浅析2019年增值税新政对房地产行业的影响(附件)【字数：5215】
随着2019年增值税减征新政《关于深化增值税改革的通知》的发布。土地增值税的清算工作在全国房地产企业中开展了，面临根据项目增值额与可扣除项目之间的比率正式征收30%～60%不等的土地增值税的局面，这无疑增加了房地产开发企业的税收成本，给企业的资本运营带来一定的压力。面临着增值税新政这样的变化,房地产开发企业应提高项目的质量操作,加强税收筹划的预警作用,成本控制和现金流控制,这样企业就可以合理地判断项目的运营风险和利润率,以稳步增长。
目录
一、引言 1
二、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状 1
(一)土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响 1
(二)土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力 2
（三）税收筹划过程中的实际问题 3
三、合理进行税收筹划的几点建议 4
（一）完善税制，合理征收 4
（二）开发项目及产品的准确定位 4
四、目前我国房地产企业的发展趋势 4
（一）房地产企业的发展趋势 4
（二）房地产的未来走向 4
四、结束语 5
参考文献 6
致谢 7
一、引言
根据财政部、国家税务总局、海关总署2019年第39号公告，房地产企业土地增值税的缴纳方式将由原来的“预征收制”改为“清算制”。清算土地增值税的计算是指房地产开发项目由纳税人根据税法、法规和有关政策的土地增值税后符合土地增值税清算条件的行为缴纳土地增值税,填写申报表的土地增值税清算,提交相关材料给税务机关，他们会根据房地产的相关项目进行土地增值税的清算和土地增值税的纳税清算工作。
根据国家税务总局发布的文件，符合下列四项条件之一的企业，第一，纳税人早就提出申请税务备案的注销，但是还没有办理土地增值税的清算工作；第二，销售（预售）许可证三年没有销售结束的；第三，早已转售的房地产占地面积占已建成的房地产可售占地面积的85%以上，或者比例没有超过85%但是还有剩下的已经自用或者已经出租的建筑面积 ；第四，税务机关明文规定的其他具体情况。从这些规章制度中不难看出，国家政府对用地增值税的全盘整肃对房地产企业有着较大的影响。
二、房地产开发企 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
业土地增值税缴纳的现状
简单的来说，土地增值税就是对土地使用权的转让以及地上的建筑物的出售,以转让所取得的收入包括货币收入、实际收入和其他收入减去法定升值后的税收基础扣除项目的金额支付税。增值额是指房地产转让收入减去房地产开发成本和费用的余额。土地增值税是一个有四个层次的累进税率。
(一)土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响
1. 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等，在房地产开发企业中，土地增值税是尤为重要的，主要涉及的税费如下表。
税种
计税类别
税率
企业所得税
收入 （预缴）
25%
企业所得税
利润 （清算）
25%
土地增值税
收入 （预缴）
2%5%
土地增值税
增值额（清算）
30%60%
营业税
收入
5%
由于国家的宏观调控措施，房地产行业不再是暴利的行业。显而易见的是土地增值税在国民经济中扮演着重要的角色，由于之前土地增值税只预征而不清算的原因，导致房地产企业的税收相对来说较低。
从上面的表中可以看出,土地增值税从最初只预付后清算管理的实现,对房地产开发企业最大的影响就是增加了税收,这也使房地产行业成为税收中最多的一个行业。
土地增值税预征收率不断提高
为了进一步规范天津房地产市场秩序,合理调节土地增值收益,天津市地方税务局公告发布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》(天津市地方税务局公告2011年第1号)在1月19日。其中，根据不同的销售价格预先确定土地增值税税率，限制了高档商品房的发展。除保障性住房外，对于销售商品房的房地产开发企业，在每平米销售价格低于2万元(含2万元)时，土地增值税的预提率为2%;每平方米销售价格为2 3万元（含3万元）时，土地增值税的预支率为3%;每平方米销售价格3万元以上的预支率为5%。在此之前，天津房地产开发企业出售普通住房土地增值税的预付率为0.5%，出售非普通住房土地增值税的预付率为1%。前期征收率的大幅提高，增加了土地增值税在房地产开发企业税收结构中的比重，而清算的复杂性也对企业的经营产生了重大影响。
(二)土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力
在当今的社会当中，房地产的开发的趋势会逐渐增加，满足日常人们的使用，开发的所占地面积大约为25万平方米，销售总额达到约15亿元（房价每平方不超过2万元），在房地产开发的成本价值8亿元（含维修成本2250万元），间接成本约为2亿元其中包含了营业税和附加税等。总成本的价格约为10亿元。按照当前的收入2%缴费比例，在整个的项目土地增值税预缴额度为3000万元。如果进行土地税清算的情况下，本应该缴纳土地增值税计算有下表所示：
项目
成本
土地增值税
收入
150，000，00
150，000，00
扣除项目
1,2，025,00
成本
80，000，00
80,000,00
扣除成本20%
15，550，00
