中国房地产价格影响因素分析【字数：13302】
从住房商品化改革至今，房地产以不可阻挡之势迅速发展，很大程度上推动了GDP的发展。但根据对资料的搜集分析，房地产市场受多个方面的因素影响，这就导致了不同地区的房地产价格有很大偏差。但是，就目前的学术研究中，这种细节经常被研究者所忽视，使得得出的结论缺乏准确性和真实性。这就凸显了研究房地产价格影响因素的重要性，从而为国家做出宏观调控给予帮助。本文通过31个省市的各项指标，采用单一指标、因子分析等方法对影响房地产价格的主要因素进行筛选分析，分析各项指标对房地产价格的影响程度大小。得到结论（1）房地产开发投资、地区生产总值、施工面积、人口、人均可支配收入、人均消费支出、居民消费水平七个指标对房地产价格都有影响，且影响程度大小不同。（2）房地产市场价格主要取决于经济水平，但房地产价格高并不就意味着房地产市场状况良好。最后，结合实证分析，就稳定房地产价格，促进房地产市场有序发展提出了对策和建议。
目录
1绪论 1
1.1研究背景及意义1
1.2国内研究现状2
1.3研究内容3
2我国房地产发展及区域差异4
2.1我国房地产发展现状4
2.2我国房地产区域差异6
3我国房地产价格影响因素8
3.1经济因素8
3.2非经济因素9
4我国房地产价格影响因素研究 11
4.1研究方法11
4.2指标与数据11
4.2.1指标选择11
4.2.2数据及其处理12
4.3实证分析13
4.3.1模型选择13
4.3.2因子分析14
5结论及建议19
5.1研究结论19
5.2作者建议19
参考文献21
致谢 22
1绪论
1.1研究背景及意义
近几年，房地产的价格飞速上涨，备受人们关注。房地产的价格波动是宏观经济的一个指向标，同时也是观察人民生活幸福与否的一个关键指标。纵观世界，各个国家房地产行业都是处在发展与变化当中，这表明了房地产波动这一特点。然而影响房地产的因素很多，如地理位置、自然环境、经济、文化，由 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
此造成沿海地区和内陆地区的房地产价格差异较大，平原和山区房地产价格差异较大，这种差异就表明了研究房地产价格影响因素的必要性，房地产价格差异可以表示于各个国家的房地产，也可以表示于某个国家的不同城市，亦或某个城市的不同区域。例如：当2008年金融危机前俄罗斯房地产处于乐观发展的情况下，日本房地产自1990年大萎缩之后一直未改颓势。当2005年珠三角地区房地产价格处于急速上升的时期，江苏的房地产才刚刚起步。
到2014年初，中国房地产投资继续下降，为减缓销售而不断积累存货，土地销售收入开始下降，地方政府的风险积累、房地产投资成为固定资产投资甚至增长的负担。在这种情况下，政府采取了一系列刺激政策：自2014年11月以来，中央银行一年六次降低利率，以保持基金管理层的放松；中央银行于2015年联合发布了一项“330”新的网络政策。阐明贷款支付比率，将企业税改为两年免税，随后采取了一系列资助政策；11月10日，即2015年，在第十一届领导集团金融和经济中心会议上，习主席首次宣布解散资产库存。以此来使房地产业平稳健康发展。在中央经济工作会议上，“去库存”被放在2016年五项主要任务之中。到2016年9月，第一级城市和第二级城市的价格比率为3.5，而第一级城市和第三级城市的价格比为5.51：1。
切记在研究房地产时不要使用“一刀切”的方法，但目前我国宏观经济调控往往就采取的这种措施，在这样的大背景下，房地产业到底有何显著特征？什么是导致房地产价格差异的主要因素？不同区域的房地产价格是否有某种关联？是否可以采取某些措施使得利于国家进行“一刀切”的措施？所以，需要将多地区的房地产信息综合起来进行分析比较，获得具有价值的结论。
研究意义在于可以探索影响房地产价格的主要因素，为政府制定各个地方的基础政策提供参考，为国家宏观经济调控提供便利，为社会公民购房给出建议。准确的找到影响因素，可以利于国家或地方政府对房地产波动进行调控，不单单依靠市场这个“看不见的手”，而是进行人为的可控的调整。并且可以找寻不同区域房地产价格波动的共同特点，可以组合不同地区的房地产投资策略，减少房地产投资的风险。除此之外，可以根据研究结论进行合理、有效的房地产规划，促进房地产与区域经济的协调发展。
1.2国内研究现状
