城中村改造模式研究(附件)
摘 要 “城中村”是指由于城市的迅速扩展而包裹在城市地域中的农村居民点。由于我国长期实行的城乡隔离制度所造成的管理上的缺陷，使得“城中村”建设管理混乱、居住环境恶劣、社会关系复杂等问题，已严重影响到城市的整体发展环境，给城市日常管理和进一步发展，造成很多困难，成为当前城市发展建设迫切需要解决的问题。 本文先从三个方面分别介绍了了西安市城中村的发展现状，主要特征，以及改造历程，其中以城中村的人口构成，建筑构造，环境分析的角度分别阐述了城中村的弱势群体。并以实际案例进行分析，得出了西安市城中村在实地改造中使用的四种模式。以以往的改造案例分别对这四种模式进行分析，得出在这四种模式中可取的方法，并对其中存在的一些问题提出建议方法。最后结合全文，对于未来城中村改造提出新的改造模式转型。关 键 词城中村；改造；模式Abstract"Village in the city" refers to the rural settlements in the urban areas because of the rapid expansion of the city. Because of the defect of urban and rural isolation system in our country caused by the management, the problem of "village in city" construction management confusion, poor living environment and social relations are complex, has seriously affected the overall development of the environment of the city, to the daily management of city and its further development, caused a lot of problems, has become an urgent the development and construction of city. At present, the research on the reform of "village in city" has *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
already started, and some of the researches are based on the summary of the experience.This paper first from three aspects respectively introduces the development status of the villages in Xian City, the main characteristics and the transformation process, the village population structure, building structure, environmental analysis illustrates, vulnerable groups of village. And with the actual case analysis, we can get the four patterns of urban village in Xian. Based on the analysis of the four models, the author finds out the desirable methods in these four models, and puts forward some suggestions for the existing problems. Finally, combined with the full text, this paper puts forward a new transformation model for the transformation of the village in the future.Key words: Urban village; Transformation; Model1绪论 11.1 研究目的和意义 11.1.1研究的目的 11.2 国内外研究现状 21.2.1国外的研究现状 21.2.2国内的研究现状 21.3 研究内容 31.4 研究方法 32西安市城中村改造现状 32.1 西安市城中村的发展现状 32.2 西安市城中村的主要特征 42.2.1人口构成 42.2.2建筑状况 42.2.3环境氛围 42.2.4社会组织 52.3 西安市城中村的改造历程及现状 53西安市城中村改造模式概述 63.1异地重建型 63.2整体拆迁型 63.3局部拆迁型 73.4综合整治型 74西安市城中村改造模式中存在的问题 84.1异地重建型存在的问题 84.2 整体（局部）拆迁型存在的问题 84.3 综合整治型存在的问题 95西安市城中村改造模式的优化 95.1改造模式转型 95.2改造模式转型应遵循的策略 10参考文献 101绪论随着世界各国社会和经济的空前繁荣和发展,各国城市化的进程也在加速,城市规模的不断扩大,随之而来的就产生“城中村”,尤其以我国最为突出。 在大量的城中村面前，我们不得不面临改造。“城中村”的改造不仅有利于提高城市土地利用效率、优化城市空间布局、改善城市面貌、提升城市形象,而且有利于居民的居住生活环境改进,同时也能够加快城市现代化进程,推动城市经济发展和建立和谐社会带来积极的影响。但是,由于在改造过程中遇到了很多问题,导致“城中村”的改造进展缓慢,各地各村的情况错综复杂,使得各地“城中村”改造工作的局面呈现多样化。同样面对的是“城中村”改造,其区域差异性却在不断的凸显出来,我国沿海发达地区与内陆地区的改造模式有所不同,市中心与郊区之间的手法也不尽相同。究其原因甚多,诸如在城乡的“二元”管理体制下,土地的权属、户籍的管理、政府的决策、改造的模式、执行的力度等因素都能左右改造工作的多样性局面出现。与此同时,改造模式的选择往往夹杂着不和谐的声音,其势必就会造成政府、村民以及相关单位在改造过程中多种棘手问题的出现,严重的影响和推迟工作的顺利展开。在一定程度上而言,“城中村”问题能否得到有效解决,成为阻碍城市建设的障碍性因素,也对我国所面临快速城市化问题增添加负担。1.1 研究目的和意义1.1.1研究的目的伴随着我国经济不断的快速发展,逐渐形成了有着中国特色的一中居住结构，就是“城中村”。由于城市建设突飞猛进、城市的规模和数量不断扩大和增加的过程中，一些发达地区的城市化进程中却滞后于工业化，滞后于经济发展，这是由于在城乡交汇处出现了杂居的“城中村”。这些被包围在城市之中的村落，虽然在产业结构、聚落形态、空间环境等诸多方面都逐渐向城市靠拢，但由于各种因素,特别是我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系，再者，村民集体组织的监管不力，从而引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的健康发展，对城市景观环境、人文环境、基础设施建设、土地利用格局等都产生了不良的影响，久而久之,“城中村”的存在引发了诸多的社会问题。随即便面临着改造，在对“城中村”改造中有着各式各样的改造模式进行研究，从中分析出改造的优缺点，从而选出最切合西安的改造模式，为西安未来的改造提供参考。1.1.2研究的意义伴随着我国经济不断的快速发展,逐渐形成了有着中国特色的一中居住结构，就是“城中村”。由于城市建设突飞猛进、城市的规模和数量不断扩大和增加的过程中，一些发达地区的城市化进程中却滞后于工业化，滞后于经济发展，这是由于在城乡交汇处出现了杂居的“城中村”。这些被包围在城市之中的村落，虽然在产业结构、聚落形态、空间环境等诸多方面都逐渐向城市靠拢，但由于各种因素,特别是我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系，再者，村民集体组织的监管不力，从而引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的健康发展，对城市景观环境、人文环境、基础设施建设、土地利用格局等都产生了不良的影响，久而久之,“城中村”的存在引发了诸多的社会问题。随即便面临着改造，在对“城中村”改造中有着各式各样的改造模式进行研究，从中分析出改造的优缺点，从而选出最切合西安的改造模式，为西安未来的改造提供参考。1.2 国内外研究现状随着全球的城市化道路的加快,各国的城市建设过程当中或多或少的出现了一些矛盾纠结点。