房地产企业并购风险与防范措施以香港华润收购北京华远案例为例(附件)
摘 要 随着全球经济一体化进程的加快，全球再次掀起了一股并购的浪潮。然而，回顾全球企业并购的历史发现，有许多并购的案例最终都失败了。追其原因，是企业并购中存在着许多的风险，只有找到企业的并购风险，并制定相应的防范措施才是企业并购走向成功的关键。在我国，房地产行业是经济结构的重要组成部分，对房地产企业并购的研究是有十分必要的。本文首先概括了房地产研究的目的和意义，同时对国内外相关文献进行了总结，其次概括了房地产企业并购风险的定义及特征，最后以香港华润创业收购北京华远房地产案例入手，分析企业并购的过程和存在的风险，对房地产企业的风险提出了相应的防范措施。目 录
1绪论
1.1研究目的和意义 1
1.2研究现状 1
2房地产企业并购风险的定义与特征
2.1并购风险的定义 3
2.2企业并购风险的特征 3
3房地产企业并购的风险
3.1 无条件扩大规模的风险 4
3.2盲目追求多元化经营的风险 5
3.3决策风险 5
3.4忽视企业一体化整合的风险 6
3.5进入“低成本陷阱”的风险 6
4香港华润创业收购北京华远房地产案例分析
4.1主购企业华润的介绍 7
4.2目标企业北京华远的介绍 8
4.3华润收购华远的过程 8
4.4华润收购华远的风险 9
5房地产企业并购风险的防范措施
5.1并购前审慎的可行性分析 10
5.2并购后的一体化整合 11
5.3并购环境的优化 12
结论 13
参考文献 14
致谢 15 1 绪论
1.1 研究目的和研究意义
1.1.1研究目的
企业的并购可以使企业更为强大，企业的并购也是中国企业全球化中较为重要的部分。现在关于并购某一具体行业的研究比较少，由于每个企业都在不断发展，所以我们研究某一个企业可以使我们更好的了解并购的概念。本文将通过理论总结与现实案例分析，针对如何防范房地产企业并购风险，提出自己的建议。
1.1.2 研究意义
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研究目的和研究意义
1.1.1研究目的
企业的并购可以使企业更为强大，企业的并购也是中国企业全球化中较为重要的部分。现在关于并购某一具体行业的研究比较少，由于每个企业都在不断发展，所以我们研究某一个企业可以使我们更好的了解并购的概念。本文将通过理论总结与现实案例分析，针对如何防范房地产企业并购风险，提出自己的建议。
1.1.2 研究意义
近年来，我国对房地产的市场调控政策不断增加，房地产企业将面临许多的风险与困境。比如许多企业积压存货，这就严重导致了企业资金缺乏流动性，所以企业只有通过卖地甚至卖公司来解决面前的困难，这种情况下，一些拥有充足资源的大企业就进入了并购市场，他们通过并购来获取优质土地和项目。然而由于许多的因素，在房地产企业并购的时候还是会出现很多的风险。如何甄别和防范并购可能带来的风险，对于企业的健康持续发展具有重要的意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
在风险并购涵义方面，海利（1992年）提出，并购风险一般包括：并购失败，企业经过许多努力后在并购半路中失败，使企业前些努力及资金全部一去不回；再就是企业并购后的利润远低于成本；并购后的管理也很重要，如不适合企业新发展的需要，导致整合失败，大大增加了企业的成本。并购后，企业的利润大于成本，股东们的利润也随之下降，这也是有很大风险的[1]。
罗伯特（2001年）认为，被并购的企业与并购前企业的发展相互排斥，是导致并购失败的重要原因；而菲利普（1992年）则将并购风险归因于企业并购后没有想着如何能使企业扩大，没有制定合理的计划，而是一味追求短暂的利益，这也会导致企业的并购最终失败[2].
