万科企业公司融资结构问题分析
摘 要融资结构问题是一个富有实践意义与理论价值的研究课题。融资结构与企业的税负和财务政策有直接关系。不但影响着企业的融资成本、结构治理和经理人行为，而且也与企业整体的经济效益有关联。近几年随着我国房地产业的飞速发展，房地产业已成为国民经济的支柱，并在其中扮演着主导地位。正是这个行业有高利润可图，使得它的发展过程中我们不得不关注的其资金来源，往往忽略了融资成本、杠杆风险等与企业发展关系紧密的融资问题。所以，有必要选择龙头企业万科作为深入研究的对象。本文针对这些问题选取万科企业股份有限公司进行研究，运用数据、例证等通过分析比较万科主要内部融资渠道现状，并找出其存在诸如银行类间接融资比例过大、长期融资欠缺、外部融资还需拓展等问题。查找并阐明各种问题对万科经营绩效的影响，最后得出万科的改善加强措施。使万科逐步实行间接融资体系向直接融资体系的转换；创建企业偿债基金，保证债务安全等相应对策。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题目的和意义 1
1.1.1 选题的目的 1
1.1.2选题的意义 1
1.2 国内外研究现状及发展趋势 2
1.2.1 国外研究现状及发展趋势 2
1.2.2 国内研究及发展趋势 2
1.2.3文献述评 3
1.3 研究内容和方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 4
2 企业融资结构基本理论 5
2.1 MM理论 5
2.2代理成本理论 5
2.3权衡理论 5
3 万科企业融资结构问题分析 7
3.1万科企业融资历史简述 7
3.2万科企业融资结构的现状分析 7
3.2.1 银行贷款 8
3.2.2 公开上市 9
3.2.3房地产融资证券化 9
3.2.4 信托投资 10
3.2.5 合作开发 10
3.2.6 海外融资 11
3.3万科企业融资结构现状存在的问题 11
3.3.1以银行贷款为主的间接融资比重过大 11
3.3.2长期融资较短期融资比 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
例低，影响万科的偿债能力 12
3.3.3上市股权融资受限，不利于企业直接融资体系的发展 12
3.3.4合作开发逐渐成为万科最重要的融资方式 13
3.3.5海外融资占总体融资规模比例较小，有待拓宽 13
4 万科企业融资结构问题的成因分析与其对公司运营产生的影响 14
4.1万科企业融资结构问题的成因分析 14
4.1.1影响万科企业融资结构的外在因素 14
4.1.2影响万科企业融资结构的内在因素 14
4.2万科企业融资结构对公司营运产生的影响及其对策 15
4.2.1万科企业融资结构对公司营运产生的影响 15
4.2.2万科融资结构对公司运营产生影响的解决措施 15
5 万科融资结构问题对我国房地产行业的启示 17
结 论 18
参考文献 19
致 谢 20
1 绪论
1.1 选题目的和意义
1.1.1 选题的目的
根据万科企业的融资背景，运用以往的投资经济理论，通过分析万科的主要融资渠道，列举出其融资方式的优势和弊端，说明万科融资现状存在的问题以及此类问题对企业运营方面产生的影响，随后找出相应的解决对策。提出推进多元化融资组合有利于企业未来的发展，能够使企业在降低风险的同时降低企业融资成本，最后总结得出我国房地产行业应如何改进自身融资结构，以及我国未来房地产企业融资结构的发展建议。
1.1.2选题的意义
房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，企业本身发展所需资金较为庞大，而在我国出台宏观政策影响下，很多房地产商仅靠自有资金和传统的融资渠道（如：银行贷款，发行债券，公开上市等）难以长远发展，甚至举步维艰。本文将以万科企业为房地产行业最具代表性的企业来研究，通过财务数据的分析，找到其企业融资结构存在的不足和对公司运营产生的影响，从而探究中国未来地产行业融资的发展趋势，给出优化建议和对策。提高国内房地产企业的行业竞争能力，帮助其在融资结构组合中能够尽量减少融资成本，实现企业价值最大化。一方面使我国房地产商能够在国家宏观政策的调控下正确的判断筹资方向，对原有的筹资结构做出改进，在资金无法及时回笼时避免资金链断裂产生的一系列财务风险，另一方面能够拓展房地产商的融资渠道，发展我国融资模式顺应时代潮流，能够逐渐趋于成熟的资本化程度，保障我国地产行业在未来经济与社会发展中占据长稳地位，维持我国乃至国际未来房地产业的健康发展，提升全球房地产行业的整体融资能力［1］。