因我国长期实行城乡二元化管理制度,国外的城市像是西方国家在城市化进程中不存在户籍和土地管理二元结构的问题,所以也不曾出现像我国城市发展所出现的这种独特现象。在国外学术界,根据文献检索当中其研究虽没有明确提出过“城中村”一词,也没有公认的英文译名,但在实际中也有一些类似“城中村”的，同时，我国学者对“城中村”也有一定的研究。1.2.1国外的研究现状“都市村庄”,在国外的早期研究,有学者将都市村庄定义为“大城市周围农村地区的城市化边缘”。美国著名人文地理学家主编的《人文地理学辞典》中将“都市村庄”定义为“一种居住社区,居民具有相同或相似的文化或种族特征,处于内城或转型地带,是移民进入城市的聚焦点”。 总之,国外“都市村庄”与国内“城中村”是两个内涵有一定相似的概念“都市村庄”是移民的社区,而“城中村”中既有移民又有本地人,是一种混合型社区“城中村”是真正的村庄,原居民都是农民,而“都市村庄”是凭借城市居民对村庄中人与人、人与自然之间和谐关系的向往心理在城市边缘营造的社区,其居民一般是高收入群体。因此国外“都市村庄”的研究对我国“城中村”改造还是一有定程度参考的价值。“贫民窟”，从19世纪20年代首次出现开始,“贫民窟”一词一直用来指最恶劣的住房条件、最不卫生的环境。“贫民窟”的定义简单讲就是“以低于标准的住房和贫穷为特征的人口稠密的城市区域”。 对照“贫民窟”的定义,我国的“城中村”可视为“贫民窟。虽然说西方国家的“贫民窟”与我国“城中村”虽说在形成机制有所不同,但两者在景观特征、人口特征以及社区特征等方面都有一定的相似性,二者有较强的可比性。因此国外贫民窟的改造经验和教训可以为我国“城中村”改造提供一定借鉴。1.2.2国内的研究现状齐晶（2014）在《大遗址保护条件下的城中村改造经验 ——以西安杨家村为例》中认为“城中村”是我国城镇化进程中,由城乡二元结构管理体系为形成源头,夹杂众多因素所出现的一种特殊的现象。“城中村”其自身的特点,在一定层面上是起到缓解城市外来人口居住的压力,为弱势群体在城市中落脚提供了寄宿点,也增加了村落自有居民的经济收入；但更多的问题,如土地利用的低效、建筑布局的混乱、生活主体的安全、居住环境的恶劣、生存就业的保障等诸多隐患使得“城中村”成为城市建设的“绊脚石”,改造“城中村”已经是社会发展的必然趋势。刘菲（2012）在《基于公共政策的西安市城中村改造研究 ——以解家村为例》一文中指出, 改革开放以来城市化脚步不断加快，西安市城中村改造已经成为了城市规划的一个重要内容。目前西安市城中村改造已经进入到了成熟阶段，而运用公共政策评估对其进行评价是必然的趋势。更多的国内外学者和政府已经认识到了城市规划的公共政策属性。城中村改造的加速进行已经逐步改变了我国城市的面貌，而“城中村”改造作为城市规划的一部分，已经使得城市规划的改革与发展不断深入。城市规划通过对城市中的空间和土地资源进行调控，在市场经济发展的前提下，已经逐步变成国家用来调控城市发展的重要手段，从而促进城市的可持续发展。综上所述，在经济快速发展的今天，我们的城市化发展速度也丛林一个方面反应了我们国家的发达程度。中国特有的“城中村”已近引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的康发展，并且存在着极大的安全隐患。因此，我们必须要对“城中村”进行改造，而且在改造的同时，也要对相应的模式进行选择，达到最优效果，保证城市化的进程。1.3 研究内容“城中村”是我国城镇化进程中,由城乡二元结构管理体系为形成源头,夹杂众多因素所出现的一种特殊的现象。“城中村”其自身的特点,在一定层面上是起到缓解城市外来人口居住的压力,为弱势群体在城市中落脚提供了寄宿点,也增加了村落自有居民的经济收入；但更多的问题,如土地利用的低效、建筑布局的混乱、生活主体的安全、居住环境的恶劣、生存就业的保障等诸多隐患使得“城中村”成为城市建设的“绊脚石”,改造“城中村”已经是社会发展的必然趋势。本文以我国“城中村”这一特色现象为出发点,通过对其历史衍变的追溯、形成原因的探讨和类型角度的划分,而后对其概念进行界定。对“城中村”的现状特征和存在利弊加以分析得出改造趋势的必要性和必然性。以“城中村”改造模式为切入点,进行分门别类的研究,以改造主体的选择和改造形式的配合为主轴,对二者进行量化组合,进而确定其改造模式,结合国内具有典型性代表城市改造策略的制定、国外成熟改造模式的应用以及实际项目加以验证和校核。针对我国目前的改造状况,提出一些对策和建议,希望能够为日后“城中村”改造工作提供一些理论上的帮助和可参考性的依据。1.4 研究方法（1）文献研究法:首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础 。 （2）案例分析法:案例分析法从实际生活中找出相对应案例，分析并找出相应的结论。2西安市城中村改造现状2.1 西安市城中村的发展现状西安市城中村主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三艾村，分布在新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥六区内。历史累计的“城中村”共有457个,农村人口36.49万。这些“城中村”同样存在各地普遍存在的现象,“乱搭乱建”问题严重,环境卫生恶劣,公共设施、市政设施老化,仍然保留农村体制,社区管理与服务滞后,治安与安全隐患重重。为了便于调查研究,本文选择了西安几个具有代表性的“城中村”,即区位主要在西安城区内,依靠城区优势,自我发展的“都市村庄”,其集中反映了“城中村”发展中的主要问题,在旧村改造,探讨其发展模式中具有典型意义。以碑林区“祭台村”为主。下面通过介绍这个村子来分析西安典型“城中村”的现状。“祭台村”位于西安古城墙的东南角,南二环将其分成新旧两部分,周围有太乙路、建设路、铁安一街。传说“祭台村”附近的乐游源为原汉宣帝宗庙所在地,则在“祭台村”处建有宗庙附属的祭坛,“坛”又通“台”,故此得名“祭台村”。随着城市的扩张,“祭台村”从50年代起被西安市政府大规模征地,大量耕地被如今周围的西安铁路局、西安建筑科技大学等单位以低价征用,1994年南二环开通后,“祭台村”被分割成新村和旧村,这一格局一直保护至今。目前,“祭台村”全村共有村民2308人(769户),其中旧村1777人(650户)。但在此居住的主要是流动人口,大约1万余人,租房者多为经商者、打工仔和附近高等学校的学生。“祭台村”共有用地约300多亩,其中旧村150亩除占地21亩的家具市场用地93年转变为国有土地,其余土地均为“祭台村”集体所有,但土地的使用权多数在村民手中。用地采取“以组分地,各族独立经营,一级管理,两级核算”的管理方式。“祭台村”在耕地充裕时,一直以蔬菜种植业为主要经济来源,93年南二环征地后,村内耕地又一次大量减少,同时村民人口骤增,村内所有用地几乎都成为居住用地。在失去主要经济来源后,村中的一些人看准了“祭台村”的租房市场,在原有的住房基础上加建、翻建房屋,租赁经营,生意非常好,其他村民纷纷效仿,形成如今“祭台村”的流动人口租赁市场。在此基础上,又相继形成为流动人口和村民服务的第三产业,诸如:小商店、饭馆、理发店等。村民的年人均收入随着大幅增长,大约1万元,并且村民的经济状况复杂,收入差距较大。西安市城中村数量图2.2 西安市城中村的主要特征2.2.1人口构成从人口形态看,西安市的外来流动人口占有较大比重,流动人口比例要占到总居住人口的60%以上,甚至高达90%。从年龄构成上,以中青年人为主,老年人和未成年人较少。从性别来看,30岁以下租户当中女性比例要高于男性,而30岁以上的男性租户多于女性。从职业构成看,工厂工人和商店、餐厅、歌舞厅等营业服务场所服务人员占一半左右,公司职员、个体户与无正当职业或无业人员各占剩下的一半。从租户的工作稳定性看,工作不到1年的就换单位的占一半左右,工作1到2年换单位的占20%左右,2到3年者约为,在同一单位工作三年以上仅有25%左右。2.2.2建筑状况从建筑状况看，大多数村中建筑形式多样、布局混乱、高低层次不齐、基本上处于一种无序状态,日照间距和防火间距过窄,难以满足生活便利和消防安全的要求。发展成熟一点的“城中村”其建筑密度在以上,更有甚者在,一些诸如“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”等现象经常出现。建筑结构也是混杂多样,有新建的钢筋混凝土结构,也有上世纪的砖混结构住宅,还有一些木、石、砖木结构等样式的存在。高密度与低质量的建筑在遇到火灾、地震等自然灾害时就往往显得比较脆弱,形成安全隐患,对人民的生命和财产安全构成威胁。2.2.3环境氛围从环境氛围看，西安好多“城中村”外部只有一个出入口,内部的道路宽度远不能达到交通便利的要求,尽端式、丁字型道路更是多见,整个道路系统完全处于凌乱状态。