溧阳市物业管理模式调查研究
目 录
1 引言 1
1.1 写作背景1
1.2 写作方法 1
1.3 写作意义 1
2 物业管理模式介绍 2
2.1 市场化物业管理模式 2
2.2 行政单位物业管理模式2
2.3 业主自治物业管理模式2
2.4 溧阳市物业管理模式介绍3
3 溧阳市物业管理模式调查分析3
3.1 问卷设计与调查3
3.2 业主问卷分析4
3.3 物业管理公司问卷调查分析 9
4 物业管理模式评价11
4.1 市场化物业管理模式 11
4.2 行政单位物业管理模式12
4.3 业主自治物业管理模式 12
5 对溧阳是物业管理模式提出建议 13
5.1 对市场化物业管理模式提出建议 13
5.2 对业主自治管理模式提出建议14
5.3 对行政单位物业管理模式提出建议14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
附录A 溧阳市物业管理模式调查问卷——业主卷18
附录B 溧阳市物业管理模式调查问卷——物业管理公司卷 20
1 引言
1.1 写作背景
物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已经走过了30多年的历程。我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段：从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万[1]。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化、市场化建设和发展的重要时期。随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视，在社会主义和谐社会的背景下，物业管理应该更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。
1.2 写作方法
在本篇论文的写作过程中，我运用了文献综述法、调查问卷法和定量分析法。首先收集了大量的国内外关于小区物业管理模式的文献资料，然后进行分析总结，甄选出与我的研究主题有关的材料。然后就是设计问卷调查，走访各个小区和物业管理公司，调查出各个小区的物业管理模式等数据。最后是根据这些数据进行定量分析，总结出适合溧阳市小区的物业管理模式。
1.3 写作意义
伴随着全球经济的不断发展，人们对生活质量的不断追求，推动着物业管理也在不断的探索更为合理的发展模式，这也引发了不少国内外的学者对此进行调查。根据国内外众多学者的调查发现，我国的物业管理产生于由计划经济体制向市场经济体制的过渡阶段，它与国外在成熟的经济体制环境下产生出来的物业管理模式背景完全不相同[1]，具有明显的中国特色，主要存在的三种模式为行政单位物业管理模式、市场化物业管理模式和业主自治物业管理模式。但随着市场经济的快速发展，物业化水平的逐渐提高，这些模式的弊端也渐渐显露出来，虽然有很多学者都对很多大城市的物业管理模式进行了研究分析，但却鲜少有学者对三四线城市的物业管理模式进行研究。因此，我写本篇论文是为了研究出更适合像溧阳市这样的小城市实施的物业管理模式，合适的物业管理模式不仅可以让业主和物业管理方相处的更为融洽，也可以提高整个城市居民的幸福指数。
2 物业管理模式介绍
2.1 市场化物业管理模式
2.1.1 建管分离物业公司管理模式
建管分离的物业公司管理模式是各个小区的房地产开发商在完成小区的基础建设后，通过招投标等各种手段，招聘物业管理公司来负责小区的物业管理工作，通过交接工作后，房地产开发商将不再对小区负责[2]。
2.1.2 建管合一物业公司管理模式
建管合一的物业公司管理模式就是小区的物业管理工作仍旧是由房地产开发商下属的物业管理公司来对小区进行管理[2]。
这两种管理模式都属于市场化物业管理模式，物业服务企业管理模式是以大型专业物业公司为管理实体，实现小区区域性和整体性的综合化管理模式，这种管理模式有利于变单一的，专项的管理服务为综合性的、全方位的、专业化的管理和服务。也是目前运用最广，最受推崇的物业管理模式[3]。
2.2 行政单位物业管理模式
行政单位管理模式源于计划经济时期，计化经济体制下，住宅投资主体是国家，福利分房制度占主导地位[4]，管理模式基本定位于传统房屋管理模式——政府主导模式。管理手段以行政命令、福利制结合为主的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