乔黛（2011）以房地产的各方面特点为理论出发点，从房地产市场为不完全竞争市场的角度对房地产的生产价格机制和市场供求价格机制进行阐述解释，得到房地产价格影响因素的理论分析框架。具体分析中国房地产市场的特点以及房地产价格形成中所遇到的各种问题[1]。
刘庆鹏（2016）将影响房地产的因素划分为三个方面：房地产需求因素、房地产供给因素、房地产经济因素。以我国35个大中城市作为研究对象，将其划分为三类城市，利用Panel date模型对三类城市的房价与影响因素之间的关系进行研究分析，得出一类城市房价调控侧重投资需求而二三类城市侧重土地的结论[2]。
郝丹璐（2014）描述了房地产需求和供给的特点，分析了中国房地产市场的现状，将影响因素分为三类：影响房地产需求的因素、影响房地产供给的因素、同时影响房地产需求和供给的因素。并通过实证分析得出供给方面的指标与房地产价格关系最为密切，而中国房价不断上涨的原因在于土地财政问题[3]。
王文斌（2010）从三个方面出发研究房地产价格波动，第一通过对日美等国的房地产现状进行研究，找寻可以借鉴的经验；第二从土地、经济政策出发，研究其与房地产价格波动的关系；第三进行实证分析，实证表明了土地价格、信贷等很大程度上影响了房地产价格波动[4]。
孔煜,魏锋,任宏（2005）对我国东、中、西部房地产投资与GDP之间的区域差异进行了详细分析，通过研究得出三个地区的GDP增长率与全国的GDP增长率有一些不同；我国房地产投资的增长速度高于GDP的增长速度；房地产投资占GDP的比重也在逐年攀升[5]。
王丽玫,李广辉（2008）阐述了房地产价格实体具有双重性，一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分来源于土地使用权的价格。分析得出房地产的价格影响因素可分为三个方面：一般因素、区域因素、个别因素[6]。
裴振（2010）通过多元回归分析、因子分析等多种统计方法，从宏观因素即全国各地房地产价格都存在的影响因素，到微观因素即某一地区存在的个别影响因素进行详细的研究，在逐步回归后，分析结果表明被剔除的消费品零售总额是对房地产价格影响能力最大的一个指标[7]。
由于我国历史原因，所以对房地产行业及市场的认识远远落后于西方国家，总体上大致可分为三个阶段：第一阶段是上世纪八十年代末期，跟国外对比起来，可以说是非常晚，而且初始时因经验及资料不足，进展十分缓慢。第二阶段是从20世纪90年代到21世纪初，随着我国在住房方面的制度逐渐完善以及经济的高速发展，这阶段我国房地产研究开始步入正轨。第三阶段是21世纪之后，房地产行业蓬勃发展，经济学家们意识到房地产研究存在的关键。对房地产的概念、意义、波动研究开始进入深层次研究阶段。
目录
1绪论 1
1.1研究背景及意义1
1.2国内研究现状2
1.3研究内容3
2我国房地产发展及区域差异4
2.1我国房地产发展现状4
2.2我国房地产区域差异6
3我国房地产价格影响因素8
3.1经济因素8
3.2非经济因素9
4我国房地产价格影响因素研究 11
4.1研究方法11
4.2指标与数据11
4.2.1指标选择11
4.2.2数据及其处理12
4.3实证分析13
4.3.1模型选择13
4.3.2因子分析14
5结论及建议19
5.1研究结论19
5.2作者建议19
参考文献21
致谢 22
1绪论
1.1研究背景及意义
近几年，房地产的价格飞速上涨，备受人们关注。房地产的价格波动是宏观经济的一个指向标，同时也是观察人民生活幸福与否的一个关键指标。纵观世界，各个国家房地产行业都是处在发展与变化当中，这表明了房地产波动这一特点。然而影响房地产的因素很多，如地理位置、自然环境、经济、文化，由 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ￥351916072￥
此造成沿海地区和内陆地区的房地产价格差异较大，平原和山区房地产价格差异较大，这种差异就表明了研究房地产价格影响因素的必要性，房地产价格差异可以表示于各个国家的房地产，也可以表示于某个国家的不同城市，亦或某个城市的不同区域。例如：当2008年金融危机前俄罗斯房地产处于乐观发展的情况下，日本房地产自1990年大萎缩之后一直未改颓势。当2005年珠三角地区房地产价格处于急速上升的时期，江苏的房地产才刚刚起步。
