货币政策调控房地产价格的效果分析【字数：12069】
摘 要本文从历史发展角度回顾了中国房地产市场20多年来的发展轨迹，重点梳理了房地产发展各个阶段内与国家政策变化的紧密联系。其中行政政策对房地产市场的发展起着决定性作用。除此之外，长期来看货币政策调控对房地产价格具有显著的影响。本文选取中长期贷款利率（5年以上）月度数据，SHIBOR（3个月）月度数据，M0、1、2同比增速月度数据构建货币政策参数向量，与百城住宅价格指数同比月度数据建立向量自回归模型（VAR）。通过实证研究我们发现2011年至2016年货币政策对房地产价格起到了显著的调控作用，其中广义货币供应量M2对其影响最大。2016年之后由于“房住不炒”大原则的出台，房地产价格趋于稳定，货币政策对房地产价格的影响明显变小。在我国不考虑短期的行政政策变化，在长周期跨度内货币政策对房地产价格的调控具有明显的作用，且货币供应量的贡献大于利率变化的贡献。
目 录
1.绪论1
1.1 我国房地产市场发展回顾1
1.2 国内外研究现状2
1.2.1国外研究现状2
1.2.2国内研究现状3
2.我国货币政策与房地产价格关系的理论基础5
2.1房地产价格及其影响因素5
2.1.1供求关系对房地产价格的影响5
2.1.2货币政策对房地产价格的影响5
2.2货币政策基本理论6
2.2.1利率政策6
2.2.2货币供应6
3.我国货币政策对房地产价格影响的规范分析7
3.1我国房地产供求现状7
3.2 我国货币政策对房地产价格的影响分析7
4.我国货币政策对房地产价格影响的实证分析8
4.1数据8
4.2数据检验9
4.3 利率对房地产价格的影响10
4.4 货币供应量对房地产价格的影响13
4.5利率与货币供应对房地产价格的联合影响16
4.6实证结果分析18
4.6.1第一阶段（20112016）实证效果分析18
4.6.2第二阶段（20162018）实证效果分析19
4.6.3利率与货币供应整体分析19
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072#
5.政策建议21
参考文献22
致谢24
1.绪论
经过20年的高速发展，房地产行业已经成为我国经济的支柱产业之一，其健康发展与否直接影响到国民经济的好坏。在房地产行业高速发展期间也经历了许多波折与反复，期间国家陆续出台了一系列货币政策对房价进行宏观调控，取得了明显的效果。因此，研究货币政策对房地产行业的影响，尤其是对房地产价格的影响，是促进房地产行业健康发展，防止房地产泡沫积累的重要手段和途径，在当前的形势下具有重要的现实意义。
1.1 我国房地产市场发展回顾
住房是我国福利制度的一部分，最初主要是以稳就业为基础目的。因此大多数在政府机关、事业单位以及有企业工作的员工都能获得工作单位免费分配的住房。20世纪90年代初的住房改革是由于自由的以雇主为基础的住房福利制度给政府造成了沉重的财政负担。改革初期的商品房主要是由政府机构和国有企业购买的，而政府机构和国有企业以市场成本的一小部分为职工分配住房。1998年，我国完全取消了用人单位补贴实物分配住房制度。这标志着我国住宅房地产市场的正式启动，也是本实证研究样本期的开始。从1998年到2018年，中国房地产市场大致经历了四个发展阶段:
（1）第一阶段：1998年1月至2003年5月
这一阶段主要是扩张性货币政策下的稳定增长。中国采取了扩张性的货币政策来刺激国内经济需求和应对外部大环境的金融风险。这一阶段中商品房最低首付比例仅为20%甚至更低，同期降低贷款利率提高居民杠杆率从而鼓励房地产消费。同时又鼓励商业银行在央行窗口指导下向个人发放抵押贷款。通过多种政策的联合作用，房地产价格摆脱了亚洲金融危机的负面影响稳步上涨。
（2）第二阶段：2003年6月至2008年8月
这一阶段的主题是房地产价格快速上涨。继上一阶段之后，房地产价格走上了上行通道并积累了一定的风险。为了促进房地产市场的健康发展，央行开始实施货币紧缩政策。包括提高存款准备金率、提高银行基准贷款利率、公开市场出售政府证券和央行票据等传统货币政策。同时央行还向商业银行发出了一系列收紧房地产贷款管制的通知。例如对不同大小的户型进行区别对待，提高大户型商品房的贷款利率等。
虽然这一时期的总体货币政策明显收紧，但房地产市场价格继续飙升。究其原因是由于贸易顺差和资本顺差较大，加上实行有管理的浮动汇率制，央行不得不大量购汇，导致基础货币和货币供应量迅速增加，在很大程度上抵消了紧缩效应。然而，自2008年第二季度以来，由于持续的全球金融危机和中国严格的货币政策，房地产价格增长开始放缓。
（3）第三阶段：2008年9月至2016年12月
在这一阶段，中国房地产市场真正迎来了大发展时期，但过程中也经历了几次短周期波动。这期间中国人民银行实施了扩张性货币政策来对冲2008年金融危机带来的不利影响。2008年至2014年长期基准银行贷款利率从7.83%下调5次至5.94%。此外，央行还下调了 90平方米以上商品房和二套房的最低首付比例，以引导更多信贷进入住房领域。随着金融危机的结束，全球许多投资者将注意力转向中国来寻求投资的长期增长。2009年第二季度，流入中国的热钱达到1230亿美元，为中国历史最高水平。随着扩张性货币政策和大量热钱的流入，全国房价增长指数迅速反弹。