方式。此时大量公有住房充斥全国，房屋产权全部归国家所有，政府牵头，按照统一标准管理房屋。在50年代之初改革开放之后，这种国家开发，国家管理的模式持续了相当长的一段时间[5]，但是在现行的市场化经济体制下，这种物业管理模式已经逐渐地显露出弊端，并且有被社会所淘汰的趋势，所以现在只有少部分的老旧小区在施行这种管理模式。
2.3 业主自治物业管理模式
业主自治物业管理模式是近年来新起的一种管理模式，是由全体业主选举出小区的业主委员会，由业主委员会主持小区的日常管理工作并定期召开业主大会，对重大事项作出决策。因为业主委员会是由小区的业主通过选举组成的，所以他们大多都没有专业的知识和技能，所以大多数业主自治管理模式的小区都会招聘一个“管理人”，作为一个专业的人才来管理小区，但是小区内的重大决定仍旧由全体业主表决决定。
2.4 溧阳市物业管理模式介绍
物业管理在溧阳这样一个小城市，只有20多年的发展历程，物业管理公司也只有25家左右，主要的三种物业管理模式分别是市场化物业管理模式（建管分离模式）、政企单位物业管理模式和业主自治物业管理模式。
3 溧阳市物业管理模式调查分析
3.1 问卷设计与调查
3.1.1 问卷设计
根据以上的分析与假设，要完成对溧阳市物业管理模式的研究，我参考了大量的文献资料，研究了物业管理模式的现状，编制了《溧阳市物业管理模式调查问卷——业主卷》（见附录一）、《溧阳市物业管理模式调查问卷——物业管理公司卷》（见附录二）。
问卷一有针对性地设计了14道单选题目，和2道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：业主对物业的服务质量是否满意；业主对物业的收费是否满意；业主的困难物业是否能及时解决。
问卷二有针对性地设计了7道测试单选题目和一道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：是否成立业主委员会；物业费收缴情况；和业主的沟通是否存在困难。
是否设立了业主大会100%的业主表示没有设立业主大会
居民对小区物业提供的服务类别满意度6分
1 引言 1
1.1 写作背景1
1.2 写作方法 1
1.3 写作意义 1
2 物业管理模式介绍 2
2.1 市场化物业管理模式 2
2.2 行政单位物业管理模式2
2.3 业主自治物业管理模式2
2.4 溧阳市物业管理模式介绍3
3 溧阳市物业管理模式调查分析3
3.1 问卷设计与调查3
3.2 业主问卷分析4
3.3 物业管理公司问卷调查分析 9
4 物业管理模式评价11
4.1 市场化物业管理模式 11
4.2 行政单位物业管理模式12
4.3 业主自治物业管理模式 12
5 对溧阳是物业管理模式提出建议 13
5.1 对市场化物业管理模式提出建议 13
5.2 对业主自治管理模式提出建议14
5.3 对行政单位物业管理模式提出建议14
结论 15
致谢 16
参考文献 17
附录A 溧阳市物业管理模式调查问卷——业主卷18
附录B 溧阳市物业管理模式调查问卷——物业管理公司卷 20
1 引言
1.1 写作背景
物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已经走过了30多年的历程。我国物业管理的发展大致经历了三个阶段。第一阶段：从1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至1994年3月,以房管所 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
向物业公司转型为主题的发展,是我国物业管理的起步、探索阶段,其特点是房管所式的管理。第二阶段:从1994年至1999年,这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点:一是物业管理立法明显加快;二是物业管理队伍迅速壮大,到1998年底全国物业管理企业12000余家,从业人员近200万[1]。第三阶段:1999年至今是我国物业管理法制化、市场化建设和发展的重要时期。随着城市建设和房地产业的发展，物业管理作为一种全新产业的发展问题逐渐引起了人们的重视，在社会主义和谐社会的背景下，物业管理应该更新观念，明晰与和谐社会的关系，努力摒除发展过程中存在的诸多“不和谐”现象，全力打造“和谐物管”，为和谐社区建设以及进一步的和谐社会构建做出应有的贡献。
1.2 写作方法