贷款利息
4，525，00
8，000，00
市场费用
3，000，00
8，000,00
运营管理费用
4，000，00
8，000，00
营业税
8.475,00
8，475,00
目录
一、引言 1
二、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状 1
(一)土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响 1
(二)土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力 2
（三）税收筹划过程中的实际问题 3
三、合理进行税收筹划的几点建议 4
（一）完善税制，合理征收 4
（二）开发项目及产品的准确定位 4
四、目前我国房地产企业的发展趋势 4
（一）房地产企业的发展趋势 4
（二）房地产的未来走向 4
四、结束语 5
参考文献 6
致谢 7
一、引言
根据财政部、国家税务总局、海关总署2019年第39号公告，房地产企业土地增值税的缴纳方式将由原来的“预征收制”改为“清算制”。清算土地增值税的计算是指房地产开发项目由纳税人根据税法、法规和有关政策的土地增值税后符合土地增值税清算条件的行为缴纳土地增值税,填写申报表的土地增值税清算,提交相关材料给税务机关，他们会根据房地产的相关项目进行土地增值税的清算和土地增值税的纳税清算工作。
根据国家税务总局发布的文件，符合下列四项条件之一的企业，第一，纳税人早就提出申请税务备案的注销，但是还没有办理土地增值税的清算工作；第二，销售（预售）许可证三年没有销售结束的；第三，早已转售的房地产占地面积占已建成的房地产可售占地面积的85%以上，或者比例没有超过85%但是还有剩下的已经自用或者已经出租的建筑面积 ；第四，税务机关明文规定的其他具体情况。从这些规章制度中不难看出，国家政府对用地增值税的全盘整肃对房地产企业有着较大的影响。
二、房地产开发企 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
业土地增值税缴纳的现状
简单的来说，土地增值税就是对土地使用权的转让以及地上的建筑物的出售,以转让所取得的收入包括货币收入、实际收入和其他收入减去法定升值后的税收基础扣除项目的金额支付税。增值额是指房地产转让收入减去房地产开发成本和费用的余额。土地增值税是一个有四个层次的累进税率。
(一)土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响
1. 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、土地增值税、房产税、印花税以及契税等，在房地产开发企业中，土地增值税是尤为重要的，主要涉及的税费如下表。
税种
计税类别
税率
企业所得税
收入 （预缴）
25%
企业所得税
利润 （清算）
25%
土地增值税
收入 （预缴）
2%5%
土地增值税
增值额（清算）
30%60%
营业税
收入
5%
由于国家的宏观调控措施，房地产行业不再是暴利的行业。显而易见的是土地增值税在国民经济中扮演着重要的角色，由于之前土地增值税只预征而不清算的原因，导致房地产企业的税收相对来说较低。
从上面的表中可以看出,土地增值税从最初只预付后清算管理的实现,对房地产开发企业最大的影响就是增加了税收,这也使房地产行业成为税收中最多的一个行业。
土地增值税预征收率不断提高
为了进一步规范天津房地产市场秩序,合理调节土地增值收益,天津市地方税务局公告发布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》(天津市地方税务局公告2011年第1号)在1月19日。其中，根据不同的销售价格预先确定土地增值税税率，限制了高档商品房的发展。除保障性住房外，对于销售商品房的房地产开发企业，在每平米销售价格低于2万元(含2万元)时，土地增值税的预提率为2%;每平方米销售价格为2 3万元（含3万元）时，土地增值税的预支率为3%;每平方米销售价格3万元以上的预支率为5%。在此之前，天津房地产开发企业出售普通住房土地增值税的预付率为0.5%，出售非普通住房土地增值税的预付率为1%。前期征收率的大幅提高，增加了土地增值税在房地产开发企业税收结构中的比重，而清算的复杂性也对企业的经营产生了重大影响。
(二)土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力
在当今的社会当中，房地产的开发的趋势会逐渐增加，满足日常人们的使用，开发的所占地面积大约为25万平方米，销售总额达到约15亿元（房价每平方不超过2万元），在房地产开发的成本价值8亿元（含维修成本2250万元），间接成本约为2亿元其中包含了营业税和附加税等。总成本的价格约为10亿元。按照当前的收入2%缴费比例，在整个的项目土地增值税预缴额度为3000万元。如果进行土地税清算的情况下，本应该缴纳土地增值税计算有下表所示：
项目
成本
土地增值税
收入
150，000，00
150，000，00
扣除项目
1,2，025,00
成本
80，000，00
80,000,00
扣除成本20%
15，550，00
贷款利息
4，525，00
8，000，00
市场费用
3，000，00
8，000,00
运营管理费用
4，000，00
8，000，00
营业税
8.475,00
8，475,00
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