到2014年初，中国房地产投资继续下降，为减缓销售而不断积累存货，土地销售收入开始下降，地方政府的风险积累、房地产投资成为固定资产投资甚至增长的负担。在这种情况下，政府采取了一系列刺激政策：自2014年11月以来，中央银行一年六次降低利率，以保持基金管理层的放松；中央银行于2015年联合发布了一项“330”新的网络政策。阐明贷款支付比率，将企业税改为两年免税，随后采取了一系列资助政策；11月10日，即2015年，在第十一届领导集团金融和经济中心会议上，习主席首次宣布解散资产库存。以此来使房地产业平稳健康发展。在中央经济工作会议上，“去库存”被放在2016年五项主要任务之中。到2016年9月，第一级城市和第二级城市的价格比率为3.5，而第一级城市和第三级城市的价格比为5.51：1。
切记在研究房地产时不要使用“一刀切”的方法，但目前我国宏观经济调控往往就采取的这种措施，在这样的大背景下，房地产业到底有何显著特征？什么是导致房地产价格差异的主要因素？不同区域的房地产价格是否有某种关联？是否可以采取某些措施使得利于国家进行“一刀切”的措施？所以，需要将多地区的房地产信息综合起来进行分析比较，获得具有价值的结论。
研究意义在于可以探索影响房地产价格的主要因素，为政府制定各个地方的基础政策提供参考，为国家宏观经济调控提供便利，为社会公民购房给出建议。准确的找到影响因素，可以利于国家或地方政府对房地产波动进行调控，不单单依靠市场这个“看不见的手”，而是进行人为的可控的调整。并且可以找寻不同区域房地产价格波动的共同特点，可以组合不同地区的房地产投资策略，减少房地产投资的风险。除此之外，可以根据研究结论进行合理、有效的房地产规划，促进房地产与区域经济的协调发展。
1.2国内研究现状
乔黛（2011）以房地产的各方面特点为理论出发点，从房地产市场为不完全竞争市场的角度对房地产的生产价格机制和市场供求价格机制进行阐述解释，得到房地产价格影响因素的理论分析框架。具体分析中国房地产市场的特点以及房地产价格形成中所遇到的各种问题[1]。
刘庆鹏（2016）将影响房地产的因素划分为三个方面：房地产需求因素、房地产供给因素、房地产经济因素。以我国35个大中城市作为研究对象，将其划分为三类城市，利用Panel date模型对三类城市的房价与影响因素之间的关系进行研究分析，得出一类城市房价调控侧重投资需求而二三类城市侧重土地的结论[2]。
郝丹璐（2014）描述了房地产需求和供给的特点，分析了中国房地产市场的现状，将影响因素分为三类：影响房地产需求的因素、影响房地产供给的因素、同时影响房地产需求和供给的因素。并通过实证分析得出供给方面的指标与房地产价格关系最为密切，而中国房价不断上涨的原因在于土地财政问题[3]。
王文斌（2010）从三个方面出发研究房地产价格波动，第一通过对日美等国的房地产现状进行研究，找寻可以借鉴的经验；第二从土地、经济政策出发，研究其与房地产价格波动的关系；第三进行实证分析，实证表明了土地价格、信贷等很大程度上影响了房地产价格波动[4]。
孔煜,魏锋,任宏（2005）对我国东、中、西部房地产投资与GDP之间的区域差异进行了详细分析，通过研究得出三个地区的GDP增长率与全国的GDP增长率有一些不同；我国房地产投资的增长速度高于GDP的增长速度；房地产投资占GDP的比重也在逐年攀升[5]。
王丽玫,李广辉（2008）阐述了房地产价格实体具有双重性，一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值，另一部分来源于土地使用权的价格。分析得出房地产的价格影响因素可分为三个方面：一般因素、区域因素、个别因素[6]。
裴振（2010）通过多元回归分析、因子分析等多种统计方法，从宏观因素即全国各地房地产价格都存在的影响因素，到微观因素即某一地区存在的个别影响因素进行详细的研究，在逐步回归后，分析结果表明被剔除的消费品零售总额是对房地产价格影响能力最大的一个指标[7]。
由于我国历史原因，所以对房地产行业及市场的认识远远落后于西方国家，总体上大致可分为三个阶段：第一阶段是上世纪八十年代末期，跟国外对比起来，可以说是非常晚，而且初始时因经验及资料不足，进展十分缓慢。第二阶段是从20世纪90年代到21世纪初，随着我国在住房方面的制度逐渐完善以及经济的高速发展，这阶段我国房地产研究开始步入正轨。第三阶段是21世纪之后，房地产行业蓬勃发展，经济学家们意识到房地产研究存在的关键。对房地产的概念、意义、波动研究开始进入深层次研究阶段。
版权保护: 本文由 hbsrm.com编辑，转载请保留链接: www.hbsrm.com/jsj/sxtj/82.html
