伟业迎春乐家营销策划方案
目录
前言5
一、项目背景6
二、伟业迎春乐家简介6
三、产品营销环境分析8
（一）国家政策8
（二）地方政府政策8
（三）文化环境8
（四）企业现状8
（五）市场潜力8
（六）竞争者分析8
四、项目SWOT分析12
（一）优势（S）12
（二）劣势（W）13
（三）机会（O）13
（四）威胁（T）13
五、 营销策略13
（一） 推广主策略13
（二） 平面广告形式14
（三） 多维广告形式15
参考文献.15
致谢16
前言
2014年注定是我国跌宕起伏的一年，在这一年中我国的经济发展第一次遇到了下行的压力，中国政府本年度的主要目标就是保持GDP的持续增长，而与我国经济息息相关的房地产行业也在本年里遇到了“调整期”，一直到2014年5月，全国中有35个大型城市和25和中型城市的商品房的平均价格增长程度都出现了一定程度的下跌。我个人认为崩盘不是我国房地产所需要的，我们需要的是挤掉在房地产行业下所滋生的不健康的投机泡沫。我们可以把这次房地产行业的调整当成是一次房地产行业的“感冒”，然后用稳定的货币政策来辅助，再配合合理的税收政策和地方政策作为治病“良药”，通过这一系列的手段，我国的房地产行业一定会再次迎来健康的发展，虽然“白银时代”即将来到，可是这不意味着房地产行业的发展前途会一片黑暗，只要勇敢的面对这次“暴风雨”并且接受洗礼，我相信我国的房地产的明天一定会更加闪耀。
一、项目背景
（一）截止到2014年上半年，姑 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
苏市的房地产市场总体给人一种无精打采的感觉，但是从2014年下半年开始，在政府和央行出台的各种政策如取消房地产市场的限购、限制贷款以及降低银行利息的影响下，发地产楼市的销售状况逐渐好转。从我市全年房地产市场运行来看，苏州市房地产的发展逐步好转。见图1-1
图1-1苏州2014年房地产开发投资增长变化
（二）商品房售价平稳。2014年苏州市商品房销售平均价格为9858元/平方米，比上一年提高49元/平方米，增长比例为0.6%。其中住宅均价9724元/平方米，比上年提高158元/平方米，增长1.6%，涨幅比上年回落3.8个百分点，2014年我市住宅平均价格在万元以下销售楼盘占总数的68.3%,其中8200元/平方米以下楼盘占42%；住宅中90平方米以下住房价格为8015元/平方米，150平方米以上住房13312元/平方米，别墅高档公寓15300元/平方米；办公楼均价9107元/平方米；商业营业用房11500元/平方米。
2014年市区商品房销售平均价格为10700元/平方米，比上年提高209元/平方米，增长3.1%，涨幅比上年回落5.1个百分点。其中住宅均价11009元/平方米，比上年提高513元/平方米，增长4.9%，涨幅比上年回落1.9个百分点。见图1-2
图1-2苏州新建商品房销售均价情况
由于GDP的快速增长，导致越来越多的人自助创业，口袋逐渐鼓起来，产生了买房的想法，另一方面大量的就业机会，吸引了大批的外来人口，其中也有许多人才，这批人才在拥有了一个好的职位后，便会产生买房的想法，由此可见外来人口的刚性需求也在增长。
房地产开发保持高位运营，说明还有许多人要买房，市场需求旺盛，为房产市场消费提供了保障。
二、伟业迎春乐家简介
吴江经济开发区花港路与亨通路的交叉路口就是伟业迎春乐家的所在地，该楼盘的开发商是苏州伟业地产有限公司。改项目占地约11万㎡，总建筑面积约23万㎡，由10栋多层和21栋高层组成，采用简单的欧式建筑风格。本项目与苏州只相隔一条路，周边交通十分方便、各种配套设施的建设也十分完善。
项目的地理位置：吴江经济开发区花港路与亨通路的交叉路口
交通情况况：101路、105路、112路、91路、（其中2条公交线路通往吴江区，2条线路通往姑苏区、相城区），苏州地铁4号线、地铁2号线
均价：7300起价：6888
价格说明：均价7300元/平方米
付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款
历史价格：
价格时间 最高价格 品均价格 最低价格