加之,许多村的还没有纳入城市统一的市政设施建设当中,基础设施的建设就在一种自发的建设行为下长期积累而成,导致垃圾乱放、明沟排水、污水横流、蚊蝇滋生往往造成一种臭气熏天的恶略环境状况。公共活动空间更是无从谈起,村内供老年人和小孩娱乐休闲的场地少之可怜,公共绿地也是极度匾乏。2.2.4社会组织从社会组织看，西安一些“城中村”其自治管理体系尚未建立,社区管理基本保留原村委会模式也有一些撤村改居的“城中村”,其居委会的工作人员直接由原村干部转任,并没有达到预期的效果,其村委会也只是用于日常运转和公共服务设施建设和维护等工作,其经费大多还是为村集体自筹解决。进而显得一些职能部门在实际操作当中的实施力度效果不够明显,在有些问题的处理上往往一些力不从心的情况。加之,一些村落的宗教观念依然很强,不同部落之间的其明争暗斗也是不可忽略的因素。2.3 西安市城中村的改造历程及现状目前，西安市共有“城中村”457 个，城市农村人口 47.3 万， “城中村”主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三艾村，分布在新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥六区内，涉及本地农村人口 36.49 万人，10.54 万户，占全市总人口 786.83 万人的 4.63%，集体土地 19.81 万亩，占全市建设用地的 11.75%。人均耕地面积约 0.27 亩，人均宅基占地 0.145 亩。有各类房屋面积 4055.68 万平方米，人均建筑面积约 100 平方米。二环内共有村庄 57 个，涉及本地农村人口 7.98 万人，2.5万户，集体土地 2.10 万亩，各类建筑面积 898.75 万平方米，人均耕地面积约 0.08 亩，人均建筑面积约 112 平方米。 主要分布于市中心城区、建成区内的成熟型“城中村”，如谢家村、西关村、沙坡村、十里铺、肖家村等，这一类“城中村”共有 55 个。由于这种类型的“城中村”所处的位置的特殊性，受中心城区快速建设发展的影响较大，其改造更新的紧迫性与自觉性也就相对较强，是更新改造的重点。分布于西安市中心城区规划区内扩展型的“城中村”，如铁二村、东曲、西曲、米家崖、田家湾、三艾村、南康村等，这一类“城中村”有 112个。这些“城中村”的发展将严重影响城市的外延发展与城市总体规划的布局，应加强规划管理。分布于城市规划区潜在型“城中村”，如英发寨、王寺、草滩、新筑、三桥、灞桥等，这一类村庄大都位于三环外，是潜在的“城中村”。对于这些潜在型的“城中村”，我们应当做好提前预防的准备。从1993 年至今，西安“城中村”的存在对城市的发展逐渐发生了质的改变，它已逐渐阻碍了城市化的发展。自 1993 年，西安市的城市空间向市区边缘区快速扩展，南郊的高新技术产业区发展迅速，大学城的修建以及北郊经济技术开发区的快速发展使城市用地迅速向外扩展。随着科学发展观的不断落实，新农村建设和环境友好型社会建设的实施，西安市经济增长也逐渐由粗放的外延式扩张向集约的内涵式转变，“城中村”对城市整体发展的制约也越为显著。3西安市城中村改造模式概述由于我国各种“城中村”的文化差异、历史沿革、地理位置、经济状况以及房屋质量等情况不尽相同,这就造成了一种不能以同一模式来对待不同的村落的局面。须根据各村自身情况,因地制宜地选择适合自己的改造形式。按照改造的形式可分为,异地重建型、整体拆建型、局部拆建型、综合整治型等类型。以下就以改造形式为主旨展开一些讨论。3.1异地重建型异地重建型模式是指现状所有建筑物将被全部拆除,按照城市规划布局的要求和城市建设的标准进行重新选址、重新建设并进行村民安置等活动,原址则按照城市规划的要求进行规划建设行为的一种“城中村”改造模式。这种模式的优点是一次性达到改造目的。丢弃现状原址,进行重新择址重建,是可以一次性达到改造目的。原来恶劣居住环境、混乱建筑状况、陈旧基础设施等诸多问题在搬迁之后将会迎刃而解,就可以达到一种优美的居住环境、宽敞的公共空间、愉悦的生活氛围以及畅意的身心感受等居住区级别的生活条件。改造的终极目的就是为了让村民在改造后生活状况比起原有更为舒适,采取异地重建型模式进行改造则可以一步到位,无后顾之忧,从而实现改造的最终目的。周期相对较短。对于异地重建型“城中村”改造模式,项目可以在异地进行择址新建工作,和原址的工程施工时不存在冲突。项目新址可以提前进行新建,即便是正在新建,其项目进度是远远比拆除重建要快项目原址则在城市规划和城市建设的需要下进行拆除改造,只需要在搬迁的过程中耗费一些时日。但总的来说,异地重建型改造模式还是能够节省大量的时间,项目进行的周期还是比较短,给实际的操作提供了很大的空间,使得项目的顺利进展情况更为理想化。3.2整体拆迁型整体拆建型改造模式是对于一些位于组团以上级别城市中心区、高新技术产业园区、城市重要景观门户、城市主要交通站点核心影响范围内的“城中村”,以及其它现状居住环境较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的“城中村”,根据保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要,实施整体拆建,将现有建筑物全部拆除,按照城市规划要求在原址重新建设。在实际改造过程当中可以有两种操作方式可选择,一种是一次性整体拆迁重建,此方式的运作思路是原住户全部迁往村外安置,待改造完毕后回迁另一种是滚动性拆迁重建,对“城中村”改造地块进行划分,然后按照一定的顺序逐渐进行改造,逐渐安置回迁。该模式具有的改造彻底的优点，具体体现在如下几个方面环境。整体拆建型的改造手法对环境的改善是比较明显的,整个片区在拆除后重新进行规划建设,环境的考虑、策划、设计和施工都是建立在全新的基础之上。绿化空间将大幅提升,广场绿地、街头绿地、园林绿地、宅前绿地等类型的绿化空间相互掩映,形成良好的绿化氛围。公共活动空间也将较以前有大幅增加,老人和小孩的娱乐场地也会给予足够的考虑,社区公共活动形成一定的规模,从而盘活整个社区的生活力。建筑。改造后建筑的形态、结构、布局等都较改造前有所改善和提高。在建筑形态方面比以前更加丰富,改造前的平板房如长条式、点状式,一些附属设施用房的不规则形态等都将得到改变,改造后,在建筑形态方面一切为了整体规划的需要都有可能成为现实,如点状、柱状、条状、昆虫状等在结构方面,现状的好多“城中村”存在有大量的砖混结构、木结构以及其他一些结构形式,在防火或是面对特大自然灾害时如地震时就显得弱不禁风,而改造后,所有建筑项目的落实都是有严格的国标体系在控制,在结构安全这方面将会得到保障在间布局方面也较先前合理一些,改造前房屋的建造基本上都是处于一种自发建设的状态下进行,空间布局无统一规划而言,而经过改造后,所有的建设活动都将严格按照事先制定好的修建性详细规划进行,整体布局就会显得更加合理有序。此外如建筑色彩、风貌、体量等建筑涉及要素都较改造前将得到改变,进而提升建筑的整体形象。基础设施。社区的重建,公共设施的配置将达到城市规划法规的标准,教育设施如中小学、医疗卫生设施如社区健康服务站、体育设施如操场、文化娱乐设施如居住小区级文化室、以及市政公用设施如邮政所、公共厕所、垃圾收集站等都将得到配建。市政基础设施也将全面升级,雨水、污水、电力、电信等系统都较改造前得以升级并入城市整体管网体系当中,形成完善的系统。管理。随着改造工作的深入,改造前的以居委会形式的行政管理模式将被居委会或是股份公司所代替,先前混乱的管理体制被革新,使得管理工作在实际操作中更为高效。3.3局部拆迁型局部拆建型改造模式是根据实际需要和城市规划要求,对“城中村”局部地区建筑实施全部拆除拆除建筑面积与改造项目改造前总面积之比低于,按照城市建设标准重建,其他地区基本保留现状使用功能,同时实施综合整治改善居住环境。该模式的优点是针对性强。仅仅针对村落的局部地段进行更新改造,在目标明确的前提下,针对性是比较强的。或是因为建筑单体与整体布局不协调,或是因为村落公共空间整合的需要,或是因为追求村集体利益的最大化结果等等,都可能成为局部拆建活动的动机所在。无论是采取何种手段进行具体改造,但改造针对性强的特点在局部拆建型模式下是可以得到充分肯定的。可操作性强。应用局部拆建型改造手法在项目具体落实时具有较强的可操作性。首先,进行局部拆建活动,涉及面还是比较小,牵扯的元素也相对较少,在具体应用时基本处于一种可控的状态下进行其次,进行局部性手术,资金量配送的多少是可以做出相对比较精准的估算,对资金的掌控也在尺度范围之内,同时因所涉资金数目较小,其也在改造主体的可承受范围之内再次,改造活动仅仅是局限在村落的局部地段,所牵扯村民和建筑单体数量都是既定的,这样在改造工作开展时是比较容易操作的。3.4综合整治型综合整治型改造模式是指除少量市政公用设施外,基本不涉及建筑的新建,通过多种手段用于改善“城中村”的居住环境。