商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理
目 录
1 引言1
2 个人住房抵押贷款违约风险理论研究1
2.1 相关概念界定1
2.2 个人住房抵押贷款违约风险特征1
2.3 个人住房抵押贷款违约风险分类3
2.4 个人住房抵押贷款违约风险防范措施4
3 个人住房抵押贷款及违约现状分析7
3.1 个人住房抵押贷款总体现状分析7
3.2 个人住房抵押贷款个体现状分析9
4 个人住房抵押贷款业务风险管理存在的问题及原因分析11
4.1 个人住房抵押贷款业务风险管理存在的问题11
4.2 个人住房抵押贷款违约风险的原因分析13
5 对策建议17
结论 19
致谢 20
参考文献 21
图2.1 被迫违约的形成过程 3
图2.2 理性违约的形成过程4
图3.1 1998—2010年全国个人住房抵押贷款余额8
图3.2 某支行2002—2010年个人住房抵押贷款余额10
图3.3 某支行个人住房抵押贷款余额占总贷款余额比重10
图3.4 某支行2003—2010年个人住房抵押贷款不良贷款余额及不良率11
表3.1 1998—2010年全国个人住房抵押贷款发展规模7
表3.2 建行2008—2009年各项数据比较分析9
1 引言
近些年，我国房地产市场发展迅猛，各商业银行中个人住房抵押贷款业务增长迅速，各商业银行都把个人住房抵押贷款业务作为重点培植的主要业务，与之相对应的对于违约风险的管理规定也越来越严格。虽然发展势头迅猛， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
但其风险较为隐蔽而且具有滞后性的特点，还有一些相关的隐藏的风险也在不断的扩大。在我国房地产开发的过程中，商业银行的风险管理规定没有得到加强和完善，从而导致了个人住房抵押贷款违约事件过快的增长。国家政策、市场周期等众多因素都能影响房地产市场的发展，这也是关系到民生的重大问题。如果我国的房地产市场出现危机，其影响力将会是巨大的，造成的损失也是不可估量的。商业银行必须要加强对个人住房抵押贷款违约风险管理的重视，这也是当前房地产市场火热发展的形势下迫切需要关注的问题。因此，对商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的研究具有重要的现实意义。
2 个人住房抵押贷款违约风险理论研究
2.1 相关概念界定
个人住房抵押贷款指的是商业银行发放给借款人的用于购买住房的贷款，借款人以自己的住房为抵押向商业银行进行贷款。与传统贷款相比，个人住房抵押贷款具有对象特殊、金额较大、用途单一、期限较长、偿还方式特殊的特点。但从本质上讲，它仍然是一种抵押贷款，不论是以抵押、质押还是担保的方式都可以申请贷款，也可以用一种或两种及以上方式组合担保。当借款人到期无法还本付息时，贷款人有权依法用抵押物抵押或让担保人承担连带责任。
2.2 个人住房抵押贷款违约风险特征
正因为个人住房抵押贷款具有多种多样特点，其违约风险也呈现出多样化的特征。根据个人住房抵押贷款违约风险的特性，将其特征分为客观性、监管难度大、周期性、滞后性四个方面。
2.2.1个人住房抵押贷款违约风险的客观性
近年来，中国房地产开发项目不断增多，房地产开发投资呈现增长态势。在房地产投资迅速增长的带动下，个人住房抵押贷款业务也得到了迅速发展。由于个人住房抵押贷款不良率较低和风险相对可控的特点，使其成为商业银行和其他金融机构竞相发展的对象。在个人住房贷款迅速增长的情况下，其风险也必然会随之积累。
2.2.2个人住房抵押贷款违约风险监管难度大
个人住房抵押贷款的发放对象是个人，因此有户数多、金额小、涉及范围广、户平均余额小等特殊性。这些特殊性决定了个人住房抵押贷款人员的高度分散，风险监测控制会很难，一旦变成了不良贷款，将给银行带来极高的催收成本。此外，由于个人住房抵押贷款需求旺盛，使得个人住房抵押贷款的增长速度远远超过银行信贷人员的增长速度。一名银行信贷人员可能同时要审核、监管几十户甚至几百户借款人，这就增加了个人住房抵押贷款的管理难度。加之目前中国商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，风险跟其他业务来讲是非常低的，因此办理此项业务的信贷人员大多都缺乏经验，这必然造成商业银行个人住房抵押贷款业务人员的从业素质不高，能力有限，防范意识薄弱。
2.2.3个人住房抵押贷款违约风险的周期性
个人住房抵押贷款业务的发展与房地产业的发展有着密切相关的关系，会因为宏观经济发展的周期性和房地产业的波动而受到影响，而周围的宏观经济环境和房地产业本身的经营状况又会影响房地产业的发展，这就会形成经济增长时期内一个最普遍的金融周期，主要是繁荣期和萧条期。一般而言，在经济萧条的时期，受紧缩的财政政策和金融政策的影响，金融发展与经济发展的矛盾加剧，金融风险形成的因素增多，商业银行和其他金融机构面临的个人住房抵押贷款的风险将会加大。当经济处于繁荣期时，在相对宽松的财政政策和经济政策影响下，商业银行发放贷款与居民收入 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