1.2 国内外研究现状及发展趋势
1.2.1 国外研究现状及发展趋势
近几年，公司所需要的现金和其自己产生的现金之间都存在着较大的差距，这种差距就俗称为资金缺口。为了补齐这个缺口公司就要进行融资。融资是现代企业发展的重中之重，无论是国内外的发达市场经济中，都离不开成熟的理论支持。国外的融资理论发达，房地产市场发展成熟，融资渠道多样化［2］。因此，国外的房地产企业主要以融资策略入手，研究在最优的融资结构下如何选择融资方式。
当前世界上有一些发达国家的房地产市场很成熟，规模很大，对房地产金融的理论研究也领先于其他发展中国家。以美国为例，美国对房地产金融的研究不在一直停留在定性层面，而是大量收集数据，研究建立模型，从其他角度进行分析，将理论和实践相结合，对房地产金融市场进行综合分析［3］。美国在1970年就首次推出住房抵押贷款证券，1995年新加坡也开始推行公积金制度。国外的房地产融资较为多样，除了传统的融资渠道外还可能有抵押类债券、退休养老基金、外商投资等［4］。所以西方国家推行的融资渠道形成多元化发展趋势，并且善于运用多样的融资工具，开拓出较为适应市场的创新型融资方向，目前趋于研究融资组合的结构平衡［5］。
1.2.2 国内研究及发展趋势
本身房地产开发在每个阶段都需要资金的大量融入，并且具有明显的高投入、高产出并伴随高风险的特征，因此我国目前大多数地产开发融资模式仍然以较传统的融资工具为主，谨慎发展，受到很多限制。
（1）尹中立［6］（2004）指出解决房地产融资问题应主要以发展房产基金为主。黄汉江（2008）在《全国房地产研究》中特别指出了期权理论在房产融资中的应用。而北京大学王铁军［7］教授在《中国房地产融资20种模式与成功案例》中也一并指出房地产开发债券及以上单一的融资模式存在的不足与局限性，并提出此领域应以夹层融资开展金融创新，即是介于贷款和股权相结合的模式灵活分配比例来降低企业融资，较好的缓解了传统模式带来的单一局面。
（2）黄颜（2013）总结我国地产单一融资现状存在的商业银行风险，受限于不完善的监管控制系统和法律体制。大多数学者也都在寻求企业发展与外部环境的关系，试图结合企业自身条件优化原有融资组合，打破传统银行信贷，公开上市等融资局面［8］。
目 录
1 绪论 1
1.1 选题目的和意义 1
1.1.1 选题的目的 1
1.1.2选题的意义 1
1.2 国内外研究现状及发展趋势 2
1.2.1 国外研究现状及发展趋势 2
1.2.2 国内研究及发展趋势 2
1.2.3文献述评 3
1.3 研究内容和方法 3
1.3.1 研究内容 3
1.3.2 研究方法 4
2 企业融资结构基本理论 5
2.1 MM理论 5
2.2代理成本理论 5
2.3权衡理论 5
3 万科企业融资结构问题分析 7
3.1万科企业融资历史简述 7
3.2万科企业融资结构的现状分析 7
3.2.1 银行贷款 8
3.2.2 公开上市 9
3.2.3房地产融资证券化 9
3.2.4 信托投资 10
3.2.5 合作开发 10
3.2.6 海外融资 11
3.3万科企业融资结构现状存在的问题 11
3.3.1以银行贷款为主的间接融资比重过大 11
3.3.2长期融资较短期融资比 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
例低，影响万科的偿债能力 12
3.3.3上市股权融资受限，不利于企业直接融资体系的发展 12
3.3.4合作开发逐渐成为万科最重要的融资方式 13
3.3.5海外融资占总体融资规模比例较小，有待拓宽 13
4 万科企业融资结构问题的成因分析与其对公司运营产生的影响 14
4.1万科企业融资结构问题的成因分析 14
4.1.1影响万科企业融资结构的外在因素 14
4.1.2影响万科企业融资结构的内在因素 14