2013年6月2日 -- 7420
2012年10月17日 -- 6800 --
2012年10月09日 -- 6800 --
2012年09月28日 -- 6720 --
产权年限：7
容积率：1.98
绿化率：40
总户数：2249
建筑面积：234644.19平方米
占地面积：105947平方米
周边商业：好又多超市、邻里中心；距离苏润苏州中心、新苏州国际、吴中商城以及南门购物中心有6.5公里，可以坐公交车直达；距离万亚商城、永康路步行街、松陵公园3.5公里，公交车直达
周边医院：吴江市第一人民医院、永鼎医院花港门诊部
周边学校：花港迎春小学（吴江规划的最大规模四万多方的公立学 校）、花港迎春小学附属幼儿园
交通情况况：101路、105路、112路、91路、（其中2条公交线路通往吴江区，2条线路通往姑苏区、相城区），苏州地铁4号线、地铁2号线
开盘时间：2013年8月
入住时间：2015年
销售情况：在售
伟业迎春乐家的西南方向就是花港迎春小学及其附属幼儿园，该小学是苏州市吴江区最大的公立小学，周边地铁线有二号线及四号线，地铁站口中的四号线的花港路站，就在本项目向西不到2公里出，徒步心走只需不到10分钟的时间，为您的出行提供了极大的方便。
三、产品营销环境分析
（一）国家政策
国家为了使房产市场处于稳定的状态，同事让经济进行稳定的增长，对于银行贷款的利息的调整一直在一种上升状态。首先，外地的户口不允许在本地购房，然后对于购房想办理银行贷款的人，第一套房必须首付30%。第二套第一次付款必须达到房价的百分之六十，而想要购买第三套房子的话就没有优惠，只能一次性付清；再次，如果购买者在银行的信用额度不够办理贷款，不允许运用到款等等一系列的关联手段来控制房地产的市场.
（二）当地政府政策
城市综合体 轨道楼盘
平均价格：7400/平米左右
交通状况：地铁4号线人民路地铁站 公交车有105路107路
（二） 平面广告形式
1．报纸广告：姑苏晚报、苏州日报、广播电视报、城市商报
前言5
一、项目背景6
二、伟业迎春乐家简介6
三、产品营销环境分析8
（一）国家政策8
（二）地方政府政策8
（三）文化环境8
（四）企业现状8
（五）市场潜力8
（六）竞争者分析8
四、项目SWOT分析12
（一）优势（S）12
（二）劣势（W）13
（三）机会（O）13
（四）威胁（T）13
五、 营销策略13
（一） 推广主策略13
（二） 平面广告形式14
（三） 多维广告形式15
参考文献.15
致谢16
前言
2014年注定是我国跌宕起伏的一年，在这一年中我国的经济发展第一次遇到了下行的压力，中国政府本年度的主要目标就是保持GDP的持续增长，而与我国经济息息相关的房地产行业也在本年里遇到了“调整期”，一直到2014年5月，全国中有35个大型城市和25和中型城市的商品房的平均价格增长程度都出现了一定程度的下跌。我个人认为崩盘不是我国房地产所需要的，我们需要的是挤掉在房地产行业下所滋生的不健康的投机泡沫。我们可以把这次房地产行业的调整当成是一次房地产行业的“感冒”，然后用稳定的货币政策来辅助，再配合合理的税收政策和地方政策作为治病“良药”，通过这一系列的手段，我国的房地产行业一定会再次迎来健康的发展，虽然“白银时代”即将来到，可是这不意味着房地产行业的发展前途会一片黑暗，只要勇敢的面对这次“暴风雨”并且接受洗礼，我相信我国的房地产的明天一定会更加闪耀。
一、项目背景
（一）截止到2014年上半年，姑 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
苏市的房地产市场总体给人一种无精打采的感觉，但是从2014年下半年开始，在政府和央行出台的各种政策如取消房地产市场的限购、限制贷款以及降低银行利息的影响下，发地产楼市的销售状况逐渐好转。从我市全年房地产市场运行来看，苏州市房地产的发展逐步好转。见图1-1
图1-1苏州2014年房地产开发投资增长变化