间的差距缩小，商业银行和其他金融机构面对的个人住房贷款的高风险性也必然会降低。
2.2.4个人住房抵押贷款违约风险的滞后性
个人住房抵押贷款业务中，中长期贷款所占比例较高。中国个人住房抵押贷款的贷款期限一般在10年至30年，很难预测这期间潜在的风险。由于中国房地产业发展迅速，居民购房需求旺盛，且刚性需求占多数，使得各地房价呈现高位运行态势。按照个人住房抵押贷款风险爆发期多为3—8年的国际经验，随着时间的推移，近几年将会是个人住房抵押贷款风险的暴露期，个人住房抵押贷款的风险将会日益显现出来。
2.3 个人住房抵押贷款违约风险分类
2.3.1个人住房抵押贷款违约风险横向分类
从横向上，将个人住房抵押贷款违约风险分为被迫违约、理性违约以及制度违约。
1、被迫违约是指借款人因为个人的健康状况、收入水平、工作和家庭的变化等，引起实际支付能力的下降，从而导致无法按期还本付息的违约行为。在签订贷款合同之前,贷款人(金融机构)会对借款人的当前以及未来支付能力进行评估,以判断借款人的收入水平是否足以偿付借款。导致借款人持久收入下降从而支付能力下降的因素很多，概括起来，大致包括四个方面：借款人自身角度因素、家庭支出因素、宏观经济因素、贷款特征因素(左晋军，2009)。
具体来讲，借款人降薪、失业甚至意外事故等属于借款人个人的原因，家庭支出增加、负债或者离异等因素属于家庭原因，社会经济发生变动或政策发生改变属于宏观经济的原因，而贷款的金额、时间长短、利率变化属于贷款本身的原因，用图2.1可以更直观地看出被迫违约的形成过程。
从根本上讲，要避免风险就要从源头抓起，采取不发放贷款的办法能有效避免贷款风险的发生。这个办法虽然简单、安全，但是却是非常不好的预防措施，银行在回绝承受贷款风险的同时也会使隐藏的利益受损。对于商业银行的个人贷款而言，采用避免风险法主要是在四个方面：
第一，规避重点区域的风险。由于我国经济发展的不平衡，各地房产价格涨幅差距较大，有的地区平稳上涨，有的地区则超过了居民承受限度。商业银行应进行充分的调查研究，控制投放在房价上涨过快地区的个人住房抵押贷款数量，从而规避房价回落可能带来的风险，避免不必要的损失。
1 引言1
2 个人住房抵押贷款违约风险理论研究1
2.1 相关概念界定1
2.2 个人住房抵押贷款违约风险特征1
2.3 个人住房抵押贷款违约风险分类3
2.4 个人住房抵押贷款违约风险防范措施4
3 个人住房抵押贷款及违约现状分析7
3.1 个人住房抵押贷款总体现状分析7
3.2 个人住房抵押贷款个体现状分析9
4 个人住房抵押贷款业务风险管理存在的问题及原因分析11
4.1 个人住房抵押贷款业务风险管理存在的问题11
4.2 个人住房抵押贷款违约风险的原因分析13
5 对策建议17
结论 19
致谢 20
参考文献 21
图2.1 被迫违约的形成过程 3
图2.2 理性违约的形成过程4
图3.1 1998—2010年全国个人住房抵押贷款余额8
图3.2 某支行2002—2010年个人住房抵押贷款余额10
图3.3 某支行个人住房抵押贷款余额占总贷款余额比重10
图3.4 某支行2003—2010年个人住房抵押贷款不良贷款余额及不良率11
表3.1 1998—2010年全国个人住房抵押贷款发展规模7
表3.2 建行2008—2009年各项数据比较分析9
1 引言
近些年，我国房地产市场发展迅猛，各商业银行中个人住房抵押贷款业务增长迅速，各商业银行都把个人住房抵押贷款业务作为重点培植的主要业务，与之相对应的对于违约风险的管理规定也越来越严格。虽然发展势头迅猛， *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
但其风险较为隐蔽而且具有滞后性的特点，还有一些相关的隐藏的风险也在不断的扩大。在我国房地产开发的过程中，商业银行的风险管理规定没有得到加强和完善，从而导致了个人住房抵押贷款违约事件过快的增长。国家政策、市场周期等众多因素都能影响房地产市场的发展，这也是关系到民生的重大问题。如果我国的房地产市场出现危机，其影响力将会是巨大的，造成的损失也是不可估量的。商业银行必须要加强对个人住房抵押贷款违约风险管理的重视，这也是当前房地产市场火热发展的形势下迫切需要关注的问题。因此，对商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理的研究具有重要的现实意义。
2 个人住房抵押贷款违约风险理论研究
2.1 相关概念界定
