地所具有功能性的不同偏好是探究农民对于不同的宅基地置换模式倾向性的关键所在。
农地、宅基地作为农民最重要的财产，在农民的社会经济生活中发挥着重要的作用，主要具有生产性功能、保障性功能和资产性功能。（1）生产性功能。农地作为常规意义上的生产资料，可以与劳动、资本等生产要素一起，用于商品化的生产经营，为农民带来收入。而宅基地中的生产用地和生产辅助用地也可以帮助农民生产部分农产品，具有一定的生产性功能。(2)保障性功能。长期以来，由于社会保障制度并没有覆盖广大农村，我国农村的农地、宅基地实际承担着重要的保障功能。首先，宅基地能够保障主要生产生活在农村的农民“居者有其屋”，是一种生存保障。其次，对本身从事农业活动的农民来说，农地是其获取生活收入保障的主要来源。对于那些外出打工的农民，由于非农就业的不稳定性，农地又成为他们被迫回到农村的最后屏障，为他们提供了失业保障。同时，农地、宅基地的保障功能不仅表现在实物保障，有时还表现为心理保障。（3）资产性功能。随着中国市场化的深入，农村土地由于区位条件改变和用途转变产生了巨大的增值收益，除了日益普遍的农地流转所显示出农地具有的资产性功能外，宅基地使用权人也能够通过出售、出租宅基地和合作建房等方式获取宅基地的级差收益，即宅基地作为不动产具有相应的资产增值功能。
由于不同的农户家庭具有不同的生活生产模式，因此会对农地、宅基地的不同功能产生差异性偏好，最终会对宅基地置换模式的倾向性产生影响。若农户家庭主要在农村从事农、林、牧、渔等农业生产活动，依靠农地为其提供生产性收入，并需要宅基地为其提供住所、储藏粮食、农机农具等，则农民对农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖程度较大，更倾向于采用置换宅基地模式。反之，若农民以城镇非农就业为主，主要定居在城镇，对农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖性较弱，农民更倾向于选择其资产性功能的实现，更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式。
农户家庭不同生活生产模式是区域资源特征和农民资源禀赋的共同作用的结果，受到土地稀缺程度、农地流转稳定程度、农村非农就业机会和社会保障稳定程度等多种因素的影响[24,20]。由此，可以认为，各地区不同的区域资源特征和农民资源禀赋导致农户家庭生活生产模式产生差异，导致对于农地、宅基地不同功能的依赖程度不同，进而对于不同的宅基地置换模式倾向性有所差异。
具体地，影响农村宅基地置换模式的因素主要包括以下几个方面：（1）土地稀缺程度。土地稀缺程度与土地增值性有着密切的关联，土地稀缺程度高的地区，农村集体建设用地的资产价值较大，土地管理和使用方式进行改革和完善的愿望也会越强烈，农民更希望实现宅基地的资产增值功能，倾向于采用置换商品房模式和置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（2）农地流转稳定程度。农地流转稳定程度较高一方面反映了当地农民可能大多从事非农生产，对于农地依赖程度较低，因此当地的农地流转参与度较高，另一方面也反映了农民能够在流转过程中获得长期稳定的经济收益，降低了对于农地、宅基地生产性和保障性功能的需求，降低对于农村生产生活环境的依赖，因此更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（3）非农就业机会。随着区域非农产业的发展，越来越多农民倾向于选择从事非农就业来弥补农业生产与其他产业相比的劣势，农村非农就业机会的扩大意味着农民有更多机会从事非农就业，对于农业生产投入的时间和精力相应减少，加之农民通过非农就业获得的收入都在相当程度上削弱农民对于农地、宅基地生产性和保障性功能的需求。区域非农就业机会的增加，对于外来人口产生一定的就业吸引力，外来人口对于租房、购房的需求也增加了农民对于宅基地资产性实现的希望，因此，农民更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向于采用置换宅基地模式。（4）社会保障稳定程度。按照主流经济学的解释，稳定的社会保障会导致农地、宅基地作为社会保障功能的退化[20]。稳定的社会保障能够保证农民衣食无忧，不必依靠从事农业劳动获得生活保障，农民对于农地、宅基地的生产性和保障性功能依赖性较弱，因此，较高的社会保障稳定程度会导致农民更倾向于采用置换商品房模式或置换小产权房模式，不倾向与采用置换宅基地模式。
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