（二）商品房售价平稳。2014年苏州市商品房销售平均价格为9858元/平方米，比上一年提高49元/平方米，增长比例为0.6%。其中住宅均价9724元/平方米，比上年提高158元/平方米，增长1.6%，涨幅比上年回落3.8个百分点，2014年我市住宅平均价格在万元以下销售楼盘占总数的68.3%,其中8200元/平方米以下楼盘占42%；住宅中90平方米以下住房价格为8015元/平方米，150平方米以上住房13312元/平方米，别墅高档公寓15300元/平方米；办公楼均价9107元/平方米；商业营业用房11500元/平方米。
2014年市区商品房销售平均价格为10700元/平方米，比上年提高209元/平方米，增长3.1%，涨幅比上年回落5.1个百分点。其中住宅均价11009元/平方米，比上年提高513元/平方米，增长4.9%，涨幅比上年回落1.9个百分点。见图1-2
图1-2苏州新建商品房销售均价情况
由于GDP的快速增长，导致越来越多的人自助创业，口袋逐渐鼓起来，产生了买房的想法，另一方面大量的就业机会，吸引了大批的外来人口，其中也有许多人才，这批人才在拥有了一个好的职位后，便会产生买房的想法，由此可见外来人口的刚性需求也在增长。
房地产开发保持高位运营，说明还有许多人要买房，市场需求旺盛，为房产市场消费提供了保障。
二、伟业迎春乐家简介
吴江经济开发区花港路与亨通路的交叉路口就是伟业迎春乐家的所在地，该楼盘的开发商是苏州伟业地产有限公司。改项目占地约11万㎡，总建筑面积约23万㎡，由10栋多层和21栋高层组成，采用简单的欧式建筑风格。本项目与苏州只相隔一条路，周边交通十分方便、各种配套设施的建设也十分完善。
项目的地理位置：吴江经济开发区花港路与亨通路的交叉路口
交通情况况：101路、105路、112路、91路、（其中2条公交线路通往吴江区，2条线路通往姑苏区、相城区），苏州地铁4号线、地铁2号线
均价：7300起价：6888
价格说明：均价7300元/平方米
付款方式：银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款
历史价格：
价格时间 最高价格 品均价格 最低价格
2013年6月2日 -- 7420
2012年10月17日 -- 6800 --
2012年10月09日 -- 6800 --
2012年09月28日 -- 6720 --
产权年限：7
容积率：1.98
绿化率：40
总户数：2249
建筑面积：234644.19平方米
占地面积：105947平方米
周边商业：好又多超市、邻里中心；距离苏润苏州中心、新苏州国际、吴中商城以及南门购物中心有6.5公里，可以坐公交车直达；距离万亚商城、永康路步行街、松陵公园3.5公里，公交车直达
周边医院：吴江市第一人民医院、永鼎医院花港门诊部
周边学校：花港迎春小学（吴江规划的最大规模四万多方的公立学 校）、花港迎春小学附属幼儿园
交通情况况：101路、105路、112路、91路、（其中2条公交线路通往吴江区，2条线路通往姑苏区、相城区），苏州地铁4号线、地铁2号线
开盘时间：2013年8月
入住时间：2015年
销售情况：在售
伟业迎春乐家的西南方向就是花港迎春小学及其附属幼儿园，该小学是苏州市吴江区最大的公立小学，周边地铁线有二号线及四号线，地铁站口中的四号线的花港路站，就在本项目向西不到2公里出，徒步心走只需不到10分钟的时间，为您的出行提供了极大的方便。
三、产品营销环境分析
（一）国家政策
国家为了使房产市场处于稳定的状态，同事让经济进行稳定的增长，对于银行贷款的利息的调整一直在一种上升状态。首先，外地的户口不允许在本地购房，然后对于购房想办理银行贷款的人，第一套房必须首付30%。第二套第一次付款必须达到房价的百分之六十，而想要购买第三套房子的话就没有优惠，只能一次性付清；再次，如果购买者在银行的信用额度不够办理贷款，不允许运用到款等等一系列的关联手段来控制房地产的市场.
（二）当地政府政策
城市综合体 轨道楼盘
平均价格：7400/平米左右
交通状况：地铁4号线人民路地铁站 公交车有105路107路
（二） 平面广告形式
1．报纸广告：姑苏晚报、苏州日报、广播电视报、城市商报
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