个人住房抵押贷款指的是商业银行发放给借款人的用于购买住房的贷款，借款人以自己的住房为抵押向商业银行进行贷款。与传统贷款相比，个人住房抵押贷款具有对象特殊、金额较大、用途单一、期限较长、偿还方式特殊的特点。但从本质上讲，它仍然是一种抵押贷款，不论是以抵押、质押还是担保的方式都可以申请贷款，也可以用一种或两种及以上方式组合担保。当借款人到期无法还本付息时，贷款人有权依法用抵押物抵押或让担保人承担连带责任。
2.2 个人住房抵押贷款违约风险特征
正因为个人住房抵押贷款具有多种多样特点，其违约风险也呈现出多样化的特征。根据个人住房抵押贷款违约风险的特性，将其特征分为客观性、监管难度大、周期性、滞后性四个方面。
2.2.1个人住房抵押贷款违约风险的客观性
近年来，中国房地产开发项目不断增多，房地产开发投资呈现增长态势。在房地产投资迅速增长的带动下，个人住房抵押贷款业务也得到了迅速发展。由于个人住房抵押贷款不良率较低和风险相对可控的特点，使其成为商业银行和其他金融机构竞相发展的对象。在个人住房贷款迅速增长的情况下，其风险也必然会随之积累。
2.2.2个人住房抵押贷款违约风险监管难度大
个人住房抵押贷款的发放对象是个人，因此有户数多、金额小、涉及范围广、户平均余额小等特殊性。这些特殊性决定了个人住房抵押贷款人员的高度分散，风险监测控制会很难，一旦变成了不良贷款，将给银行带来极高的催收成本。此外，由于个人住房抵押贷款需求旺盛，使得个人住房抵押贷款的增长速度远远超过银行信贷人员的增长速度。一名银行信贷人员可能同时要审核、监管几十户甚至几百户借款人，这就增加了个人住房抵押贷款的管理难度。加之目前中国商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，风险跟其他业务来讲是非常低的，因此办理此项业务的信贷人员大多都缺乏经验，这必然造成商业银行个人住房抵押贷款业务人员的从业素质不高，能力有限，防范意识薄弱。
2.2.3个人住房抵押贷款违约风险的周期性
个人住房抵押贷款业务的发展与房地产业的发展有着密切相关的关系，会因为宏观经济发展的周期性和房地产业的波动而受到影响，而周围的宏观经济环境和房地产业本身的经营状况又会影响房地产业的发展，这就会形成经济增长时期内一个最普遍的金融周期，主要是繁荣期和萧条期。一般而言，在经济萧条的时期，受紧缩的财政政策和金融政策的影响，金融发展与经济发展的矛盾加剧，金融风险形成的因素增多，商业银行和其他金融机构面临的个人住房抵押贷款的风险将会加大。当经济处于繁荣期时，在相对宽松的财政政策和经济政策影响下，商业银行发放贷款与居民收入 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: *351916072*
间的差距缩小，商业银行和其他金融机构面对的个人住房贷款的高风险性也必然会降低。
2.2.4个人住房抵押贷款违约风险的滞后性
个人住房抵押贷款业务中，中长期贷款所占比例较高。中国个人住房抵押贷款的贷款期限一般在10年至30年，很难预测这期间潜在的风险。由于中国房地产业发展迅速，居民购房需求旺盛，且刚性需求占多数，使得各地房价呈现高位运行态势。按照个人住房抵押贷款风险爆发期多为3—8年的国际经验，随着时间的推移，近几年将会是个人住房抵押贷款风险的暴露期，个人住房抵押贷款的风险将会日益显现出来。
2.3 个人住房抵押贷款违约风险分类
2.3.1个人住房抵押贷款违约风险横向分类
从横向上，将个人住房抵押贷款违约风险分为被迫违约、理性违约以及制度违约。
1、被迫违约是指借款人因为个人的健康状况、收入水平、工作和家庭的变化等，引起实际支付能力的下降，从而导致无法按期还本付息的违约行为。在签订贷款合同之前,贷款人(金融机构)会对借款人的当前以及未来支付能力进行评估,以判断借款人的收入水平是否足以偿付借款。导致借款人持久收入下降从而支付能力下降的因素很多，概括起来，大致包括四个方面：借款人自身角度因素、家庭支出因素、宏观经济因素、贷款特征因素(左晋军，2009)。
具体来讲，借款人降薪、失业甚至意外事故等属于借款人个人的原因，家庭支出增加、负债或者离异等因素属于家庭原因，社会经济发生变动或政策发生改变属于宏观经济的原因，而贷款的金额、时间长短、利率变化属于贷款本身的原因，用图2.1可以更直观地看出被迫违约的形成过程。
从根本上讲，要避免风险就要从源头抓起，采取不发放贷款的办法能有效避免贷款风险的发生。这个办法虽然简单、安全，但是却是非常不好的预防措施，银行在回绝承受贷款风险的同时也会使隐藏的利益受损。对于商业银行的个人贷款而言，采用避免风险法主要是在四个方面：
第一，规避重点区域的风险。由于我国经济发展的不平衡，各地房产价格涨幅差距较大，有的地区平稳上涨，有的地区则超过了居民承受限度。商业银行应进行充分的调查研究，控制投放在房价上涨过快地区的个人住房抵押贷款数量，从而规避房价回落可能带来的风险，避免不必要的损失。
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