（4）第四阶段：2016年至2018年
这一阶段的主题是坚持“房住不炒”的大原则，强调分类调控、因城施策的行政政策。最严格的限价和限购政策将房地产市场的流动性和杠杆率大大降低，虽然降低了货币政策对房地产市场的影响力，但是有效的稳定了房地产市场，为其健康发展提供了有效保障。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
目 录
1.绪论1
1.1 我国房地产市场发展回顾1
1.2 国内外研究现状2
1.2.1国外研究现状2
1.2.2国内研究现状3
2.我国货币政策与房地产价格关系的理论基础5
2.1房地产价格及其影响因素5
2.1.1供求关系对房地产价格的影响5
2.1.2货币政策对房地产价格的影响5
2.2货币政策基本理论6
2.2.1利率政策6
2.2.2货币供应6
3.我国货币政策对房地产价格影响的规范分析7
3.1我国房地产供求现状7
3.2 我国货币政策对房地产价格的影响分析7
4.我国货币政策对房地产价格影响的实证分析8
4.1数据8
4.2数据检验9
4.3 利率对房地产价格的影响10
4.4 货币供应量对房地产价格的影响13
4.5利率与货币供应对房地产价格的联合影响16
4.6实证结果分析18
4.6.1第一阶段（20112016）实证效果分析18
4.6.2第二阶段（20162018）实证效果分析19
4.6.3利率与货币供应整体分析19
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5.政策建议21
参考文献22
致谢24
1.绪论
经过20年的高速发展，房地产行业已经成为我国经济的支柱产业之一，其健康发展与否直接影响到国民经济的好坏。在房地产行业高速发展期间也经历了许多波折与反复，期间国家陆续出台了一系列货币政策对房价进行宏观调控，取得了明显的效果。因此，研究货币政策对房地产行业的影响，尤其是对房地产价格的影响，是促进房地产行业健康发展，防止房地产泡沫积累的重要手段和途径，在当前的形势下具有重要的现实意义。
1.1 我国房地产市场发展回顾
住房是我国福利制度的一部分，最初主要是以稳就业为基础目的。因此大多数在政府机关、事业单位以及有企业工作的员工都能获得工作单位免费分配的住房。20世纪90年代初的住房改革是由于自由的以雇主为基础的住房福利制度给政府造成了沉重的财政负担。改革初期的商品房主要是由政府机构和国有企业购买的，而政府机构和国有企业以市场成本的一小部分为职工分配住房。1998年，我国完全取消了用人单位补贴实物分配住房制度。这标志着我国住宅房地产市场的正式启动，也是本实证研究样本期的开始。从1998年到2018年，中国房地产市场大致经历了四个发展阶段:
（1）第一阶段：1998年1月至2003年5月
这一阶段主要是扩张性货币政策下的稳定增长。中国采取了扩张性的货币政策来刺激国内经济需求和应对外部大环境的金融风险。这一阶段中商品房最低首付比例仅为20%甚至更低，同期降低贷款利率提高居民杠杆率从而鼓励房地产消费。同时又鼓励商业银行在央行窗口指导下向个人发放抵押贷款。通过多种政策的联合作用，房地产价格摆脱了亚洲金融危机的负面影响稳步上涨。
（2）第二阶段：2003年6月至2008年8月
这一阶段的主题是房地产价格快速上涨。继上一阶段之后，房地产价格走上了上行通道并积累了一定的风险。为了促进房地产市场的健康发展，央行开始实施货币紧缩政策。包括提高存款准备金率、提高银行基准贷款利率、公开市场出售政府证券和央行票据等传统货币政策。同时央行还向商业银行发出了一系列收紧房地产贷款管制的通知。例如对不同大小的户型进行区别对待，提高大户型商品房的贷款利率等。
虽然这一时期的总体货币政策明显收紧，但房地产市场价格继续飙升。究其原因是由于贸易顺差和资本顺差较大，加上实行有管理的浮动汇率制，央行不得不大量购汇，导致基础货币和货币供应量迅速增加，在很大程度上抵消了紧缩效应。然而，自2008年第二季度以来，由于持续的全球金融危机和中国严格的货币政策，房地产价格增长开始放缓。
（3）第三阶段：2008年9月至2016年12月
在这一阶段，中国房地产市场真正迎来了大发展时期，但过程中也经历了几次短周期波动。这期间中国人民银行实施了扩张性货币政策来对冲2008年金融危机带来的不利影响。2008年至2014年长期基准银行贷款利率从7.83%下调5次至5.94%。此外，央行还下调了 90平方米以上商品房和二套房的最低首付比例，以引导更多信贷进入住房领域。随着金融危机的结束，全球许多投资者将注意力转向中国来寻求投资的长期增长。2009年第二季度，流入中国的热钱达到1230亿美元，为中国历史最高水平。随着扩张性货币政策和大量热钱的流入，全国房价增长指数迅速反弹。
（4）第四阶段：2016年至2018年
这一阶段的主题是坚持“房住不炒”的大原则，强调分类调控、因城施策的行政政策。最严格的限价和限购政策将房地产市场的流动性和杠杆率大大降低，虽然降低了货币政策对房地产市场的影响力，但是有效的稳定了房地产市场，为其健康发展提供了有效保障。
1.2 国内外研究现状
1.2.1 国外研究现状
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