这一类型的“城中村”对城市整体发展影响相对较小,但是由于内部公共环境、基础设施、居住生活环境质量比较差,建设形态与周边社区的差别较大,有必要通过环境改善等综合整治措施,较大程度地改善“城中村”的居住环境、基础设施和建设面貌,使“城中村”建设面貌、居住环境和城市社区逐步融合。在具体改造时涉及以下一些内容,历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善、道路交通设施改善等。而采取综合整治型工作模式首要解决安全隐患问题,如建筑质量、自然地质灾害、消防等问题,以及市政基础设施问题,如给水、排水、电力、电信、环卫等设施。该模式的有点是具有较强的可塑性。这种操作手法在成本的预算与资金的筹集之间能够快速找到平衡关系,使得在具体内容的制定和落实时处于完全的可控的范围之内进行,投资风险也同时降到最低。政府或是村集体在具体操作时可以根据宏观政策的需要,亦可以根据村落实际状况而实时的制定相应的改造内容。如城市市政设施的改善在城市区域改造时则可同步进行改善,也有村落自身实施的环境整治或是基础设施的改善等工作。因此,这种操作模式在“城中村”改造过程当中是具有较强的可塑性。改造成本具有较强的可控性。在面对具体村落改造时,往往是在资金链上存在问题而导致改造工作的深度不够,但应用综合整治型改造手法其资金成本的测算则具有较强的可控性。改造主体可以根据资金量的多少进行相匹配的改造内容加以执行,同时可以根据在改造时所牵扯资金量的充裕程度而分期实施工作。因此,对于改造成本的较强的控制,使得改造主体在具体操作时占有非常大的主动性。4西安市城中村改造模式中存在的问题4.1异地重建型存在的问题在实际的案例中，西安许多城中村改造都是是使用异地重建型模式进行改造，但在这之中也出现了一些问题。主要适用于战略性的城市功能结构调整需要,与城市规划的功能布局存在严重冲突,或对全市公共利益造成重大影响的“城中村”。如位于城市重大项目选址范围内的“城中村”和其它因保障城市生态安全、城市生活、生产安全必须迁出的“城中村”,以及距城镇中心较远、生活服务极其不便、居民点分布零散的“城中村”等。（1）恋土情结。在我国政府主导之下,三峡工程开展之时,对于这一功在当代,利在千秋的项目,要求长江三峡上游沿线居民在涉洪范围内无条件必须转移迁走,好多沿江村民在搬离家乡的故土时流露出的依依不舍的恋土情结,更有甚者,如一些老人,在熟悉的环境下己生活半生,加之一定的生活信仰和地域文化崇拜,就是不愿离开土生上长之地,做出种种抗离的举动。这一现象在异地重建型“城中村”改造过程中难免也会出现,一些人的恋土情结是比较严重的,更是有一些比较激进的人存在,如果能够做好这一方面的工作对于实现改造工作的顺利进行还是有很大帮助的,相反,如若处置不当,则会变成阻碍因素而延误项目。（2）动作过大。这种操作模式在实践应用当中,触及元素过多,牵扯部门较多,同时带来的问题也是很多。一个原始的村落是要占据一定的空间的,如在土地方面的占用、人口方面的容纳、经济利益的纠缠等,动辄就是一个村落的整体搬迁,所涉及元素必然要不少,从容的理顺这些关系尚是一个难题,相继出现的问题更是难缠,如村民失去自己的“聚宝盆”收取房租生活该如何为继年年均有分红的局面将不复存在能否接受劳动技能的掌握能否顺利融入新环境的要求其实这些问题在每个“城中村”改造时都有涉及,区别在于,其他模式在改造时还是给予村民们一定缓冲的时间和空间,而异地重建型这种手术则是比较利落,难免会出现村民们一时难以接受的局面。4.2 整体（局部）拆迁型存在的问题主要适用于对象主要是城市重点功能片区,对城市功能结构完善和产业结构提升有较大影响,具有较高的改造价值和市场发展潜力的“城中村”。（1）实施有一定难度。整体拆建这一模式的应用,在具体操作当中有一次性整体拆迁重建和滚动性拆迁重建两种手法可以选择,无论是采取哪种操作手段,在具体落实时是有一定难度的。首先,涉及资金额度非常之大己远远超出村集体自身可承受范围,资金链的断缺随时成为项目中断的导火索其次,人员的拆迁安置工作量之大亦非普通项目,人力的组织和调配这时候是要经得起考验的再次,高投入和低产出的比例成为项目开展的杠杆,短期高额的前期投入和漫长资本的回收是成为不可忽略的要素。（2）及成本过高。实施整体拆建型模式的村落,其往往是处在一些比较关键的节点上,如地理位置在城市重点地段、建筑密度过高的村落、疤疾比较深的“城中村”等,这些村落在改造时,应用这种改造手法,工程造价费用是相当高的。拆迁安置工作不仅耗费人力和物力,更是对财力提出很高的要求。拆迁补偿、工程建设、基础设施、道路绿化、市政配置等各方面对项目的开展时,在资金这一环节的要求是非常高的。而在局部拆迁型中的问题（1）反差明显。应用局部拆建型模式进行改造活动时,建筑单体涉及量不超过总体建筑量的,对于建筑形式、结构、布局等原本就非常混乱的这种局面下,新建筑元素的加入,更是与原有风格显得格格不入,整体建筑风貌、形象、色彩等方面显得更加混乱不堪,由于反差过于明显,因此局部拆建型改造模式的选择更多的是出于其他利益方面的考虑。 （2）治标不治本。采取局部拆建型的改造手法,其实是一种治标不治本的行为。首先,村落的整体面貌并没有得到改善,充其量只是在局面进行改造而已其次,村落的空间布局没有得到统一的规划和调整,局部的拆建行为也只能算作是一次单体建设行为再次,村落的整体环境和基础设施建设并没有涉及,迫在眉睫的改造内容却没有给予足够的重视,取而代之却是进行局部的拆建活动。因此,局部拆建型模式引导下的这种改造活动是村落局部性建设行为,对整体环境、空间布局、基础设施等改造并没有起到质的效果。4.3 综合整治型存在的问题主要适用于“城中村”整治的对象主要为居住环境较好,基本能够适合中低层次居住的需要,并且不是位于城市重要功能片区的村落。（1）建筑方面,村落的整体布局、建筑的形态、结构、色彩、风貌等要素如果仅仅采取综合整治的办法是得不到彻底的改善,尤其是建筑结构如果不能够得到改变,当面临火灾或是地震等自然灾害时,安全问题则会首先显现出来。（2）遗留问题则比较多,如果仅仅是进行整治工作,在不久的将来,问题又会凸显出来,村落自身的矛盾仍在不断的激化,“城中村”所固有的毛病还在不断的积累,这只是时间问题。因此,综合整治型改造模式可以暂时解决村落所面临的问题,可以进行表象处理,但终究不是根治“城中村”的药方。5西安市城中村改造模式的优化5.1改造模式转型对于以往的城中村改造模式中，或多或少都有弊端，那么我们就应该对未来的城中村模式改造有一个新的思路与认识。就应当对于现有的模式进行升级转型 对于未来改造模式的转型政府应当对集体经济组织后续发展的安排进行研究与创新，对于规模较大、实力较强的经济组织，可考虑予以保留，对其进行正确的市场引导，避免对其进行单纯的拆迁赔偿，促进其发展。对于执行规模搬迁的集体企业，可以采用置换建设用地指标的办法，将其搬迁至城市工业区；对符合城市规划、城市建设标准且经济效益显著的集体企业，可以考虑不予以搬迁，通过法律手段将其用地性质转变为国有，同时对原属集体土地性质的房地产权证全部换发国有土地性质的房地产权证，并可以给予其在税收方面的优惠政策，鼓励其发展。在对被征用土地进行土地利用规划时，政府还可以划定预留用地，将集体企业集中安置于某个区域，对其进行统一规划，根据集体企业根据自身发展的需要进行管理和建设，促进集体经济可持续发展；还可以鼓励村集体组织参与城中村改造，鼓励集体经济组织与开发商进行合作，参与城市盈利性项目的开发建设，使集体组织获取长期、稳定的收益。5.2改造模式转型应遵循的策略积极推进集体经济机构重组。促进经济融合城中村集体经济的改制，不是一般意义上的集体经济改制，城中村集体经济改制模式的选择，应当服从于彻底实现城中村的城市化这一最终目标，而现代公司制是城中村集体经济改造模式的最佳选择。强化公共参与机制。保障弱势群体合法权益无论采用怎样的改造模式，城中村改造必然涉及到改造相关主体的利益变动。在改造过程当中，城中村村民作为弱势群体，其合法利益常常受到侵犯，合法权益得不到保障，这与改造过程不透明、改造信息封锁、缺乏公共参与机制与发声渠道有着紧密的了联系。因此城中村改造过程中，必须建立广泛的信息公开与公众参与机制，群众参与的监督机制，保障弱势群体的合法权益。推动公租房建设。保障外来人口居住需要城中村的彻底拆除意味着城市外来流动人口聚居区的解体，大量的流动人口必须在短时间内解决其住房问题，在重庆市当前的情况下，政府没有足够的资金建设大量保障性住房来满足流动人口的居住需求，并且由于城市管理条例、规划建设周期的限制也不可能在短期内完成。而重庆市两件新区的建设，必将吸引大量的流动人口进入城市，在这种情况下，如何对流动人口进行安置，解决其住房需求，不仅关系着社会关系的稳定，社会矛盾的缓和，对重庆市的城市建设进展也有着巨大的影响。对集体经济组织进行公司化改造。将传统的集体企业改造成为股份合作制公司，成为真正的市场主体。深化股份合作公司的改革是实现城中村经济现代化的重要途径和手段，通过改革，集体组织对于村民的社会管理职能与经济发展职能将各自独立出来，运行模式更加专业化，能够更加有效地适应市场经济。