房地产价格影响因素研究【字数：11599】
随着经济的快速发展，近十年来江苏省的房地产市场价格一路飙升，这种景象不仅极大程度上的影响了居民的生活质量，同时也是整个国民经济平稳发展道路上的一个不稳定的因素。而房地产产业早已成为我国国民经济体系中的支柱产业，并且对我国的GDP有着巨大的贡献，深刻影响着中国的经济走势和产业结构。房地产业是一个需要大量资金制成的资金密集型产业，如果房地产价格波动剧烈，便会引发金融危机，影响国家金融和社会稳定。例如美国在2008年由于房地产引起的次贷危机就表明了房价的过快增长对国家乃至整个社会稳定的杀伤力很大。我国的房地产价格已经连续增长十多年了，2015年以来，房价的增长趋势依旧势如破竹，让很多工薪阶级望而却步。本文在研究房地产价格理论的基础上，基于因子分析对影响江苏省房价变化因素进行了深入研究，从本质上挖掘出江苏省房地产价格波动的原因，从而提出更加有效的对策和建议，促进整个江苏省房地产市场健康发展。
目录
1引言 1
1.1研究背景与意义 1
1.2研究现状 1
1.3主要内容 2
2江苏省房地产发展现状 2
2.1江苏房地产发展的阶段分析 3
2.2江苏房地产发展特征分析 4
3江苏省房地产价格影响因素的定性分析 7
3.1经济因素 7
3.1.1土地价格 7
3.1.2地区生产总值 7
3.1.3房地产投资额 7
3.2政策因素 8
3.2.1住房政策 8
3.2.2货币政策 8
3.3需求因素 8
3.3.1人口因素 8
3.3.2人均可支配收入 9
4 江苏省房地产价格影响因素的实证分析 10
4.1指标选取与数据 10
4.1.1 指标选取 10
4.1.2数据处理 11
4.2指标的相关性分析 11
4.3主要影响因素的因子分析 12
4.2.1 因子分析的原理 12
4.2.2因子分析 12
4.4基于多元线性回归分析的房价决策模型 14
5结论与建议 16
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
5.1主要结论 16
5.2政策建议 16
参考文献 17
致谢 19
1引言
1.1研究背景与意义
改革开放几十年来，在我国经济快发展的同时，房地产业也发展迅速，反过来房地产的发展也很大程度上拉动了经济增长。然而，受各种因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾出台了一系列的监管政策，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有许多问题尚未得到解决。
房地产业作为我国国民经济体系的支柱之一，一直以来都是社会共同关注的问题。十几年来商品住宅房的销售额持续上涨，一方面直接影响了居民生活的质量和幸福指数，另一方面，它对金融，社会乃至整个国民经济的健康发展的稳定性都产生着巨大的影响。
中共中央总书记习主席在10月29日强调，加快住房保障和供应体系建设，是满足人民群众基本住房需求，实现人民住有所居目标的重要任务。这是促进社会公平正义、确保人民群众共享改革发展成果的必然要求。江苏作为经济发达省份之一，房价居高不下，对居民生活和经济社会发展都带来了一定的影响。当前我国改革开放已进入深水期，产业结构升级进入关键期，经济发展由过去片面追求“有没有”转向追求“好不好”。在这种大的环境下，分析房地产价格影响因素，对江苏经济社会发展，乃至对全国房价稳定，经济的可持续发展都具有重要的借鉴意义，具有重要的理论意义和实践意义。
1.2研究现状
目前，国内研究房地产价格影响因素的文献有很多，研究的重点主要集中在全国和地方两个层面。
一是从定性和定量两个方面研究全国房地产价格的影响因素。王敏（2017年）通过主成分分析的多元回归与向量自回归的方法，对影响房地产的相关因素与房地产价格变动的关系进行了分析 [1]。赵鹏（2015年）应用多元回归分析，对全国34个省的房地产价格影响因素进行了实证分析并得出相关结论[2]。齐千基（2011年）通过回归分析、协整检验等方法进行实证研究，发现房价的波动主要受人均收入、利率等的影响[3]。安虹好（2016年）通过灰色关联度分析和多元回归模型对房地产价格的影响因素进行了实证分析 [4]。狄丹阳（2016年）通过定性和定量分析方法研究了影响房地产价格因素，结论是房地产价格与工资收入水平、城镇人均可支配收入等有关[5]。张超君（2017年）运用定性和时间序列方法研究金融因素对房地产价格产生的影响，得出了金融因素与房价之间存在着长期且稳定的关系[6]。郭永济（2012年）从供给、需求和宏观因素三个方面建立数学模型分析了我国房地产价格的影响因素 [7]。根据20062016年全国房地产数据，程凯（2017年）从供需两个方面分析了影响中国房地产价格上涨的因素，并提出相关的政策建议[8]。
