房地产业的发展现状存在问题及改进建议(附件)
摘 要随着榆林市房地产业等资源型产业的发展，使得榆林市的商品房价格居高不下。房地产发展存在着长期的泡沫经济，房屋滞销、供需不平衡，市场秩序混乱，居民购房压力增大，幸福指数降低等一系列不良反应。究其原因主要包括房地产开发商为了谋取利润大面积的承包建设，造成土地资源的浪费及不合理城市规划，无法带动城市经济一体化；消费者收入水平的限制使其无法承担过高的房屋价格；消费者对于政府的依赖性强，期待经济补贴及优惠政策；消费者个人的悲观预期否定超前消费等观念因素。本文旨在应用相关理论来分析榆林市房地产业发展现状及存在的问题，针对这些问题进行探讨并提供相关建议，从而促进榆林市房地产业营销及经济的稳定发展、互惠互利。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题的背景和意义 1
1.1.1 选题目的 1
1.1.2 选题意义 1
1.2 国内研究综述 1
1.2.1 泡沫经济产生的原因 1
1.2.2 房地产金融发展现状 2
1.3 研究内容 3
1.4 研究方法 3
2 相关理论基础 4
2.1 供求决定论 4
2.2 房地产周期理论 4
2.3 4C营销理论 5
2.3.1 瞄准消费者需求 5
2.3.2 消费者所愿意支付的成本 5
2.3.3 消费者的便利性 5
2.3.4 营销手段的技巧和重要性 5
3 榆林市房地产发展现状 6
3.1 房地产投资建设情况 6
3.2住房体系发展情况 7
4 榆林市房地产业存在的问题及原因分析 8
4.1 房屋滞销存在的原因供给方面 8
4.1.1 营销策划水平低下 8
4.1.2 户型定位不合理 8
4.1.3 商业规划不合理 8
4.2 房屋滞销存在的原因需求方面 9
4.2.1 居民经济影响消费倾向不同 9
4.2.2 居民存在着依赖政府的心理 9
4.2.3 消费预期 10
4.3 开发商的自有资金严重不足 10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
4.4 商品房价格攀升迅速 10
5 促进榆林市房地产业健康发展的政策建议 12
5.1 加强宏观调控，合理引导住房消费 12
5.2 积极引导商品房开发面积调整 12
5.3 发展房地产租赁市场 12
5.4 增加市场信息的透明度 13
5.5 大力扶持房地产中小型企业 13
结 论 14
参考文献 15
致 谢 16
1 绪论
1.1 选题的背景和意义
1.1.1 选题目的
近些年来,我国房地产市场持续高涨,导致了商品房等住宅价格过高。榆林房地产行业的迅速繁荣，部分投资者从中获取利益同时也带动城市经济一体化，在构建和谐，美好的城市化进程中，旅游，交通等都在城市规划大放溢彩，然而，欲速则不达，承包商城市楼房的过多建设导致土地资源的滥用，房屋质量的安全风险，房价过高带给部分居名的生活压力使得幸福指数的降低。本文主要针对房屋滞销、供需失衡等现状进行问题分析并通过查阅资料运用相关理论对这些现状进行概述并提出合理化建议。
1.1.2 选题意义
研究榆林市的房地产行业发展状况，存在问题及改进措施，一方面有助于房地产开发商识别市场机会，分析市场潜力。针对市场需求进行土地开发、房屋建设，减少房屋库存量，改善房屋滞销问题，避免过度开发而带来的恶劣影响；另一方面有利于反映消费者普遍能够接受的房屋价格，对所售房屋质量、外形设计、物业服务等具体要求。从而推动当地房地产业的健康发展，建设和谐幸福的经济城市。
1.2 国内研究综述
经济学者对于房地产的研究观点层出不穷。针对于不同角度所研究发表的观点皆有相似之处。本小节主要提供相关学者对房地产泡沫经济长期普遍存在的原因及金融政策现状的更新。
1.2.1 泡沫经济产生的原因
昌宗泽（2010）认为，信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险: 一方面导致财政风险加剧,土地财政难以为继, 另一方面导致金融风险高度集中于银行体系[1]。张延群（2010）基于需求基本面，对我国35个大中城市的房地产泡沫进行了实证研究，结果显示，11个城市存在温和泡沫、13个城市存在较严重泡沫、4个城市存在严重泡沫[2]。中国房地产估价师与房地产经纪人学会: 《房地产开发经营与管理》 吴敬琏认为 , 回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资 , 一旦以投资目的入市 , 今涨明跌 泡沫是自然的。全球有一个普遍现象 , 凡是有魅力的城市 , 房地产市场的泡沫都在所难免 , 房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫 , 是必然规律[3]。
1.2.2 房地产金融发展现状
