公允价值计量对上公司财务状况的影响以房地产上公司为例
近年来，由于房地产市场的兴起以及新会计准则的颁布，对投资性房地产是否应该采用公允价值计量成为了会计界争论的热点话题。采用公允价值模式的后续计量，在目前房地产行业这一领域中，不仅能使投资者及时准确地掌握有质量的市场信息，还可以给房地产企业一个不断挖掘自我价值的机会。但同时，改用这种新的计量方式，可能会导致企业利润出现大幅度的波动，在房地产价值评估上投入更多的成本，加重企业的纳税负担等方面的问题，进而对企业当前的财务状况产生影响。本文选取2011年已经采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的几十家公司作为样本，统计这些公司2011-2013连续三年的财务报表数据，分别从盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力这四个方面分析投资性房地产采用公允价值计量后对企业的财务影响，总结出采用公允价值计量能够对企业的财务状况起到一定优化作用的结论。但是从当前房地产市场采用公允价值计量模式的现状看，这种计量方式并没有得到大规模运用。为了我国促进房地产市场的健康发展，公允价值理论体系在房地产市场中运用有待进一步推动落实。
目录
摘要3
关键词3
Abstract4
Key words4
一、绪论5
（一）选题背景及研究意义5
1．选题背景5
2．研究意义5
（二）国内和国外文献综述6
1．国外研究现状 6
2．国内研究现状 6
二、投资性房地产公允价值计量的基本概念7
（一）公允价值7
1．公允价值的概念7
2．公允价值计量与其他计量属性的关系7
（二）投资性房地产7
（三）公允价值与投资性房地产7
三、投资性房地产公允价值计量的应用分析9
（一）投资性房地产公允价值计量的必要性9
1．会计准则基础9
2．采用公允价值计量模式的原因9
（二）投资性房地产公允价值计量的运用现状和其中存在的问题9
（三）投资性房地产公允价值计量的优势10
（四）投资性房地产公允价值计量对企业财务状况的影响10
1．对利润波动的影响10
2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
．对评估成本的影响11
3．对纳税负担的影响11
四、历史成本计量与公允价值计量下财务指标对比研究分析12
（一）盈利能力对比分析12
1．对营业利润率的影响12
2．对净资产收益率的影响14
（二）偿债能力对比分析15
1．对资产负债率的影响15
2．对利息保障倍数的影响16
（三）营运能力对比分析18（四）发展能力对比分析19
1．对营业利润增长率的影响19
2．对资本积累率的影响20
五、结论与建议21
（一）结论21
（二）建议21
1．完善公允价值理论体系并落实应用21
2．加强投资性房地产市场价值的评估22
3．降低公允价值运用门槛22
4．提高对市场的审计和监管力度22
致谢24
参考文献25
公允价值计量对上市公司财务状况的影响
以房地产上市公司为例
引言
一、 绪论
（一）选题背景及研究意义
1．选题背景
2007年以来，中国的房地产市场进入快速发展阶段，股市疲软和通货膨胀促使现代人的投资理念发生了较大的变化，房地产和物业投资不仅成为个人的重要投资渠道，也成为部分企业的投资避险工具。有的企业主营投资房地产，有的企业兼营房地产投资，有的主要是以房地产的增值而盈利，某些阶段企业的房地产投资收入甚至超过了其主营业务收入。过去人们在会计处理上总是将企业投资房地产列入固定资产科目反映，并按照一定的使用年限提取折旧，但这种会计处理方法在现代社会已经不能真实反映投资性房地产的价值。随着近十年来房地产的快速升值，其实际价值不仅超出账面净值，而且还经常超出其账面原值几倍几十倍甚至几百倍，造成账面价值和市场价值的巨大差异。
投资房地产的特点是：资金量大、周期长、流动性差、变现能力弱，同时受市场波动和政策影响较大，在高收益的同时伴随着高风险。因此，仅将投资性房地产当作一般的固定资产来进行账务处理显然是不合适的。在投资性房地产的会计处理方面，企业之间的处理方式差异也较大，造成企业之间会计信息缺乏可比性和统一性。有些企业报表仅把投资性房地产当一般固定资产处理，未能真实反映企业的家底。有的企业主营业务不佳，但通过对投资性房地产的重新估值而粉饰报表。因此，从会计实务角度看，将投资性房地产从原有的固定资产科目中单立出来非常迫切。
2007年，我国新会计准则颁布使用，在投资性房地产这方面做出了相关的规定。《企业会计准则第3号——投资性房地产》中提到：（一） 投资性房地产须单独列报。企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应按本准则的规定核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目。（二） 规定投资性房地产的后续计量可以采用历史成本模式或公允价值模式，但以历史成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，与固定资产（或无形资产）类似，应提取折旧（或摊销）及减值；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时不再对该部分投资性房地产计提折旧或摊销。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为历史成本模式。但是，国际会计准则中对投资性房地产的计量以公允价值模式为主。
2．研究意义
2007年以来，中国大中城市的房地产行业出现了新一轮的行情，房地产价格持续快速上涨，房地产的投资价值明显，催生了大量的炒房者，其中温州炒房团最为闻名，许多资金雄厚的上市公司也开始在房地产业涉足。在巨大的利益趋动下，房地产业在全国各地开始发热，不管是个人还是众多企业纷纷想要通过持有投资性房地产而赚取更多的投资收益。
原来投资性房地产的后续计量中采用历史成本计量模式时，需要按期进行折旧摊销，账面净值无法准确地反映房地产真实的市场价值，不利于投资者进行投资，对投资收益也会产生一定程度的负面影响。
