农村宅基地退出机制研究模式比较与改革设计
摘要：宅基地退出问题是我国宅基地制度的改革热点。随着城市化进程的推进发展，大量迁移到城市的农民使得农村宅基地出现了大量的闲置，同时由于人口的迅速集中，对建设用地的需求急剧扩张，然而出于保护耕地和城市规划建设情况，国家对建设用地的新增指标量严格控制。这对当前农村宅基地的退出市场提供了催化作用。本研究分别对重庆、浙江、贵州、上海等地的宅基地退出机制比较分析，从各地政府因地制宜的地方政策中找出现行农村宅基地使用权退出机制中存在的利弊和关键，分析影响农民宅基地退出意愿的相关因素，寻求解决农民自愿进行宅基地退出的条件，最终提出关于农村宅基地退出的政策改革设计。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
引言 2
一、 绪论 3
（一）宅基地退出的背景及必要性分析 3
1.宅基地退出的背景 3
2.农村宅基地退出的必要性 3
（二）研究方法 4
1.文献研究法 4
2.定性定量研究结合 4
3.技术路线 4
二、宅基地退出的主要障碍 5
（一）宅基地产权不明晰 5
（二）缺乏宅基地退出政策依据 5
（三）资金有限，缺口较大 5
（四）农民观念转变困难 6
三、宅基地退出的模式及其比较与经验借鉴 6
（一）宅基地退出的现有模式分析 6
1.重庆地票模式 6
2.浙江因地制宜的监管控制模式 6
3.贵州建设用地增减挂钩引导农民退出宅基地和生态移民搬迁的宅基地退出模式 7
4.上海的合并引导集中居住模式 7
（二）宅基地退出模式的比较与借鉴 7
四、宅基地退出机制改革设计 8
（一）建立宅基地退出机制的主要影响因素 8
1.宅基地退出的基本影响因素 8
2.宅基地退出机制设计的关键因素 9
（二）宅基地退出的机制改革设计 10
五、政策建议 10
（一）建立有效的利益导向机制 10
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（二）赋予农民多样化选择的权利 10
（三）设定统一的城乡土地管理体系 11
（四）做好善后保障工作 11
致谢 11
参考文献： 11
我国农村宅基地退出机制研究：模式比较与改革设计
引言
引言
农村宅基地退出指政府或组织通过折价补偿或者对农户另行安置的方式，引导农民退出其所占用的宅基地的一种政府行为。政府部门科学合理的规划拆分村镇，引导农户集中居住和农民进城居住，有效提高了医疗、交通、教育等公共服务的利用效率，同时促进土地资源的节约集约利用，挤出更多的用地空间以应对城市建设的需要。
对于当前中国农村的宅基地利用情况，宅基地规模过大、宅基地使用面积超标、一户多宅和农户闲置宅基地利用效率低下等问题显著存在，随着城市化进程的快速推进，农村居民点面积不但没有缩小，反而急剧上升[25]。这一系列问题严重加剧了对耕地保护和保障经济发展空间的压力。要解决当前宅基地利用中存在的这些问题，建立有效的宅基地退出机制刻不容缓。然而，农村宅基地退出却也面临着不完善的政策制度，不透明的行政和法律监管，以及农民传统乡土观念等各方面阻碍。当前大部分地区尝试把宅基地使用权退出与医疗教育、就业等相互联系，结合户籍制度的改革，使农村土地资源实现规模化管理和产业化经营，提升农村土地的价值，为当前城市建设用地供应紧张的局面降温。能否完善宅基地退出机制，与节约集约利用土地资源，提高土地利用效率，改善农民生活密切相关。
一、 绪论
（一）宅基地退出的背景及必要性分析
1.宅基地退出的背景