20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展，形成了以住房抵押贷款为主，以住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房融资体系[4]。2009年以来我国房地产市场出现了投资加快，销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，但由于我国房地产金融起步较晚，发展还比较滞后，特别是过度依赖银行间接融资，抵押贷款保险结构和监管机制都不完善，严重制约了我国房地产业的融资和进一步发展。郭颖（2010）总结了我国房地产金融目前的几大问题：一是房地产金融工具单一，住房开发过于依赖信贷资金；我国的房地产债权金融工具品种很少，只有个人住房按揭贷款 住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。 二是地产金融市场深度仅限于一级市场，金融体系尚不健全[5]。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS) 抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。近年来我国住宅抵押贷款迅猛增长，其绝对数额已经很大，但是其相对比重还是偏小，仅占各商业银行全部贷款余额的8.9%，起比重不足以使银行产生迫切的流动性需求，加之住宅抵押贷款是我国银行收益最好最安全的贷款品种之一，故目前我国商业银行将住宅抵押贷款证券化的动力不是很足。但是资产证券化一般都主要是由政府推动进行的，在金融危机到来的时候，这些证券化的资产为银行抵御风险打下了良好的基础。三是房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险。 四是缺乏对低收入者住房供给的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。五是法制建设滞后，监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规 不够健全，法制建设滞后，对住房资金的筹集，运用缺乏有效的管理与监督针对我国房地产金融方面法制薄弱的问题，郭毅、马慧(2010)提出了三点立法建议。一是针对在房地产资金筹集、 融通、 借贷各环节的经营行为中暴露出的新问题,修改完善现行的法律法规, 确定房地产信贷的法律地位。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规。如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房抵押贷款管理法》、《住房贷款保险法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规;三是完善社会保障法体系, 加强住房保障[6]。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题的背景和意义 1
1.1.1 选题目的 1
1.1.2 选题意义 1
1.2 国内研究综述 1
1.2.1 泡沫经济产生的原因 1
1.2.2 房地产金融发展现状 2
1.3 研究内容 3
1.4 研究方法 3
2 相关理论基础 4
2.1 供求决定论 4
2.2 房地产周期理论 4
2.3 4C营销理论 5
2.3.1 瞄准消费者需求 5
2.3.2 消费者所愿意支付的成本 5
2.3.3 消费者的便利性 5
2.3.4 营销手段的技巧和重要性 5
3 榆林市房地产发展现状 6
3.1 房地产投资建设情况 6
3.2住房体系发展情况 7
4 榆林市房地产业存在的问题及原因分析 8
4.1 房屋滞销存在的原因供给方面 8
4.1.1 营销策划水平低下 8
4.1.2 户型定位不合理 8
4.1.3 商业规划不合理 8
4.2 房屋滞销存在的原因需求方面 9
4.2.1 居民经济影响消费倾向不同 9
4.2.2 居民存在着依赖政府的心理 9
4.2.3 消费预期 10
4.3 开发商的自有资金严重不足 10 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: #351916072#
4.4 商品房价格攀升迅速 10
5 促进榆林市房地产业健康发展的政策建议 12
5.1 加强宏观调控，合理引导住房消费 12
5.2 积极引导商品房开发面积调整 12
5.3 发展房地产租赁市场 12
5.4 增加市场信息的透明度 13
5.5 大力扶持房地产中小型企业 13
结 论 14
参考文献 15
致 谢 16
1 绪论
1.1 选题的背景和意义
1.1.1 选题目的
