商业银行个人住房贷款风险防范研究以南通市光大银行为例
伴随着房地产市场的快速发展，个人住房贷款总额逐年攀升。据统计，在2012到2016这五年间，个人住房贷款总额增长约12亿万元.与此同时，由于其贷款期限长、客户分散，以及信息不对称等因素的综合作用，使得商业银行个人住房贷款的风险问题日益突显，深受专家、学者的普遍关注。本文在对个人住房贷款风险进行相关理论分析的基础上，选取南通市光大银行作为研究对象，通过文献检索和统计分析等研究办法，对该行个人住房贷款所存在的风险识别方法与防范措施，进行梳理总结，为我国商业银行个人住房贷款风险防范提供经验借鉴。关键词 商业银行，个人住房贷款，风险防范
目 录
1 引言1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 研究内容与方法2
2 个人住房贷款风险防范理论分析 2
2.1 个人住房贷款及其风险的内涵 2
2.2 个人住房贷款风险的分类 3
2.3 个人住房贷款风险防范方法 4
3 个人住房贷款风险识别及防范措施——以南通市光大银行为例7
3.1 南通光大银行个人住房贷款风险的识别7
3.2 南通光大银行个人住房贷款风险的防范13
结论 20
致谢 21
参考文献22
图1 个人住房贷款风险总体分类4
图2 风险识别流程图10
图3 个人住房贷款月违约金分布图11
图4 开发商楼盘经营调查流程12
图5 借款人年龄与违约情况图15
图6 借款人学历与违约情况图15
图7 借款人婚姻状况与违约情况图16
图8 楼盘拖欠情况分析图17
图9 个人贷款业务情况分析图18
表1 借款人风险防范简略图5
表2 开发商风险防范简略图6
表3 南通市五大银行最新房贷调查9
表4 光大银行南通分行各级贷款比例13
1 引言
1.1 研究的背景及意义
随着社会变革的进程日益加快，福利分房制度在我国被取消，住房已经不再是被分配的“实物”。因 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
此，各地接连制定并出台了住房消费货币化的提案，使得住房带动相关金融业迅速发展壮大。为了使得购房者不因资金问题而对买房望而却步，居住问题该如何解决至关重要。个人住房贷款业务应时代发展而生，在建行深圳分行发放第一笔个人住房贷款后，各大商业银行纷纷实施。个人住房贷款是在原来贷款方式上的创新，它不仅圆满解决城镇居民对住房需求的渴望，银行还通过该项业务所产生的利差获得收入，同时刺激居民消费，推动国民经济可持续发展。此后，个人住房贷款业务取得了央行的政策支持以及国家产业政策的支持，发展迅猛，在商业银行信贷业务中居于核心的位置，给银行带来较大收益。
2007到2016年10年间，个人住房贷款余额由3亿元增长到19亿元，约6倍左右，新增贷款额也逐年攀升，另外，由于我国人口基数大，人均住房的占有量小，居民对住房的需求量非常大，加之部分传统观念的影响，使得居民购买住房的意愿变得更加的强烈，这就使个人贷款业务有了更大的市场潜力[1]。
个人住房抵押贷款具有期限长的显著特点，风险在初期不易显现出来。另外，我国在这方面的发展还处在初级阶段，还在慢慢的摸索，各项法律法规较为薄弱。因此，在银行贷款收回的过程中，随着时间的不断延长，多种因素开始显现，并开始产生综合作用，各类风险更加被凸显出来。风险一旦产生，银行应急预案无法响应，运行机制和管理机制也跟不上，这样银行运作过程中会造成大规模的财产损失。一旦对个人住房贷款业务所采取的解决措施不能及时处理问题，将会可能对社会经济都造成巨大损失。
在现阶段，我们亟待解决的就是准确找到个人住房贷款风险产生的原因，有针对性地采取措施对各类存在的风险进行有效防范。只有视情况来采取措施，才能使个人住房贷款业务在未来稳定发展。
1.2 研究的内容及方法
本文主要研究内容是个人住房贷款业务中存在的风险以及如何防范，选取南通市光大银行为研究对象，结合该行在业务过程中实际遇到的风险进行识别，主要运用文献调研法和数据分析法，进行风险测量和防范，由总体到局部对本文展开研究。
（1）文献检索法。为顺利展开本文的研究，首先对该问题的相关文献进行了查阅，并对个人住房贷款的风险防范有了更加深入的了解。
（2）统计分析法。本文以光大银行南通分行为研究对象，系统对该行在个人住房贷款风险管理上存在的风险进行识别，并结合相关风险要素进行图表分析，而后提出创新性的防范策略。通过本文的研究分析，希望能用局部反应整体，对其他商业银行个人住房贷款风险防控具有借鉴意义。
本文在论述的过程当中，理论与实际相结合，既有规范的理论分析，同时还提出了具有实际操作性的具体措施,采用定性分析和数字分析相结合的研究方法，对于商业银行解决个人住房贷款的风险问题具有一定的借鉴意义[2]。
2 个人住房贷款风险防范的理论分析
2.1 个人住房贷款及其风险的内涵
个人住房贷款，是指购房者为了购买房产向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者分期向银行还本付息，而在未还清贷款本息之前，以其房屋产权或房产预告登记权向银行作抵押，若购房者不能按时还本付息，银行可将房屋出售所得价款偿还贷款[3]。借款人的还款保障是自己的房权抵押，这么看来风险水平是较低的，虽然低但是不代表不存在，它依旧会带来一定的风险。个人住房贷款期限属于中长期，大体时间都较长，其延迟性、离散性和潜匿性的特点也因此产生，给银行人员贷款实际管理时带来很大困难，该项业务的发展很有可能因此停滞不前。