在我国的宅基地管理体制下，农村实行的住房政策具有保障意义，宅基地保障了农民能维护基本的生存权，对农村社会生活结构稳定意义重大。城市化造成的大量的农村人口向城市迁移生活，使得农村住宅用地有相当大数目处在闲置状态。[1]但是，当前的土地管理制度对宅基地的退出有着一定的限制。在当前形势下，城市化进程推展迅速，未来将会有更多的农民从农村到搬迁到城市生产生活，因此在农村会有更多的闲置宅基地。因此，必须建立和完善宅基地退出机制。而这部分土地的退出，能够保护耕地，紧守十八亿亩红线。同时对城乡土地资源配置进行优化分类，使得土地资源的利用更加合理。也能充分发挥农民宅基地的资产价值，增加农民收入。[2]对土地资源的科学管理具有积极的意义。宅基地退出以保证农民社会福利保障和物质生活水平的提高为基本前提，制定合理的补偿引导农民进行宅基地退出，将促进农村的发展，使农民合理享受到社会资源再分配带来的红利。建立农村宅基地的退出机制，是解决农村宅基地资源合理利用的有效途径，也是完善农村宅基地管理使用制度，进行社会改革的核心内容。
2.农村宅基地退出的必要性
“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，这是《中华人民共和国土地管理法》中规定的部分。福利分配和无偿占用是农村宅基地审批建设的根本原则，但在具体的管理中，出于各方面利益考量的需要，基层部门紧抓宅基地审批的权利，缺乏必要的监督和约束制度，特别是地方上并不能很好的督促农民拆除自家旧房屋，使得农民在交旧宅的期限上不断进行拖延，最终使得有大量农民非法同时占据了新土地和旧有土地，农户分家、移民搬迁等特殊情况造成的超法定面积的宅基地也是农村宅基地管理中出现的常见现象。“建新不拆旧”状况很难有效消除[4]。城市建设用地需求增加使得城市化和工业化进程的压力严重增加，而随着城市化进程推进，农民进城导致宅基地空置、闲置的状况更是呈上升趋势。因此，农村宅基地退出的施行是经济社会得以健康发展的一个必要进程。
（1）节约集约利用土地的需要
我国是一个农业大国，土地资源能否有效利用关乎经济发展能否平稳运行，宅基地作为大量储备的可利用土地资源，有着巨大的发展潜力。大量的农村土地如果可以平等的进入市场，将对农村的经济发展形成巨大的促进，也能缓解城市发展中稀缺的土地资源与日益减少的建设用地增量指标的矛盾。农户多余的宅基地退出对当前的经济发展起到稳固保障的作用[6]。宅基地退出后，可以对这些宅基地进行复垦，确保地方政府能更加充分利用农村土地资源，提高土地利用效率，大力发展经济，增强农村经济活力。宅基地退出后对废旧的宅基地复垦开发，将其转化为耕地，增加耕地面积，缓解土地短缺的矛盾，减少建设用地征用过程中对耕地数量挤占，确保十八亿亩红线，促进农村土地节约集约利用。
目录
摘要 2
关键词 2
Abstract 2
Key words 2
引言 2
一、 绪论 3
（一）宅基地退出的背景及必要性分析 3
1.宅基地退出的背景 3
2.农村宅基地退出的必要性 3
（二）研究方法 4
1.文献研究法 4
2.定性定量研究结合 4
3.技术路线 4
二、宅基地退出的主要障碍 5
（一）宅基地产权不明晰 5
（二）缺乏宅基地退出政策依据 5
（三）资金有限，缺口较大 5
（四）农民观念转变困难 6
三、宅基地退出的模式及其比较与经验借鉴 6
（一）宅基地退出的现有模式分析 6
1.重庆地票模式 6
2.浙江因地制宜的监管控制模式 6
3.贵州建设用地增减挂钩引导农民退出宅基地和生态移民搬迁的宅基地退出模式 7
4.上海的合并引导集中居住模式 7
（二）宅基地退出模式的比较与借鉴 7
四、宅基地退出机制改革设计 8
（一）建立宅基地退出机制的主要影响因素 8
1.宅基地退出的基本影响因素 8
2.宅基地退出机制设计的关键因素 9
（二）宅基地退出的机制改革设计 10
五、政策建议 10
（一）建立有效的利益导向机制 10
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥3^5`1^9`1^6^0`7^2$
（二）赋予农民多样化选择的权利 10
（三）设定统一的城乡土地管理体系 11
（四）做好善后保障工作 11
致谢 11
参考文献： 11
我国农村宅基地退出机制研究：模式比较与改革设计
引言
引言