近些年来,我国房地产市场持续高涨,导致了商品房等住宅价格过高。榆林房地产行业的迅速繁荣，部分投资者从中获取利益同时也带动城市经济一体化，在构建和谐，美好的城市化进程中，旅游，交通等都在城市规划大放溢彩，然而，欲速则不达，承包商城市楼房的过多建设导致土地资源的滥用，房屋质量的安全风险，房价过高带给部分居名的生活压力使得幸福指数的降低。本文主要针对房屋滞销、供需失衡等现状进行问题分析并通过查阅资料运用相关理论对这些现状进行概述并提出合理化建议。
1.1.2 选题意义
研究榆林市的房地产行业发展状况，存在问题及改进措施，一方面有助于房地产开发商识别市场机会，分析市场潜力。针对市场需求进行土地开发、房屋建设，减少房屋库存量，改善房屋滞销问题，避免过度开发而带来的恶劣影响；另一方面有利于反映消费者普遍能够接受的房屋价格，对所售房屋质量、外形设计、物业服务等具体要求。从而推动当地房地产业的健康发展，建设和谐幸福的经济城市。
1.2 国内研究综述
经济学者对于房地产的研究观点层出不穷。针对于不同角度所研究发表的观点皆有相似之处。本小节主要提供相关学者对房地产泡沫经济长期普遍存在的原因及金融政策现状的更新。
1.2.1 泡沫经济产生的原因
昌宗泽（2010）认为，信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源。中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险: 一方面导致财政风险加剧,土地财政难以为继, 另一方面导致金融风险高度集中于银行体系[1]。张延群（2010）基于需求基本面，对我国35个大中城市的房地产泡沫进行了实证研究，结果显示，11个城市存在温和泡沫、13个城市存在较严重泡沫、4个城市存在严重泡沫[2]。中国房地产估价师与房地产经纪人学会: 《房地产开发经营与管理》 吴敬琏认为 , 回答房地产是否存在泡沫要比回答股市是否存在泡沫更困难。现在很多人都在对房地产进行投资 , 一旦以投资目的入市 , 今涨明跌 泡沫是自然的。全球有一个普遍现象 , 凡是有魅力的城市 , 房地产市场的泡沫都在所难免 , 房地产市场长期低迷或是长期高涨都会造成泡沫 , 是必然规律[3]。
1.2.2 房地产金融发展现状
20多年来，通过改革和政策举措，我国住房建设和房地产经济持续高速发展，同时，我国住房金融业务持续快速发展，形成了以住房抵押贷款为主，以住房公积金为辅，兼有住房储蓄的住房融资体系[4]。2009年以来我国房地产市场出现了投资加快，销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况，但由于我国房地产金融起步较晚，发展还比较滞后，特别是过度依赖银行间接融资，抵押贷款保险结构和监管机制都不完善，严重制约了我国房地产业的融资和进一步发展。郭颖（2010）总结了我国房地产金融目前的几大问题：一是房地产金融工具单一，住房开发过于依赖信贷资金；我国的房地产债权金融工具品种很少，只有个人住房按揭贷款 住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。 二是地产金融市场深度仅限于一级市场，金融体系尚不健全[5]。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS) 抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。近年来我国住宅抵押贷款迅猛增长，其绝对数额已经很大，但是其相对比重还是偏小，仅占各商业银行全部贷款余额的8.9%，起比重不足以使银行产生迫切的流动性需求，加之住宅抵押贷款是我国银行收益最好最安全的贷款品种之一，故目前我国商业银行将住宅抵押贷款证券化的动力不是很足。但是资产证券化一般都主要是由政府推动进行的，在金融危机到来的时候，这些证券化的资产为银行抵御风险打下了良好的基础。三是房地产金融资金运作效率较低，存在流动性风险。 四是缺乏对低收入者住房供给的金融支持，政策性住房金融制度存在缺陷。五是法制建设滞后，监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规 不够健全，法制建设滞后，对住房资金的筹集，运用缺乏有效的管理与监督针对我国房地产金融方面法制薄弱的问题，郭毅、马慧(2010)提出了三点立法建议。一是针对在房地产资金筹集、 融通、 借贷各环节的经营行为中暴露出的新问题,修改完善现行的法律法规, 确定房地产信贷的法律地位。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规。如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房抵押贷款管理法》、《住房贷款保险法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规;三是完善社会保障法体系, 加强住房保障[6]。
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