二是利用多变量分析方法研究影响当地房地产价格的因素。李稳（2017年）运用多元回归分析对四个城市进行研究，得出影响房地产价格因素与GDP、CPI等有关[9]。李莎（2014年）应用因子分析法以及相关的计量模型进行分析，得出人口规模和地区生产总值对房价的影响因素较为显著[10]。王芊颐（2015年）应用多元回归分析，得出影响当地房地产价格的主要因素是GDP和商业贷款利率，并提出合理的发展建议[11]。王静雅（2016年）建立多元回归线性回归模型来确定对房价的影响程度，得出当地的经济发展水平对房价价格的影响程度最深 [12]。赵涵（2015年）建立多元线性回归模型分析了宁波市的房价，最终得出房价与人口、住宅房地产竣工面积、房地产景气指数有显著关系[13]。陈峙（2018年）通过建立计量经济模型分析了影响上海房地产价格的因素，得出供给因素对上海房地产价格的影响较弱，需求和政策因素显著性较强[14]。王振宇（2016年）采用了逐步回归法和ARIMA模型进行实证分析，得出需求因素在青岛市房价的波动影响中占主导地位，人口基数对房价增长影响较为显著[15]。于越（2018年），采用了统计分析和主成分法建立了多元回归模型，实证分析得出无锡市房价的波动受人口、居民收入等因素的影响[16]。卢亚伟（2014年）运用了多元线性回归、因子分析的方法研究了郑州市房价与GDP、贷款利率有着较为显著的影响[17]。
1.3主要内容
本文主要以江苏省的房地产市场为研究对象，运用因子分析法进行实证分析，得出影响江苏省房价的主要因素，并通过得出的结论提出相对应的建议，以期能促进江苏房地产行业能够健康稳定的发展。
全文分为五章进行表述。第一章为文章的引言，主要介绍了当前房地产行业的现状、背景及研究意义，以及国内研究现状和文章的主要思路；第二章江苏省房地产发展现状，主要介绍了江苏省房地产发展的现状以及房地产市场的发展特征；第三章是对江苏省房地产价格影响因素的定性分析。第四章江苏省房地产价格影响因素指标体系构建，通过运用因子分析方法对江苏省房地产价格影响因素进行了实证分析，得出影响江苏省房价的主要因素是地区生产总值和房地产开发企业数；第五章结论与建议；主要对第四章进行总结得出了相关结论以及根据这些结论提出了对应的建议。
目录
1引言 1
1.1研究背景与意义 1
1.2研究现状 1
1.3主要内容 2
2江苏省房地产发展现状 2
2.1江苏房地产发展的阶段分析 3
2.2江苏房地产发展特征分析 4
3江苏省房地产价格影响因素的定性分析 7
3.1经济因素 7
3.1.1土地价格 7
3.1.2地区生产总值 7
3.1.3房地产投资额 7
3.2政策因素 8
3.2.1住房政策 8
3.2.2货币政策 8
3.3需求因素 8
3.3.1人口因素 8
3.3.2人均可支配收入 9
4 江苏省房地产价格影响因素的实证分析 10
4.1指标选取与数据 10
4.1.1 指标选取 10
4.1.2数据处理 11
4.2指标的相关性分析 11
4.3主要影响因素的因子分析 12
4.2.1 因子分析的原理 12
4.2.2因子分析 12
4.4基于多元线性回归分析的房价决策模型 14
5结论与建议 16
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
5.1主要结论 16
5.2政策建议 16
参考文献 17
致谢 19
1引言
1.1研究背景与意义
改革开放几十年来，在我国经济快发展的同时，房地产业也发展迅速，反过来房地产的发展也很大程度上拉动了经济增长。然而，受各种因素影响和制约，我国的房地产业在发展过程中同时也会存在一些比较突出的难以解决的问题。对此，国家曾出台了一系列的监管政策，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有许多问题尚未得到解决。
房地产业作为我国国民经济体系的支柱之一，一直以来都是社会共同关注的问题。十几年来商品住宅房的销售额持续上涨，一方面直接影响了居民生活的质量和幸福指数，另一方面，它对金融，社会乃至整个国民经济的健康发展的稳定性都产生着巨大的影响。