股份合作制公司的市场化运营使原来的集体企业实现了从封闭型（股东都是原村民）向开放型（非城中村的专业人士可持股）的转变，从单一产业经营结构（物业出租）向多元产业经营结构（制造业、商业、或服务业等）转变，从传统的管理体制和运行机制向现代化的转变，从政企合一的模式向盈利性质的公司化运营的转变。参考文献[1]王东东.PPP模式下西安市城中村改造项目的风险评价和利益分配[D].长安大学,2015,(05).[2]洪增林.城中村改造模式及效益研究——以西安市城中村改造为例[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版) ,2010,(06).[3]沈莹.西安市城中村居住形态更新改造模式研究[D].西安建筑科技大学,2011，(06).[4]王浩.西安市雁塔区城中村改造研究[D].西安电子科技大学，2009,(09).[5]张贵凯.西安市“城中村”改造研究[D].西北大学，2003,(06).[6]王涛.西安市城中村改造模式及对策探讨[J].人文地理，2008,(08). [7]张鹏程.西安市城中村改造问题研究[D].长安大学，2009,(05).[8]牛晓东.西安市城中村改造问题分析及对策研究[D].西安建筑科技大学，2007,(05).[9]曾浩.西安市“城中村”改造项目开发模式研究[D].兰州交通大学 ，2014,(12).[10]王雅丽.西安市城中村改造模式与做法[J].中国房地产，2010,(06).[11]李曼;李世平.浅析西安市城中村改造中的问题及对策[J]经济师，2010,(06).[12]李玥.西安市“城中村”改造模式探讨[D].西安建筑科技大学，2004,(05).[13]赵青.西安“城中村”改造模式研究[D].西北农林科技大学 ,2009,(05). [14] Averkin A.G；Korshunova N.V. Laboratory bench for termal and moisture air treatment. 2010,(19）.
目 录
already started, and some of the researches are based on the summary of the experience.This paper first from three aspects respectively introduces the development status of the villages in Xian City, the main characteristics and the transformation process, the village population structure, building structure, environmental analysis illustrates, vulnerable groups of village. And with the actual case analysis, we can get the four patterns of urban village in Xian. Based on the analysis of the four models, the author finds out the desirable methods in these four models, and puts forward some suggestions for the existing problems. Finally, combined with the full text, this paper puts forward a new transformation model for the transformation of the village in the future.Key words: Urban village; Transformation; Model1绪论 11.1 研究目的和意义 11.1.1研究的目的 11.2 国内外研究现状 21.2.1国外的研究现状 21.2.2国内的研究现状 21.3 研究内容 31.4 研究方法 32西安市城中村改造现状 32.1 西安市城中村的发展现状 32.2 西安市城中村的主要特征 42.2.1人口构成 42.2.2建筑状况 42.2.3环境氛围 42.2.4社会组织 52.3 西安市城中村的改造历程及现状 53西安市城中村改造模式概述 63.1异地重建型 63.2整体拆迁型 63.3局部拆迁型 73.4综合整治型 74西安市城中村改造模式中存在的问题 84.1异地重建型存在的问题 84.2 整体（局部）拆迁型存在的问题 84.3 综合整治型存在的问题 95西安市城中村改造模式的优化 95.1改造模式转型 95.2改造模式转型应遵循的策略 10参考文献 101绪论随着世界各国社会和经济的空前繁荣和发展,各国城市化的进程也在加速,城市规模的不断扩大,随之而来的就产生“城中村”,尤其以我国最为突出。 在大量的城中村面前，我们不得不面临改造。“城中村”的改造不仅有利于提高城市土地利用效率、优化城市空间布局、改善城市面貌、提升城市形象,而且有利于居民的居住生活环境改进,同时也能够加快城市现代化进程,推动城市经济发展和建立和谐社会带来积极的影响。但是,由于在改造过程中遇到了很多问题,导致“城中村”的改造进展缓慢,各地各村的情况错综复杂,使得各地“城中村”改造工作的局面呈现多样化。同样面对的是“城中村”改造,其区域差异性却在不断的凸显出来,我国沿海发达地区与内陆地区的改造模式有所不同,市中心与郊区之间的手法也不尽相同。究其原因甚多,诸如在城乡的“二元”管理体制下,土地的权属、户籍的管理、政府的决策、改造的模式、执行的力度等因素都能左右改造工作的多样性局面出现。与此同时,改造模式的选择往往夹杂着不和谐的声音,其势必就会造成政府、村民以及相关单位在改造过程中多种棘手问题的出现,严重的影响和推迟工作的顺利展开。在一定程度上而言,“城中村”问题能否得到有效解决,成为阻碍城市建设的障碍性因素,也对我国所面临快速城市化问题增添加负担。1.1 研究目的和意义1.1.1研究的目的伴随着我国经济不断的快速发展,逐渐形成了有着中国特色的一中居住结构，就是“城中村”。由于城市建设突飞猛进、城市的规模和数量不断扩大和增加的过程中，一些发达地区的城市化进程中却滞后于工业化，滞后于经济发展，这是由于在城乡交汇处出现了杂居的“城中村”。这些被包围在城市之中的村落，虽然在产业结构、聚落形态、空间环境等诸多方面都逐渐向城市靠拢，但由于各种因素,特别是我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系，再者，村民集体组织的监管不力，从而引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的健康发展，对城市景观环境、人文环境、基础设施建设、土地利用格局等都产生了不良的影响，久而久之,“城中村”的存在引发了诸多的社会问题。随即便面临着改造，在对“城中村”改造中有着各式各样的改造模式进行研究，从中分析出改造的优缺点，从而选出最切合西安的改造模式，为西安未来的改造提供参考。1.1.2研究的意义伴随着我国经济不断的快速发展,逐渐形成了有着中国特色的一中居住结构，就是“城中村”。由于城市建设突飞猛进、城市的规模和数量不断扩大和增加的过程中，一些发达地区的城市化进程中却滞后于工业化，滞后于经济发展，这是由于在城乡交汇处出现了杂居的“城中村”。这些被包围在城市之中的村落，虽然在产业结构、聚落形态、空间环境等诸多方面都逐渐向城市靠拢，但由于各种因素,特别是我国长期实行的人口、土地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系，再者，村民集体组织的监管不力，从而引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的健康发展，对城市景观环境、人文环境、基础设施建设、土地利用格局等都产生了不良的影响，久而久之,“城中村”的存在引发了诸多的社会问题。随即便面临着改造，在对“城中村”改造中有着各式各样的改造模式进行研究，从中分析出改造的优缺点，从而选出最切合西安的改造模式，为西安未来的改造提供参考。1.2 国内外研究现状随着全球的城市化道路的加快,各国的城市建设过程当中或多或少的出现了一些矛盾纠结点。因我国长期实行城乡二元化管理制度,国外的城市像是西方国家在城市化进程中不存在户籍和土地管理二元结构的问题,所以也不曾出现像我国城市发展所出现的这种独特现象。在国外学术界,根据文献检索当中其研究虽没有明确提出过“城中村”一词,也没有公认的英文译名,但在实际中也有一些类似“城中村”的，同时，我国学者对“城中村”也有一定的研究。