1.2.2国内研究现状
在理论结合方面，朱清华等（2007年）对房地产企业并购进行了从核心竞争力的角度研究 ，认为企业并购是为了提高市场核心的竞争力。李劲等（2004年）在房地产行业的并购之中引入资源配置理论，认为房地产行业并购是要提高行业的资源配置。段海瑞（2005年）则认为房地产行业并购主要为战略合作、资源重组、业务扩张和借机触地等四种模式，要注重每个并购模型的风险控制。对于房地产行业的并购价值，赵永生、屠梅曾（2006年）在收益法价值评估的基础上，根据期权定价理论，结合房地产行业的动态价格，提出房地产企业的实物期权价值。齐安甜、张维（2003年）研究了实物期权理论的成长性企业并购中的价值评估方法，建立了房地产企业并购价值评估的基本指导思想[3]。
2 企业并购的定义与特征
2.1 并购风险的定义
风险可以定义为由于不确定性而引起损失的可能性。由于未来结果的不确定，可能会带来三种结果：一种是资金的赢利，一种是资金的损失，另一种是没有任何改变。这三中结果都有可能会发生，其中有可能会伴随着损失，这个称为风险。
企业并购风险是指，企业在并购过程中，不能达到自己起初预想的目标的可能性以及企业的正常经营管理所带来的影响程度。企业并购活动是一种复杂的微观经济行为，并购要受到经济、社会、文化、政治、法律等方面的影响往往在不同的阶段、从不同角度以不同的方式表现出来[4]。
本文主要讨论的是房地产企业在并购过程中将要面临的风险。
2.2 企业并购风险的特征
(1)长期性
长期性是指在企业并购过程中一直伴随着风险，在几年中风险都可能会存在，这是因为在并购活动的过程中各种风险都是存在的，从风险的产生、积累到最后的爆发都是需要一个过程。
(2)潜伏性
在并购过程中很多风险都很容易被发现和防范，如由于信息的不对称而造成的风险等，但不是所有的风险因素都是暴露在外的，有些可能只是间接地带来风险，有些还会潜伏一段较长的时期。
(3)传导性
随着时间的推移并购具有前后的单向传导性，前面的风险会影响后面的发展因素。比如说，没有对目标公司进行详细的调查，没有制定出明确的方案，这样盲目的并购会导致并购风险加大。因此，就会出现并购的传导问题，即这次的决定存在的风险会影响以后的发展。
(4) 多源性
导致企业并购的风险主要来自目标企业、并购企业自身的风险和中介机构所带来的风险，比如来自目标企业提供的虚假信息，故意隐瞒公司的情况，对自己企业的夸大和对目标企业不够了解等。
（5）动态性
企业并购的风险有很多种，他们在不断的发展和运动着，这就出现了动态性。在企业并购的过程中风险在不断变化，有的风险因子消失，有的得到控制，还有些新的在不断更新出现。导致不同阶段的风险都各不相同，因此，对于风险的防范也要
1绪论
1.1研究目的和意义 1
1.2研究现状 1
2房地产企业并购风险的定义与特征
2.1并购风险的定义 3
2.2企业并购风险的特征 3
3房地产企业并购的风险
3.1 无条件扩大规模的风险 4
3.2盲目追求多元化经营的风险 5
3.3决策风险 5
3.4忽视企业一体化整合的风险 6
3.5进入“低成本陷阱”的风险 6
4香港华润创业收购北京华远房地产案例分析
4.1主购企业华润的介绍 7
4.2目标企业北京华远的介绍 8
4.3华润收购华远的过程 8
4.4华润收购华远的风险 9
5房地产企业并购风险的防范措施
5.1并购前审慎的可行性分析 10
5.2并购后的一体化整合 11
5.3并购环境的优化 12
结论 13
参考文献 14
致谢 15 1 绪论
1.1 研究目的和研究意义
1.1.1研究目的
企业的并购可以使企业更为强大，企业的并购也是中国企业全球化中较为重要的部分。现在关于并购某一具体行业的研究比较少，由于每个企业都在不断发展，所以我们研究某一个企业可以使我们更好的了解并购的概念。本文将通过理论总结与现实案例分析，针对如何防范房地产企业并购风险，提出自己的建议。
1.1.2 研究意义
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
研究目的和研究意义
1.1.1研究目的
企业的并购可以使企业更为强大，企业的并购也是中国企业全球化中较为重要的部分。现在关于并购某一具体行业的研究比较少，由于每个企业都在不断发展，所以我们研究某一个企业可以使我们更好的了解并购的概念。本文将通过理论总结与现实案例分析，针对如何防范房地产企业并购风险，提出自己的建议。