投资性房地产的后续计量采用公允价值计量模式后，不仅使投资者能够及时、?准确地把握质量较高的市场信息，洞察先机，也给房地产企业创造了许多机遇。随着房地产价格持续稳定上涨，房地产企业因初始成本比较低，又不需要计量摊销和折旧，从而造成房地产企业的净利润大幅增长。这一有利的影响优化了资产与负债的结构，也有利于企业的融资计划。有关研究还表明，大部分的中国股票市场投资者在评价企业经营业绩时更侧重于企业利润的变化，从而使得效率和利润最大化成为企业价值评估的一个重要判断依据。
目录
摘要3
关键词3
Abstract4
Key words4
一、绪论5
（一）选题背景及研究意义5
1．选题背景5
2．研究意义5
（二）国内和国外文献综述6
1．国外研究现状 6
2．国内研究现状 6
二、投资性房地产公允价值计量的基本概念7
（一）公允价值7
1．公允价值的概念7
2．公允价值计量与其他计量属性的关系7
（二）投资性房地产7
（三）公允价值与投资性房地产7
三、投资性房地产公允价值计量的应用分析9
（一）投资性房地产公允价值计量的必要性9
1．会计准则基础9
2．采用公允价值计量模式的原因9
（二）投资性房地产公允价值计量的运用现状和其中存在的问题9
（三）投资性房地产公允价值计量的优势10
（四）投资性房地产公允价值计量对企业财务状况的影响10
1．对利润波动的影响10
2 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072^
．对评估成本的影响11
3．对纳税负担的影响11
四、历史成本计量与公允价值计量下财务指标对比研究分析12
（一）盈利能力对比分析12
1．对营业利润率的影响12
2．对净资产收益率的影响14
（二）偿债能力对比分析15
1．对资产负债率的影响15
2．对利息保障倍数的影响16
（三）营运能力对比分析18（四）发展能力对比分析19
1．对营业利润增长率的影响19
2．对资本积累率的影响20
五、结论与建议21
（一）结论21
（二）建议21
1．完善公允价值理论体系并落实应用21
2．加强投资性房地产市场价值的评估22
3．降低公允价值运用门槛22
4．提高对市场的审计和监管力度22
致谢24
参考文献25
公允价值计量对上市公司财务状况的影响
以房地产上市公司为例
引言
一、 绪论
（一）选题背景及研究意义
1．选题背景
2007年以来，中国的房地产市场进入快速发展阶段，股市疲软和通货膨胀促使现代人的投资理念发生了较大的变化，房地产和物业投资不仅成为个人的重要投资渠道，也成为部分企业的投资避险工具。有的企业主营投资房地产，有的企业兼营房地产投资，有的主要是以房地产的增值而盈利，某些阶段企业的房地产投资收入甚至超过了其主营业务收入。过去人们在会计处理上总是将企业投资房地产列入固定资产科目反映，并按照一定的使用年限提取折旧，但这种会计处理方法在现代社会已经不能真实反映投资性房地产的价值。随着近十年来房地产的快速升值，其实际价值不仅超出账面净值，而且还经常超出其账面原值几倍几十倍甚至几百倍，造成账面价值和市场价值的巨大差异。
投资房地产的特点是：资金量大、周期长、流动性差、变现能力弱，同时受市场波动和政策影响较大，在高收益的同时伴随着高风险。因此，仅将投资性房地产当作一般的固定资产来进行账务处理显然是不合适的。在投资性房地产的会计处理方面，企业之间的处理方式差异也较大，造成企业之间会计信息缺乏可比性和统一性。有些企业报表仅把投资性房地产当一般固定资产处理，未能真实反映企业的家底。有的企业主营业务不佳，但通过对投资性房地产的重新估值而粉饰报表。因此，从会计实务角度看，将投资性房地产从原有的固定资产科目中单立出来非常迫切。
2007年，我国新会计准则颁布使用，在投资性房地产这方面做出了相关的规定。《企业会计准则第3号——投资性房地产》中提到：（一） 投资性房地产须单独列报。企业持有的土地、房产中专门用于投资而非自用的部分，应按本准则的规定核算，并在会计报表中单列“投资性房地产”项目。（二） 规定投资性房地产的后续计量可以采用历史成本模式或公允价值模式，但以历史成本模式为主导。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，与固定资产（或无形资产）类似，应提取折旧（或摊销）及减值；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，此时不再对该部分投资性房地产计提折旧或摊销。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为历史成本模式。但是，国际会计准则中对投资性房地产的计量以公允价值模式为主。
2．研究意义
2007年以来，中国大中城市的房地产行业出现了新一轮的行情，房地产价格持续快速上涨，房地产的投资价值明显，催生了大量的炒房者，其中温州炒房团最为闻名，许多资金雄厚的上市公司也开始在房地产业涉足。在巨大的利益趋动下，房地产业在全国各地开始发热，不管是个人还是众多企业纷纷想要通过持有投资性房地产而赚取更多的投资收益。
原来投资性房地产的后续计量中采用历史成本计量模式时，需要按期进行折旧摊销，账面净值无法准确地反映房地产真实的市场价值，不利于投资者进行投资，对投资收益也会产生一定程度的负面影响。
投资性房地产的后续计量采用公允价值计量模式后，不仅使投资者能够及时、?准确地把握质量较高的市场信息，洞察先机，也给房地产企业创造了许多机遇。随着房地产价格持续稳定上涨，房地产企业因初始成本比较低，又不需要计量摊销和折旧，从而造成房地产企业的净利润大幅增长。这一有利的影响优化了资产与负债的结构，也有利于企业的融资计划。有关研究还表明，大部分的中国股票市场投资者在评价企业经营业绩时更侧重于企业利润的变化，从而使得效率和利润最大化成为企业价值评估的一个重要判断依据。
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