新型城镇化背景下农村宅基地流转问题研究
摘要：我国农村宅基地制度改革是新型城镇化进程中的重要内容，现行农村宅基地的流转管理已经难以适应我国经济社会发展的需要。本课题以新型城镇化为背景，以农村宅基地为对象，以江苏省农村地区为主要调查区域，旨在运用相关统计和调研数据，在对新型城镇化与农村宅基地制度改革的内在理论关联进行深入分析的基础上，总结农村宅基地流转实际情况，并深入分析、判定农村宅基地流转出现的问题，从而全面认识我国农村宅基地流转的实际情况，归纳出研究结论，并讨论如何加强农村宅基地流转，以期进一步发展我国农村宅基地流转市场，为解决农村宅基地流转寻找到合适政策建议。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、新型城镇化与农村宅基地流转的关系研究 2
（一）基本概念的界定 2
1.新型城镇化 2
2.农村宅基地及其流转 2
（二）新型城镇化和宅基地流转的内在关系 2
二、我国农村宅基地流转的现状及问题探讨 3
（一）建国以来我国农村宅基地制度的变迁 3
1.第一阶段：1949年1958年 宅基地私有化阶段 3
2.第二阶段：1958年1978年 宅基地“公有私用”阶段 3
3.第三阶段：1978年1996年 宅基地集体所有和城市农村居民均可享有宅基地使用权阶段 3
4.第四阶段：1997 年至今 宅基地属于集体所有，仅农民可享有宅基地使用权阶段 3
（二）我国农村宅基地流转的现状 3
（三）新型城镇化背景下我国农村宅基地流转出现的问题 4
1.法律制度不完善，宅基地流转约束多 4
2.灰色市场规模扩大，政府监管难触手 4
3.政府盲目推进，社会保障不到位 4
4.流转融资有困难，资产化难实现 4
三、新型城镇化背景下苏北、苏中、苏南地区农村宅基地流转模式研究 5
（一）苏北地区农村宅基地流转模式研究以淮安市为例 5
1.淮安市简介 5
2.淮安市农村宅基地流转的主要做法 5
3.淮安
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市宅基地流转存在的问题 5
（二）苏中地区农村宅基地模式研究以海安县为例 5
1.海安县简介 5
2.海安县农村宅基地流转的主要做法 5
3.海安县农村宅基地流转出现的问题 6
（三）苏南地区农村宅基地模式研究以昆山市为例 6
1.昆山市简介 6
2.昆山市农村宅基地流转的主要做法 6
3.昆山市农村宅基地流转出现的问题 6
（四）苏北、苏中、苏南农村宅基地流转模式经验总结 6
四、新型城镇化背景下农村宅基地流转的对策建议 7
(一) 制订和完善宅基地流转的法律法规 7
(二) 培育完善的宅基地流转中介组织 7
（三）加强政府的监督管理 7
（四）完善农村宅基地登记、确权制度 7
（五）健全农村宅基地流转纠纷处理机制 7
（六) 建立完善的宅基地流转社会保障体系 8
致谢 8
参考文献 8
新型城镇化背景下农村宅基地流转问题研究
引言
引言
近年来我国越来越重视新型城镇化的发展，这是我国城镇化发展的必然方向。新型城镇化是具有鲜明特点的城乡联动、城乡一体、统筹和谐的城镇化。新型城镇化的发展必然会带来用地需求的增加，土地资源稀缺性、位置固定性等的限制，加上我国现阶段土地政策既要保证城镇土地供给，又要保护耕地红线，导致了农村宅基地流转的发展。农村宅基地流转目的是使农民土地资产化，使农民真正融入城市社会中，这也是新型城镇化的关键之处。农村宅基地流转的发展既能够促进城乡统筹发展、协调我国用地矛盾、促进农村经济发展，又能增加农民的收入方式、提高农民生活水平。在当前新型城镇化的背景下，农村宅基地流转仍然存在诸多问题和障碍，农村宅基地流转背负着巨大制度压力，农村宅基地流转理论和实践的改革创新迫在眉睫。本文就从新型城镇化背景下农村宅基地流转的现状和问题，流转的地方实践、流转对策建议等方面展开讨论，以为相关改革提供可能的借鉴。
一、新型城镇化与农村宅基地流转的关系研究
（一）基本概念的界定
1.新型城镇化
新型城镇化是对以往传统型城镇化的升级。新型城镇化是以城乡统筹发展、城乡一体联动、节约集约土地、和谐生态宜居为原则的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区和谐统一发展的城镇化，这三者的互促共进发展，推动农村城镇化发展，促进城市现代化。新型城镇化不再和传统型城镇化一样，只片面注重追求城市规模扩大和城市人口的增加，而是改变成以提升城市文化内涵为目的，立足于广大普通农民，涵盖农村千家万户，让农民过上城市的美好生活，使我们的城镇成为高品质的宜居之地。[1]