在本篇论文的写作过程中，我运用了文献综述法、调查问卷法和定量分析法。首先收集了大量的国内外关于小区物业管理模式的文献资料，然后进行分析总结，甄选出与我的研究主题有关的材料。然后就是设计问卷调查，走访各个小区和物业管理公司，调查出各个小区的物业管理模式等数据。最后是根据这些数据进行定量分析，总结出适合溧阳市小区的物业管理模式。
1.3 写作意义
伴随着全球经济的不断发展，人们对生活质量的不断追求，推动着物业管理也在不断的探索更为合理的发展模式，这也引发了不少国内外的学者对此进行调查。根据国内外众多学者的调查发现，我国的物业管理产生于由计划经济体制向市场经济体制的过渡阶段，它与国外在成熟的经济体制环境下产生出来的物业管理模式背景完全不相同[1]，具有明显的中国特色，主要存在的三种模式为行政单位物业管理模式、市场化物业管理模式和业主自治物业管理模式。但随着市场经济的快速发展，物业化水平的逐渐提高，这些模式的弊端也渐渐显露出来，虽然有很多学者都对很多大城市的物业管理模式进行了研究分析，但却鲜少有学者对三四线城市的物业管理模式进行研究。因此，我写本篇论文是为了研究出更适合像溧阳市这样的小城市实施的物业管理模式，合适的物业管理模式不仅可以让业主和物业管理方相处的更为融洽，也可以提高整个城市居民的幸福指数。
2 物业管理模式介绍
2.1 市场化物业管理模式
2.1.1 建管分离物业公司管理模式
建管分离的物业公司管理模式是各个小区的房地产开发商在完成小区的基础建设后，通过招投标等各种手段，招聘物业管理公司来负责小区的物业管理工作，通过交接工作后，房地产开发商将不再对小区负责[2]。
2.1.2 建管合一物业公司管理模式
建管合一的物业公司管理模式就是小区的物业管理工作仍旧是由房地产开发商下属的物业管理公司来对小区进行管理[2]。
这两种管理模式都属于市场化物业管理模式，物业服务企业管理模式是以大型专业物业公司为管理实体，实现小区区域性和整体性的综合化管理模式，这种管理模式有利于变单一的，专项的管理服务为综合性的、全方位的、专业化的管理和服务。也是目前运用最广，最受推崇的物业管理模式[3]。
2.2 行政单位物业管理模式
行政单位管理模式源于计划经济时期，计化经济体制下，住宅投资主体是国家，福利分房制度占主导地位[4]，管理模式基本定位于传统房屋管理模式——政府主导模式。管理手段以行政命令、福利制结合为主的 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^3^5^1^9^1^6^0^7^2^*
方式。此时大量公有住房充斥全国，房屋产权全部归国家所有，政府牵头，按照统一标准管理房屋。在50年代之初改革开放之后，这种国家开发，国家管理的模式持续了相当长的一段时间[5]，但是在现行的市场化经济体制下，这种物业管理模式已经逐渐地显露出弊端，并且有被社会所淘汰的趋势，所以现在只有少部分的老旧小区在施行这种管理模式。
2.3 业主自治物业管理模式
业主自治物业管理模式是近年来新起的一种管理模式，是由全体业主选举出小区的业主委员会，由业主委员会主持小区的日常管理工作并定期召开业主大会，对重大事项作出决策。因为业主委员会是由小区的业主通过选举组成的，所以他们大多都没有专业的知识和技能，所以大多数业主自治管理模式的小区都会招聘一个“管理人”，作为一个专业的人才来管理小区，但是小区内的重大决定仍旧由全体业主表决决定。
2.4 溧阳市物业管理模式介绍
物业管理在溧阳这样一个小城市，只有20多年的发展历程，物业管理公司也只有25家左右，主要的三种物业管理模式分别是市场化物业管理模式（建管分离模式）、政企单位物业管理模式和业主自治物业管理模式。
3 溧阳市物业管理模式调查分析
3.1 问卷设计与调查
3.1.1 问卷设计
根据以上的分析与假设，要完成对溧阳市物业管理模式的研究，我参考了大量的文献资料，研究了物业管理模式的现状，编制了《溧阳市物业管理模式调查问卷——业主卷》（见附录一）、《溧阳市物业管理模式调查问卷——物业管理公司卷》（见附录二）。
问卷一有针对性地设计了14道单选题目，和2道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：业主对物业的服务质量是否满意；业主对物业的收费是否满意；业主的困难物业是否能及时解决。
问卷二有针对性地设计了7道测试单选题目和一道深度访谈题目，主要从以下三个方面实施调查：是否成立业主委员会；物业费收缴情况；和业主的沟通是否存在困难。
是否设立了业主大会100%的业主表示没有设立业主大会
居民对小区物业提供的服务类别满意度6分
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