农村宅基地退出指政府或组织通过折价补偿或者对农户另行安置的方式，引导农民退出其所占用的宅基地的一种政府行为。政府部门科学合理的规划拆分村镇，引导农户集中居住和农民进城居住，有效提高了医疗、交通、教育等公共服务的利用效率，同时促进土地资源的节约集约利用，挤出更多的用地空间以应对城市建设的需要。
对于当前中国农村的宅基地利用情况，宅基地规模过大、宅基地使用面积超标、一户多宅和农户闲置宅基地利用效率低下等问题显著存在，随着城市化进程的快速推进，农村居民点面积不但没有缩小，反而急剧上升[25]。这一系列问题严重加剧了对耕地保护和保障经济发展空间的压力。要解决当前宅基地利用中存在的这些问题，建立有效的宅基地退出机制刻不容缓。然而，农村宅基地退出却也面临着不完善的政策制度，不透明的行政和法律监管，以及农民传统乡土观念等各方面阻碍。当前大部分地区尝试把宅基地使用权退出与医疗教育、就业等相互联系，结合户籍制度的改革，使农村土地资源实现规模化管理和产业化经营，提升农村土地的价值，为当前城市建设用地供应紧张的局面降温。能否完善宅基地退出机制，与节约集约利用土地资源，提高土地利用效率，改善农民生活密切相关。
一、 绪论
（一）宅基地退出的背景及必要性分析
1.宅基地退出的背景
在我国的宅基地管理体制下，农村实行的住房政策具有保障意义，宅基地保障了农民能维护基本的生存权，对农村社会生活结构稳定意义重大。城市化造成的大量的农村人口向城市迁移生活，使得农村住宅用地有相当大数目处在闲置状态。[1]但是，当前的土地管理制度对宅基地的退出有着一定的限制。在当前形势下，城市化进程推展迅速，未来将会有更多的农民从农村到搬迁到城市生产生活，因此在农村会有更多的闲置宅基地。因此，必须建立和完善宅基地退出机制。而这部分土地的退出，能够保护耕地，紧守十八亿亩红线。同时对城乡土地资源配置进行优化分类，使得土地资源的利用更加合理。也能充分发挥农民宅基地的资产价值，增加农民收入。[2]对土地资源的科学管理具有积极的意义。宅基地退出以保证农民社会福利保障和物质生活水平的提高为基本前提，制定合理的补偿引导农民进行宅基地退出，将促进农村的发展，使农民合理享受到社会资源再分配带来的红利。建立农村宅基地的退出机制，是解决农村宅基地资源合理利用的有效途径，也是完善农村宅基地管理使用制度，进行社会改革的核心内容。
2.农村宅基地退出的必要性
“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，这是《中华人民共和国土地管理法》中规定的部分。福利分配和无偿占用是农村宅基地审批建设的根本原则，但在具体的管理中，出于各方面利益考量的需要，基层部门紧抓宅基地审批的权利，缺乏必要的监督和约束制度，特别是地方上并不能很好的督促农民拆除自家旧房屋，使得农民在交旧宅的期限上不断进行拖延，最终使得有大量农民非法同时占据了新土地和旧有土地，农户分家、移民搬迁等特殊情况造成的超法定面积的宅基地也是农村宅基地管理中出现的常见现象。“建新不拆旧”状况很难有效消除[4]。城市建设用地需求增加使得城市化和工业化进程的压力严重增加，而随着城市化进程推进，农民进城导致宅基地空置、闲置的状况更是呈上升趋势。因此，农村宅基地退出的施行是经济社会得以健康发展的一个必要进程。
（1）节约集约利用土地的需要
我国是一个农业大国，土地资源能否有效利用关乎经济发展能否平稳运行，宅基地作为大量储备的可利用土地资源，有着巨大的发展潜力。大量的农村土地如果可以平等的进入市场，将对农村的经济发展形成巨大的促进，也能缓解城市发展中稀缺的土地资源与日益减少的建设用地增量指标的矛盾。农户多余的宅基地退出对当前的经济发展起到稳固保障的作用[6]。宅基地退出后，可以对这些宅基地进行复垦，确保地方政府能更加充分利用农村土地资源，提高土地利用效率，大力发展经济，增强农村经济活力。宅基地退出后对废旧的宅基地复垦开发，将其转化为耕地，增加耕地面积，缓解土地短缺的矛盾，减少建设用地征用过程中对耕地数量挤占，确保十八亿亩红线，促进农村土地节约集约利用。
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