4.2万科企业融资结构对公司营运产生的影响及其对策 15
4.2.1万科企业融资结构对公司营运产生的影响 15
4.2.2万科融资结构对公司运营产生影响的解决措施 15
5 万科融资结构问题对我国房地产行业的启示 17
结 论 18
参考文献 19
致 谢 20
1 绪论
1.1 选题目的和意义
1.1.1 选题的目的
根据万科企业的融资背景，运用以往的投资经济理论，通过分析万科的主要融资渠道，列举出其融资方式的优势和弊端，说明万科融资现状存在的问题以及此类问题对企业运营方面产生的影响，随后找出相应的解决对策。提出推进多元化融资组合有利于企业未来的发展，能够使企业在降低风险的同时降低企业融资成本，最后总结得出我国房地产行业应如何改进自身融资结构，以及我国未来房地产企业融资结构的发展建议。
1.1.2选题的意义
房地产行业作为我国经济发展的支柱产业，企业本身发展所需资金较为庞大，而在我国出台宏观政策影响下，很多房地产商仅靠自有资金和传统的融资渠道（如：银行贷款，发行债券，公开上市等）难以长远发展，甚至举步维艰。本文将以万科企业为房地产行业最具代表性的企业来研究，通过财务数据的分析，找到其企业融资结构存在的不足和对公司运营产生的影响，从而探究中国未来地产行业融资的发展趋势，给出优化建议和对策。提高国内房地产企业的行业竞争能力，帮助其在融资结构组合中能够尽量减少融资成本，实现企业价值最大化。一方面使我国房地产商能够在国家宏观政策的调控下正确的判断筹资方向，对原有的筹资结构做出改进，在资金无法及时回笼时避免资金链断裂产生的一系列财务风险，另一方面能够拓展房地产商的融资渠道，发展我国融资模式顺应时代潮流，能够逐渐趋于成熟的资本化程度，保障我国地产行业在未来经济与社会发展中占据长稳地位，维持我国乃至国际未来房地产业的健康发展，提升全球房地产行业的整体融资能力［1］。
1.2 国内外研究现状及发展趋势
1.2.1 国外研究现状及发展趋势
近几年，公司所需要的现金和其自己产生的现金之间都存在着较大的差距，这种差距就俗称为资金缺口。为了补齐这个缺口公司就要进行融资。融资是现代企业发展的重中之重，无论是国内外的发达市场经济中，都离不开成熟的理论支持。国外的融资理论发达，房地产市场发展成熟，融资渠道多样化［2］。因此，国外的房地产企业主要以融资策略入手，研究在最优的融资结构下如何选择融资方式。
当前世界上有一些发达国家的房地产市场很成熟，规模很大，对房地产金融的理论研究也领先于其他发展中国家。以美国为例，美国对房地产金融的研究不在一直停留在定性层面，而是大量收集数据，研究建立模型，从其他角度进行分析，将理论和实践相结合，对房地产金融市场进行综合分析［3］。美国在1970年就首次推出住房抵押贷款证券，1995年新加坡也开始推行公积金制度。国外的房地产融资较为多样，除了传统的融资渠道外还可能有抵押类债券、退休养老基金、外商投资等［4］。所以西方国家推行的融资渠道形成多元化发展趋势，并且善于运用多样的融资工具，开拓出较为适应市场的创新型融资方向，目前趋于研究融资组合的结构平衡［5］。
1.2.2 国内研究及发展趋势
本身房地产开发在每个阶段都需要资金的大量融入，并且具有明显的高投入、高产出并伴随高风险的特征，因此我国目前大多数地产开发融资模式仍然以较传统的融资工具为主，谨慎发展，受到很多限制。
（1）尹中立［6］（2004）指出解决房地产融资问题应主要以发展房产基金为主。黄汉江（2008）在《全国房地产研究》中特别指出了期权理论在房产融资中的应用。而北京大学王铁军［7］教授在《中国房地产融资20种模式与成功案例》中也一并指出房地产开发债券及以上单一的融资模式存在的不足与局限性，并提出此领域应以夹层融资开展金融创新，即是介于贷款和股权相结合的模式灵活分配比例来降低企业融资，较好的缓解了传统模式带来的单一局面。
（2）黄颜（2013）总结我国地产单一融资现状存在的商业银行风险，受限于不完善的监管控制系统和法律体制。大多数学者也都在寻求企业发展与外部环境的关系，试图结合企业自身条件优化原有融资组合，打破传统银行信贷，公开上市等融资局面［8］。
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