1.2.1国外的研究现状“都市村庄”,在国外的早期研究,有学者将都市村庄定义为“大城市周围农村地区的城市化边缘”。美国著名人文地理学家主编的《人文地理学辞典》中将“都市村庄”定义为“一种居住社区,居民具有相同或相似的文化或种族特征,处于内城或转型地带,是移民进入城市的聚焦点”。 总之,国外“都市村庄”与国内“城中村”是两个内涵有一定相似的概念“都市村庄”是移民的社区,而“城中村”中既有移民又有本地人,是一种混合型社区“城中村”是真正的村庄,原居民都是农民,而“都市村庄”是凭借城市居民对村庄中人与人、人与自然之间和谐关系的向往心理在城市边缘营造的社区,其居民一般是高收入群体。因此国外“都市村庄”的研究对我国“城中村”改造还是一有定程度参考的价值。“贫民窟”，从19世纪20年代首次出现开始,“贫民窟”一词一直用来指最恶劣的住房条件、最不卫生的环境。“贫民窟”的定义简单讲就是“以低于标准的住房和贫穷为特征的人口稠密的城市区域”。 对照“贫民窟”的定义,我国的“城中村”可视为“贫民窟。虽然说西方国家的“贫民窟”与我国“城中村”虽说在形成机制有所不同,但两者在景观特征、人口特征以及社区特征等方面都有一定的相似性,二者有较强的可比性。因此国外贫民窟的改造经验和教训可以为我国“城中村”改造提供一定借鉴。1.2.2国内的研究现状齐晶（2014）在《大遗址保护条件下的城中村改造经验 ——以西安杨家村为例》中认为“城中村”是我国城镇化进程中,由城乡二元结构管理体系为形成源头,夹杂众多因素所出现的一种特殊的现象。“城中村”其自身的特点,在一定层面上是起到缓解城市外来人口居住的压力,为弱势群体在城市中落脚提供了寄宿点,也增加了村落自有居民的经济收入；但更多的问题,如土地利用的低效、建筑布局的混乱、生活主体的安全、居住环境的恶劣、生存就业的保障等诸多隐患使得“城中村”成为城市建设的“绊脚石”,改造“城中村”已经是社会发展的必然趋势。刘菲（2012）在《基于公共政策的西安市城中村改造研究 ——以解家村为例》一文中指出, 改革开放以来城市化脚步不断加快，西安市城中村改造已经成为了城市规划的一个重要内容。目前西安市城中村改造已经进入到了成熟阶段，而运用公共政策评估对其进行评价是必然的趋势。更多的国内外学者和政府已经认识到了城市规划的公共政策属性。城中村改造的加速进行已经逐步改变了我国城市的面貌，而“城中村”改造作为城市规划的一部分，已经使得城市规划的改革与发展不断深入。城市规划通过对城市中的空间和土地资源进行调控，在市场经济发展的前提下，已经逐步变成国家用来调控城市发展的重要手段，从而促进城市的可持续发展。综上所述，在经济快速发展的今天，我们的城市化发展速度也丛林一个方面反应了我们国家的发达程度。中国特有的“城中村”已近引发了诸多的社会和环境问题。这一切都影响了城市的康发展，并且存在着极大的安全隐患。因此，我们必须要对“城中村”进行改造，而且在改造的同时，也要对相应的模式进行选择，达到最优效果，保证城市化的进程。1.3 研究内容“城中村”是我国城镇化进程中,由城乡二元结构管理体系为形成源头,夹杂众多因素所出现的一种特殊的现象。“城中村”其自身的特点,在一定层面上是起到缓解城市外来人口居住的压力,为弱势群体在城市中落脚提供了寄宿点,也增加了村落自有居民的经济收入；但更多的问题,如土地利用的低效、建筑布局的混乱、生活主体的安全、居住环境的恶劣、生存就业的保障等诸多隐患使得“城中村”成为城市建设的“绊脚石”,改造“城中村”已经是社会发展的必然趋势。本文以我国“城中村”这一特色现象为出发点,通过对其历史衍变的追溯、形成原因的探讨和类型角度的划分,而后对其概念进行界定。对“城中村”的现状特征和存在利弊加以分析得出改造趋势的必要性和必然性。以“城中村”改造模式为切入点,进行分门别类的研究,以改造主体的选择和改造形式的配合为主轴,对二者进行量化组合,进而确定其改造模式,结合国内具有典型性代表城市改造策略的制定、国外成熟改造模式的应用以及实际项目加以验证和校核。针对我国目前的改造状况,提出一些对策和建议,希望能够为日后“城中村”改造工作提供一些理论上的帮助和可参考性的依据。1.4 研究方法（1）文献研究法:首先对于国内外相关理论文献进行广泛阅读，了解掌握国内外相关理论动态打好理论基础 。 （2）案例分析法:案例分析法从实际生活中找出相对应案例，分析并找出相应的结论。2西安市城中村改造现状2.1 西安市城中村的发展现状西安市城中村主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三艾村，分布在新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥六区内。历史累计的“城中村”共有457个,农村人口36.49万。这些“城中村”同样存在各地普遍存在的现象,“乱搭乱建”问题严重,环境卫生恶劣,公共设施、市政设施老化,仍然保留农村体制,社区管理与服务滞后,治安与安全隐患重重。为了便于调查研究,本文选择了西安几个具有代表性的“城中村”,即区位主要在西安城区内,依靠城区优势,自我发展的“都市村庄”,其集中反映了“城中村”发展中的主要问题,在旧村改造,探讨其发展模式中具有典型意义。以碑林区“祭台村”为主。下面通过介绍这个村子来分析西安典型“城中村”的现状。“祭台村”位于西安古城墙的东南角,南二环将其分成新旧两部分,周围有太乙路、建设路、铁安一街。传说“祭台村”附近的乐游源为原汉宣帝宗庙所在地,则在“祭台村”处建有宗庙附属的祭坛,“坛”又通“台”,故此得名“祭台村”。随着城市的扩张,“祭台村”从50年代起被西安市政府大规模征地,大量耕地被如今周围的西安铁路局、西安建筑科技大学等单位以低价征用,1994年南二环开通后,“祭台村”被分割成新村和旧村,这一格局一直保护至今。目前,“祭台村”全村共有村民2308人(769户),其中旧村1777人(650户)。但在此居住的主要是流动人口,大约1万余人,租房者多为经商者、打工仔和附近高等学校的学生。“祭台村”共有用地约300多亩,其中旧村150亩除占地21亩的家具市场用地93年转变为国有土地,其余土地均为“祭台村”集体所有,但土地的使用权多数在村民手中。用地采取“以组分地,各族独立经营,一级管理,两级核算”的管理方式。“祭台村”在耕地充裕时,一直以蔬菜种植业为主要经济来源,93年南二环征地后,村内耕地又一次大量减少,同时村民人口骤增,村内所有用地几乎都成为居住用地。在失去主要经济来源后,村中的一些人看准了“祭台村”的租房市场,在原有的住房基础上加建、翻建房屋,租赁经营,生意非常好,其他村民纷纷效仿,形成如今“祭台村”的流动人口租赁市场。在此基础上,又相继形成为流动人口和村民服务的第三产业,诸如:小商店、饭馆、理发店等。村民的年人均收入随着大幅增长,大约1万元,并且村民的经济状况复杂,收入差距较大。西安市城中村数量图2.2 西安市城中村的主要特征2.2.1人口构成从人口形态看,西安市的外来流动人口占有较大比重,流动人口比例要占到总居住人口的60%以上,甚至高达90%。从年龄构成上,以中青年人为主,老年人和未成年人较少。从性别来看,30岁以下租户当中女性比例要高于男性,而30岁以上的男性租户多于女性。从职业构成看,工厂工人和商店、餐厅、歌舞厅等营业服务场所服务人员占一半左右,公司职员、个体户与无正当职业或无业人员各占剩下的一半。从租户的工作稳定性看,工作不到1年的就换单位的占一半左右,工作1到2年换单位的占20%左右,2到3年者约为,在同一单位工作三年以上仅有25%左右。2.2.2建筑状况从建筑状况看，大多数村中建筑形式多样、布局混乱、高低层次不齐、基本上处于一种无序状态,日照间距和防火间距过窄,难以满足生活便利和消防安全的要求。发展成熟一点的“城中村”其建筑密度在以上,更有甚者在,一些诸如“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”等现象经常出现。建筑结构也是混杂多样,有新建的钢筋混凝土结构,也有上世纪的砖混结构住宅,还有一些木、石、砖木结构等样式的存在。高密度与低质量的建筑在遇到火灾、地震等自然灾害时就往往显得比较脆弱,形成安全隐患,对人民的生命和财产安全构成威胁。2.2.3环境氛围从环境氛围看，西安好多“城中村”外部只有一个出入口,内部的道路宽度远不能达到交通便利的要求,尽端式、丁字型道路更是多见,整个道路系统完全处于凌乱状态。加之,许多村的还没有纳入城市统一的市政设施建设当中,基础设施的建设就在一种自发的建设行为下长期积累而成,导致垃圾乱放、明沟排水、污水横流、蚊蝇滋生往往造成一种臭气熏天的恶略环境状况。公共活动空间更是无从谈起,村内供老年人和小孩娱乐休闲的场地少之可怜,公共绿地也是极度匾乏。2.2.4社会组织从社会组织看，西安一些“城中村”其自治管理体系尚未建立,社区管理基本保留原村委会模式也有一些撤村改居的“城中村”,其居委会的工作人员直接由原村干部转任,并没有达到预期的效果,其村委会也只是用于日常运转和公共服务设施建设和维护等工作,其经费大多还是为村集体自筹解决。