个人住房贷款风险，是指借款人由于自身的实际情况（比如还款的意愿、能力）或者外界多种因素（比如房地产市场变化、国家、地区新政策的出台），多种情况的综合作用下，不愿意或者没有能力将其所借款项按合约规定偿还，导致银行借出的资金难以回收，因而使银行遭受损失，带来风险。这些风险都将对银行的各项评估指标带来影响。
目 录
1 引言1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 研究内容与方法2
2 个人住房贷款风险防范理论分析 2
2.1 个人住房贷款及其风险的内涵 2
2.2 个人住房贷款风险的分类 3
2.3 个人住房贷款风险防范方法 4
3 个人住房贷款风险识别及防范措施——以南通市光大银行为例7
3.1 南通光大银行个人住房贷款风险的识别7
3.2 南通光大银行个人住房贷款风险的防范13
结论 20
致谢 21
参考文献22
图1 个人住房贷款风险总体分类4
图2 风险识别流程图10
图3 个人住房贷款月违约金分布图11
图4 开发商楼盘经营调查流程12
图5 借款人年龄与违约情况图15
图6 借款人学历与违约情况图15
图7 借款人婚姻状况与违约情况图16
图8 楼盘拖欠情况分析图17
图9 个人贷款业务情况分析图18
表1 借款人风险防范简略图5
表2 开发商风险防范简略图6
表3 南通市五大银行最新房贷调查9
表4 光大银行南通分行各级贷款比例13
1 引言
1.1 研究的背景及意义
随着社会变革的进程日益加快，福利分房制度在我国被取消，住房已经不再是被分配的“实物”。因 *好棒文|www.hbsrm.com +Q: ^351916072*
此，各地接连制定并出台了住房消费货币化的提案，使得住房带动相关金融业迅速发展壮大。为了使得购房者不因资金问题而对买房望而却步，居住问题该如何解决至关重要。个人住房贷款业务应时代发展而生，在建行深圳分行发放第一笔个人住房贷款后，各大商业银行纷纷实施。个人住房贷款是在原来贷款方式上的创新，它不仅圆满解决城镇居民对住房需求的渴望，银行还通过该项业务所产生的利差获得收入，同时刺激居民消费，推动国民经济可持续发展。此后，个人住房贷款业务取得了央行的政策支持以及国家产业政策的支持，发展迅猛，在商业银行信贷业务中居于核心的位置，给银行带来较大收益。
2007到2016年10年间，个人住房贷款余额由3亿元增长到19亿元，约6倍左右，新增贷款额也逐年攀升，另外，由于我国人口基数大，人均住房的占有量小，居民对住房的需求量非常大，加之部分传统观念的影响，使得居民购买住房的意愿变得更加的强烈，这就使个人贷款业务有了更大的市场潜力[1]。
个人住房抵押贷款具有期限长的显著特点，风险在初期不易显现出来。另外，我国在这方面的发展还处在初级阶段，还在慢慢的摸索，各项法律法规较为薄弱。因此，在银行贷款收回的过程中，随着时间的不断延长，多种因素开始显现，并开始产生综合作用，各类风险更加被凸显出来。风险一旦产生，银行应急预案无法响应，运行机制和管理机制也跟不上，这样银行运作过程中会造成大规模的财产损失。一旦对个人住房贷款业务所采取的解决措施不能及时处理问题，将会可能对社会经济都造成巨大损失。
在现阶段，我们亟待解决的就是准确找到个人住房贷款风险产生的原因，有针对性地采取措施对各类存在的风险进行有效防范。只有视情况来采取措施，才能使个人住房贷款业务在未来稳定发展。
1.2 研究的内容及方法
本文主要研究内容是个人住房贷款业务中存在的风险以及如何防范，选取南通市光大银行为研究对象，结合该行在业务过程中实际遇到的风险进行识别，主要运用文献调研法和数据分析法，进行风险测量和防范，由总体到局部对本文展开研究。
（1）文献检索法。为顺利展开本文的研究，首先对该问题的相关文献进行了查阅，并对个人住房贷款的风险防范有了更加深入的了解。
（2）统计分析法。本文以光大银行南通分行为研究对象，系统对该行在个人住房贷款风险管理上存在的风险进行识别，并结合相关风险要素进行图表分析，而后提出创新性的防范策略。通过本文的研究分析，希望能用局部反应整体，对其他商业银行个人住房贷款风险防控具有借鉴意义。
本文在论述的过程当中，理论与实际相结合，既有规范的理论分析，同时还提出了具有实际操作性的具体措施,采用定性分析和数字分析相结合的研究方法，对于商业银行解决个人住房贷款的风险问题具有一定的借鉴意义[2]。
2 个人住房贷款风险防范的理论分析
2.1 个人住房贷款及其风险的内涵
个人住房贷款，是指购房者为了购买房产向银行申请贷款支付除首期款之外的大部分房款，购房者分期向银行还本付息，而在未还清贷款本息之前，以其房屋产权或房产预告登记权向银行作抵押，若购房者不能按时还本付息，银行可将房屋出售所得价款偿还贷款[3]。借款人的还款保障是自己的房权抵押，这么看来风险水平是较低的，虽然低但是不代表不存在，它依旧会带来一定的风险。个人住房贷款期限属于中长期，大体时间都较长，其延迟性、离散性和潜匿性的特点也因此产生，给银行人员贷款实际管理时带来很大困难，该项业务的发展很有可能因此停滞不前。
个人住房贷款风险，是指借款人由于自身的实际情况（比如还款的意愿、能力）或者外界多种因素（比如房地产市场变化、国家、地区新政策的出台），多种情况的综合作用下，不愿意或者没有能力将其所借款项按合约规定偿还，导致银行借出的资金难以回收，因而使银行遭受损失，带来风险。这些风险都将对银行的各项评估指标带来影响。
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