1.1.2 研究意义
近年来，我国对房地产的市场调控政策不断增加，房地产企业将面临许多的风险与困境。比如许多企业积压存货，这就严重导致了企业资金缺乏流动性，所以企业只有通过卖地甚至卖公司来解决面前的困难，这种情况下，一些拥有充足资源的大企业就进入了并购市场，他们通过并购来获取优质土地和项目。然而由于许多的因素，在房地产企业并购的时候还是会出现很多的风险。如何甄别和防范并购可能带来的风险，对于企业的健康持续发展具有重要的意义。
1.2国内外研究现状
1.2.1国外研究现状
在风险并购涵义方面，海利（1992年）提出，并购风险一般包括：并购失败，企业经过许多努力后在并购半路中失败，使企业前些努力及资金全部一去不回；再就是企业并购后的利润远低于成本；并购后的管理也很重要，如不适合企业新发展的需要，导致整合失败，大大增加了企业的成本。并购后，企业的利润大于成本，股东们的利润也随之下降，这也是有很大风险的[1]。
罗伯特（2001年）认为，被并购的企业与并购前企业的发展相互排斥，是导致并购失败的重要原因；而菲利普（1992年）则将并购风险归因于企业并购后没有想着如何能使企业扩大，没有制定合理的计划，而是一味追求短暂的利益，这也会导致企业的并购最终失败[2].
1.2.2国内研究现状
在理论结合方面，朱清华等（2007年）对房地产企业并购进行了从核心竞争力的角度研究 ，认为企业并购是为了提高市场核心的竞争力。李劲等（2004年）在房地产行业的并购之中引入资源配置理论，认为房地产行业并购是要提高行业的资源配置。段海瑞（2005年）则认为房地产行业并购主要为战略合作、资源重组、业务扩张和借机触地等四种模式，要注重每个并购模型的风险控制。对于房地产行业的并购价值，赵永生、屠梅曾（2006年）在收益法价值评估的基础上，根据期权定价理论，结合房地产行业的动态价格，提出房地产企业的实物期权价值。齐安甜、张维（2003年）研究了实物期权理论的成长性企业并购中的价值评估方法，建立了房地产企业并购价值评估的基本指导思想[3]。
2 企业并购的定义与特征
2.1 并购风险的定义
风险可以定义为由于不确定性而引起损失的可能性。由于未来结果的不确定，可能会带来三种结果：一种是资金的赢利，一种是资金的损失，另一种是没有任何改变。这三中结果都有可能会发生，其中有可能会伴随着损失，这个称为风险。
企业并购风险是指，企业在并购过程中，不能达到自己起初预想的目标的可能性以及企业的正常经营管理所带来的影响程度。企业并购活动是一种复杂的微观经济行为，并购要受到经济、社会、文化、政治、法律等方面的影响往往在不同的阶段、从不同角度以不同的方式表现出来[4]。
本文主要讨论的是房地产企业在并购过程中将要面临的风险。
2.2 企业并购风险的特征
(1)长期性
长期性是指在企业并购过程中一直伴随着风险，在几年中风险都可能会存在，这是因为在并购活动的过程中各种风险都是存在的，从风险的产生、积累到最后的爆发都是需要一个过程。
(2)潜伏性
在并购过程中很多风险都很容易被发现和防范，如由于信息的不对称而造成的风险等，但不是所有的风险因素都是暴露在外的，有些可能只是间接地带来风险，有些还会潜伏一段较长的时期。
(3)传导性
随着时间的推移并购具有前后的单向传导性，前面的风险会影响后面的发展因素。比如说，没有对目标公司进行详细的调查，没有制定出明确的方案，这样盲目的并购会导致并购风险加大。因此，就会出现并购的传导问题，即这次的决定存在的风险会影响以后的发展。
(4) 多源性
导致企业并购的风险主要来自目标企业、并购企业自身的风险和中介机构所带来的风险，比如来自目标企业提供的虚假信息，故意隐瞒公司的情况，对自己企业的夸大和对目标企业不够了解等。
（5）动态性
企业并购的风险有很多种，他们在不断的发展和运动着，这就出现了动态性。在企业并购的过程中风险在不断变化，有的风险因子消失，有的得到控制，还有些新的在不断更新出现。导致不同阶段的风险都各不相同，因此，对于风险的防范也要
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