进而显得一些职能部门在实际操作当中的实施力度效果不够明显,在有些问题的处理上往往一些力不从心的情况。加之,一些村落的宗教观念依然很强,不同部落之间的其明争暗斗也是不可忽略的因素。2.3 西安市城中村的改造历程及现状目前，西安市共有“城中村”457 个，城市农村人口 47.3 万， “城中村”主要集中在三环以内，东起十里铺，西至三桥镇，北起草滩镇，南至三艾村，分布在新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥六区内，涉及本地农村人口 36.49 万人，10.54 万户，占全市总人口 786.83 万人的 4.63%，集体土地 19.81 万亩，占全市建设用地的 11.75%。人均耕地面积约 0.27 亩，人均宅基占地 0.145 亩。有各类房屋面积 4055.68 万平方米，人均建筑面积约 100 平方米。二环内共有村庄 57 个，涉及本地农村人口 7.98 万人，2.5万户，集体土地 2.10 万亩，各类建筑面积 898.75 万平方米，人均耕地面积约 0.08 亩，人均建筑面积约 112 平方米。 主要分布于市中心城区、建成区内的成熟型“城中村”，如谢家村、西关村、沙坡村、十里铺、肖家村等，这一类“城中村”共有 55 个。由于这种类型的“城中村”所处的位置的特殊性，受中心城区快速建设发展的影响较大，其改造更新的紧迫性与自觉性也就相对较强，是更新改造的重点。分布于西安市中心城区规划区内扩展型的“城中村”，如铁二村、东曲、西曲、米家崖、田家湾、三艾村、南康村等，这一类“城中村”有 112个。这些“城中村”的发展将严重影响城市的外延发展与城市总体规划的布局，应加强规划管理。分布于城市规划区潜在型“城中村”，如英发寨、王寺、草滩、新筑、三桥、灞桥等，这一类村庄大都位于三环外，是潜在的“城中村”。对于这些潜在型的“城中村”，我们应当做好提前预防的准备。从1993 年至今，西安“城中村”的存在对城市的发展逐渐发生了质的改变，它已逐渐阻碍了城市化的发展。自 1993 年，西安市的城市空间向市区边缘区快速扩展，南郊的高新技术产业区发展迅速，大学城的修建以及北郊经济技术开发区的快速发展使城市用地迅速向外扩展。随着科学发展观的不断落实，新农村建设和环境友好型社会建设的实施，西安市经济增长也逐渐由粗放的外延式扩张向集约的内涵式转变，“城中村”对城市整体发展的制约也越为显著。3西安市城中村改造模式概述由于我国各种“城中村”的文化差异、历史沿革、地理位置、经济状况以及房屋质量等情况不尽相同,这就造成了一种不能以同一模式来对待不同的村落的局面。须根据各村自身情况,因地制宜地选择适合自己的改造形式。按照改造的形式可分为,异地重建型、整体拆建型、局部拆建型、综合整治型等类型。以下就以改造形式为主旨展开一些讨论。3.1异地重建型异地重建型模式是指现状所有建筑物将被全部拆除,按照城市规划布局的要求和城市建设的标准进行重新选址、重新建设并进行村民安置等活动,原址则按照城市规划的要求进行规划建设行为的一种“城中村”改造模式。这种模式的优点是一次性达到改造目的。丢弃现状原址,进行重新择址重建,是可以一次性达到改造目的。原来恶劣居住环境、混乱建筑状况、陈旧基础设施等诸多问题在搬迁之后将会迎刃而解,就可以达到一种优美的居住环境、宽敞的公共空间、愉悦的生活氛围以及畅意的身心感受等居住区级别的生活条件。改造的终极目的就是为了让村民在改造后生活状况比起原有更为舒适,采取异地重建型模式进行改造则可以一步到位,无后顾之忧,从而实现改造的最终目的。周期相对较短。对于异地重建型“城中村”改造模式,项目可以在异地进行择址新建工作,和原址的工程施工时不存在冲突。项目新址可以提前进行新建,即便是正在新建,其项目进度是远远比拆除重建要快项目原址则在城市规划和城市建设的需要下进行拆除改造,只需要在搬迁的过程中耗费一些时日。但总的来说,异地重建型改造模式还是能够节省大量的时间,项目进行的周期还是比较短,给实际的操作提供了很大的空间,使得项目的顺利进展情况更为理想化。3.2整体拆迁型整体拆建型改造模式是对于一些位于组团以上级别城市中心区、高新技术产业园区、城市重要景观门户、城市主要交通站点核心影响范围内的“城中村”,以及其它现状居住环境较差、市场开发潜力较大、原村民重建意愿强烈的“城中村”,根据保障城市公共利益和提升土地使用效益的需要,实施整体拆建,将现有建筑物全部拆除,按照城市规划要求在原址重新建设。在实际改造过程当中可以有两种操作方式可选择,一种是一次性整体拆迁重建,此方式的运作思路是原住户全部迁往村外安置,待改造完毕后回迁另一种是滚动性拆迁重建,对“城中村”改造地块进行划分,然后按照一定的顺序逐渐进行改造,逐渐安置回迁。该模式具有的改造彻底的优点，具体体现在如下几个方面环境。整体拆建型的改造手法对环境的改善是比较明显的,整个片区在拆除后重新进行规划建设,环境的考虑、策划、设计和施工都是建立在全新的基础之上。绿化空间将大幅提升,广场绿地、街头绿地、园林绿地、宅前绿地等类型的绿化空间相互掩映,形成良好的绿化氛围。公共活动空间也将较以前有大幅增加,老人和小孩的娱乐场地也会给予足够的考虑,社区公共活动形成一定的规模,从而盘活整个社区的生活力。建筑。改造后建筑的形态、结构、布局等都较改造前有所改善和提高。在建筑形态方面比以前更加丰富,改造前的平板房如长条式、点状式,一些附属设施用房的不规则形态等都将得到改变,改造后,在建筑形态方面一切为了整体规划的需要都有可能成为现实,如点状、柱状、条状、昆虫状等在结构方面,现状的好多“城中村”存在有大量的砖混结构、木结构以及其他一些结构形式,在防火或是面对特大自然灾害时如地震时就显得弱不禁风,而改造后,所有建筑项目的落实都是有严格的国标体系在控制,在结构安全这方面将会得到保障在间布局方面也较先前合理一些,改造前房屋的建造基本上都是处于一种自发建设的状态下进行,空间布局无统一规划而言,而经过改造后,所有的建设活动都将严格按照事先制定好的修建性详细规划进行,整体布局就会显得更加合理有序。此外如建筑色彩、风貌、体量等建筑涉及要素都较改造前将得到改变,进而提升建筑的整体形象。基础设施。社区的重建,公共设施的配置将达到城市规划法规的标准,教育设施如中小学、医疗卫生设施如社区健康服务站、体育设施如操场、文化娱乐设施如居住小区级文化室、以及市政公用设施如邮政所、公共厕所、垃圾收集站等都将得到配建。市政基础设施也将全面升级,雨水、污水、电力、电信等系统都较改造前得以升级并入城市整体管网体系当中,形成完善的系统。管理。随着改造工作的深入,改造前的以居委会形式的行政管理模式将被居委会或是股份公司所代替,先前混乱的管理体制被革新,使得管理工作在实际操作中更为高效。3.3局部拆迁型局部拆建型改造模式是根据实际需要和城市规划要求,对“城中村”局部地区建筑实施全部拆除拆除建筑面积与改造项目改造前总面积之比低于,按照城市建设标准重建,其他地区基本保留现状使用功能,同时实施综合整治改善居住环境。该模式的优点是针对性强。仅仅针对村落的局部地段进行更新改造,在目标明确的前提下,针对性是比较强的。或是因为建筑单体与整体布局不协调,或是因为村落公共空间整合的需要,或是因为追求村集体利益的最大化结果等等,都可能成为局部拆建活动的动机所在。无论是采取何种手段进行具体改造,但改造针对性强的特点在局部拆建型模式下是可以得到充分肯定的。可操作性强。应用局部拆建型改造手法在项目具体落实时具有较强的可操作性。首先,进行局部拆建活动,涉及面还是比较小,牵扯的元素也相对较少,在具体应用时基本处于一种可控的状态下进行其次,进行局部性手术,资金量配送的多少是可以做出相对比较精准的估算,对资金的掌控也在尺度范围之内,同时因所涉资金数目较小,其也在改造主体的可承受范围之内再次,改造活动仅仅是局限在村落的局部地段,所牵扯村民和建筑单体数量都是既定的,这样在改造工作开展时是比较容易操作的。3.4综合整治型综合整治型改造模式是指除少量市政公用设施外,基本不涉及建筑的新建,通过多种手段用于改善“城中村”的居住环境。这一类型的“城中村”对城市整体发展影响相对较小,但是由于内部公共环境、基础设施、居住生活环境质量比较差,建设形态与周边社区的差别较大,有必要通过环境改善等综合整治措施,较大程度地改善“城中村”的居住环境、基础设施和建设面貌,使“城中村”建设面貌、居住环境和城市社区逐步融合。在具体改造时涉及以下一些内容,历史文化遗存保护、建筑外观改善、公共空间改善、市政公用设施改善、公共配套设施改善、道路交通设施改善等。而采取综合整治型工作模式首要解决安全隐患问题,如建筑质量、自然地质灾害、消防等问题,以及市政基础设施问题,如给水、排水、电力、电信、环卫等设施。该模式的有点是具有较强的可塑性。这种操作手法在成本的预算与资金的筹集之间能够快速找到平衡关系,使得在具体内容的制定和落实时处于完全的可控的范围之内进行,投资风险也同时降到最低。