中共中央总书记习主席在10月29日强调，加快住房保障和供应体系建设，是满足人民群众基本住房需求，实现人民住有所居目标的重要任务。这是促进社会公平正义、确保人民群众共享改革发展成果的必然要求。江苏作为经济发达省份之一，房价居高不下，对居民生活和经济社会发展都带来了一定的影响。当前我国改革开放已进入深水期，产业结构升级进入关键期，经济发展由过去片面追求“有没有”转向追求“好不好”。在这种大的环境下，分析房地产价格影响因素，对江苏经济社会发展，乃至对全国房价稳定，经济的可持续发展都具有重要的借鉴意义，具有重要的理论意义和实践意义。
1.2研究现状
目前，国内研究房地产价格影响因素的文献有很多，研究的重点主要集中在全国和地方两个层面。
一是从定性和定量两个方面研究全国房地产价格的影响因素。王敏（2017年）通过主成分分析的多元回归与向量自回归的方法，对影响房地产的相关因素与房地产价格变动的关系进行了分析 [1]。赵鹏（2015年）应用多元回归分析，对全国34个省的房地产价格影响因素进行了实证分析并得出相关结论[2]。齐千基（2011年）通过回归分析、协整检验等方法进行实证研究，发现房价的波动主要受人均收入、利率等的影响[3]。安虹好（2016年）通过灰色关联度分析和多元回归模型对房地产价格的影响因素进行了实证分析 [4]。狄丹阳（2016年）通过定性和定量分析方法研究了影响房地产价格因素，结论是房地产价格与工资收入水平、城镇人均可支配收入等有关[5]。张超君（2017年）运用定性和时间序列方法研究金融因素对房地产价格产生的影响，得出了金融因素与房价之间存在着长期且稳定的关系[6]。郭永济（2012年）从供给、需求和宏观因素三个方面建立数学模型分析了我国房地产价格的影响因素 [7]。根据20062016年全国房地产数据，程凯（2017年）从供需两个方面分析了影响中国房地产价格上涨的因素，并提出相关的政策建议[8]。
二是利用多变量分析方法研究影响当地房地产价格的因素。李稳（2017年）运用多元回归分析对四个城市进行研究，得出影响房地产价格因素与GDP、CPI等有关[9]。李莎（2014年）应用因子分析法以及相关的计量模型进行分析，得出人口规模和地区生产总值对房价的影响因素较为显著[10]。王芊颐（2015年）应用多元回归分析，得出影响当地房地产价格的主要因素是GDP和商业贷款利率，并提出合理的发展建议[11]。王静雅（2016年）建立多元回归线性回归模型来确定对房价的影响程度，得出当地的经济发展水平对房价价格的影响程度最深 [12]。赵涵（2015年）建立多元线性回归模型分析了宁波市的房价，最终得出房价与人口、住宅房地产竣工面积、房地产景气指数有显著关系[13]。陈峙（2018年）通过建立计量经济模型分析了影响上海房地产价格的因素，得出供给因素对上海房地产价格的影响较弱，需求和政策因素显著性较强[14]。王振宇（2016年）采用了逐步回归法和ARIMA模型进行实证分析，得出需求因素在青岛市房价的波动影响中占主导地位，人口基数对房价增长影响较为显著[15]。于越（2018年），采用了统计分析和主成分法建立了多元回归模型，实证分析得出无锡市房价的波动受人口、居民收入等因素的影响[16]。卢亚伟（2014年）运用了多元线性回归、因子分析的方法研究了郑州市房价与GDP、贷款利率有着较为显著的影响[17]。
1.3主要内容
本文主要以江苏省的房地产市场为研究对象，运用因子分析法进行实证分析，得出影响江苏省房价的主要因素，并通过得出的结论提出相对应的建议，以期能促进江苏房地产行业能够健康稳定的发展。
全文分为五章进行表述。第一章为文章的引言，主要介绍了当前房地产行业的现状、背景及研究意义，以及国内研究现状和文章的主要思路；第二章江苏省房地产发展现状，主要介绍了江苏省房地产发展的现状以及房地产市场的发展特征；第三章是对江苏省房地产价格影响因素的定性分析。第四章江苏省房地产价格影响因素指标体系构建，通过运用因子分析方法对江苏省房地产价格影响因素进行了实证分析，得出影响江苏省房价的主要因素是地区生产总值和房地产开发企业数；第五章结论与建议；主要对第四章进行总结得出了相关结论以及根据这些结论提出了对应的建议。
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