2.农村宅基地及其流转
农村宅基地是对农村住宅建设用地的通俗称谓。现行的《土地管理法》对农村宅基地的含义大致是农村集体经济组织按照一定标砖无偿分配给本集体成员用于建造住房的集体所有土地。结合相关法律和学术界对农村宅基地的看法以及现实情况，这里我将农村宅基地的定义为：农村地区的农户或农民个人为住宅而占有、利用本集体所有的土地，农村宅基地分为三个类型，一类是已建房屋，二类是建过房屋，三类是决定用于建造房屋的土地。[2]
由于我国土地法律禁止农村宅基地流转，所以农村宅基地流转在我国目前的法律中尚未有明确含义，而且学术界对于农村宅基地流转的定义界定也不尽相同。在本文中，农村宅基地流转包含农村宅基地使用权和所有权的流转。最被广泛接受的关于农村宅基地所有权流转的含义是通过国家征用或其他原因等造成宅基地权属的变更。宅基地使用权流转是指宅基地使用权所有人按照相关法律取得宅基地使用权之后，通过宅基地使用权或宅基地上已建房屋的出租、买卖、入股等方式将宅基地使用权流转给他人或获得收入的行为。
（二）新型城镇化和宅基地流转的内在关系
在我国推动新型城镇化建设的背景下，我国城市建设规模不断增大，城市居民数量显著提升，城市面积大幅扩大。城市建设需要大量土地，而土地的稀缺性造成用地供需矛盾，为了满足城市建设、产业升级、城市住房需求，要求将农村宅基地流转起来，这样的环境为农村宅基地流转带来机遇。新型城镇化的目的是实现城乡统筹发展、城乡一体联动、节约集约土地、和谐生态宜居，所以需要将农村宅基地资产化，实现流转使农民流入城市，缩小城乡之间的差距，最终实现城市和乡村的一体化。这样看来，新型城镇化为农村宅基地流转的提供发展背景，并带来发展机遇。
科学的农村宅基地流转能解决旧型城镇化发展瓶颈问题，比如土地资源利用效率低和土体资源使用不当等问题。合理运用农村宅基地流转，使农村宅基地实现资本化运作，能够解决土地供求矛盾问题，实现旧的土地管理模式下无法实现的城镇化建设目标。农村宅基地流转带来了农村人口转移，使农村剩余劳动力流入城市，让农民在城市获得就业的机会，提升农民获得收入的方式，不仅提高农民收入（包括宅基地流转收入和劳资收入），而且还能解决城市部分岗位“招人难”的问题，促进农村城镇化发展，实现农村人口城镇化，这也是新型城镇化的内在要求。这样看来，农村宅基地流转顺应了新型城镇化发展的潮流，促进了新型城镇化发展。
目录
摘要 1
关键词 1
Abstract 1
Key words 1
引言 1
一、新型城镇化与农村宅基地流转的关系研究 2
（一）基本概念的界定 2
1.新型城镇化 2
2.农村宅基地及其流转 2
（二）新型城镇化和宅基地流转的内在关系 2
二、我国农村宅基地流转的现状及问题探讨 3
（一）建国以来我国农村宅基地制度的变迁 3
1.第一阶段：1949年1958年 宅基地私有化阶段 3
2.第二阶段：1958年1978年 宅基地“公有私用”阶段 3
3.第三阶段：1978年1996年 宅基地集体所有和城市农村居民均可享有宅基地使用权阶段 3
4.第四阶段：1997 年至今 宅基地属于集体所有，仅农民可享有宅基地使用权阶段 3
（二）我国农村宅基地流转的现状 3
（三）新型城镇化背景下我国农村宅基地流转出现的问题 4
1.法律制度不完善，宅基地流转约束多 4
2.灰色市场规模扩大，政府监管难触手 4
3.政府盲目推进，社会保障不到位 4
4.流转融资有困难，资产化难实现 4
三、新型城镇化背景下苏北、苏中、苏南地区农村宅基地流转模式研究 5
（一）苏北地区农村宅基地流转模式研究以淮安市为例 5
1.淮安市简介 5
2.淮安市农村宅基地流转的主要做法 5
3.淮安
*好棒文|www.hbsrm.com +Q: 3_5_1_9_1_6_0_7_2
市宅基地流转存在的问题 5
（二）苏中地区农村宅基地模式研究以海安县为例 5
1.海安县简介 5
2.海安县农村宅基地流转的主要做法 5
3.海安县农村宅基地流转出现的问题 6
（三）苏南地区农村宅基地模式研究以昆山市为例 6
1.昆山市简介 6
2.昆山市农村宅基地流转的主要做法 6
3.昆山市农村宅基地流转出现的问题 6
（四）苏北、苏中、苏南农村宅基地流转模式经验总结 6
四、新型城镇化背景下农村宅基地流转的对策建议 7
(一) 制订和完善宅基地流转的法律法规 7