政府或是村集体在具体操作时可以根据宏观政策的需要,亦可以根据村落实际状况而实时的制定相应的改造内容。如城市市政设施的改善在城市区域改造时则可同步进行改善,也有村落自身实施的环境整治或是基础设施的改善等工作。因此,这种操作模式在“城中村”改造过程当中是具有较强的可塑性。改造成本具有较强的可控性。在面对具体村落改造时,往往是在资金链上存在问题而导致改造工作的深度不够,但应用综合整治型改造手法其资金成本的测算则具有较强的可控性。改造主体可以根据资金量的多少进行相匹配的改造内容加以执行,同时可以根据在改造时所牵扯资金量的充裕程度而分期实施工作。因此,对于改造成本的较强的控制,使得改造主体在具体操作时占有非常大的主动性。4西安市城中村改造模式中存在的问题4.1异地重建型存在的问题在实际的案例中，西安许多城中村改造都是是使用异地重建型模式进行改造，但在这之中也出现了一些问题。主要适用于战略性的城市功能结构调整需要,与城市规划的功能布局存在严重冲突,或对全市公共利益造成重大影响的“城中村”。如位于城市重大项目选址范围内的“城中村”和其它因保障城市生态安全、城市生活、生产安全必须迁出的“城中村”,以及距城镇中心较远、生活服务极其不便、居民点分布零散的“城中村”等。（1）恋土情结。在我国政府主导之下,三峡工程开展之时,对于这一功在当代,利在千秋的项目,要求长江三峡上游沿线居民在涉洪范围内无条件必须转移迁走,好多沿江村民在搬离家乡的故土时流露出的依依不舍的恋土情结,更有甚者,如一些老人,在熟悉的环境下己生活半生,加之一定的生活信仰和地域文化崇拜,就是不愿离开土生上长之地,做出种种抗离的举动。这一现象在异地重建型“城中村”改造过程中难免也会出现,一些人的恋土情结是比较严重的,更是有一些比较激进的人存在,如果能够做好这一方面的工作对于实现改造工作的顺利进行还是有很大帮助的,相反,如若处置不当,则会变成阻碍因素而延误项目。（2）动作过大。这种操作模式在实践应用当中,触及元素过多,牵扯部门较多,同时带来的问题也是很多。一个原始的村落是要占据一定的空间的,如在土地方面的占用、人口方面的容纳、经济利益的纠缠等,动辄就是一个村落的整体搬迁,所涉及元素必然要不少,从容的理顺这些关系尚是一个难题,相继出现的问题更是难缠,如村民失去自己的“聚宝盆”收取房租生活该如何为继年年均有分红的局面将不复存在能否接受劳动技能的掌握能否顺利融入新环境的要求其实这些问题在每个“城中村”改造时都有涉及,区别在于,其他模式在改造时还是给予村民们一定缓冲的时间和空间,而异地重建型这种手术则是比较利落,难免会出现村民们一时难以接受的局面。4.2 整体（局部）拆迁型存在的问题主要适用于对象主要是城市重点功能片区,对城市功能结构完善和产业结构提升有较大影响,具有较高的改造价值和市场发展潜力的“城中村”。（1）实施有一定难度。整体拆建这一模式的应用,在具体操作当中有一次性整体拆迁重建和滚动性拆迁重建两种手法可以选择,无论是采取哪种操作手段,在具体落实时是有一定难度的。首先,涉及资金额度非常之大己远远超出村集体自身可承受范围,资金链的断缺随时成为项目中断的导火索其次,人员的拆迁安置工作量之大亦非普通项目,人力的组织和调配这时候是要经得起考验的再次,高投入和低产出的比例成为项目开展的杠杆,短期高额的前期投入和漫长资本的回收是成为不可忽略的要素。（2）及成本过高。实施整体拆建型模式的村落,其往往是处在一些比较关键的节点上,如地理位置在城市重点地段、建筑密度过高的村落、疤疾比较深的“城中村”等,这些村落在改造时,应用这种改造手法,工程造价费用是相当高的。拆迁安置工作不仅耗费人力和物力,更是对财力提出很高的要求。拆迁补偿、工程建设、基础设施、道路绿化、市政配置等各方面对项目的开展时,在资金这一环节的要求是非常高的。而在局部拆迁型中的问题（1）反差明显。应用局部拆建型模式进行改造活动时,建筑单体涉及量不超过总体建筑量的,对于建筑形式、结构、布局等原本就非常混乱的这种局面下,新建筑元素的加入,更是与原有风格显得格格不入,整体建筑风貌、形象、色彩等方面显得更加混乱不堪,由于反差过于明显,因此局部拆建型改造模式的选择更多的是出于其他利益方面的考虑。 （2）治标不治本。采取局部拆建型的改造手法,其实是一种治标不治本的行为。首先,村落的整体面貌并没有得到改善,充其量只是在局面进行改造而已其次,村落的空间布局没有得到统一的规划和调整,局部的拆建行为也只能算作是一次单体建设行为再次,村落的整体环境和基础设施建设并没有涉及,迫在眉睫的改造内容却没有给予足够的重视,取而代之却是进行局部的拆建活动。因此,局部拆建型模式引导下的这种改造活动是村落局部性建设行为,对整体环境、空间布局、基础设施等改造并没有起到质的效果。4.3 综合整治型存在的问题主要适用于“城中村”整治的对象主要为居住环境较好,基本能够适合中低层次居住的需要,并且不是位于城市重要功能片区的村落。（1）建筑方面,村落的整体布局、建筑的形态、结构、色彩、风貌等要素如果仅仅采取综合整治的办法是得不到彻底的改善,尤其是建筑结构如果不能够得到改变,当面临火灾或是地震等自然灾害时,安全问题则会首先显现出来。（2）遗留问题则比较多,如果仅仅是进行整治工作,在不久的将来,问题又会凸显出来,村落自身的矛盾仍在不断的激化,“城中村”所固有的毛病还在不断的积累,这只是时间问题。因此,综合整治型改造模式可以暂时解决村落所面临的问题,可以进行表象处理,但终究不是根治“城中村”的药方。5西安市城中村改造模式的优化5.1改造模式转型对于以往的城中村改造模式中，或多或少都有弊端，那么我们就应该对未来的城中村模式改造有一个新的思路与认识。就应当对于现有的模式进行升级转型 对于未来改造模式的转型政府应当对集体经济组织后续发展的安排进行研究与创新，对于规模较大、实力较强的经济组织，可考虑予以保留，对其进行正确的市场引导，避免对其进行单纯的拆迁赔偿，促进其发展。对于执行规模搬迁的集体企业，可以采用置换建设用地指标的办法，将其搬迁至城市工业区；对符合城市规划、城市建设标准且经济效益显著的集体企业，可以考虑不予以搬迁，通过法律手段将其用地性质转变为国有，同时对原属集体土地性质的房地产权证全部换发国有土地性质的房地产权证，并可以给予其在税收方面的优惠政策，鼓励其发展。在对被征用土地进行土地利用规划时，政府还可以划定预留用地，将集体企业集中安置于某个区域，对其进行统一规划，根据集体企业根据自身发展的需要进行管理和建设，促进集体经济可持续发展；还可以鼓励村集体组织参与城中村改造，鼓励集体经济组织与开发商进行合作，参与城市盈利性项目的开发建设，使集体组织获取长期、稳定的收益。5.2改造模式转型应遵循的策略积极推进集体经济机构重组。促进经济融合城中村集体经济的改制，不是一般意义上的集体经济改制，城中村集体经济改制模式的选择，应当服从于彻底实现城中村的城市化这一最终目标，而现代公司制是城中村集体经济改造模式的最佳选择。强化公共参与机制。保障弱势群体合法权益无论采用怎样的改造模式，城中村改造必然涉及到改造相关主体的利益变动。在改造过程当中，城中村村民作为弱势群体，其合法利益常常受到侵犯，合法权益得不到保障，这与改造过程不透明、改造信息封锁、缺乏公共参与机制与发声渠道有着紧密的了联系。因此城中村改造过程中，必须建立广泛的信息公开与公众参与机制，群众参与的监督机制，保障弱势群体的合法权益。推动公租房建设。保障外来人口居住需要城中村的彻底拆除意味着城市外来流动人口聚居区的解体，大量的流动人口必须在短时间内解决其住房问题，在重庆市当前的情况下，政府没有足够的资金建设大量保障性住房来满足流动人口的居住需求，并且由于城市管理条例、规划建设周期的限制也不可能在短期内完成。而重庆市两件新区的建设，必将吸引大量的流动人口进入城市，在这种情况下，如何对流动人口进行安置，解决其住房需求，不仅关系着社会关系的稳定，社会矛盾的缓和，对重庆市的城市建设进展也有着巨大的影响。对集体经济组织进行公司化改造。将传统的集体企业改造成为股份合作制公司，成为真正的市场主体。深化股份合作公司的改革是实现城中村经济现代化的重要途径和手段，通过改革，集体组织对于村民的社会管理职能与经济发展职能将各自独立出来，运行模式更加专业化，能够更加有效地适应市场经济。股份合作制公司的市场化运营使原来的集体企业实现了从封闭型（股东都是原村民）向开放型（非城中村的专业人士可持股）的转变，从单一产业经营结构（物业出租）向多元产业经营结构（制造业、商业、或服务业等）转变，从传统的管理体制和运行机制向现代化的转变，从政企合一的模式向盈利性质的公司化运营的转变。参考文献[1]王东东.PPP模式下西安市城中村改造项目的风险评价和利益分配[D].长安大学,2015,(05).[2]洪增林.城中村改造模式及效益研究——以西安市城中村改造为例[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版) 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