(二) 培育完善的宅基地流转中介组织 7
（三）加强政府的监督管理 7
（四）完善农村宅基地登记、确权制度 7
（五）健全农村宅基地流转纠纷处理机制 7
（六) 建立完善的宅基地流转社会保障体系 8
致谢 8
参考文献 8
新型城镇化背景下农村宅基地流转问题研究
引言
引言
近年来我国越来越重视新型城镇化的发展，这是我国城镇化发展的必然方向。新型城镇化是具有鲜明特点的城乡联动、城乡一体、统筹和谐的城镇化。新型城镇化的发展必然会带来用地需求的增加，土地资源稀缺性、位置固定性等的限制，加上我国现阶段土地政策既要保证城镇土地供给，又要保护耕地红线，导致了农村宅基地流转的发展。农村宅基地流转目的是使农民土地资产化，使农民真正融入城市社会中，这也是新型城镇化的关键之处。农村宅基地流转的发展既能够促进城乡统筹发展、协调我国用地矛盾、促进农村经济发展，又能增加农民的收入方式、提高农民生活水平。在当前新型城镇化的背景下，农村宅基地流转仍然存在诸多问题和障碍，农村宅基地流转背负着巨大制度压力，农村宅基地流转理论和实践的改革创新迫在眉睫。本文就从新型城镇化背景下农村宅基地流转的现状和问题，流转的地方实践、流转对策建议等方面展开讨论，以为相关改革提供可能的借鉴。
一、新型城镇化与农村宅基地流转的关系研究
（一）基本概念的界定
1.新型城镇化
新型城镇化是对以往传统型城镇化的升级。新型城镇化是以城乡统筹发展、城乡一体联动、节约集约土地、和谐生态宜居为原则的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区和谐统一发展的城镇化，这三者的互促共进发展，推动农村城镇化发展，促进城市现代化。新型城镇化不再和传统型城镇化一样，只片面注重追求城市规模扩大和城市人口的增加，而是改变成以提升城市文化内涵为目的，立足于广大普通农民，涵盖农村千家万户，让农民过上城市的美好生活，使我们的城镇成为高品质的宜居之地。[1]
2.农村宅基地及其流转
农村宅基地是对农村住宅建设用地的通俗称谓。现行的《土地管理法》对农村宅基地的含义大致是农村集体经济组织按照一定标砖无偿分配给本集体成员用于建造住房的集体所有土地。结合相关法律和学术界对农村宅基地的看法以及现实情况，这里我将农村宅基地的定义为：农村地区的农户或农民个人为住宅而占有、利用本集体所有的土地，农村宅基地分为三个类型，一类是已建房屋，二类是建过房屋，三类是决定用于建造房屋的土地。[2]
由于我国土地法律禁止农村宅基地流转，所以农村宅基地流转在我国目前的法律中尚未有明确含义，而且学术界对于农村宅基地流转的定义界定也不尽相同。在本文中，农村宅基地流转包含农村宅基地使用权和所有权的流转。最被广泛接受的关于农村宅基地所有权流转的含义是通过国家征用或其他原因等造成宅基地权属的变更。宅基地使用权流转是指宅基地使用权所有人按照相关法律取得宅基地使用权之后，通过宅基地使用权或宅基地上已建房屋的出租、买卖、入股等方式将宅基地使用权流转给他人或获得收入的行为。
（二）新型城镇化和宅基地流转的内在关系
在我国推动新型城镇化建设的背景下，我国城市建设规模不断增大，城市居民数量显著提升，城市面积大幅扩大。城市建设需要大量土地，而土地的稀缺性造成用地供需矛盾，为了满足城市建设、产业升级、城市住房需求，要求将农村宅基地流转起来，这样的环境为农村宅基地流转带来机遇。新型城镇化的目的是实现城乡统筹发展、城乡一体联动、节约集约土地、和谐生态宜居，所以需要将农村宅基地资产化，实现流转使农民流入城市，缩小城乡之间的差距，最终实现城市和乡村的一体化。这样看来，新型城镇化为农村宅基地流转的提供发展背景，并带来发展机遇。
科学的农村宅基地流转能解决旧型城镇化发展瓶颈问题，比如土地资源利用效率低和土体资源使用不当等问题。合理运用农村宅基地流转，使农村宅基地实现资本化运作，能够解决土地供求矛盾问题，实现旧的土地管理模式下无法实现的城镇化建设目标。农村宅基地流转带来了农村人口转移，使农村剩余劳动力流入城市，让农民在城市获得就业的机会，提升农民获得收入的方式，不仅提高农民收入（包括宅基地流转收入和劳资收入），而且还能解决城市部分岗位“招人难”的问题，促进农村城镇化发展，实现农村人口城镇化，这也是新型城镇化的内在要求。这样看来，农村宅基地流转顺应了新型城镇化发展的潮流，促进了新型城镇化发展。
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